城市管理業(yè)務(wù)知識精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇城市管理業(yè)務(wù)知識，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 實訓(xùn)課程 課程改革

高職學(xué)生物業(yè)管理職業(yè)能力分析――PAKS自我勝任能力分析模型[1]

物業(yè)管理職業(yè)能力是指物業(yè)管理人員在物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事管理工作時需要具備的管理素質(zhì)和運用管理方法與技巧處理物業(yè)管理問題的能力。

我們可通過PAKS自我勝任能力分析模型，幫助學(xué)生分析自己的未來職業(yè)勝任能力。勝任能力（competencies）=性格（personality）+能力（ability）+知識（knowledge）+操作技能（skill）。勝任能力的測試如表1、2所示：

物業(yè)管理實踐實訓(xùn)課程的教學(xué)目的和教學(xué)要求

本門課程旨在讓學(xué)生掌握物業(yè)管理的專業(yè)知識，培養(yǎng)學(xué)生的基本管理能力和專項業(yè)務(wù)實操能力，最終培養(yǎng)一批既掌握一定的業(yè)務(wù)知識，又有服務(wù)意識、懂經(jīng)營、會管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才。

物業(yè)管理實踐實訓(xùn)課程的教學(xué)實施分析

1.教學(xué)對象分析

大二學(xué)生已經(jīng)學(xué)完了大部分的專業(yè)課程，掌握了一定的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，也具備了一定的實踐能力，但也有部分學(xué)生缺乏獨立學(xué)習(xí)的意識，需要通過鞭策制的學(xué)習(xí)考核機制和物業(yè)管理實踐實訓(xùn)課程提高自主學(xué)習(xí)意識。

2.教學(xué)程序設(shè)計

首先，根據(jù)工作崗位找出核心職業(yè)能力，提煉出典型工作任務(wù)，然后，在行動領(lǐng)域進行基本實訓(xùn)的操作，使得學(xué)生通過項目化或者流程化的課程實訓(xùn)，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本業(yè)務(wù)知識。項目化實訓(xùn)課程的設(shè)計側(cè)重于對學(xué)生基本物業(yè)管理能力和專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)能力的訓(xùn)練。基本物業(yè)管理能力主要從四個方面進行針對性訓(xùn)練，而專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)能力的訓(xùn)練是以工作流程及任務(wù)驅(qū)動為著眼點的。具體課程內(nèi)容與課程項目設(shè)計如下：

3.教學(xué)資源

本門課程所采用的教材是由黃安心編著、清華大學(xué)出版社出版的《21世紀(jì)高職高專物業(yè)管理規(guī)劃教材》。此外，還有其他的一些輔助教參以及情景電視連續(xù)劇等。

物業(yè)管理實踐實訓(xùn)課程教學(xué)改革探索

1.改變傳統(tǒng)教學(xué)模式，以學(xué)生為主體，教師充當(dāng)教練的角色。具體方法如下：

（1）多媒體實訓(xùn)教學(xué)

教學(xué)環(huán)節(jié)中全程使用PPT課件進行多媒體教學(xué)，課堂教學(xué)完成后，采用了“跟進式”的教學(xué)方式，組織學(xué)生討論發(fā)言，按照要求完成相應(yīng)的實訓(xùn)作業(yè)。

（2）課堂演講

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的產(chǎn)品是服務(wù)，這對從業(yè)人員的表達能力和溝通能力的要求非常高。因此，通過課堂演講的強化實訓(xùn)，讓學(xué)生敢于展示自我。

（3）情景模擬+角色扮演

給出不同的物業(yè)場景，由學(xué)生扮演其中的角色，從所扮演的角色出發(fā)，設(shè)身處地地思考問題，從而提高實際解決問題的能力。例如在“物業(yè)管理招投標(biāo)”的項目教學(xué)中，安排現(xiàn)場的實踐性訓(xùn)練，以小組為單位，分別模擬幾家投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，各自完成投標(biāo)書和投標(biāo)PPT，其余同學(xué)模擬房地產(chǎn)開發(fā)商、評標(biāo)委員會、公證機構(gòu)，在課堂上當(dāng)場開標(biāo)，就投標(biāo)書中的內(nèi)容提出問題，由各小組派出一名代表現(xiàn)場答辯，最終定標(biāo)。通過這樣的現(xiàn)場模擬，使學(xué)生對招投標(biāo)的流程、原則、策略的選擇等知識點有了深刻的理解和掌握。[2]

（4）團隊學(xué)習(xí)法（Team-learning）

以工作團隊的形式進行，各團隊自己選出組長，就近選擇校企合作實訓(xùn)基地進行市場調(diào)查，通過訪談法、問卷調(diào)查法或者觀察法進行市場調(diào)研，進行統(tǒng)計分析，最終撰寫出調(diào)研報告。

（5）參觀調(diào)研與現(xiàn)場教學(xué)相結(jié)合

安排學(xué)生到校企合作的實訓(xùn)基地進行參觀和調(diào)研，了解物業(yè)管理行業(yè)對不同崗位從業(yè)人員的職業(yè)能力要求以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的企業(yè)文化及運作方式，寫出調(diào)研報告并匯報調(diào)研成果，由任課教師予以講評和考核。

