關(guān)于房地產(chǎn)的法律知識精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇關(guān)于房地產(chǎn)的法律知識，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)法教學(xué)；案例教學(xué)法；法學(xué)教育

中圖分類號：G642?????文獻標(biāo)識碼：A?????文章編號：1007-0079（2011）25-0140-02

隨著我國改革開放的不斷推進，國民經(jīng)濟取得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場在拉動經(jīng)濟增長的過程中起了不可磨滅的作用。與此同時，房地產(chǎn)糾紛日益增多，房地產(chǎn)法解決糾紛的功能逐漸凸顯。房地產(chǎn)法教學(xué)擔(dān)當(dāng)起了培養(yǎng)合格房地產(chǎn)法人才的重任，①但如何使房地產(chǎn)法教學(xué)取得良好的效果是一個值得授課教師思考的問題。本文以案例教學(xué)法的運用為切入點，討論房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的具體運用，以期能對提高房地產(chǎn)法教學(xué)效果有所幫助。

一、房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容及其在法學(xué)教育中的意義

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式有兩種，一是房地產(chǎn)法典，二是單行房地產(chǎn)法律規(guī)范，我國目前房地產(chǎn)法由眾多單行房地產(chǎn)法律規(guī)范組成。我國房地產(chǎn)法的體系主要有三部分：第一，基本法。如《憲法》以及《民法通則》等法律中有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定。第二，專門法。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《住宅法》及各自的實施條例、②細則、辦法等。第三，相關(guān)法。如《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中有關(guān)房地產(chǎn)的規(guī)定。目前，我國調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系最基本的法律有兩部，即《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》。

現(xiàn)行房地產(chǎn)法教材關(guān)于房地產(chǎn)法教學(xué)的內(nèi)容大體相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房保障法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學(xué)不僅涉及民法基礎(chǔ)知識，還廣泛涉及到民法知識之外的經(jīng)濟法等知識，可以說是民法與經(jīng)濟法的“大融合”。因此，房地產(chǎn)法教學(xué)效果的好壞不僅可以反映出教師教學(xué)水平的優(yōu)劣，還可以從中看出學(xué)生法學(xué)素養(yǎng)的高低。盡管我國法學(xué)教育沒有將房地產(chǎn)法列為本科教育的核心課程之中，學(xué)校教學(xué)也大多將房地產(chǎn)法列為選修課開設(shè)，但房地產(chǎn)法知識貫穿民法教學(xué)、經(jīng)濟法教學(xué)過程的始終，因而專門對房地產(chǎn)法教學(xué)進行探討顯得尤為必要和重要，其不僅能推動民法和經(jīng)濟法教學(xué)的發(fā)展，還能促進房地產(chǎn)法學(xué)科的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法的作用

“1871年，蘭德爾教授在美國哈佛大學(xué)法學(xué)院首創(chuàng)以案例講授法律的方法。他編著的《合同法判例》是世上第一本案例教學(xué)法的教科書。當(dāng)時他積極探索法學(xué)教學(xué)案例，主張培養(yǎng)學(xué)生具有像律師那樣思考的技巧能力，因此在教學(xué)中不特別注意學(xué)生是否了解一個規(guī)則，而在于讓學(xué)生了解為什么要這樣做，法院判決怎樣做到這一點。”[1]案例教學(xué)法是根據(jù)教學(xué)目的要求，將已發(fā)生或?qū)砜赡馨l(fā)生的問題作為案例，組織學(xué)生對案例進行調(diào)查、閱讀分析、討論交流的研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學(xué)生加深對知識的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。[2]如今，包括法學(xué)在內(nèi)的各種學(xué)科教學(xué)過程中都廣泛運用案例教學(xué)法。在房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法具有以下作用：

1.培養(yǎng)學(xué)生解決問題的能力

房地產(chǎn)法是一門實踐性很強的學(xué)科，房地產(chǎn)法教學(xué)中運用的案例都來源于房地產(chǎn)實務(wù)，是司法實踐的產(chǎn)物，與生活聯(lián)系緊密。將案例教學(xué)法運用到房地產(chǎn)法教學(xué)中，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與經(jīng)濟活動中活生生的事例結(jié)合起來，使學(xué)生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學(xué)法律知識，提高學(xué)生解決實際問題的能力。

2.激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣

傳統(tǒng)教學(xué)模式是機械式的灌輸與接受的過程，老師采取“滿堂灌”的方式從頭講到尾，對知識的講解基本采取先概念、再特征、后分類的模式，使本來可以鮮活的房地產(chǎn)法律知識變得枯燥乏味，學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣大大降低。同時，傳統(tǒng)教學(xué)模式以教師為主，學(xué)生往往沒有參與到教學(xué)活動中，導(dǎo)致很多學(xué)生對課堂教學(xué)沒有積極性。運用案例教學(xué)法將法律知識和理論與現(xiàn)實生活有機聯(lián)系起來，教學(xué)過程中讓學(xué)生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和興趣。

