房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

摘要：在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，探究房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律具有重要的理論、現(xiàn)實(shí)意義。文章根據(jù)樣本國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的共性特征得出：長(zhǎng)期視角下，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律主要取決于GDP增長(zhǎng)和置業(yè)人群數(shù)量的共同作用，兩者任一的快速增長(zhǎng)都將引致房?jī)r(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長(zhǎng)；若兩者同為平緩增長(zhǎng)或下降，房?jī)r(jià)指數(shù)亦隨之同步運(yùn)動(dòng)；若發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動(dòng)情況，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成嚴(yán)重的負(fù)反饋。

關(guān)鍵詞：脫實(shí)向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

一、引言

城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律及其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對(duì)于一國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動(dòng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐和帶動(dòng)作用，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對(duì)其他經(jīng)濟(jì)部門和總量經(jīng)濟(jì)影響的研究一直是國(guó)內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點(diǎn)。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡(jiǎn)要綜述如下。國(guó)內(nèi)研究方面。葛揚(yáng)和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機(jī)制，及其與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國(guó)際比較視角下研究了日本和美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長(zhǎng)期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價(jià)率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場(chǎng)，指出北京、上海、深圳三地的住房?jī)r(jià)格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動(dòng)了北京房?jī)r(jià)泡沫的形成。程瑤（2012）在國(guó)際比較的視角下研究了地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國(guó)際比較視角下實(shí)證分析了中國(guó)的土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國(guó)際比較視角下，通過設(shè)計(jì)一個(gè)新型房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，對(duì)持久所得、隱性收入與中國(guó)房?jī)r(jià)合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)仍是合理的，中國(guó)人民的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力被低估。國(guó)外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財(cái)富效應(yīng)能夠刺激消費(fèi)，引致經(jīng)濟(jì)景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計(jì)了美國(guó)、英國(guó)和荷蘭等國(guó)的住房基礎(chǔ)價(jià)格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟(jì)向好時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價(jià)值上升，這加速經(jīng)濟(jì)周期走強(qiáng)。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)景氣相互增強(qiáng)最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟(jì)也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個(gè)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國(guó)歷次經(jīng)濟(jì)衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費(fèi)。即便房?jī)r(jià)并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財(cái)富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟(jì)下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國(guó)內(nèi)、外相關(guān)研究已于國(guó)際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟(jì)因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實(shí)證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅(jiān)實(shí)的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對(duì)于房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律缺乏同時(shí)超越地域與短期時(shí)限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響分析亦局限于局部地域或相對(duì)短期的時(shí)間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點(diǎn)，即在經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長(zhǎng)期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國(guó)家的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展實(shí)況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國(guó)未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險(xiǎn)防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)進(jìn)程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)；而新興市場(chǎng)國(guó)家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國(guó)、中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。本文從發(fā)達(dá)國(guó)家選取美國(guó)和日本，從新興市場(chǎng)國(guó)家選取韓國(guó)，作為研究房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律的樣本國(guó)家，通過查閱樣本國(guó)家的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長(zhǎng)、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。

二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長(zhǎng)的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)；GDP增長(zhǎng)則不僅表征國(guó)民收入水平和消費(fèi)水平的提高，而且表征一國(guó)城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，因此又必然擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，反向帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)幾乎呈同步運(yùn)動(dòng)，即同時(shí)增長(zhǎng)或同時(shí)下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房?jī)r(jià)指數(shù)與GDP增長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”之前，日本的房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)總體上步調(diào)一致，同為緩速增長(zhǎng)；然而1985年~1991年，房?jī)r(jià)增速驟然提高，兩者由同步運(yùn)動(dòng)轉(zhuǎn)為異步運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴(kuò)大；1991年~1995年，兩者依然為異步運(yùn)動(dòng)，房?jī)r(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動(dòng)，不過作為泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重結(jié)果，此時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期蕭條，GDP增長(zhǎng)乏力。美國(guó)的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動(dòng)。由于房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴(kuò)大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動(dòng)。