（6）“現(xiàn)場實境式”教學(xué)

“現(xiàn)場實境式”教學(xué)是把學(xué)習(xí)任務(wù)置于高度模擬化的工作場景中，使學(xué)生在與現(xiàn)場工作環(huán)境互動的過程中，直觀感知和學(xué)習(xí)新的理論、經(jīng)驗、技能。

這種全新的教學(xué)模式為學(xué)生的學(xué)習(xí)提供了新的平臺，給教師提出了更高的崗位能力要求，也為物業(yè)管理課程的教學(xué)改革如何更加貼近實際提供了新的方向。[3]

2.以項目化的知識結(jié)構(gòu)來設(shè)置課程體系，按工作流程重構(gòu)教學(xué)內(nèi)容[4]

依據(jù)企業(yè)的需求需要重新建立知識結(jié)構(gòu)，按照工作流程設(shè)置教學(xué)內(nèi)容，這樣學(xué)生也能對新舊知識點進行系統(tǒng)梳理，課程的實訓(xùn)效果也會更好。

3.提升專兼職教師隊伍建設(shè)

教師隊伍的構(gòu)成中，既要有專職教師，還要有校外兼職教師，物業(yè)管理行業(yè)的專家和領(lǐng)導(dǎo)是兼職教師的最佳人選。專職教師需要具備“雙師”素質(zhì)，取得物業(yè)管理師（物業(yè)企業(yè)經(jīng)理）高級職業(yè)資格證書，同時要有企業(yè)服務(wù)經(jīng)歷或者掛職鍛煉經(jīng)歷。

4.全方位的教學(xué)效果評估和反饋

教學(xué)效果主要包括兩個方面，一是教學(xué)評價，通過月度教學(xué)檢查情況通報掌握學(xué)生的學(xué)習(xí)動態(tài)。二是社會評價，通過學(xué)生物業(yè)管理職業(yè)資格證書獲取率及寒暑假和頂崗實習(xí)效果來進行評價。

5.建立校內(nèi)物業(yè)管理實訓(xùn)室，進行模塊化的仿真性實操訓(xùn)練，積極與校外實訓(xùn)基地深度合作

建立物業(yè)管理實訓(xùn)基地需要做到以下兩點：第一，建立高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代物業(yè)管理實訓(xùn)基地；第二，實訓(xùn)基地要有一定的規(guī)模及設(shè)施設(shè)備，并有充足的資金保證。

在校外建立物業(yè)管理實訓(xùn)基地需要做到：第一，依托物業(yè)管理行業(yè)、企業(yè)，建立校外實訓(xùn)基地。第二，校企合作辦學(xué)。學(xué)校可以充分利用物業(yè)管理企業(yè)校外實訓(xùn)基地的真實環(huán)境、先進的設(shè)施設(shè)備以及具有豐富實踐經(jīng)驗的實訓(xùn)指導(dǎo)教師等優(yōu)質(zhì)資源，解決校內(nèi)實訓(xùn)基地建設(shè)上的諸多問題，最終實現(xiàn)“雙贏”的局面。[5]

參考文獻：

[1]黃安心：《物業(yè)管理職業(yè)能力訓(xùn)練》，清華大學(xué)出版社，2007，第17-22頁。

[2]李萍、段建南：《高校〈物業(yè)管理〉課程實踐教學(xué)改革研究》，《現(xiàn)代物業(yè)?新建設(shè)》 2014年第5期，第85-87頁。

[3]楊波：《“實境式”教學(xué)模式在物業(yè)管理課程中的應(yīng)用――以“做一天物業(yè)管理員”教學(xué)活動為例》，《經(jīng)營管理者》2013年第11期，第340-341頁。

[4]屈昌輝：《關(guān)于物業(yè)管理課程能力本位項目化改造的思考》，《重慶城市管理職業(yè)學(xué)院學(xué)報》2011年第3期，第54-56頁。

篇2

知識管理是指通過對企業(yè)知識資源的開發(fā)和有效利用以提高企業(yè)創(chuàng)新能力從而提高企業(yè)創(chuàng)造價值的能力的管理活動。

在知識管理中，缺乏時間往往是知識管理最大的障礙，為知識管理重新設(shè)置的部門往往增加了成本卻不能有效地解決問題，而基于業(yè)務(wù)流程的知識管理將有效的解決這個問題。

通過理論研究和實踐證明，知識管理必須與日常工作結(jié)合在一起，并融入到日常業(yè)務(wù)流程中。這種和業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合并基于業(yè)務(wù)流程的知識管理模式稱為業(yè)務(wù)流程導(dǎo)向的知識管理。

在柏林的Humboldt大學(xué)和弗郎霍夫生產(chǎn)設(shè)備研究所（IPK）能力中心2002年進行的“知識管理前景”的全球首次德爾菲調(diào)查結(jié)果顯示:知識管理與日常業(yè)務(wù)的融合是最迫切的理論研究問題（知識分享名列第二），并可能是最有效地解決知識管理實際問題的方法，并力薦將知識管理融入到業(yè)務(wù)流程中。

