房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

摘要：在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實向虛的現(xiàn)實背景下，探究房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)律具有重要的理論、現(xiàn)實意義。文章根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共性特征得出：長期視角下，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律主要取決于GDP增長和置業(yè)人群數(shù)量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)亦隨之同步運動；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋。

關(guān)鍵詞：脫實向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長期發(fā)展規(guī)律；國際經(jīng)驗

一、引言

城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動和經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟(jì)部門和總量經(jīng)濟(jì)影響的研究一直是國內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚(yáng)和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機(jī)制，及其與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價的變動趨勢及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動了北京房價泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國際比較視角下實證分析了中國的土地財政與房地產(chǎn)價格波動的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設(shè)計一個新型房價收入比指標(biāo)，對持久所得、隱性收入與中國房價合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國房價仍是合理的，中國人民的房價負(fù)擔(dān)能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財富效應(yīng)能夠刺激消費，引致經(jīng)濟(jì)景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎(chǔ)價格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟(jì)向好時，房價上漲的財富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價值上升，這加速經(jīng)濟(jì)周期走強(qiáng)。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)景氣相互增強(qiáng)最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟(jì)也開始回落。”

E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟(jì)衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費。即便房價并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟(jì)下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關(guān)研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟(jì)因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅實的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對于經(jīng)濟(jì)增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點，即在經(jīng)濟(jì)脫實向虛的現(xiàn)實背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展機(jī)理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)進(jìn)程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達(dá)國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。

二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，因此又必然擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)幾乎呈同步運動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房價指數(shù)與GDP增長的運動關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價指數(shù)運動與GDP增長運動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價增速驟然提高，兩者由同步運動轉(zhuǎn)為異步運動，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴(kuò)大；1991年~1995年，兩者依然為異步運動，房價指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運動，不過作為泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重結(jié)果，此時的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動。由于房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴(kuò)大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。

而在房價指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運動的階段，或者GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價指數(shù)與GDP增長的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運會效應(yīng)，自1986年起，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動開始呈現(xiàn)異步運動特征，房價指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國的房價指數(shù)運動與GDP增長運動依然表現(xiàn)為異步運動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，韓國的房價指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機(jī)的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房價指數(shù)或土地價格指數(shù)與GDP的同步運動是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速的異步運動情況；若是發(fā)生房價指數(shù)或土地價格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系

美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點檢驗樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。

觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點出現(xiàn)在1998年左右。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長期，而房價指數(shù)運動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機(jī)因素，2009年之后（房價指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實施所帶來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長和回落期，而房價指數(shù)運動卻呈現(xiàn)出拐點之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房價指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運動的共同特征，得出以下結(jié)論：房價指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運動的常態(tài)；若發(fā)生房價指數(shù)運動背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長引致房價的快速增長。

四、結(jié)論

縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟(jì)因素相互聯(lián)系，共同決定著房價指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點而轉(zhuǎn)入平緩增長階段后，房價指數(shù)運動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價指數(shù)單方面大起大落的異步運動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展進(jìn)程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價指數(shù)則隨之同步運動。此為基于國際經(jīng)驗總結(jié)的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實向虛的現(xiàn)實背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

旅游房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；解決措施

[中圖分類號]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1009-9646（2011）08-0088-02

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步，居民消費觀念和消費模式改變，旅游業(yè)迅速發(fā)展壯大，與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合形成新型的旅游房地產(chǎn)業(yè)，受到專家學(xué)者廣泛關(guān)注。因此，有必要深入分析研究旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展現(xiàn)狀與相應(yīng)對策，為國家規(guī)范其發(fā)展、企業(yè)與公眾對其理性投資提供科學(xué)依據(jù)。

一、旅游房地產(chǎn)涵義與類型

1.旅游房地產(chǎn)的涵義

旅游房地產(chǎn)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項目[1]。一般研究對象為與旅游業(yè)緊密相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)。

2.旅游房地產(chǎn)的類型

旅游房地產(chǎn)主要具有商業(yè)和居住兩種性質(zhì)。目前比較主流的分法是將旅游房地產(chǎn)按照所有權(quán)與使用權(quán)分為以下幾種類型：一是分時度假，即客戶支付一定費用即可享受一定時段的使用權(quán)，但不具有所有權(quán)；二是產(chǎn)權(quán)酒店，即將酒店按單位分別出售給投資人，投資人具有所有權(quán)，可委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行管理，用于營業(yè)，獲取一定投資回報，同時投資人享有一定時間的免費入住權(quán)利；三是主題社區(qū)和景觀住宅，主要是將旅游休閑設(shè)施與住宅兩大塊拼湊在一起，區(qū)別在于前者不出賣產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)給個人，后者實際是商品住宅，可以購買完全產(chǎn)權(quán)。

