房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

摘 要 本文首先介紹了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的一般定義和條件，然后根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件進(jìn)行具體分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 收入確認(rèn)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售，因其銷售、回款以及產(chǎn)品交付都與其他行業(yè)顯著不同，決定了其收入確認(rèn)核算的特殊性。如何準(zhǔn)確地確認(rèn)收入，是正確計(jì)量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的前提。本文從收入確認(rèn)的一般定義、條件出發(fā)，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行收入確認(rèn)。

房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去的二十多年間發(fā)展迅猛，同時(shí)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售的規(guī)管也越來(lái)越規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在應(yīng)對(duì)來(lái)自政策、市場(chǎng)、資金等諸多問(wèn)題的同時(shí)，都不可避免地在會(huì)計(jì)核算中遇到新的問(wèn)題。如何把握會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)貙?duì)收入進(jìn)行確認(rèn)非常重要。筆者根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入確認(rèn)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合自身工作經(jīng)歷，下面將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入會(huì)計(jì)核算談些粗淺的看法。

在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)做了如下定義：指企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。此外，還要求商品銷售收入同時(shí)滿足下列條件，才能予以確認(rèn)：

1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；

2、企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計(jì)量；

4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

5、相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

上述定義與條件是對(duì)收入確認(rèn)的原則性闡述。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其產(chǎn)品投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)，產(chǎn)品驗(yàn)收合格、交付使用、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序比較多，再加上銷售方式不斷變化，使房地產(chǎn)企業(yè)銷售的會(huì)計(jì)處理與其他行業(yè)相比有著明顯的特點(diǎn)，而準(zhǔn)則對(duì)收人確認(rèn)條件的一般性表述并沒(méi)有明確地概括出房地產(chǎn)行業(yè)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)人員在判定收入實(shí)現(xiàn)的條件上不易掌握。

在現(xiàn)實(shí)操作中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)政策上采取下述方法確認(rèn)收入，即在房地產(chǎn)已竣工并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格且面積已經(jīng)有關(guān)部門(mén)測(cè)定，發(fā)出“入住通知書(shū)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、收訖房款并開(kāi)具了銷售發(fā)票后，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。

該確認(rèn)收入的方法看似正確，但卻不夠嚴(yán)謹(jǐn)，并不完全符合房地產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)上主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移的法律標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%、主體工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格等情況時(shí)，買(mǎi)受人即可以行使單方面解除合同的權(quán)利。因此，這種確認(rèn)收入的方法尚存在一定的問(wèn)題。

正確地確認(rèn)房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)是既滿足會(huì)計(jì)上對(duì)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定。為了準(zhǔn)確的把握收入確認(rèn)的實(shí)質(zhì)，我們不妨在準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的基礎(chǔ)上，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行重新表述，具體化為以下五點(diǎn)，可能會(huì)更加合適：

1、 工程已經(jīng)竣工并通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格。通過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，是指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目核驗(yàn)，并取得發(fā)放的“竣工備案表”。

2、 實(shí)際銷售面積符合合同規(guī)定。在實(shí)際操作中，實(shí)際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異，應(yīng)取得政府有關(guān)部門(mén)測(cè)繪后留存的面積測(cè)繪表，按實(shí)際測(cè)繪面積計(jì)算房屋總價(jià)。

3、 完成房屋交付手續(xù)或購(gòu)買(mǎi)方已接到書(shū)面交房通知，且購(gòu)買(mǎi)方在通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際交付時(shí)可能存在以下兩種情況：（1）業(yè)主方正常來(lái)公司辦理房屋交接手續(xù)，填寫(xiě)“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認(rèn)的房屋交接單確認(rèn)銷售收入；（2）業(yè)主沒(méi)來(lái)辦理房屋手續(xù)，按銷售合同規(guī)定的送達(dá)方式送達(dá)后，業(yè)主在合同約定的時(shí)限內(nèi)未來(lái)辦理手續(xù)的，如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的，則確認(rèn)銷售收入。送達(dá)的確認(rèn)的方式可以采取以下幾種：（1）采取報(bào)紙公告的，留存報(bào)紙?jiān)唬?）采用郵遞方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回執(zhí)；（3）采用傳真、電話等其他方式的，應(yīng)留存錄音或傳真回執(zhí)等相應(yīng)的記錄或回單。