接受調(diào)查的公司指出的關(guān)鍵成功因素中，強調(diào)了流程和知識管理之間的緊密關(guān)系，有29.8%的公司提出結(jié)構(gòu)與流程的設(shè)計是知識管理成功的關(guān)鍵因素。業(yè)務(wù)流程導(dǎo)向的知識管理是一個全新而又有實用價值的研究領(lǐng)域，致力研究在知識密集型核心流程中如何實現(xiàn)知識的有效轉(zhuǎn)移、共享及知識創(chuàng)新。

業(yè)務(wù)流程導(dǎo)向的知識管理系統(tǒng)以核心運營管理流程和業(yè)務(wù)管理流程為骨架，以知識庫為心臟，知識管理平臺好比血管，將知識隨時提供給所需的部門和人員。同時收集各部門、人員在工作中的優(yōu)秀經(jīng)驗，經(jīng)匯總、編碼、編輯索引等處理后存入知識庫，用于指導(dǎo)以后業(yè)務(wù)流程的改進，工作方法的改善。業(yè)務(wù)流程為知識提供應(yīng)用環(huán)境，在工作中使用和產(chǎn)生的知識形成一種集中式的、以用戶為中心的結(jié)構(gòu)。

知識的利用通過按關(guān)鍵詞查詢、按部門、按工作性質(zhì)、按流程、按時間查詢等實現(xiàn)，關(guān)鍵是如何有效收集知識。業(yè)務(wù)流程導(dǎo)向的知識管理實現(xiàn)了兩套知識造血機制的有機結(jié)合，挖掘大量數(shù)據(jù)中隱含的知識。

隱性知識的收集

鑒于產(chǎn)生、儲存、傳遞知識的方法因特定的業(yè)務(wù)流程而異，處理知識應(yīng)該在業(yè)務(wù)流程范圍內(nèi)而不應(yīng)該孤立進行，因此，知識管理應(yīng)該和日常工作緊密結(jié)合，使員工在工作過程中不知不覺地把經(jīng)驗、知識記錄在系統(tǒng)中。把企業(yè)的戰(zhàn)略管理、銷售管理、生產(chǎn)管理、供應(yīng)鏈管理、客戶關(guān)系管理等業(yè)務(wù)的關(guān)鍵流程分解為以下5個主要環(huán)節(jié):

制定業(yè)績指標(biāo)及其年度計劃值，并上下溝通分解到部門、個人。落實個人關(guān)鍵職責(zé)，績效和獎懲掛鉤。

各部門、責(zé)任人制定預(yù)算計劃、關(guān)鍵行動措施、資源需求計劃和工作進度等。

到一定工作階段，填報業(yè)績完成情況，包括實際完成的指標(biāo)值、超額完成的經(jīng)驗總結(jié)、未完成的原因分析、下一步的行動措施和資源需求等。

業(yè)績監(jiān)控與改進。上級主管隨時對所轄部門、員工的業(yè)績進行查詢、瀏覽，發(fā)現(xiàn)異常可以通過系統(tǒng)下達溝通指令，要求員工匯報一些問題的細(xì)節(jié)、措施的執(zhí)行情況和下一步打算等，必要時召開討論會，或者提供相關(guān)知識、建議用于改進工作。

績效考核。根據(jù)業(yè)績完成情況和經(jīng)驗分享情況進行考核，考核結(jié)果和職業(yè)生涯規(guī)劃、獎金、福利等掛鉤。

在上述環(huán)節(jié)中積累的工作經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)的知識可以按部門、業(yè)務(wù)流程、員工、時間段等分別匯總和整理，存入知識庫。這樣就實現(xiàn)了業(yè)務(wù)系統(tǒng)和知識管理系統(tǒng)的融合。值得一提的是，這些流程環(huán)節(jié)中不但積累了陳述性知識，“授人以魚”，同時大量收集關(guān)于工作方法的知識、經(jīng)驗，達到了“授人以漁”的效果，成為吸引優(yōu)秀員工加盟和內(nèi)部培養(yǎng)員工的好“巢”。

數(shù)據(jù)隱含知識的獲取

隨著企業(yè)管理信息系統(tǒng)的實施和業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)的應(yīng)用，數(shù)據(jù)庫中積累了大量的數(shù)據(jù)；同時，企業(yè)的文檔資料在總部、各部門也積累了很多。另外，互聯(lián)網(wǎng)上也存儲著大量的市場信息、競爭信息、各國政策變化信息、自然環(huán)境信息及重大事件動態(tài)信息和歷史事件信息等。通過數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，可以獲取這些數(shù)據(jù)、資料及互聯(lián)網(wǎng)上隱含的知識。