而在房?jī)r(jià)指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運(yùn)動(dòng)的階段，或者GDP增速明顯快于房?jī)r(jià)指數(shù)增速的時(shí)期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動(dòng)現(xiàn)象。圖3是韓國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)與GDP增長(zhǎng)的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)，自1986年起，韓國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)開始呈現(xiàn)異步運(yùn)動(dòng)特征，房?jī)r(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)與GDP增長(zhǎng)運(yùn)動(dòng)依然表現(xiàn)為異步運(yùn)動(dòng)，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時(shí)的異步運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房?jī)r(jià)指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)和GDP增長(zhǎng)同時(shí)受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機(jī)的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動(dòng)的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長(zhǎng)之關(guān)系，根據(jù)其房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP增長(zhǎng)聯(lián)動(dòng)的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP的同步運(yùn)動(dòng)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)，這是對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長(zhǎng)互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國(guó)家有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)GDP增速明顯快于房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速的異步運(yùn)動(dòng)情況；若是發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，便會(huì)誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動(dòng)現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系

美國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費(fèi)主力人群和購房適齡人群，盡管三個(gè)國(guó)家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費(fèi)的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點(diǎn)檢驗(yàn)樣本國(guó)家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房?jī)r(jià)指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長(zhǎng)期，之后為平緩增長(zhǎng)期和絕對(duì)下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長(zhǎng)，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長(zhǎng)（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房?jī)r(jià)指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長(zhǎng)期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房?jī)r(jià)指數(shù)亦平緩波動(dòng)，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。

觀察圖5，美國(guó)的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1998年左右。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)指數(shù)也隨之快速增長(zhǎng)，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長(zhǎng)期，而房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長(zhǎng)，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點(diǎn)之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場(chǎng)投機(jī)因素，2009年之后（房?jī)r(jià)指數(shù)的常態(tài)化快速增長(zhǎng)）則歸因于美國(guó)的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實(shí)施所帶來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。韓國(guó)置業(yè)人群曲線的拐點(diǎn)出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長(zhǎng)期，房?jī)r(jià)指數(shù)隨之快速增長(zhǎng)，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長(zhǎng)和回落期，而房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)卻呈現(xiàn)出拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運(yùn)動(dòng)主要源于這一時(shí)期韓國(guó)電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房?jī)r(jià)指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的共同特征，得出以下結(jié)論：房?jī)r(jià)指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動(dòng)的常態(tài)；若發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時(shí)存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長(zhǎng)或下降階段上，GDP的快速增長(zhǎng)破壞兩者聯(lián)動(dòng)正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長(zhǎng)引致房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。

四、結(jié)論

縱觀樣本國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟(jì)因素相互聯(lián)系，共同決定著房?jī)r(jià)指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點(diǎn)而轉(zhuǎn)入平緩增長(zhǎng)階段后，房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)動(dòng)主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長(zhǎng)都會(huì)引致房?jī)r(jià)指數(shù)的快速增長(zhǎng)；若發(fā)生房?jī)r(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動(dòng)情況，便會(huì)觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展進(jìn)程。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量?jī)梢蛩氐墓餐饔茫瑑烧呷我坏目焖僭鲩L(zhǎng)都將引致房?jī)r(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長(zhǎng)；若兩者同為平緩增長(zhǎng)或下降，房?jī)r(jià)指數(shù)則隨之同步運(yùn)動(dòng)。此為基于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

旅游房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；解決措施

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1009-9646（2011）08-0088-02

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，居民消費(fèi)觀念和消費(fèi)模式改變，旅游業(yè)迅速發(fā)展壯大，與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成新型的旅游房地產(chǎn)業(yè)，受到專家學(xué)者廣泛關(guān)注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀與相應(yīng)對(duì)策，為國(guó)家規(guī)范其發(fā)展、企業(yè)與公眾對(duì)其理性投資提供科學(xué)依據(jù)。

一、旅游房地產(chǎn)涵義與類型

1.旅游房地產(chǎn)的涵義

旅游房地產(chǎn)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營(yíng)模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目[1]。一般研究對(duì)象為與旅游業(yè)緊密相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)。