3.提高教師的教學(xué)水平

在房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法對授課教師提出了更高的要求，教師僅靠一本教材就完成備課任務(wù)已不可能，課前或者課后教師必須結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容對眾多關(guān)于房地產(chǎn)的案例進行搜集和篩選，同時還需加工和處理，使其符合教學(xué)目的。教師對案件的搜集、整理過程不僅能擴大自身的教學(xué)視野，還能更加深入地思考相關(guān)法律知識和理論，進而有助于提高教師教學(xué)水平。

三、房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)法的具體運用

房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法使得教師一統(tǒng)課堂的局面被打破，課堂教學(xué)內(nèi)容由教師和學(xué)生共同完成，課堂教學(xué)的成敗由教師和學(xué)生共同決定。因此，案例教學(xué)法的具體運用不僅取決于教師“教”這一面，還取決于學(xué)生“學(xué)”這一面。

1.教學(xué)前的準(zhǔn)備階段

（1）篩選教學(xué)案例。房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法首先需要由教師對眾多的房地產(chǎn)法案例進行篩選，因為只有符合教學(xué)目的的案例才能在課堂上派上用場，否則會出現(xiàn)適得其反的結(jié)果。教師在篩選房地產(chǎn)法教學(xué)案例時，應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)界最新的發(fā)展趨勢，選擇具有時新性、典型性的案例，因為陳舊的材料盡管能夠說明問題，但學(xué)生往往對新穎的東西更感興趣。

（2）研究案例內(nèi)容。教師為了能在課堂上游刃有余地對案例進行講解和分析，必須在課前認真研究案例的內(nèi)容，將案例所反映的房地產(chǎn)法律知識和原理總結(jié)、提煉出來，準(zhǔn)備好課堂上要討論的問題以便提高課堂效率。

（3）分配好案例教學(xué)在整個教學(xué)環(huán)節(jié)中的比例。我國法學(xué)教學(xué)傳統(tǒng)和法律體系決定了案例教學(xué)無法成為整個課堂教學(xué)中的核心，③只能作為教學(xué)的輔助手段。因此，教師在房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法時要分配好案例教學(xué)在整個課堂中所占用的時間，若案例教學(xué)占用太長時間反而使學(xué)生忽略了對基礎(chǔ)知識的掌握。

2.案例教學(xué)階段

（1）先講解基礎(chǔ)知識，后分析教學(xué)案例。如前所述，案例教學(xué)不能成為房地產(chǎn)法教學(xué)中的主角，教師在課堂上不能從頭至尾都分析和討論案例。因此，教師首先應(yīng)理清房地產(chǎn)法的基礎(chǔ)知識和原理，然后通過對案例的分析和討論加深學(xué)生對所學(xué)知識的理解，擴大學(xué)生的視野，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法的興趣。

（2）介紹案例內(nèi)容時輔之以其他教學(xué)方法，如多媒體教學(xué)法等。在運用案例教學(xué)法的同時多種教學(xué)方法并舉能使教學(xué)達到事半功倍的效果，因案例本身的鮮活性和真實性，加之多媒體教學(xué)的直觀性和生動性，學(xué)生會對這樣的教學(xué)方式樂此不疲。

（3）針對案例提出問題，啟發(fā)學(xué)生積極思考。案例教學(xué)是一個師生互動的過程，在教學(xué)過程中教師應(yīng)引導(dǎo)學(xué)生認真思考，踴躍發(fā)言，參與到教學(xué)環(huán)節(jié)之中。其中，教師針對案例并結(jié)合講授的基礎(chǔ)知識提出問題是引導(dǎo)學(xué)生深入思考的最佳方式之一，學(xué)生與教師的互動改變了傳統(tǒng)教學(xué)法中教師占主導(dǎo)地位甚或唱獨角戲的局面，同時也顯示出案例教學(xué)法較之傳統(tǒng)教學(xué)法的優(yōu)勢所在。

3.教學(xué)后的總結(jié)階段

（1）反思學(xué)生課堂討論中出現(xiàn)的問題。課堂教學(xué)完成后，并不是說教師就與所講的知識和所討論的案例脫離了干系，教師課后應(yīng)該針對學(xué)生在課堂案例討論環(huán)節(jié)中表現(xiàn)出的問題以及學(xué)生各自的觀點、理由和論證方法等進行總結(jié)，這不僅能為以后更好地教學(xué)提供參考，還是教師深化學(xué)習(xí)的一個過程，因為學(xué)生的討論大都是經(jīng)過思考準(zhǔn)備后進行的見解、意見紛呈，教師往往也能從學(xué)生對案例的討論中受到啟發(fā)。

（2）撰寫案例分析報告。房地產(chǎn)法教學(xué)中案例教學(xué)的最后一個環(huán)節(jié)就是案例分析報告的撰寫，畢竟課堂討論是零散的、不成體系的，課后可布置作業(yè)讓學(xué)生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學(xué)生自己感興趣案例，運用所學(xué)房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，使學(xué)生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過書面作業(yè)的形式還能起到對學(xué)生寫作能力的培養(yǎng)。