4、 履行了合同規(guī)定的義務(wù)，且價(jià)款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶一次性全額交情房款的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，可辦理房屋交接手續(xù)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；對(duì)于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后，可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收到首付款及銀行按揭貸款之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

5、 成本能夠可靠的計(jì)量。成本可靠計(jì)量是指工程成本已結(jié)算完畢或雖未結(jié)算，但可以按確定的全部工程量進(jìn)行準(zhǔn)確估計(jì)。

以上具體化的收入確認(rèn)原則適用于房地產(chǎn)銷售的一般情形，即如果房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，通常表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給了買(mǎi)方，企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。

對(duì)于某些特殊的銷售方式，也有可能出現(xiàn)法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬沒(méi)有轉(zhuǎn)移的情況。所以，我們?cè)谧裱鲜鲈瓌t確認(rèn)收入的同時(shí)，對(duì)每一筆業(yè)務(wù)進(jìn)行核算時(shí)，還應(yīng)其剖析實(shí)質(zhì)，以確定能否確認(rèn)收入。例如以下兩種常見(jiàn)情況就屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的：

（1）合同存在重大不確定因素，例如，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，加速資金回籠，有時(shí)會(huì)在售房合同內(nèi)添加部分保障買(mǎi)方權(quán)益的條款：約定買(mǎi)方在達(dá)到特定條件下有退房選擇權(quán)，或者是買(mǎi)方有權(quán)獲取房?jī)r(jià)下跌形成損失補(bǔ)償。在這種情況下，由于收入的確認(rèn)存在一定的不確定性，所以企業(yè)應(yīng)在這些不確定因素消失后才能確定收入。

（2）房地產(chǎn)銷售后，賣(mài)方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，比如，在銷售時(shí)，與客戶簽訂一種附帶協(xié)議，承諾保證買(mǎi)方在特定時(shí)期內(nèi)獲得既定投資報(bào)酬等。在這種情況下，企業(yè)則應(yīng)分析交易的實(shí)質(zhì)，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或是利潤(rùn)分成處理。

綜上所述，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他企業(yè)的特殊性，其收入確認(rèn)的主觀性高于其他行業(yè)，因此，應(yīng)以新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的五個(gè)條件為基本原則，結(jié)合房地產(chǎn)銷售不同形式的具體特點(diǎn)，確定地產(chǎn)銷售確認(rèn)的具體標(biāo)準(zhǔn)，從而避免因不同判斷形成不同結(jié)果而使會(huì)計(jì)信息失去可比性。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問(wèn)題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段、銷售階段。

1.開(kāi)發(fā)階段

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的對(duì)象、土地開(kāi)發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項(xiàng)目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開(kāi)發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該按成本會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計(jì)，無(wú)法及時(shí)獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實(shí)施過(guò)程中，工程完成量和實(shí)際總預(yù)算存在較大差異，未能及時(shí)更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過(guò)程中無(wú)法及時(shí)取得可靠的計(jì)量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對(duì)成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項(xiàng)目成本波動(dòng)幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時(shí)，項(xiàng)目總預(yù)算以及現(xiàn)場(chǎng)工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實(shí)。

2.銷售階段

第一，預(yù)售階段是項(xiàng)目資金回籠的過(guò)程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項(xiàng)，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計(jì)，仍處于歸集分配過(guò)程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷售費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對(duì)成本核算的影響。我國(guó)部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時(shí)繳納一定的稅款，比如納營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項(xiàng)的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無(wú)法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，未能及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第三，借款費(fèi)用停止資本化時(shí)點(diǎn)的影響。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)該停止資本化。在實(shí)際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時(shí)才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過(guò)預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時(shí)反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果。

二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷售階段成本核算與控制方面存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1.開(kāi)發(fā)階段

第一，成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分類，確定大類，細(xì)分小類，并設(shè)置專門(mén)的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門(mén)之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊(cè)，不相容職務(wù)分離。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營(yíng)私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵(lì)機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎(jiǎng)懲制度。

2.銷售階段

第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時(shí)做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售階段工程開(kāi)發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時(shí)取得工程結(jié)算是成本核算的保證。基于本企業(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無(wú)法通過(guò)本企業(yè)結(jié)算的工程項(xiàng)目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果。第二，做好借款費(fèi)用的資本化工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)停止借款費(fèi)用資本化工作，資本化截止后的借款費(fèi)用不應(yīng)作為項(xiàng)目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時(shí)點(diǎn)。第三，做好銷售費(fèi)用的控制，建立健全銷售激勵(lì)制度，對(duì)房產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)提高銷售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段做好成本的匯算工作，及時(shí)整理相關(guān)資料，報(bào)有關(guān)部門(mén)審批，完善稅務(wù)資料，及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