2.旅游房地產(chǎn)的類型

旅游房地產(chǎn)主要具有商業(yè)和居住兩種性質(zhì)。目前比較主流的分法是將旅游房地產(chǎn)按照所有權(quán)與使用權(quán)分為以下幾種類型：一是分時(shí)度假，即客戶支付一定費(fèi)用即可享受一定時(shí)段的使用權(quán)，但不具有所有權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權(quán)，可委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，用于營(yíng)業(yè)，獲取一定投資回報(bào)，同時(shí)投資人享有一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)利；三是主題社區(qū)和景觀住宅，主要是將旅游休閑設(shè)施與住宅兩大塊拼湊在一起，區(qū)別在于前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個(gè)人，后者實(shí)際是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)。

二、我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，且國(guó)家出臺(tái)一系列政策扶持旅游業(yè)發(fā)展，同時(shí)民眾對(duì)生活質(zhì)量的追求也推動(dòng)了旅游業(yè)發(fā)展。因此，與旅游緊密相關(guān)的房地產(chǎn)也在我國(guó)迅速發(fā)展壯大，成為社會(huì)熱點(diǎn)。我國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個(gè)鮮明特點(diǎn)：

1.發(fā)展迅速，但經(jīng)驗(yàn)不足

旅游業(yè)的快速發(fā)展，使市場(chǎng)對(duì)旅游房地產(chǎn)的需求逐漸擴(kuò)大，需求決定供給，因此眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投資其中，使旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為新興的熱門產(chǎn)業(yè)。

但是，作為新興產(chǎn)業(yè)，沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)作為指導(dǎo)，在發(fā)展過程中不可避免的的出現(xiàn)許多問題。例如旅游房地產(chǎn)對(duì)于住房結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)住房設(shè)計(jì)相比具有明顯差異性，旅游房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該更適應(yīng)旅游顧客的需求；旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷也應(yīng)打破常規(guī)，將旅游應(yīng)用于營(yíng)銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費(fèi)者；由于旅游房地產(chǎn)的顧客流動(dòng)性大等特點(diǎn)，該種房地產(chǎn)的后期物業(yè)管理也不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理。這些都會(huì)對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不良影響。

2.國(guó)家機(jī)構(gòu)、企業(yè)相關(guān)部門管理不完善

目前國(guó)家對(duì)于旅游房地產(chǎn)業(yè)這一新興的行業(yè)未予以足夠重視，因此未設(shè)計(jì)相關(guān)機(jī)構(gòu)來維持該產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)行。當(dāng)某一項(xiàng)目出現(xiàn)問題時(shí)，各部門例如旅游部門與房地產(chǎn)部門之間會(huì)以“踢皮球”的方式互相推卸責(zé)任，使問題得不到有效解決。

開發(fā)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)同樣由于經(jīng)驗(yàn)不足，管理不夠完善，出現(xiàn)眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發(fā)展，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)的和諧穩(wěn)定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

3.相關(guān)法律法規(guī)不健全

我國(guó)關(guān)于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)目前比較完善，而將二者結(jié)合在一起形成的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)并不完善。例如，對(duì)于產(chǎn)權(quán)酒店型的旅游房地產(chǎn)，與國(guó)家明確規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)權(quán)酒店類型的存在。由于法律法規(guī)不健全，不僅無法確保旅游房地產(chǎn)的消費(fèi)者權(quán)益，出現(xiàn)問題后，國(guó)家無法根據(jù)明確的法律法規(guī)做出合理解釋與處理，結(jié)果必然是同時(shí)損害了多方的利益。

三、針對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的解決措施

我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并針對(duì)問題采取切實(shí)可行的策略，才能不斷提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其走上規(guī)范之路。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的以上幾點(diǎn)問題，提出如下對(duì)策：

1.審視問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

企業(yè)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的同時(shí)，應(yīng)該將出現(xiàn)的問題分析總結(jié)，從而完善旅游房地產(chǎn)業(yè)。從社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展上，應(yīng)該在發(fā)展過程中注意資源的節(jié)約集約利用；從質(zhì)量上，應(yīng)加大對(duì)旅游房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等方面的改善，從人力資源方面，應(yīng)該注重培養(yǎng)開發(fā)、設(shè)計(jì)、影響旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才。同時(shí)，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)的同時(shí)，還應(yīng)該注意對(duì)旅游業(yè)的保護(hù)，例如在自然風(fēng)景區(qū)中，應(yīng)該注意不破壞自然生態(tài)環(huán)境；在歷史文化保護(hù)區(qū)中，應(yīng)該注意開發(fā)與使用過程中對(duì)文物古跡的保護(hù)等。