總之，房地產(chǎn)法是一門實踐性很強的學(xué)科，與人們的生活密切相關(guān)，房地產(chǎn)法的教學(xué)僅僅依靠教師對一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學(xué)中運用案例教學(xué)法，④對課堂教學(xué)效果和教師教學(xué)水平的提高、學(xué)生能力的培養(yǎng)以及房地產(chǎn)法學(xué)科的建設(shè)都具有無可替代的重要作用。

作者簡介：劉遠山（1968-），男，湖北天門人，海南大學(xué)法學(xué)院，教授，民商法碩士生導(dǎo)師，法學(xué)博士、博士后；余秀寶（1987-），男，重慶人，海南大學(xué)民商法學(xué)院碩士研究生。（海南?海口?570228）

 

注釋： 

①很多學(xué)校設(shè)置有獨立的房地產(chǎn)學(xué)院或?qū)I(yè)如上海大學(xué)、中南財經(jīng)政法大學(xué)等。 

②典型的如《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。 

③其例外情形是專門的案例課程和法律診所等實踐性課程。 

④這里還涉及其他相關(guān)實踐教學(xué)環(huán)節(jié)以及典型案例的具體說明和解剖等內(nèi)容,限于篇幅暫不予論述。 

 

參考文獻： 

篇2

在房地產(chǎn)交易管理中，風(fēng)險管理一直占據(jù)著十分重要的地方，是廣大房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營實踐中的工作核心之一。本文以管理者的角度，探討了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險管理問題。

房地產(chǎn)交易風(fēng)險管理防范

中國人自古以來都非常重視“家”的概念，而在現(xiàn)代社會，人們會選擇購買一套商品房，建立自己的家。近年來，我國房地產(chǎn)的價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。與此同時，在房地產(chǎn)交易的過程中也暴露出一些風(fēng)險問題。在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易中，如果出現(xiàn)風(fēng)險問題，不僅會給購房者帶來巨大的經(jīng)濟損失，也在一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。對此，應(yīng)該對這些風(fēng)險有清醒的認識，并且有效管理風(fēng)險，才能維護房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)交易的特點

房地產(chǎn)價格屬于固定資產(chǎn)，其個別性強、差異性大。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)等相關(guān)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓過程。不像其他商品，房地產(chǎn)的價值一般無法被衡量，并且房地產(chǎn)交易并沒有一個固定的平臺。并且由于其不能移動，房地產(chǎn)無法被即時買賣，不能做到“一手交錢、一手交貨”。房地產(chǎn)交易所涉及到的金額巨大，權(quán)益轉(zhuǎn)讓的手續(xù)比較復(fù)雜。在我國，就有《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律來約束和規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。一般來說，一套商品房從開發(fā)商到客戶手中，中間要經(jīng)歷多個過程及中介，流程的復(fù)雜性也滋生了風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險

（一）因自然環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險

自然環(huán)境風(fēng)險指的是發(fā)生海嘯、地震等由于不可抗拒的因素造成的環(huán)境風(fēng)險。房產(chǎn)與自然環(huán)境息息相關(guān)，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，必然會影響到房地產(chǎn)的交易。如在2011年的日本大地震后，有調(diào)查顯示購房者的購買意愿由地震前的50%迅速下降到15%。此外，水災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害有可能會對房地產(chǎn)本身造成一定的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可估量的損失。

（二）因社會環(huán)境變化帶來的交易風(fēng)險

人們的“錢袋子”滿不滿、生活是否富足，直接影響到其購買房地產(chǎn)的意愿。在經(jīng)濟下行時，人們勢必會減少商品房的購買。此外，國家的經(jīng)濟形勢也在一定程度上影響到房地產(chǎn)的價格走勢。最近一年來，政府出臺了一系列的政策對商品房購買進行限制，從而抑制房價的上漲。諸如此類的政策對于房地產(chǎn)交易的影響不可忽視。

（三）房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險指的是在房地產(chǎn)交易中因交易主體而發(fā)生的法律方面的風(fēng)險。比如，若對相關(guān)法律不熟悉，或是審核不嚴(yán)密，則可能會造成無效的房屋買賣合同。我國《民法通則》中對于無民事行為能力人及限制行為能力人簽署的合同都做了明確規(guī)定，此外在多種情況下，房屋買賣合同都可能無效，需要特別注意。又如，若在房地產(chǎn)交易前對房產(chǎn)的權(quán)利狀況沒有足夠的了解，或者在辦理房地產(chǎn)交易的過程中房屋受到了司法限制等，都會引起法律風(fēng)險，造成一定的損失。

（四）房地產(chǎn)交易參與者的道德風(fēng)險

房地產(chǎn)交易的參與者，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、購房者等都有可能產(chǎn)生道德風(fēng)險。首先，一些房地產(chǎn)開發(fā)商向公眾公布虛假和誘導(dǎo)性的信息，誘導(dǎo)消費者購買房地產(chǎn)。其次，當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場魚龍混雜，一些非專業(yè)機構(gòu)匆匆進入這個市場，卻操作不規(guī)范，亂收費，以及向購房者夸大其詞等，還有些中介甚至將已經(jīng)賣出的房產(chǎn)再賣給其他消費者。最后，購房者也可能在房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生道德風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險防范措施