二、我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，且國家出臺一系列政策扶持旅游業(yè)發(fā)展，同時民眾對生活質(zhì)量的追求也推動了旅游業(yè)發(fā)展。因此，與旅游緊密相關(guān)的房地產(chǎn)也在我國迅速發(fā)展壯大，成為社會熱點。我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)具有以下幾個鮮明特點：

1.發(fā)展迅速，但經(jīng)驗不足

旅游業(yè)的快速發(fā)展，使市場對旅游房地產(chǎn)的需求逐漸擴(kuò)大，需求決定供給，因此眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛投資其中，使旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為新興的熱門產(chǎn)業(yè)。

但是，作為新興產(chǎn)業(yè)，沒有豐富的經(jīng)驗作為指導(dǎo)，在發(fā)展過程中不可避免的的出現(xiàn)許多問題。例如旅游房地產(chǎn)對于住房結(jié)構(gòu)的設(shè)計與傳統(tǒng)住房設(shè)計相比具有明顯差異性，旅游房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該更適應(yīng)旅游顧客的需求；旅游地產(chǎn)的市場營銷也應(yīng)打破常規(guī)，將旅游應(yīng)用于營銷中，從而吸引以旅游、投資為目的的消費者；由于旅游房地產(chǎn)的顧客流動性大等特點，該種房地產(chǎn)的后期物業(yè)管理也不同于傳統(tǒng)物業(yè)管理。這些都會對旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不良影響。

2.國家機(jī)構(gòu)、企業(yè)相關(guān)部門管理不完善

目前國家對于旅游房地產(chǎn)業(yè)這一新興的行業(yè)未予以足夠重視，因此未設(shè)計相關(guān)機(jī)構(gòu)來維持該產(chǎn)業(yè)的正常運行。當(dāng)某一項目出現(xiàn)問題時，各部門例如旅游部門與房地產(chǎn)部門之間會以“踢皮球”的方式互相推卸責(zé)任，使問題得不到有效解決。

開發(fā)旅游房地產(chǎn)的企業(yè)同樣由于經(jīng)驗不足，管理不夠完善，出現(xiàn)眾多問題。不僅資源的不到有效利用，人才得不到有效發(fā)展，甚至?xí)绊懙缴鐣暮椭C穩(wěn)定，造成不容忽視的后果，從而影響旅游房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

3.相關(guān)法律法規(guī)不健全

我國關(guān)于旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)目前比較完善，而將二者結(jié)合在一起形成的房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)并不完善。例如，對于產(chǎn)權(quán)酒店型的旅游房地產(chǎn)，與國家明確規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)不得采取范本銷售或變相范本銷售方式銷售商品房[2]的法律相違背，這就否定了旅游房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)權(quán)酒店類型的存在。由于法律法規(guī)不健全，不僅無法確保旅游房地產(chǎn)的消費者權(quán)益，出現(xiàn)問題后，國家無法根據(jù)明確的法律法規(guī)做出合理解釋與處理，結(jié)果必然是同時損害了多方的利益。

三、針對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的解決措施

我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度快、范圍廣、力度大，但也存在諸多問題，只有及時發(fā)現(xiàn)問題并針對問題采取切實可行的策略，才能不斷提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其走上規(guī)范之路。針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的以上幾點問題，提出如下對策：

1.審視問題，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)

企業(yè)在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的同時，應(yīng)該將出現(xiàn)的問題分析總結(jié)，從而完善旅游房地產(chǎn)業(yè)。從社會的可持續(xù)發(fā)展上，應(yīng)該在發(fā)展過程中注意資源的節(jié)約集約利用；從質(zhì)量上，應(yīng)加大對旅游房地產(chǎn)的建筑質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等方面的改善，從人力資源方面，應(yīng)該注重培養(yǎng)開發(fā)、設(shè)計、影響旅游房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才。同時，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)的同時，還應(yīng)該注意對旅游業(yè)的保護(hù)，例如在自然風(fēng)景區(qū)中，應(yīng)該注意不破壞自然生態(tài)環(huán)境；在歷史文化保護(hù)區(qū)中，應(yīng)該注意開發(fā)與使用過程中對文物古跡的保護(hù)等。

2.規(guī)范機(jī)構(gòu)設(shè)置、加強(qiáng)行業(yè)管理

針對國家，應(yīng)設(shè)置與旅游房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和部門來管理相關(guān)事務(wù)，并對人員配置進(jìn)行嚴(yán)格要求，選擇具有行業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人才進(jìn)行管理。針對企業(yè)，應(yīng)加大旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、營銷等部門的管理力度使整個行業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)走上規(guī)范化進(jìn)程。