2.規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置、加強(qiáng)行業(yè)管理

針對(duì)國(guó)家，應(yīng)設(shè)置與旅游房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和部門來管理相關(guān)事務(wù)，并對(duì)人員配置進(jìn)行嚴(yán)格要求，選擇具有行業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才進(jìn)行管理。針對(duì)企業(yè)，應(yīng)加大旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、營(yíng)銷等部門的管理力度使整個(gè)行業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，使我國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)走上規(guī)范化進(jìn)程。

3.健全法律，加大執(zhí)法力度

針對(duì)目前我國(guó)對(duì)于旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)不健全、出現(xiàn)許多問題難以解決、企業(yè)和個(gè)人的權(quán)益都無法得到合法保障的現(xiàn)狀，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)關(guān)于相關(guān)法律來切實(shí)解決這些問題。根據(jù)我國(guó)發(fā)展的實(shí)際情況，結(jié)合其他法律法規(guī)，盡快健全有關(guān)旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，不僅要對(duì)行政管理部門做出規(guī)定，還要對(duì)企業(yè)行為與個(gè)人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現(xiàn)，應(yīng)該不斷更新法律法規(guī)，以適應(yīng)旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展需要，規(guī)范行業(yè)秩序，保護(hù)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利。

綜上所述，面對(duì)我國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，正面看待出現(xiàn)的問題，并找到對(duì)策來積極應(yīng)對(duì)，一定會(huì)使我國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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篇3

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題也是一個(gè)社會(huì)問題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。因?yàn)槲覈?guó)特殊的社會(huì)背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國(guó)際民生的問題。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，我國(guó)房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：

（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國(guó)目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

二、解決措施

（一）制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐

我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（二）建立健全管理機(jī)制

保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房?jī)r(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級(jí)的現(xiàn)象。以由可見雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

（2）近年來，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列政策，從2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房?jī)r(jià)并未隨著政策的出臺(tái)隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到2007年對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺(tái)了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房?jī)r(jià)的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國(guó)家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會(huì)出臺(tái)降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)國(guó)家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具”，“抑制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”成為“房?jī)r(jià)”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡(jiǎn)直是莫大的諷刺，這種“口號(hào)圖騰”如此下去未來勢(shì)必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式。

（1）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（2）要解決高房?jī)r(jià)的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財(cái)政收入。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的特點(diǎn)，改革開放以來，在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國(guó)際金融危機(jī)中，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱耍覈?guó)很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身也不具有長(zhǎng)久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用很難具有長(zhǎng)期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)八條、新國(guó)十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對(duì)策分析

2.1 制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐。

（1）我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。

（2）在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時(shí)，針對(duì)性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對(duì)癥下藥。如在我國(guó)人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理來看，著重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)清楚界定和功能區(qū)分。對(duì)于滿足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會(huì)保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對(duì)于炒房類房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3 建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位。

（1）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)融資存在問題原因分析

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時(shí)，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國(guó)家已出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢(shì)，但是短時(shí)間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會(huì)加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。

2.對(duì)房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是：開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)相矛盾，再加上我國(guó)金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國(guó)房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析

我國(guó)房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對(duì)癥下藥，逐步完善，真正實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對(duì)個(gè)人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實(shí)際情況而專門設(shè)計(jì)適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。

2.房地產(chǎn)金融體系效率不高

金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國(guó)金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對(duì)象進(jìn)行投資。因此，我國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。

3.房地產(chǎn)金融體系還不健全

當(dāng)前我國(guó)證券市場(chǎng)的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機(jī)制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運(yùn)用。此外，由于我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且又給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場(chǎng)的改革力度，真正落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場(chǎng)開放和穩(wěn)定發(fā)展。

4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善

由于我國(guó)與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者相對(duì)而言處于信息缺乏的一方，同時(shí)又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，在市場(chǎng)博弈過程中處于不利地位。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實(shí)行監(jiān)督，有利于改變消費(fèi)者的不利地位，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。

參考文獻(xiàn):

[1]朱平安王元月:房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2006（2）