（一）注重保險的購買和使用

在風(fēng)險管理中，保險是非常重要的風(fēng)險管理手段。風(fēng)險管理的四種方式包括回避風(fēng)險、預(yù)防風(fēng)險、自留風(fēng)險和轉(zhuǎn)移風(fēng)險，而保險就是轉(zhuǎn)移風(fēng)險的方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中就為房地產(chǎn)購買保險，從而確保在外界環(huán)境發(fā)生變化的時候其損失能降到最低。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的保險包括房屋建筑工程保險、房屋保險、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇合適的保險進行投保。

（二）健全房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)

近年來，我國經(jīng)濟的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的飛快發(fā)展。在一些地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)甚至成為了當(dāng)?shù)氐闹е袠I(yè)。但是由于發(fā)展速度太快，相關(guān)法律法規(guī)并不健全的問題逐漸暴露出來，許多房地產(chǎn)交易的風(fēng)險正是因為法律的不健全而產(chǎn)生的。對此，政府首先要充分重視，發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，加快建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，并督促各級地方政府盡快實施，從而為房地產(chǎn)交易提供相應(yīng)的法律保障，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展的道路。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部也應(yīng)建立完備的規(guī)章制度，當(dāng)問題和風(fēng)險發(fā)生時，要依照規(guī)章制度追究責(zé)任，對違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。

（三）加大誠信宣傳力度

為了加強社會對于房地產(chǎn)交易的道德認識，政府部門可以利用電視、網(wǎng)絡(luò)等媒介促進全民樹立起房地產(chǎn)交易的誠信意識，在房地產(chǎn)交易中培養(yǎng)一個良好的分文，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)開發(fā)商也要加大宣傳力度，在設(shè)計廣告時不能夸大其詞。房地產(chǎn)開發(fā)商可以加強房地產(chǎn)公益宣傳，培養(yǎng)購房者的風(fēng)險防范意識，協(xié)助政府一道培養(yǎng)整個社會的購房誠信。

（四）增強工作人員的培訓(xùn)工作

房地產(chǎn)交易的過程中可能面臨著各種各樣的問題，房地產(chǎn)行業(yè)的一線工作人員必須具備良好的素質(zhì)，首先應(yīng)以誠信待顧客，其次也要能夠有效分辨和預(yù)防風(fēng)險。因此，要加強工作人員的培訓(xùn)工作，對其進行法律知識方面的培訓(xùn)，增強一線人員的法律意識，從而規(guī)范交易行為。此外，還要幫助一線工作人員樹立正確的思想觀念，在工作中能夠站在客戶角度為客戶考慮，不要為了蠅頭小利破壞與客戶之間的信任，保持一個清醒的頭腦，要抵制住誘惑，從源頭上避免風(fēng)險的產(chǎn)生。

四、結(jié)語

總而言之，在我國社會主義市場經(jīng)濟制度下，經(jīng)濟的騰飛帶來房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，取得了相當(dāng)顯著的成果。然而發(fā)展速度太快，市場交易不規(guī)范、法律不健全的問題也暴露出來。對此，要充分重視這些風(fēng)險，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實際情況，實施有效的風(fēng)險管理措施，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)以及行業(yè)內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]劉寶文.房地產(chǎn)交易管理中的風(fēng)險及規(guī)避策略分析[J].門窗.2015（9）：81-86.

篇3

［關(guān)鍵詞］估價機構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價;風(fēng)險防范

1引言

房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當(dāng)事人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應(yīng)樹立較強的風(fēng)險意識，規(guī)范估價行為，保持獨立、客觀、公正的原則。

2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述

2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念。涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進行分析、判斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點。房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。［1］房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在進行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評估法》《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定審慎進行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與時俱進性。2018年9月1日起施行的［法釋〔2018〕15號］《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的委托評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對評估報告進行審查。具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評估機構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補正:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③選定的評估機構(gòu)與評估報告上簽章的評估機構(gòu)不符;④評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;⑤具有其他應(yīng)當(dāng)書面說明或者補正的情形。同時該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有下列情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:①財產(chǎn)基本信息錯誤;②超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);③評估機構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評估資質(zhì);④評估程序嚴(yán)重違法。對當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照《民事訴訟法》第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在激烈的競爭中占有一席之地。

3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險成因

從司法拍賣估價工作的實踐情況來看，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風(fēng)險主要集中在程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風(fēng)險存在的原因。3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險。在《資產(chǎn)評估法》、2015版《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比如現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進入估價對象內(nèi)部進行查勘的法定義務(wù);又比如現(xiàn)場查勘時評估師沒有認真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)基本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這些情形都會成為案件當(dāng)事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的拖延。3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險估價結(jié)果不公正。主要是指由于估價方法、參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對立，估價對象物權(quán)即將發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點。《規(guī)定》第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因為故意或者重大過失導(dǎo)致估價錯誤的，不但會損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會對估價機構(gòu)、估價師的經(jīng)濟效益、社會效益帶來不利影響，嚴(yán)重的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu估機構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風(fēng)險規(guī)避及防范措施