篇3

新會(huì)計(jì)制度對(duì)收入的確認(rèn)，更體現(xiàn)了實(shí)質(zhì)重于形式的會(huì)計(jì)確認(rèn)原則，使會(huì)計(jì)信息更具可靠性，因此也更合理，但同時(shí)也更多地融入了對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷的要求。由于房地產(chǎn)的銷售不同于一般商品的銷售，其銷售過(guò)程一般要經(jīng)歷訂立銷售合同、房屋的竣工驗(yàn)收、收款、開(kāi)具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序。而且在實(shí)際業(yè)務(wù)中，還可能會(huì)出現(xiàn)多種流程情況，財(cái)務(wù)人員在判定收入實(shí)現(xiàn)的四項(xiàng)條件上不易掌握。如對(duì)怎樣才算企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方就可能出現(xiàn)不同的理解，是要求企業(yè)將所有的銷售業(yè)務(wù)過(guò)程全部走完還是在某些關(guān)鍵程序完成時(shí)就確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。由于會(huì)計(jì)人員的政策水平、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)所在行業(yè)的相關(guān)知識(shí)的掌握程度存在差異，對(duì)同一事項(xiàng)也會(huì)形成不同的判斷，不同的職業(yè)判斷則會(huì)導(dǎo)致不同的結(jié)果，主觀隨意性較大。為了防止企業(yè)隨意提前或推遲商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)，隨意調(diào)節(jié)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，需要對(duì)房地產(chǎn)這種特殊商品的銷售實(shí)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行探討。

針對(duì)上述問(wèn)題，正解理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入確認(rèn)原則、會(huì)計(jì)處理方法及有關(guān)稅收政策，對(duì)提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量及保證稅收的及時(shí)足額入庫(kù)起著至關(guān)重要的作用。

二、會(huì)計(jì)制度中房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)原則

按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》銷售收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：⑴企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；⑵企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；⑶與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；⑷相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。

具體對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，一般應(yīng)滿足以下幾個(gè)條件則確認(rèn)收入：⑴房屋竣工并驗(yàn)收合格，說(shuō)明商品是合格的；⑵完成竣工結(jié)算，說(shuō)明成本能夠可靠地計(jì)量；⑶簽訂售房合同及收取房款說(shuō)明房款收入已能可靠計(jì)量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)；⑷房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用，說(shuō)明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移。一般情況下，竣工結(jié)算時(shí)間和合同簽訂時(shí)間一般早于交房時(shí)間，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí)間應(yīng)為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算上視為預(yù)收房款，待交房日確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。

在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，通常企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但以下屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的情況：⑴賣(mài)方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動(dòng)完成時(shí)確認(rèn)收入。⑵房地產(chǎn)銷售后，賣(mài)方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購(gòu)協(xié)議、賣(mài)方保證買(mǎi)方在特定時(shí)期內(nèi)獲得投資報(bào)酬的協(xié)議等。賣(mài)方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認(rèn)收入。

三、對(duì)商品房銷售收入確認(rèn)的爭(zhēng)議問(wèn)題分析

商品房銷售收入確認(rèn)的爭(zhēng)議性問(wèn)題主要集中在以下方面：

1.簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款能不能作銷售確認(rèn)

在這一時(shí)刻，房屋尚未建成，面積沒(méi)有最后確定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)人。即使貨款已全部收妥，由于此時(shí)的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準(zhǔn)確計(jì)量，故不能確認(rèn)。

2.訂立正式合同但房屋沒(méi)有交付能不能作銷售確認(rèn)

此時(shí)雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標(biāo)的物房屋未經(jīng)購(gòu)買(mǎi)人驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍未轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。我國(guó)現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的處理約定，因此在購(gòu)買(mǎi)人驗(yàn)收認(rèn)可前，存在有退款風(fēng)險(xiǎn)甚至退貨風(fēng)險(xiǎn)，故不宜確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認(rèn)