3.健全法律，加大執(zhí)法力度

針對目前我國對于旅游房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)不健全、出現(xiàn)許多問題難以解決、企業(yè)和個人的權(quán)益都無法得到合法保障的現(xiàn)狀，國家應(yīng)該出臺關(guān)于相關(guān)法律來切實解決這些問題。根據(jù)我國發(fā)展的實際情況，結(jié)合其他法律法規(guī)，盡快健全有關(guān)旅游房地產(chǎn)的法律法規(guī)，不僅要對行政管理部門做出規(guī)定，還要對企業(yè)行為與個人行為做出保障與約束。隨著問題的不斷出現(xiàn)，應(yīng)該不斷更新法律法規(guī)，以適應(yīng)旅游房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展需要，規(guī)范行業(yè)秩序，保護(hù)企業(yè)和個人的權(quán)利。

綜上所述，面對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，正面看待出現(xiàn)的問題，并找到對策來積極應(yīng)對，一定會使我國的旅游房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

[1]黃亮,李剛.旅游房地產(chǎn)概念解析及相關(guān)問題探討[J].生產(chǎn)力研究,2011(1).

篇3

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題也是一個社會問題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點。因為我國特殊的社會背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時也承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國際民生的問題。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個時期都高。然而，從我國房地產(chǎn)市場運行的情況來看收效甚本文由收集整理微，究其原因，即房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。由此可見，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題，仍然會對產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：

（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布，我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

二、解決措施

（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（二）建立健全管理機(jī)制

保障管理工作切實落實到位 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時對財稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

（三）完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展

隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題成為全社會關(guān)注的熱點和焦點所在。房地產(chǎn)市場過熱，發(fā)展速度過快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力缺乏、抗風(fēng)險能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年，針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看，收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。以由可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

1. 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性。

（1）近幾年來，我國多次的房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。

（2）近年來，國家為調(diào)控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復(fù)速度之快，著實讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場，直到2007年對房價調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房價的暴漲。

（3）政策調(diào)控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經(jīng)慢慢對國家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產(chǎn)的國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。

1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式。

（1）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個年頭中，房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議，實施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（2）要解決高房價的問題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國際金融危機(jī)中，國家出臺了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對我國在國際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。

1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全。 從世界上各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程和經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2. 相關(guān)對策分析

2.1 制定長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實踐。

（1）我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨特地位。

（2）在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)，以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（3）同時，針對性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理來看，著重點在于對房地產(chǎn)市場清楚界定和功能區(qū)分。對于滿足消費的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實負(fù)起提供社會保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。

2.2 完善相關(guān)法律法規(guī)體系。 法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對房地產(chǎn)市場秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2.3 建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實落實到位。

（1）當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運行管理機(jī)制，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。

篇5

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)融資存在問題原因分析

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

1.融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型行業(yè)，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

4.相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，影響融資渠道拓展

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

二、房地產(chǎn)融資問題存在的原因分析

我國房地產(chǎn)融資出現(xiàn)上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結(jié)底是因為我國房地產(chǎn)金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產(chǎn)金融體制中所存在的問題應(yīng)對癥下藥，逐步完善，真正實現(xiàn)融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具

與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具較少，無論是對房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具非常缺乏，沒有根據(jù)實際情況而專門設(shè)計適合不同房地產(chǎn)企業(yè)和居民支付能力的多樣化貸款品種。

2.房地產(chǎn)金融體系效率不高

金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環(huán)在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進(jìn)行投資。因此，我國房地產(chǎn)金融的資金融通效率是低下的。

3.房地產(chǎn)金融體系還不健全

當(dāng)前我國證券市場的改革和發(fā)展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監(jiān)管機(jī)制不到位、股權(quán)分立、缺乏信用保證等，這勢必會導(dǎo)致許多金融產(chǎn)品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發(fā)展還不成熟，致使房地產(chǎn)的各種融資方式至今仍沒有較大發(fā)展，從而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，而且又給經(jīng)濟(jì)運行帶來一定的金融風(fēng)險。因此，必須進(jìn)一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的精神和要求，推進(jìn)資本市場開放和穩(wěn)定發(fā)展。

4.與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善

由于我國與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，所以嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的規(guī)范發(fā)展及安全運行。房地產(chǎn)市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關(guān)的專業(yè)知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強(qiáng)對房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，對房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露行為實行監(jiān)督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。

參考文獻(xiàn):

[1]朱平安王元月:房地產(chǎn)企業(yè)融資問題與對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2006（2）