4.1提高評估專業(yè)人員風(fēng)險防范意識和職業(yè)道德水平。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風(fēng)險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強對評估專業(yè)人員的法律知識培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的基本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評估專業(yè)人員頭腦中真正樹立起風(fēng)險意識。其次，房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實際的《房地產(chǎn)司法評估操作指引》，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。4.2建立健全機構(gòu)管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為要有效的提高房地產(chǎn)估價機構(gòu)。在司法拍賣估價中的風(fēng)險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來規(guī)范業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。［4］為此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲取、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點是，房地產(chǎn)估價機構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)建立責(zé)任追究制度是為了進一步規(guī)范評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，唯有此，才能真正的達到規(guī)范業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度鑒于。目前房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險越來越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險金，通過社會其他機構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我國早在《司法鑒定機構(gòu)管理辦法》中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)實施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，能幫助房地產(chǎn)估價機構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險。4.4合理利用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款。在司法拍賣估價工作中要合理地使用假設(shè)限制條件和免責(zé)條款，避免相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風(fēng)險，也避免一些由于其他方面的原因而承擔(dān)不應(yīng)該由估價機構(gòu)及估價專業(yè)人員承擔(dān)的風(fēng)險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認為可能存在的風(fēng)險事項，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)及時和委托人進行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實情況，應(yīng)出具有條件的和有保留的咨詢意見。

5結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟獲得不斷發(fā)展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)當(dāng)前和今后很重要的一個工作任務(wù)就是要做好司法拍賣估價工作中的風(fēng)險防范工作。要從房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評估專業(yè)人員兩個方面做好風(fēng)險把控工作。就房地產(chǎn)估價機構(gòu)自身而言，要加強內(nèi)部管理制度，規(guī)范業(yè)務(wù)行為，加強對評估專業(yè)人員的法律培訓(xùn)。對于評估專業(yè)人員來講，要牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，牢記自身職業(yè)道德底線。相信通過這兩方面的努力，房地產(chǎn)估價機構(gòu)司法拍賣估價業(yè)務(wù)面臨的風(fēng)險增加問題可以有效得到控制。

參考文獻:

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篇4

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)；培養(yǎng)方案

中圖分類號：G642.0 文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）16-0240-02

改革開放三十年來，中國經(jīng)濟保持了持續(xù)快速的發(fā)展。隨著工業(yè)化、城市化進程的加快，中國建筑業(yè)的規(guī)模和從業(yè)人員數(shù)量也在不斷擴大，工程管理方面的專業(yè)技術(shù)人才也越來越緊缺，從而對高校工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)也提出了更高的要求。本文通過對財經(jīng)類院校工程管理專業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案的分析，探討現(xiàn)階段培養(yǎng)方案存在的問題以及改進的建議，提高工程管理專業(yè)畢業(yè)生的市場競爭力。

一、國內(nèi)工程管理專業(yè)概況

根據(jù)2004年教育部《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》，將“管理科學(xué)與工程”設(shè)為管理學(xué)門類下的一級學(xué)科，并下設(shè)八個二級學(xué)科：工程管理、工業(yè)管理、管理科學(xué)、信息管理與信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、項目管理、產(chǎn)品質(zhì)量工程和工程造價（八個本科專業(yè)）。將工程管理專業(yè)設(shè)在管理學(xué)門類下面，即強調(diào)了其管理類學(xué)科屬性，這與國際上多數(shù)國家將其歸屬在土木工程類專業(yè)的做法有所不同。因此，中國的工程管理專業(yè)偏重于管理類。目前，國內(nèi)共有三百多所所高校開設(shè)了工程管理本科專業(yè)，主要分布在各綜合性大學(xué)、建工類、礦業(yè)類、電力水利類、財經(jīng)類等高校。中國工程管理專業(yè)目前還處于研究、探索和發(fā)展階段。從全國開設(shè)工程管理專業(yè)的高校來看，基本上都是以管理學(xué)、土木工程等為主干學(xué)科，下設(shè)有工程項目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、投資與造價管理、國際工程管理和物業(yè)管理等五個專業(yè)方向。不同高校培養(yǎng)的側(cè)重點不一樣，但都是培養(yǎng)具備工程技術(shù)、管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)及法律知識，能運用現(xiàn)代管理理論方法，在國內(nèi)國際工程建設(shè)領(lǐng)域中，從事投資決策、工程項目建設(shè)管理、工程項目咨詢、工程項目監(jiān)理、政府部門宏觀調(diào)控管理等應(yīng)用型、復(fù)合型人才。

二、安徽財經(jīng)大學(xué)工程管理專業(yè)課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容

安徽財經(jīng)大學(xué)是一所以經(jīng)管法為主的多科性財經(jīng)類院校，工程管理專業(yè)設(shè)置在管理科學(xué)與工程學(xué)院，專業(yè)方向為房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向。

1.專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)：培養(yǎng)德智體全面發(fā)展的，具備管理學(xué)、經(jīng)濟學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的基本知識，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，接受房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程項目管理基本訓(xùn)練，具備從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)技能與工程項目管理能力，適宜在企事業(yè)單位和政府有關(guān)職能部門從事房地產(chǎn)和工程項目管理相關(guān)業(yè)務(wù)，以及在相關(guān)教學(xué)科研單位從事該領(lǐng)域教學(xué)、科研工作的高級復(fù)合型專門人才。從培養(yǎng)目標(biāo)可以看出，由于學(xué)校的財經(jīng)類屬性，專業(yè)的設(shè)置偏向經(jīng)濟管理類。