這是一個(gè)令會(huì)計(jì)人員和注冊(cè)會(huì)計(jì)師容易產(chǎn)生分歧的問(wèn)題。如果完全從謹(jǐn)慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能最準(zhǔn)確地計(jì)量，因此一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師往往堅(jiān)持在竣工決算金額確定后才能進(jìn)行銷售確認(rèn)。筆者認(rèn)為，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算審核往往需要數(shù)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，等待決算金額的最終確定會(huì)使銷售收入遲遲得不到確認(rèn)而影響當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果的正確反映。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗(yàn)收，即使竣工決算金額還未確定，會(huì)計(jì)人員可以按照計(jì)劃成本并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整進(jìn)行成本的配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時(shí)成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計(jì)量的，因此不應(yīng)因決算未完成而不予確認(rèn)銷售。

4.是否一定要在法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才可確認(rèn)收入

會(huì)計(jì)理論界有一種比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，只有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，才表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移，企業(yè)才可確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度和業(yè)務(wù)程序已較健全完善。在房屋開(kāi)發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金、取得土地使用權(quán)證以及施工許可證等多種證照，開(kāi)始銷售前還需領(lǐng)取銷售許可證。

因此，程序上的規(guī)范性已大大降低了未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買(mǎi)主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議并交付買(mǎi)主辦理入住手續(xù)的情況下，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)際上已轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶并非確認(rèn)收入的必要條件。此外，由于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)涉及到房產(chǎn)管理、土地管理及財(cái)稅等政府有關(guān)部門(mén)。辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)需要有一段時(shí)間，而且時(shí)間的長(zhǎng)短并非開(kāi)發(fā)企業(yè)所能完全控制。開(kāi)發(fā)企業(yè)所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發(fā)票、房屋交接證明等，而買(mǎi)方何時(shí)去辦、何時(shí)能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)可能造成房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的滯后。

四、結(jié)論及建議

篇4

關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行;個(gè)人住房貸款;風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào):F832.479 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-9031(2010)10-0066-03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.10.14

經(jīng)過(guò)十幾年的迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α６Ｄ鲜—?dú)特的自然資源、優(yōu)越的生態(tài)條件,更決定了海南省房地產(chǎn)業(yè)的特殊性,這種特殊性為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展提供了良好機(jī)遇。2010年年初,海南國(guó)際旅游島建設(shè)獲準(zhǔn)中央批復(fù)后,海南省房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了許多新特點(diǎn),隨之而來(lái)的個(gè)人住房貸款金融產(chǎn)品也面臨新的風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn)。如何有效預(yù)警和防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn),保持個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展,是各家商業(yè)銀行共同面對(duì)的課題。

一、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)呈現(xiàn)新的發(fā)展特點(diǎn)

1.個(gè)人住房貸款的發(fā)展速度遠(yuǎn)快于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)展速度。根據(jù)中國(guó)人民銀行海口中心支行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2009年海南金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額108.36億元,而個(gè)人住房貸款余額達(dá)到177.78億元。個(gè)人住房貸款2009年增長(zhǎng)33.45%,比2008年提高23.85個(gè)百分點(diǎn)。

2.個(gè)人住房貸款的增速有逐年加快趨勢(shì)。根據(jù)表1分析,2008年前海南省七家商業(yè)銀行每年個(gè)人住房貸款新增額一般都為十幾億元,而2009年新增42.5億元。從圖1可看出,各家商業(yè)銀行都把個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)普遍呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2010年6月末數(shù)據(jù)顯示,海南省七家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款當(dāng)年新增74.1億元,比2009年增長(zhǎng)74.4%,發(fā)展速度迅猛加快。

3.個(gè)人住房貸款以外省個(gè)人客戶為主。近年來(lái),基于海南省得天獨(dú)厚的氣候、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境等因素的吸引,外省個(gè)人客戶按揭貸款占海南省商業(yè)銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)的主體。根據(jù)建設(shè)銀行海南省分行的統(tǒng)計(jì)資料顯示,按揭貸款80%以上為外省個(gè)人客戶。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)顯示,2009年上半年,全省商品房累計(jì)銷售面積235.57萬(wàn)平方米、24649套,70%以上銷往島外。其中,文昌市銷售商品房1150套,全部被島外人士買(mǎi)走。內(nèi)地居民以自然人身份海南購(gòu)房成為新一輪房地產(chǎn)投資熱中的主力軍,這給各商業(yè)銀行防范個(gè)貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出了新挑戰(zhàn)。