篇3

1.職業(yè)院校教學(xué)崗位人事管理業(yè)務(wù)流程中存在的問題

教師不僅是教學(xué)工作的主體，同時也是職業(yè)院校人事管理的最重要對象，人事管理工作的順利推進離不開教師的配合與支持。從職業(yè)院校目前的管理情況來看，職業(yè)院校普遍缺乏競爭機制，教師的工作積極性得不到有效的提升，許多教師認(rèn)為教師的職責(zé)僅在于提高授課水平，不僅對學(xué)校規(guī)章制度缺乏執(zhí)行力，亦無心于學(xué)校的科研活動，這些都直接導(dǎo)致了學(xué)校競爭力的減弱，降低了教師群體的綜合素質(zhì)。加之職業(yè)院校的人事管理工作大多著眼于在校教師的行為管理，忽視了教師團隊的優(yōu)化，導(dǎo)致學(xué)校的人才補給不及時，學(xué)校教師崗位缺乏新血液的注入，使得學(xué)校始終缺乏新的教學(xué)理念，影響了教學(xué)質(zhì)量的提升。因此，如何在教師崗位管理中引入競爭機制，提升在校教師工作積極性的同時引入先進教學(xué)人才，已經(jīng)成為了直接影響職業(yè)院校發(fā)展的重要問題。

2.職業(yè)院校管理崗位人事管理業(yè)務(wù)流程中存在的問題

管理崗位人事管理是職業(yè)院校人事管理的又一重要工作對象，而管理崗位分工模糊、組織架構(gòu)不完善已經(jīng)成為了直接影響人事管理工作開展的重要問題。職業(yè)院校人事管理部門依照“分工原則”對管理崗位的職責(zé)和工作進行劃分，繼而實現(xiàn)責(zé)任制管理。但是從目前職業(yè)院校發(fā)展實際來看，許多院校為提高自身工作效率，將具體工作不斷細(xì)化，甚至出現(xiàn)了多部門從多角度同時接入一項工作的現(xiàn)象，反而降低了學(xué)校的工作效率。不僅如此，由于學(xué)校各部門機械遵從自身管轄范圍完成任務(wù)，即便人事管理部門極力細(xì)化學(xué)校工作內(nèi)容，但仍難免出現(xiàn)“灰色地帶”，形成管理空白，而這類工作的開展需要人事辦公室進行臨時安排與協(xié)調(diào)，增強了實際工作的復(fù)雜性，造成了不必要的工作阻礙。

二、職業(yè)院校人事管理業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化方法

1.職業(yè)院校教學(xué)崗位人事管理業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化

職業(yè)院校教學(xué)崗位依據(jù)資歷的不同，可分為助教職稱、講師職稱、副教授職稱以及教授職稱四個等級。以上四類人才占有量以及高等人才所占比例是評價職業(yè)院校綜合教學(xué)能力高低的最重要指標(biāo)之一，因此人事管理部分應(yīng)時刻注意學(xué)校四類人才的比例與數(shù)量，當(dāng)教師人數(shù)無法滿足學(xué)校擴展要求或人才比例失衡時，應(yīng)及時應(yīng)用外界招聘方式來壯大學(xué)校教師隊伍，同時在教師管理當(dāng)中引進競爭機制，刺激教師再學(xué)習(xí)和投身科研的積極性。具體而言，職業(yè)院校教學(xué)崗位人事管理業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化措施有以下幾點：首先，人事管理部門應(yīng)輔助學(xué)校改善現(xiàn)有科研環(huán)境，同時根據(jù)教師的研究類型增加學(xué)校科研項目數(shù)量，使教師能夠根據(jù)自己的興趣及專業(yè)投身到學(xué)術(shù)研究當(dāng)中去，達到提升學(xué)校的科研水平和綜合實力的目的。其次，人事管理部門應(yīng)當(dāng)實時掌控學(xué)校教師資源情況，對其數(shù)量及質(zhì)量有全面的了解，并根據(jù)學(xué)校的實際及時通過招聘等手段補充人才，為教學(xué)發(fā)展提供全新的血液。最后，人事管理部門應(yīng)完善學(xué)校內(nèi)部晉升渠道和教師再學(xué)習(xí)機會，鼓勵在校教師通過提升自身能力達到事業(yè)目標(biāo)，全面提高在校教師的工作積極性，并配合完善的考核制度在教師中營造出公平公正的競爭環(huán)境，刺激教師不斷改進自身不足，繼而不斷優(yōu)化學(xué)校師資資源。

2.職業(yè)院校管理崗位人事管理業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化

從整體上看，我國職業(yè)院校管理崗位的設(shè)置還是比較合理的，但其中的“多頭管理”和“無人管理”的兩極分化情況還是非常嚴(yán)重。綜上所述，職業(yè)院校人事管理部門盲目細(xì)化工作，導(dǎo)致了管理資源的嚴(yán)重浪費。因此，職業(yè)院校人事管理部門應(yīng)逐漸整合學(xué)校資源和類似部門，在合理分工的前提下簡化部門配置。除此之外，人事管理部門還應(yīng)放寬各部門的職能范圍，盡量減少“無人管理”的灰色地帶，同時設(shè)置人事監(jiān)管和調(diào)節(jié)部門，及時發(fā)現(xiàn)工作漏洞并對其進行處理，從整體上提高學(xué)校管理崗位的協(xié)調(diào)性和高效性。