2.專業(yè)特色與培養(yǎng)要求：本專業(yè)畢業(yè)生應(yīng)獲得以下幾個方面的能力：（1）具備良好的政治素養(yǎng)和品德、健康的身心和創(chuàng)新精神；系統(tǒng)掌握相關(guān)的管理理論和方法、土木工程技術(shù)知識、相關(guān)的經(jīng)濟理論及其他相關(guān)學(xué)科知識；（2）具有綜合運用本專業(yè)知識從事工程管理的基本能力；（3）初步具有進行工程項目可行性研究、工程項目的投資、進度、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)的技能；（4）具備較強的語言表達能力、文字表達能力和人際溝通能力；（5）熟悉中國房地產(chǎn)經(jīng)營管理、工程管理的有關(guān)方針、政策、法規(guī)以及國際工程管理的慣例和規(guī)則；（6）了解本專業(yè)理論前沿和發(fā)展動態(tài)，掌握文獻檢索、資料查詢的基本方法，具有初步的教學(xué)、科研和實際工作能力。

3.課程設(shè)置。課程設(shè)置主要包括學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課和專業(yè)選修課等。學(xué)科基礎(chǔ)課包括西方經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)原理、會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、市場營銷學(xué)、財務(wù)管理與財務(wù)報告分析、運籌學(xué)、管理信息系統(tǒng)、經(jīng)濟法、工程制圖等。專業(yè)必修課包括房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)、房地產(chǎn)政策與法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)與管理、工程概預(yù)算、工程項目管理、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等。專業(yè)選修課包括工程技術(shù)監(jiān)理、建筑材料、建筑技術(shù)、工程招投標(biāo)管理、工程項目管理等。學(xué)制四年，學(xué)生學(xué)完培養(yǎng)方案規(guī)定的課程，修滿學(xué)分，經(jīng)考核成績?nèi)亢细?，發(fā)給本科畢業(yè)證書。符合《安徽財經(jīng)大學(xué)普通學(xué)科學(xué)生學(xué)位授予辦法（學(xué)分制）》規(guī)定的，授予管理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

三、工程管理專業(yè)主要課程教學(xué)內(nèi)容

工程制圖：制圖的基本知識和基本技能；正投影原理：點、線、面、平面立體、曲面立體的投影；常用建筑曲面體的形成及畫法；投影制圖：三視圖、六面基本視圖、輔助視圖；組合體視圖的閱讀、繪制及尺寸標(biāo)注；各種剖視圖；土木建筑工程專業(yè)圖：房屋建筑及房屋結(jié)構(gòu)施工圖；鋼筋混凝土及鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件圖；室內(nèi)給水排水工程圖；計算機繪圖軟件的應(yīng)用。

房屋建筑學(xué)：房屋建筑學(xué)課程分為民用建筑和工業(yè)建筑兩部分，每一部分又包括建筑構(gòu)造和建筑設(shè)計原理。學(xué)習(xí)這門課程的目的是為了使學(xué)生掌握房屋構(gòu)造的基本理論；初步掌握建筑的一般構(gòu)造做法和構(gòu)造詳圖的繪制方法，能識讀一般的工業(yè)與民用建筑施工圖；了解一般房屋建筑設(shè)計原理，具有建筑設(shè)計的基本知識，正確理解設(shè)計意圖。

房地產(chǎn)開發(fā)與管理：本課程以房地產(chǎn)開發(fā)與管理的全過程為主線，以加強對房地產(chǎn)開發(fā)與管理活動的全面理解為目的，結(jié)合中國房地產(chǎn)開發(fā)與管理的實際，對房地產(chǎn)開發(fā)與管理的基本理論知識和實踐要求加以介紹。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)與管理的基本概念、房地產(chǎn)的基本法律制度、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理、市場營銷策劃、房地產(chǎn)交易的類型以及特點等。

工程項目管理：本課程是一門緊密聯(lián)系工程建設(shè)管理實踐的重要課程，它以工程項目為對象提出工程項目管理的概念和系統(tǒng)，從施工項目管理者或承包商的角度講授項目組織與管理的理論和方法，強調(diào)管理的應(yīng)用。其研究范圍涵蓋著工程項目投資前期，投資建設(shè)期直至項目投產(chǎn)的整個過程；研究內(nèi)容包括決策、計劃、組織、指揮、控制及協(xié)調(diào)的理論，方法與手段；研究目的是使工程項目管理在投資、工期、質(zhì)量三大目標(biāo)及其他方面均取得最佳效果，盡快發(fā)揮效益，最終收回投資并達到投資增值的目的。

房地產(chǎn)政策與法規(guī)：本課程以中國土地管理法和房地產(chǎn)法律制度以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理活動的法律規(guī)范為主要內(nèi)容。具體涉及房地產(chǎn)法律的基本范疇、特點和制度演進；城市規(guī)劃、房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等相關(guān)的法律規(guī)定；房屋拆遷的安置與補償、市場管理、物業(yè)管理等相關(guān)的法律規(guī)定。