4.不良個(gè)人住房貸款單筆金額有所上升,投資、投機(jī)性個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)增大。以建設(shè)銀行海南省分行為例,2006年以來(lái),個(gè)人住房貸款不良率、不良個(gè)貸筆數(shù)逐年下降,2008年個(gè)貸不良率1.09%,2009年0.56%,但個(gè)貸不良率與不良個(gè)貸筆數(shù)占比卻逐年上升,2008年這一比率為0.13,2009年為0.19①。個(gè)貸不良率與不良個(gè)貸筆數(shù)比率逐年上升,說(shuō)明新發(fā)生的不良個(gè)人住房貸款金額呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)。綜合分析海南國(guó)際旅游島建設(shè)消息后,海南省房地產(chǎn)價(jià)格非理性大幅度上揚(yáng)的現(xiàn)實(shí),極有可能是投資、投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)高端房地產(chǎn)行為所致,這是海南個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的新動(dòng)向。

二、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響下,個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益突出。一方面中央“國(guó)十條”政策的出臺(tái)及對(duì)地方政府控制房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)政治層面的要求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)已產(chǎn)生明顯影響,盡管許多人預(yù)測(cè)海南省房?jī)r(jià)不可能大幅度下跌,但考慮海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)面向全國(guó)的現(xiàn)實(shí),如果降價(jià)風(fēng)波席卷國(guó)內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng),海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能獨(dú)善其身。當(dāng)房?jī)r(jià)的跌幅比預(yù)期大的多,個(gè)人住房貸款的違約率將呈上升態(tài)勢(shì),存在潛在的斷供風(fēng)險(xiǎn),個(gè)人住房貸款質(zhì)量將面臨較大的壓力。另一方面,由于國(guó)家個(gè)人住房貸款利率的提升將不可避免使炒房者的利潤(rùn)空間壓縮,導(dǎo)致個(gè)人貸款的還款能力大大削弱,造成了不良個(gè)貸的上升。

2.房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于大調(diào)整階段,自從國(guó)家出臺(tái)新一輪房地調(diào)控政策后,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量縮小,但價(jià)格下降并未達(dá)到預(yù)期,樓市的走向依然不明。有關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)表明,在亞洲金融危機(jī)之前,房?jī)r(jià)上漲3倍所花的時(shí)間,日本用了十年,香港用了十三年,而我國(guó)中心城市所用的時(shí)間平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的時(shí)間;北京市用了不到四年的時(shí)間;上海市則用了不到三年的時(shí)間。海南省在國(guó)際旅游島建設(shè)《意見(jiàn)》頒布前后,商品房均價(jià)由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米,漲幅208%。其中三亞市2010年5月商品房均價(jià)18755元/平方米,是2007年初均價(jià)的3.65倍,與國(guó)內(nèi)知名城市的上漲水平基本持平②。從2010年二季度海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)情況看,交易量萎縮、價(jià)格溫和下跌同步發(fā)展,排除海南省房地產(chǎn)季度性銷售因素外,國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響已有所顯現(xiàn)。一般情況下,價(jià)格下跌只影響房地產(chǎn)企業(yè)的效益,而交易量的持續(xù)萎縮可能危及房地產(chǎn)業(yè)自下而上的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),商品房?jī)r(jià)格折扣只是利潤(rùn)壓低一些,而交易量的持續(xù)萎縮意味資金無(wú)法回籠,如果沒(méi)有新的資金渠道補(bǔ)充,房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨資金斷裂的危險(xiǎn)。因?yàn)橐皇橇鲃?dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大,財(cái)務(wù)成本增加;二是持幣觀望氣氛愈濃,實(shí)際需求可能會(huì)明顯壓縮;三是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈中,開(kāi)發(fā)商在支撐不住的時(shí)候降價(jià),很可能降價(jià)幅度很大,是開(kāi)發(fā)商迫不得已的自救,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是巨大的。目前銀行業(yè)內(nèi)部比較一致的判斷是,如果房地產(chǎn)跌幅越過(guò)35%,則樓盤(pán)降價(jià)風(fēng)和業(yè)主斷供潮將相互激勵(lì),加上有很多購(gòu)房人辦理了多套個(gè)人住房貸款,一旦形成危機(jī),后果會(huì)非常嚴(yán)重。筆者認(rèn)為,如果國(guó)家再?zèng)]有更嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái),海南省房?jī)r(jià)下跌幅度應(yīng)只是小幅回落,對(duì)整體市場(chǎng)沖擊有限[1]。