三、總結(jié)

篇4

關(guān)鍵詞：成本；成本控制；中小企業(yè)；財務(wù)管理

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中明確指出：成本指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費，這一概念表明了生產(chǎn)成本的產(chǎn)生方式。而根據(jù)會計恒等式“利潤=收入—支出”，及生產(chǎn)型企業(yè)生產(chǎn)成本占支出比重大的特點，可以推出生產(chǎn)成本對企業(yè)的巨大影響。作為生產(chǎn)型企業(yè)，主要收入來源就是產(chǎn)品銷售收入，而目前企業(yè)大多處在供大于求的買方市場，取得高銷售收入實在不易，要取得經(jīng)營利潤，降低成本更為合理。

我國的大部分中小型企業(yè)內(nèi)部控制程度較差，生產(chǎn)效率較低，運作流程較混亂，所以生產(chǎn)成本均較高，若對企業(yè)內(nèi)部進行科學(xué)、合理的整頓，在生產(chǎn)成本控制方面大有潛力可挖。本文以內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)機械廠2005年的直接成本發(fā)生情況為例進行分析，試探討企業(yè)加強成本控制問題。

1企業(yè)基本情況

內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)機械廠是內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)的校辦企業(yè)，位于農(nóng)業(yè)大學(xué)西區(qū)。該廠自1989年以來在完成教學(xué)、科研的同時生產(chǎn)農(nóng)業(yè)機械，共分為機加工、鉗工、鍛工三個車間，固定資產(chǎn)總值1042299.34元，2005年主要生產(chǎn)2BP-2型鋪膜播種機、9YG-130型圓盤割草機、9ZC-160型鍘草機三種產(chǎn)品。管理人員10人，車間工人50人。

2成本構(gòu)成情況

固定資產(chǎn)按年提取折舊費，折舊費是成本中很大一部分，工人工資采用的是月工資制，所以工人工資福利費也成為固定成本的一部分。該廠設(shè)備比較老化，發(fā)生修理費用比較頻繁，則每月耗用的修理費作為固定性制造費用。隨生產(chǎn)而發(fā)生、與產(chǎn)量存在線性關(guān)系的直接材料、包括水、電、等在內(nèi)的制造費用可視為變動成本。在預(yù)算和考核成本時，該廠基本上采用變動成本法進行核算，將制造費用按三種產(chǎn)品的產(chǎn)量進行平均分配的方法計入成本，再與預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進行比較控制成本的發(fā)生。

2.1成本發(fā)生情況分析

在對2005年生產(chǎn)成本進行分析后，結(jié)果卻不容樂觀。

2005年生產(chǎn)出2BP-2型鋪膜機1390臺、9YG-130型圓盤割草機130臺、9ZC-160型鍘草機800臺，三種產(chǎn)品的出廠價分別為2100元、4200元、580元，則有分析：

從賣價的角度上看，三種產(chǎn)品只有鋪膜機一種產(chǎn)品成本低于出廠價，其余兩種產(chǎn)品分別超出出廠價63%和60%

剔除其他費用因素，單從產(chǎn)品生產(chǎn)成本角度考慮：

鋪膜機利潤=PX1-（b1X1+a1）=（2100-1712.40）×1390=538764元

圓盤割草機利潤=PX2-（b2X2+a2）=（4200-6829.52）×130=-341837.60元

鍘草機利潤=PX3-（b3X3+a3）=（580-923.96）×800=-275168元

則本季度利潤合計為：538764-341837.60-275168=-78241.60元

即便從中扣除折舊費，只考慮現(xiàn)金流量：鋪膜機：

N=（2100-1681.19）×1390=582145.90元

圓盤割草機：N=（4200-6811.67）×130=-339517.10元鍘草機：

N=（580-900.46）×800=-256368元

則總現(xiàn)金流量：N=582145.90-339517.10-256368=-13739.20元

表1單位成本發(fā)生表（單位：元）

項目2BP-2型9YG-130型9ZC-160型

鋪膜機圓盤割草機鍘草機

固定成本直接人工735.043369.28387.69

折舊費31.2117.8523.50

固定性制造費用145.3031.2039.47

變動成本原輔材料776.003389.00447.05

水電費用3.252.693.07

變動性制造費用21.6019.5023.18

合計1712.406829.52923.96

從以上的分析中可以看出，企業(yè)目前的生產(chǎn)存在著嚴(yán)重的問題，以上分析不分擔(dān)各種管理費用，只考慮直接成本，就已經(jīng)是成本過高出現(xiàn)虧損了。即便剔除早已支付的固定資產(chǎn)投資，只從當(dāng)期現(xiàn)金投入與產(chǎn)出角度來看，企業(yè)即使將所有產(chǎn)品全部銷售收回的資金仍不能彌補投入生產(chǎn)的資金，這就是說，企業(yè)的生產(chǎn)已經(jīng)是入不敷出了。如果不采取行之有效的方法扭轉(zhuǎn)局面，企業(yè)將會越生產(chǎn)越賠錢，最終危機將不可逆轉(zhuǎn)。