城市規(guī)劃與管理：本課程主要包括城市規(guī)劃的基本原理與方法，城市規(guī)劃的基本程序，城市規(guī)劃對城市經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展過程的影響和作用，城市規(guī)劃與工程建設(shè)項目之間的關(guān)系，具備城市、城鎮(zhèn)和居住小區(qū)規(guī)劃的基本知識，以及分析與解決城市、城鎮(zhèn)和居住小區(qū)規(guī)劃相關(guān)問題的解決思路和規(guī)劃方法等。

房地產(chǎn)估價：本課程以房地產(chǎn)估價工作所必備的理論基礎(chǔ)和基本知識為主線，結(jié)合中外房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，主要介紹了房地產(chǎn)估價的程序以及在熟練掌握房地產(chǎn)估價基本理淪知識的基礎(chǔ)上，對不同房地產(chǎn)類型、在不同評估目的條件下進行房地產(chǎn)估價時能夠選擇運用房地產(chǎn)估價中的成本法、市場比較法、收益法等合適的估價技術(shù)來求取估價對象客觀合理的價格或價值。

四、完善工程管理專業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案的建議

工程管理專業(yè)是管理類門類中重要的專業(yè)科目之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會對房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求也越來越大。中國必須逐步建立起滿足市場需要的、與國外高?；疽恢碌姆康禺a(chǎn)人才培養(yǎng)模式。為此應(yīng)進一步完善工程管理專業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案。

1.由于財經(jīng)類高校的特點，工程管理專業(yè)課程設(shè)置偏向經(jīng)、管、法，而工程管理學(xué)科的研究方法是工程技術(shù)與管理理論的結(jié)合，必須具備一定的建筑行業(yè)背景知識。對于工程管理專業(yè)教育來說，在保留經(jīng)濟、管理以及法律平臺現(xiàn)有課程的基礎(chǔ)上，加強工程技術(shù)類課程的設(shè)置力度，拓寬學(xué)生的知識面。

2.推動教學(xué)實踐環(huán)節(jié)的開展。在工程管理專業(yè)本科教學(xué)實踐環(huán)節(jié)的開展過程中，普遍存在著學(xué)生經(jīng)驗不足、動手能力不強等問題，從而影響了工程管理專業(yè)生產(chǎn)實踐環(huán)節(jié)、畢業(yè)實踐環(huán)節(jié)活動的開展。因此，要逐步加強學(xué)校和相關(guān)企業(yè)的聯(lián)系與合作，推動產(chǎn)學(xué)研的發(fā)展，完善教學(xué)實踐環(huán)節(jié)。

參考文獻：

[1]余渝娟，祝亞輝.關(guān)于工程管理專業(yè)建設(shè)的思考[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報，2008，(4).

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)營銷策略

一、引言

1.房地產(chǎn)的概念。在我國所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分，主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山；為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。

房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等；權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益、收益（如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等）。在我國，就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項權(quán)利，如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等；房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。房地產(chǎn)的總體概念可總結(jié)如下：

房地產(chǎn)概念圖

2.房地產(chǎn)營銷概述。房地產(chǎn)市場營銷的產(chǎn)生是生產(chǎn)力發(fā)展和商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，市場營銷是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產(chǎn)市場營銷活動不僅可以促進地區(qū)的經(jīng)濟繁榮，還有助于將計劃中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實，使每一宗物業(yè)順利出售或出租。從事房地產(chǎn)營銷需要清楚地了解營銷策略，辨別外界環(huán)境的發(fā)展變化，通過系統(tǒng)分析及時改變營銷策略。

房地產(chǎn)市場營銷包括有開發(fā)商和經(jīng)營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。

房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商，首先要對市場變化和需求等做出預(yù)先反映，并在公司長期營銷戰(zhàn)略中得到體現(xiàn)。同時房地產(chǎn)業(yè)與資源和原材料有著密不可分的關(guān)系，作為開發(fā)商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產(chǎn)公司的營銷人員，不但要熟悉市場環(huán)境等市場經(jīng)濟知識，還應(yīng)具有關(guān)于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識，以及社會文化環(huán)境給房地產(chǎn)目標(biāo)市場帶來的不同需求。對于房地產(chǎn)的開發(fā)商和經(jīng)營商而言，為了達到獲取利潤的目的，公司將聯(lián)合一批供應(yīng)商和營銷中間商來接近目標(biāo)顧客。

二、房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展史

市場營銷理論于20世紀(jì)初誕生于美國，菲利蒲?科特勒被譽為營銷學(xué)之父，他提出了最早的營銷4C理論，是現(xiàn)代營銷的基石，4C包括產(chǎn)品、價格、促銷、渠道，從這四點出發(fā)，衍生出新的營銷方法。