3.個(gè)貸抵押方式的自生性風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款主要是以購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)為抵押物,向銀行申請(qǐng)的長(zhǎng)期貸款,并承諾按月或按年定期償付銀行貸款本息。銀行作為債權(quán)人承擔(dān)全部債務(wù)人違約風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款以房抵押的方式,客觀上存在一定風(fēng)險(xiǎn)。一是住房貸款種類少,除住房公積金貸款外就是商業(yè)貸款,銀行作為住房貸款的最大債權(quán)人,自然也是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者;二是缺乏住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,主要是住房貸款證券化等衍生工具不夠,風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)嫁;三是個(gè)貸基本上都是中長(zhǎng)期貸款,一般都在10年以上,隨著個(gè)人住房貸款余額的持續(xù)增長(zhǎng),聚集的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷增長(zhǎng),貸款人惡意逃債、開(kāi)發(fā)商惡意騙貸、失業(yè)人員無(wú)力還貸等都可能使風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān);四是銀行處理貸款違約抵押物的難度大、成本高。

實(shí)踐證明,銀行作為債權(quán)人,一旦出現(xiàn)房貸違約現(xiàn)象,在處理作為抵押物的房產(chǎn)時(shí)將遇到許多困難,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面勝訴無(wú)法執(zhí)行,包括抵押房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一的房產(chǎn),法院無(wú)法進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài);或抵押房產(chǎn)下存在多人戶籍,非債務(wù)人獨(dú)有;或被執(zhí)行人其抵押房產(chǎn)有他人居住,法院不愿引起社會(huì)矛盾而中止執(zhí)行等。另一方面,即使執(zhí)行回房產(chǎn),將其拍賣(mài)變現(xiàn)也需要專業(yè)人才,銀行是金融企業(yè),如果成立專門(mén)的機(jī)構(gòu)處置違約房產(chǎn),成本相對(duì)較高。委托中介機(jī)構(gòu)處置,實(shí)際成效也大打折扣。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)在貸款發(fā)放后3～8年內(nèi)達(dá)到頂峰。海南省作為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的特殊省區(qū),購(gòu)房人大部分又非本地居民,個(gè)貸產(chǎn)品的自生性風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更高一些。

4.銀行操作風(fēng)險(xiǎn)。目前,個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,銀行為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍,爭(zhēng)取更好的市場(chǎng)份額,自覺(jué)不自覺(jué)地降低客戶門(mén)檻、放寬審批條件,這是銀行內(nèi)部產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)的最主要原因。從現(xiàn)實(shí)的“假個(gè)貸”案例中可發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商惡意造假、開(kāi)發(fā)商與借款人串通騙貸、銀行貸款審查不嚴(yán)等都很容易帶來(lái)操作風(fēng)險(xiǎn)。主要是客戶經(jīng)理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),貸前資信審查不嚴(yán);貸前調(diào)查不全面,過(guò)分依賴開(kāi)發(fā)商;貸后管理不到位等。另外,由于個(gè)人住房貸款筆數(shù)多、期限長(zhǎng),個(gè)人變化因素較多,給貸后管理帶來(lái)極大不便,也使個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施及應(yīng)對(duì)建議