3原因分析及解決方法的探討

3.1虧損的原因

該企業(yè)成本過高導(dǎo)致虧損，是多方面、多原因造成的，除去銷售的因素之外，企業(yè)內(nèi)部的原因有以下幾個方面。

3.1.1國有企業(yè)性質(zhì)根源

內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)機械廠是內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)所屬的集教學(xué)、科研生產(chǎn)為一體的校辦企業(yè)，有許多教師的科研項目在此試制，并接受試制費，所以企業(yè)至今帶有濃厚的國有企業(yè)的氣息，經(jīng)過多年的發(fā)展仍然沒有完全擺脫靠國家吃飯的習(xí)慣，人員冗置、工作懶散的情況十分普遍。帶著計劃經(jīng)濟的落后觀念在市場經(jīng)濟環(huán)境中打拼，混亂被動的局面可想而知。

3.1.2沒有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?/p>

由于企業(yè)的管理思想根源不合理，所以在管理方式方法上處于較為混亂的狀態(tài)，企業(yè)日常工作不是無法可依就是有法不依，這樣的管理制度不但不能規(guī)范員工行為，還有可能讓員工產(chǎn)生沒有被公平對待的感受，嚴(yán)重影響了員工工作的積極性，對企業(yè)的管理極為不利。例如產(chǎn)品出現(xiàn)廢品時，并不對責(zé)任人進行處罰，重新領(lǐng)料加工就行，材料采購按發(fā)票換算入庫，由于稱重不方便，并不驗收重量，也不驗收鋼材材質(zhì)是否達標(biāo)，以至嚴(yán)重影響了原輔料的實際可用數(shù)量，使產(chǎn)量低下，而造成損失后由于沒有相應(yīng)的制度，相關(guān)責(zé)任人竟然沒有受到應(yīng)有的處分。

這僅僅是眾多日常管理問題中的一個小小的縮影，類似問題數(shù)不勝數(shù)，沒有賴以為基礎(chǔ)的管理制度與管理方法，成本控制從何談起。

3.1.3內(nèi)部物流。信息流傳遞混亂

企業(yè)財務(wù)人員雖然盡力以較為科學(xué)合理的方法進行核算，但由于企業(yè)人員配置較為混亂，員工不能清晰自己崗位的職責(zé)，互相推委，致使企業(yè)內(nèi)部物流、信息流傳遞不暢，生產(chǎn)上各種耗用情況不能及時遞交給財務(wù)部門，原輔材料采購存在賒購現(xiàn)象原始憑證不能及時遞交給財務(wù)部門，以至于庫存材料和財務(wù)賬核對不一致，財務(wù)部門不能正確核算企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本，也不了解尚有多少庫存，該何時購買、購買多少。例如2005年初，生產(chǎn)車間領(lǐng)用原材料的原始憑證沒有及時上交財務(wù)部門，以至于財務(wù)部門不了解原材料實際庫存情況，園鋼采購數(shù)量沒有滿足產(chǎn)品生產(chǎn)需要。雖然之后緊急組織采購，還是造成了極大的額外支出。而傳遞過程的各個環(huán)節(jié)則互相推委，拒絕承認(rèn)錯誤、承擔(dān)責(zé)任，結(jié)果只有不了了之。而決策層也不能正確依據(jù)市場確定產(chǎn)品進入市場的策略，從而使生產(chǎn)帶有極大的盲目性，一旦銷售不佳就會使產(chǎn)品大量積壓。

3.2解決方法的探討

3.2.1抓銷售促生產(chǎn)，合理制定銷售價格

從上述分析可以看出生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量達到一定規(guī)模，可以降低生產(chǎn)成本，特別是固定成本。所以生產(chǎn)要面向市場，了解市場需求，沒有良好的銷售，生產(chǎn)只好斷斷續(xù)續(xù)，十分被動。產(chǎn)量持續(xù)保持低水平，固定性生產(chǎn)成本有如一方大石，頂?shù)脝挝簧a(chǎn)成本居高不下。制定銷售價格方面，既要兼顧市場需求，又要充分考慮生產(chǎn)成本，例如ZC-160型鍘草機的生產(chǎn)就是先定好銷售價格后進行的生產(chǎn)，結(jié)果是成本高于售價，導(dǎo)致一銷售就虧損。

3.2.2明確責(zé)任中心制度，嚴(yán)格控制成本發(fā)生各環(huán)節(jié)

生產(chǎn)就是使各具其用的原輔料轉(zhuǎn)化為目標(biāo)產(chǎn)品的過程而在這期間投入的各種耗費（即成本）就是推動這一轉(zhuǎn)變的原動力。如果在流轉(zhuǎn)的過程中遇到的斷檔、阻滯多，則需要的動力就要很大才能使轉(zhuǎn)變正常進行，反之，流程越通暢所需成本就越小。