在市場營銷過程中，目標(biāo)消費者位居于中心地位。企業(yè)識別總體市場，將其劃分為較小的細分市場，選擇最有開發(fā)價值的細分市場，并集中力量滿足和服務(wù)于這些細分市場。企業(yè)設(shè)計由其控制的四大要素（4C）所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合，企業(yè)要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動，企業(yè)觀察并應(yīng)變于市場營銷環(huán)境。

營銷簡單的說就是用科學(xué)的方法，分析市場上的需求，并用科學(xué)的方法來生產(chǎn)出能滿足市場需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)營銷層面的競爭也隨著房地產(chǎn)市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產(chǎn)營銷策略的發(fā)展過程經(jīng)歷了六個階段。

1.建設(shè)觀念階段——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。計劃經(jīng)濟時代，只有簡單的“房地產(chǎn)”概念，很長一段時間，我國的住宅建設(shè)一直是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)模式，而且住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由政府統(tǒng)一制定，造成所有的設(shè)計全按標(biāo)準(zhǔn)圖進行建設(shè)，形成千樓一面的現(xiàn)象。

2.樓盤觀念階段——銷售策劃。在這個階段，房地產(chǎn)剛剛走向市場化，大部分項目的開發(fā)意識依然停留在計劃經(jīng)濟時代，策劃往往依賴于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)或幾個設(shè)計院專家的“大腦風(fēng)暴式”討論，而沒有進行市場調(diào)研、消費者需求調(diào)查的意識，開發(fā)的項目充滿了主觀臆斷。

3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產(chǎn)市場的泡沫與樓盤空置的現(xiàn)實，使開發(fā)商認為消費者缺乏理性，有一種購買惰性或者抗衡心理，必須主動推銷和積極促銷。在1997年～1999年大多數(shù)所謂房地產(chǎn)策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已，策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征，向消費者加以強調(diào)和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導(dǎo)消費者在眾多樓盤的選擇過程中，比較容易選擇自己偏好的樓盤，以達到促銷目的。

4.準(zhǔn)營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高，消費者對居住條件的需求層次日益明顯，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致需求相對減弱及消費者理性購買，為有效的滿足用戶的各種需要，適應(yīng)賣方市場和消費者理性選擇，開發(fā)商認為必須以用戶為中心。因此，策劃人把眾樓盤之長集于一身，極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環(huán)保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態(tài)社區(qū)等等，雖然提升了樓盤品質(zhì)，但使得開發(fā)商成本高于售價。

5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷，并沒有使供需緩和、樓盤空置減少，開發(fā)商逐漸認識到實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵在于正確確定目標(biāo)市場的需要和欲望，并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標(biāo)市場所期望滿足的東西。使開發(fā)商不再只關(guān)注于產(chǎn)品的本身，轉(zhuǎn)而關(guān)注市場需求。

6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)兼顧企業(yè)、顧客、社會三方的共同利益，各種營銷技巧相互結(jié)合、相互補充所構(gòu)成的企業(yè)市場營銷理念。整合營銷要求企業(yè)的所有活動都整合和協(xié)調(diào)起來，企業(yè)中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務(wù)，企業(yè)的營銷活動成為企業(yè)各部門的工作。

三、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

目前，我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和網(wǎng)絡(luò)銷售三種。

1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客，顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險，通過商的服務(wù)性質(zhì)，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產(chǎn)。3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代電子商務(wù)的手段，實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比，網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本，可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù)，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象，有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點：

品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼——確立市場地位，引起市場關(guān)注，鎖定目標(biāo)消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態(tài)低價格進入市場，迅速掌握市場主動權(quán)；

分期分批賣點不斷——分期開發(fā)分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆，帶動價格走高，達到持續(xù)熱賣效果；

進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現(xiàn)階段性銷售目標(biāo)；

以質(zhì)論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預(yù)留升值空間，以升值空間激發(fā)熱銷；

物管跟進后顧無憂——物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。

四、房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。市場調(diào)查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調(diào)查需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調(diào)查。第二，強化產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計上要符合消費者的喜好，建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應(yīng)從坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。

目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于期，人們對房地產(chǎn)的需求較大，對于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識，更是寶貴的無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營效益。

要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥?，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場的激烈競爭等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進行品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護應(yīng)該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。

2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。

3.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達到讓消費者獲得知識的目的?？梢?，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。

4.綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。

在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。

5.合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在利益關(guān)系。

首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合，前期可以通過宣傳開發(fā)項目優(yōu)勢的方式，向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作，利用金融信貸資金進行開發(fā)建設(shè);在后期的銷售過程中，與金融部門溝通，為顧客設(shè)計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三，與其他開發(fā)商進行聯(lián)合造勢，形成雙贏的格局。

6.服務(wù)營銷。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費者提供真實的關(guān)于樓盤的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解，從而有了初步的認知和傾向；售中服務(wù)是開發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)；在現(xiàn)實中，消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯卻無人接手進行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對企業(yè)的聲譽影響是很大的。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對業(yè)主提出的問題給予及時地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時展的必然，同時也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望，而且要符合消費者的長期利益，不忽視社會利益。注意到企業(yè)發(fā)展中的社會效益，對于企業(yè)提升其形象是十分重要的。企業(yè)的形象提高了，銷售量和利潤也自然得到提高。