1.加強(qiáng)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研分析。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展與個(gè)人住房貸款健康發(fā)展密切相關(guān),對(duì)宏觀政策的把握有助于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制。一是加強(qiáng)海南國(guó)際旅游島背景下宏觀經(jīng)濟(jì)政策的研究,準(zhǔn)確把握宏觀政策對(duì)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的影響,避免市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn);二是密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的整體走向,特別是關(guān)注房地產(chǎn)貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)變化情況,及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略;三是密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)和個(gè)人收入比例,商品房?jī)r(jià)格由租(土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格)、價(jià)(商品房人工、物耗價(jià)格)和稅(各類稅費(fèi))構(gòu)成,科學(xué)測(cè)算有關(guān)量化比例,建立較為完善的跟蹤關(guān)聯(lián)效應(yīng)指標(biāo)體系,在滿足消費(fèi)者貸款需求的同時(shí)謹(jǐn)防購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房后無(wú)力償還貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.重視對(duì)開(kāi)發(fā)商和貸款項(xiàng)目的審查。宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否的風(fēng)向標(biāo)――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)其下游產(chǎn)品――個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)度有直接影響,重視對(duì)開(kāi)發(fā)商和貸款項(xiàng)目的審查,間接實(shí)現(xiàn)了對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。主要有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié):一是嚴(yán)格審查準(zhǔn)入資格,從企業(yè)資質(zhì)、管理水平、財(cái)務(wù)狀況及管理層個(gè)人信用記錄等方面全面審查,特別要深入了解企業(yè)法人的個(gè)人資信狀況。因?yàn)樵谀壳艾F(xiàn)實(shí)的社會(huì)條件下,企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的資信對(duì)一個(gè)企業(yè)及貸款的安全性有重大影響。二是提高合作項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻和貸款條件,對(duì)銷售價(jià)格明顯波動(dòng)或資金出現(xiàn)異常變動(dòng)的,要適當(dāng)降低貸款成數(shù),嚴(yán)格首付比例,防止抵押房?jī)r(jià)值虛高。因?yàn)檫^(guò)度上漲的房?jī)r(jià),在調(diào)整周期來(lái)臨時(shí)跌幅也更深,這時(shí)貸款成數(shù)將覆蓋風(fēng)險(xiǎn)敞口。

3.進(jìn)一步規(guī)范貸款操作。一是加強(qiáng)貸前審查,嚴(yán)格把握客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),除確保貸款人第二還款來(lái)源足值、有效外,重點(diǎn)要關(guān)注其第一還款來(lái)源的償債能力。經(jīng)驗(yàn)表明,第一還款來(lái)源如果出了問(wèn)題,第二還款來(lái)源往往也不能保證足額還款。二是嚴(yán)格貸中審查,關(guān)鍵是要嚴(yán)格落實(shí)面談面簽要求,做好真實(shí)性調(diào)查,當(dāng)面見(jiàn)證客戶簽署貸款申請(qǐng)書(shū)、貸款合同、擔(dān)保合同、貸款支付憑證等法律文書(shū)。三是完善制度建設(shè),實(shí)施個(gè)人住房貸款審批“工廠”化操作,通過(guò)集中化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化審查,降低內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。四是對(duì)大額個(gè)人住房貸款實(shí)行特別審查制度,嚴(yán)格控制發(fā)放的比例,對(duì)涉嫌高檔樓盤(pán)炒房的,嚴(yán)禁發(fā)放個(gè)貸。

4.強(qiáng)化貸后管理精細(xì)化水平。個(gè)人住房貸款還款周期性長(zhǎng)決定了貸后管理的重要性,海南個(gè)貸客戶異地?cái)?shù)量多決定了風(fēng)險(xiǎn)的可控性弱。要建立系統(tǒng)的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)制度,加強(qiáng)貸后管理,防患于未然。一是密切跟蹤樓盤(pán)銷售情況,定期到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地走訪,對(duì)重估后抵押率越過(guò)70%或不符合合同約定的,要及時(shí)要求客戶追加擔(dān)保,確保抵押物足額、有效;二是嚴(yán)格貸后資金流向監(jiān)管,防止挪作他用,資金流向出現(xiàn)異常的要及時(shí)采取措施回收貸款;三是綜合運(yùn)用上門(mén)催收、委外催收、法律訴訟等手段,加大催收的力度,提高逾期個(gè)貸的催收效果。

5.強(qiáng)化以人為中心的自我約束機(jī)制。許多不良個(gè)貸都是有章不循、違章操作、違規(guī)放貸的惡果,防范和控制不良個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn),必須以人為本,用一批知識(shí)全面、洞察市場(chǎng)、了解經(jīng)濟(jì)、道德清廉的“人才群體”構(gòu)建起一道決策專業(yè)、選項(xiàng)審慎、嗅覺(jué)靈敏、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的防風(fēng)險(xiǎn)“人墻”。一是不定期實(shí)行員工崗位交流和輪換制度,培養(yǎng)員工的事前防范的意識(shí),最大限度規(guī)避、轉(zhuǎn)移、化解、控制個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)施貸款責(zé)任倒追機(jī)制,個(gè)貸一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),首先檢查審批人環(huán)節(jié)是否合規(guī)、合法;其次檢查客戶經(jīng)理是否有弄虛作假、失職瀆職等行為;第三如果排除以上兩種情況,則分析是否是不可預(yù)測(cè)或不可抗力因素導(dǎo)致個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn),按照盡職免責(zé)的原則,對(duì)于人為因素造成個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)加懲處。三是把不良個(gè)貸理賠工作人格化。將不良個(gè)貸的損失風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為信貸管理者個(gè)人的收入、地位、名譽(yù)等的風(fēng)險(xiǎn),通過(guò)最終由每個(gè)自然人承擔(dān)貸款的終極責(zé)任,從而增強(qiáng)工作責(zé)任心,使個(gè)貸選項(xiàng)更加合理,決策更加謹(jǐn)慎,操作更加規(guī)范,經(jīng)營(yíng)更加穩(wěn)健。