2005年該廠對生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)進行業(yè)績考核，并與各責(zé)任人的工資福利掛鉤，然而這些考核制度并不是十分科學(xué)合理，只是責(zé)任中心制度的雛形，仍有很大程度上的不規(guī)范性，還有待進一步完善，企業(yè)應(yīng)進一步按統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則，在企業(yè)的內(nèi)部合理劃分責(zé)任單位，明確各責(zé)任單位應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟責(zé)任，應(yīng)有的權(quán)利和利益，以便實行有效的內(nèi)部協(xié)調(diào)與控制。從上至下將每個環(huán)節(jié)、每個車間、每個生產(chǎn)班組甚至每個崗位都確立為責(zé)任中心，明確其職責(zé)與成本的關(guān)系，按責(zé)任完成情況進行考核給予獎懲。這樣才有可能監(jiān)控每個環(huán)節(jié)的成本發(fā)生情況，達到全程監(jiān)控的效果。

并且要在員工當(dāng)中樹立起提高效率、力行節(jié)約的風(fēng)尚，這是培養(yǎng)企業(yè)員工主人翁責(zé)任感的好辦法，也是成本控制的有效途徑。這也是中國乃至全亞洲地區(qū)各個企業(yè)共同提倡，成為企業(yè)文化重要組成部分的。

3.2.3通過標(biāo)準(zhǔn)成本核算方法進行差異分析

預(yù)算做出的計劃數(shù)在生產(chǎn)過程中只能起到參考作用，在生產(chǎn)過程經(jīng)營過程中會出現(xiàn)許多不可預(yù)料的情況，使得實際成本與計劃數(shù)之間產(chǎn)生差異，計算并分析這些差異需要用到標(biāo)準(zhǔn)成本核算辦法，以達到服務(wù)與管理的目的。對于該企業(yè)這樣規(guī)模的生產(chǎn)企業(yè)，預(yù)算自然不可能一步到位，但是可以參考同行業(yè)平均水平并充分考慮本地區(qū)本企業(yè)的具體情況制定出標(biāo)準(zhǔn)成本，在日常生產(chǎn)中嚴(yán)格控制定期進行成本差異分析，從而不斷修正預(yù)算目標(biāo)，努力縮小實際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本間的不利差異，制定出最合理的標(biāo)準(zhǔn)成本使成本控制與考核更加科學(xué)化，從而進一步全面降低成本。

4結(jié)束語

由于該廠生產(chǎn)的“金穗”牌農(nóng)業(yè)機械產(chǎn)品質(zhì)量有保證，售后服務(wù)好，已受農(nóng)民廣泛關(guān)注。產(chǎn)品的前景一片光明。然而這份光明只能賦予那些有競爭力的好產(chǎn)品、好企業(yè)。在保證質(zhì)量的同時價格低廉才是能夠占領(lǐng)市場的好產(chǎn)品，效率高、成本低的企業(yè)才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

[參考文獻]

[1]企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2003.

篇5

第一條為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范我市物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及共用設(shè)施、設(shè)備、附屬場地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。

第四條城市新建住宅區(qū)和達到一定規(guī)模且共用設(shè)施、共用設(shè)備等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的城市原有住宅區(qū)，由所在地人民政府組織該住宅區(qū)原開發(fā)建設(shè)等單位進行整治、創(chuàng)造條件，逐步實施物業(yè)管理。

第五條揚州市房產(chǎn)行政主管部門是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門，并負(fù)責(zé)揚州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；

（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制；

（三）監(jiān)督揚州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用；

（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由當(dāng)?shù)厝嗣裾_定。

第七條物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定屬第三產(chǎn)業(yè)（居民服務(wù)業(yè)），享受國家有關(guān)優(yōu)惠政策。

第八條規(guī)劃、城管、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門做好有關(guān)管理工作。

第二章業(yè)主會議與業(yè)主委員會

第九條住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

第十條業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數(shù)通過。

第十一條業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重要事項；

（五）改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十二條首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地房產(chǎn)行政主管部門登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。

第十三條業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。業(yè)主委員會可設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職。業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔(dān)任。業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。

第十四條業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機構(gòu)，向業(yè)主會議負(fù)責(zé)并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。

第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的章程行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主會議；

（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；

（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

第十六條業(yè)主委員履行下列義務(wù)：

（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進行監(jiān)督；

（二）接受住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；

（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；

（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務(wù)措施；

（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理有關(guān)費用。

第十七條業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。

第十八條業(yè)主委員會可以采取公開招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十九條物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟實體。

第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備下列資質(zhì)條件：

（一）有固定的經(jīng)營場所；

（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；

（三）注冊資本在30萬元以上；

（四）具有一定數(shù)量的相關(guān)專業(yè)職稱的管理人員。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)工作；

（五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；

（六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；

（二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督；

（三）向業(yè)主委員會報告工作；

（四）積極開發(fā)多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神文化生活。

第四章物業(yè)管理委托

第二十三條開發(fā)建設(shè)單位銷售房屋前必須選聘好物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)住宅區(qū)房屋建成后業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或重新委托物業(yè)管理企業(yè)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將該資料資料復(fù)印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

第二十四條住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在房屋銷（預(yù)）售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預(yù)）售合同的組成部分。

第二十五條同一住宅區(qū)只能由一家物業(yè)管理企業(yè)管理。

第二十六條接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；

（二）管理服務(wù)項目和內(nèi)容；

（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）管理服務(wù)權(quán)限；

（五）管理服務(wù)費用及其支付方法；

（六）合同期限；

（七）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十七條物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到終止通知之日起1個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。

第五章房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集與使用

第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。

第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規(guī)定建立的專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造的資金。

第三十一條維修基金的籌集

（一）商品房（包括經(jīng)濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數(shù)2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數(shù)由物價、房產(chǎn)行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業(yè)主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應(yīng)將維修基金統(tǒng)一交房改部門列入維修基金專戶。

（二）公有住房出售后，售房單位應(yīng)按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統(tǒng)一收取后，列入維修基金專戶。

（三）未參加房改的公房、私房及開發(fā)建設(shè)單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產(chǎn)行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取后，列入維修基金專戶。

由開發(fā)建設(shè)單位出租或自用的房屋，出售時應(yīng)補足維修基金差額部分。

（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規(guī)定執(zhí)行。

（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經(jīng)營收入基本租金部分應(yīng)列入物業(yè)管理維修基金專戶。

（六）維修基金不敷使用時，由業(yè)主委員會研究決定，房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。

第三十二條維修基金的管理與使用：

（一）維修基金按照統(tǒng)一管理、權(quán)屬不變、保值增值、包干統(tǒng)籌的原則，分區(qū)立帳、分幢核算、明細(xì)到戶、專戶存儲、專款專用。

（二）業(yè)主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)提出使用報告及維修預(yù)算，報房產(chǎn)行政主管部門審核后在維修基金利息部分內(nèi)劃轉(zhuǎn)使用。

業(yè)主委員會成立后維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)編制維修基金使用預(yù)算，報房產(chǎn)行政主管部門備案，經(jīng)業(yè)主委員會審批后劃轉(zhuǎn)。當(dāng)維修基金利息不足支付維修費用時，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)可適當(dāng)動用維修基金本金。

（三）業(yè)主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產(chǎn)、財政、審計等管理部門的監(jiān)督。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。

（五）未按規(guī)定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業(yè)主按實際發(fā)生的維修費用分?jǐn)偨患{。

（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規(guī)定計息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。房產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)管理工作中發(fā)生的管理費用，經(jīng)財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。

（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。

（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。

（九）未足額繳納維修基金的，房產(chǎn)行政管理部門不核發(fā)房屋權(quán)屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關(guān)手續(xù)。

第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章住宅區(qū)的使用與維護

第三十四條在規(guī)劃設(shè)計住宅區(qū)時要充分考慮物業(yè)管理的需要。住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定進行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收。住宅區(qū)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗收意見。

第三十五條住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十六條業(yè)主和使用人在使用房屋和住宅區(qū)公建配套設(shè)施時禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；

（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設(shè)施及場地；

（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；

（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等。

（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（八）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；

（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；

（十）隨意停放車輛；

（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（十三）法律、法規(guī)及規(guī)章禁止的其他行為。

第三十七條房屋及設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）房屋室內(nèi)自用部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，按本辦法第二十九條的規(guī)定由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護、維修；

（三）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第三十八條住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)的水、電、煤氣、路燈等管線、設(shè)施進行維修養(yǎng)護。

第三十九條住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應(yīng)當(dāng)增強自主意識，嚴(yán)格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明的居所。

第七章物業(yè)管理收費與物業(yè)管理用房

第四十條物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)遵循科學(xué)合理、成本核算、質(zhì)價相符，并與社會經(jīng)濟能力相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理收費，包括公共服務(wù)費、代收代辦費和特約服務(wù)費。

對物業(yè)管理收費，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理公共服務(wù)費具體收費項目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由市物價、房產(chǎn)行政主管部門另行制定。

第四十一條物業(yè)管理公共服務(wù)費的主要用途：

（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛(wèi)生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

（七）法定稅費。揚州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生費收取，按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）的收取辦法由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ā?/p>

第四十二條物業(yè)管理公共服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價。收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費辦法、開支方向應(yīng)當(dāng)定期定點公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按照期額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費。

第四十三條物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門收取水、電、氣費，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費。業(yè)主需求的特約服務(wù)費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報物價行政主管部門備案。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)收費，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

物價、稅務(wù)等部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)費用的收取、管理和使用情況進行監(jiān)督。

第四十五條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。

第四十六條原有住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位未建物業(yè)管理用房和公建配套用房的，應(yīng)按規(guī)劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產(chǎn)權(quán)屬政府所有，交房產(chǎn)行政主管部門管理，由物業(yè)管理企業(yè)租賃使用，其經(jīng)營收入部分用于彌補物業(yè)管理經(jīng)費缺口。

第八章法律責(zé)任

第四十七條物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。

第四十八條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。

第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第五十條業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第三十六條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

第五十二條業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院。

第五十三條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或提起行政訴訟。業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向房產(chǎn)行政主管部門投訴或人民法院；不服房產(chǎn)行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關(guān)申請復(fù)議或向人民法院。

第五十四條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第四十五、第四十六條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期履行。