篇5

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略

一、“營(yíng)改增”稅制改革簡(jiǎn)介

稅收是我國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。我國(guó)稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營(yíng)業(yè)稅又構(gòu)成了我國(guó)稅制體系中最重要的兩大流轉(zhuǎn)稅。2011年，國(guó)家稅務(wù)總局與財(cái)政部經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于我國(guó)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，此后幾年，從我國(guó)部分交通運(yùn)輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為試點(diǎn)，逐漸擴(kuò)大到涵蓋我國(guó)整個(gè)交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也將被納入“營(yíng)改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。

二、“營(yíng)改增”稅制改革前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析

營(yíng)業(yè)稅改增值稅之前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種。“營(yíng)改增”稅制改革實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時(shí)按照售價(jià)的5%繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項(xiàng)目之間的差額決定的，其中扣除項(xiàng)目包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例確定增值率，并以此計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負(fù)輕重取決于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的大小，因此和土地增值稅在稅負(fù)上具有一定的趨同性。

三、“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響

1.對(duì)營(yíng)業(yè)稅及增值稅的影響。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時(shí)期。目前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見(jiàn)已形成，針對(duì)一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計(jì)為11%，并可按照增值稅相關(guān)條例進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期工程材料成本中負(fù)擔(dān)增值稅后又重復(fù)征稅的問(wèn)題。但存在兩大問(wèn)題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本一半左右是由地價(jià)款構(gòu)成的，且很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政大配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)也無(wú)法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負(fù)過(guò)重。

2.對(duì)土地增值稅的影響。

“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅為5%，且為價(jià)內(nèi)稅，對(duì)價(jià)格影響相對(duì)較小，并且在計(jì)算增值額時(shí)可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預(yù)計(jì)變?yōu)?1%，且增值稅為價(jià)外稅，在計(jì)算增值額時(shí)，已繳納的增值稅不可作為抵扣項(xiàng)目，則會(huì)很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負(fù)。另外，“營(yíng)改增”后土地增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。

3.對(duì)企業(yè)所得稅的影響。

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實(shí)際稅負(fù)變重，因此，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。

四、“營(yíng)改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析

1.積極反映，爭(zhēng)取稅收政策支持。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當(dāng)大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致成本中已負(fù)擔(dān)且本不應(yīng)該影響損益的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負(fù)，因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”具體事項(xiàng)的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通過(guò)各種渠道向政策制定部門(mén)及時(shí)反映，爭(zhēng)取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他行政性收費(fèi)，一般只能取得相關(guān)政府部門(mén)的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無(wú)法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門(mén)可以對(duì)此類成本規(guī)定一個(gè)合理的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門(mén)開(kāi)具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果這部分進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)大幅上升；還應(yīng)考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)稅制改革的初衷即結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特性，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的認(rèn)證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當(dāng)延長(zhǎng)。

2.政策籌劃，爭(zhēng)取財(cái)政資金支持。

由于“營(yíng)改增”政策實(shí)施后將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實(shí)施初期會(huì)對(duì)相當(dāng)一部分企業(yè)帶來(lái)較沉重的稅收負(fù)擔(dān)。為了實(shí)現(xiàn)改革的平穩(wěn)過(guò)渡，據(jù)統(tǒng)計(jì)，相當(dāng)一部分省市財(cái)稅部門(mén)均提供了改革扶持資金政策，對(duì)稅制改革中有實(shí)際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營(yíng)改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進(jìn)行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。

3.找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開(kāi)發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)一是：如不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過(guò)期，致使進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無(wú)法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門(mén)需考慮的問(wèn)題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開(kāi)票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開(kāi)工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

五、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時(shí)，在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響，找準(zhǔn)切入點(diǎn)合理制定稅務(wù)籌劃策略。

參考文獻(xiàn)：

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