房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；財(cái)務(wù)分析；模型構(gòu)建

一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)

在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要的目標(biāo)在于對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開展為自身帶來的收益，主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等，可通過項(xiàng)目利潤(rùn)、銷售率、稅金等指標(biāo)來衡量；償債能力包括兩個(gè)方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開展時(shí)投入的全部資金能力，對(duì)于成熟的開發(fā)商來說，在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項(xiàng)目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會(huì)關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。

二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立

本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。

（一）項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫(kù)，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。

（二）項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入

本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi)，選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本，對(duì)銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對(duì)項(xiàng)目的影響，對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫(kù)的可售面積為1480個(gè)，銷售均價(jià)為100000元/個(gè)，銷售總收入為14800萬元。

（三）項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購(gòu)地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項(xiàng)目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計(jì)算，項(xiàng)目開發(fā)期共計(jì)33個(gè)月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評(píng)審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面，一是報(bào)建費(fèi)用，二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用，即825.5萬元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費(fèi)用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。

（四）項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利

在項(xiàng)目實(shí)施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn)；待到項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢(shì)仍為流出，再持續(xù)兩個(gè)季度后，項(xiàng)目銷售為開發(fā)商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會(huì)全部收回。

（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估

在靜態(tài)指標(biāo)方面，企業(yè)投資該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)指標(biāo)為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤(rùn)為16052萬元，銷售利潤(rùn)率為11.9%，上述指標(biāo)均符合現(xiàn)行規(guī)定，因此該項(xiàng)目具有一定的可行性。在動(dòng)態(tài)指標(biāo)方面，按照與項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對(duì)項(xiàng)目回收期進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果為1.3年，內(nèi)部收益率大于30%，能夠與企業(yè)的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內(nèi)，因此該項(xiàng)目可行。考慮到項(xiàng)目開展中勢(shì)必會(huì)存在一些不可控因素，該企業(yè)參與競(jìng)拍時(shí)需要對(duì)不確定因素進(jìn)行分析，為其在拍賣現(xiàn)場(chǎng)決策提供有力依據(jù)。對(duì)于保守型開發(fā)商來看，地價(jià)可接受的范圍超過39150萬元，一般開發(fā)商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發(fā)商可接受50850萬元以上。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；決策階段；工程造價(jià)；造價(jià)控制

中圖分類號(hào)：TU-9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中，決策階段處于核心地位，是選擇和決定投資行動(dòng)方案的過程，也是進(jìn)一步對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決定著項(xiàng)目能否開工建設(shè)。同時(shí)，在這個(gè)過程中也會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需要，對(duì)各種不同的建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并綜合各方情況最后做出判斷和決定的過程。這也就意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策正確與否，與項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著直接的影響，與房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的高低及投資效果的好壞有著決定性的作用。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段造價(jià)管理的幾個(gè)階段

要想在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段做好造價(jià)控制的工作，就必須要先對(duì)此階段的程序有充分的了解。一般來說，投資前期建設(shè)項(xiàng)目投資決策的程序主要包括以下四個(gè)階段：

（一）投資機(jī)會(huì)研究階段

一般也會(huì)把投資機(jī)會(huì)研究稱為投資機(jī)會(huì)論證。提出房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方向建議，是這一階段的主要任務(wù)，也就是在一個(gè)確定的地區(qū)和部門內(nèi)，按照市場(chǎng)需求、自然資源、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和國(guó)際貿(mào)易情況，結(jié)合實(shí)踐調(diào)查、預(yù)測(cè)和分析研究，科學(xué)合理的選擇建設(shè)項(xiàng)目，以便能夠正確的選擇投資的有利機(jī)會(huì)。

（二）項(xiàng)目建議書

所謂的項(xiàng)目建議書，其實(shí)就是對(duì)擬建項(xiàng)目的做一個(gè)總體輪廓的設(shè)想。當(dāng)然，這個(gè)設(shè)想需要結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)期規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)規(guī)劃，以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行判斷，除此之外還需要在調(diào)查研究、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及技術(shù)分析等相關(guān)實(shí)踐活動(dòng)和數(shù)據(jù)的支持下，從客觀的角度來對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性做出分析，并且能夠通過初步分析，確定項(xiàng)目建設(shè)的可能性。

（三）可行性研究階段

通常情況下，我們可以把可行性研究階段分為兩個(gè)階段：初步可行性研究階段和詳細(xì)可行性研究階段。可行性研究階段的主要任務(wù)就是要對(duì)擬建項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況、經(jīng)濟(jì)效益、生產(chǎn)條件、協(xié)作條件、建設(shè)條件、工藝技術(shù)和社會(huì)影響以及風(fēng)險(xiǎn)等問題進(jìn)行調(diào)查研究，同時(shí)需要根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，最終做出項(xiàng)目是否可行的結(jié)論，并且要選擇并推薦優(yōu)化建設(shè)方案，以便能夠?yàn)轫?xiàng)目決策單位提供決策依據(jù)。

（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策審批階段

這一階段主要是在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告提出后，由具有一定資質(zhì)的咨詢?cè)u(píng)估單位，從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建項(xiàng)目本身及可行性研究報(bào)告進(jìn)行的評(píng)估論證。這種評(píng)估論證是站在客觀角度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，最后寫出項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，為決策部門對(duì)項(xiàng)目審批決策提供依據(jù)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資階段的造價(jià)控制，主要從整體上把握項(xiàng)目的投資，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估，對(duì)決策階段的不確定因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段可行性研究的影響因素

通常，對(duì)房地產(chǎn)影響的因素有政府的政策因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)等，環(huán)境因素如項(xiàng)目的自然條件、城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件、周圍的環(huán)境質(zhì)量等方面直接影響項(xiàng)目開發(fā)投資成本，這些因素的影響結(jié)果將會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在前期的“三通一平”、配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施增加費(fèi)用。

（二）編制投資估算

投資估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，是項(xiàng)目建議書和可行性報(bào)告的重要組成部份，投資估算的準(zhǔn)確性影響到可行性研究工作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金籌措方案也有直接影響。因此，全面準(zhǔn)確地估算開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，提高投資估算的準(zhǔn)確性，應(yīng)認(rèn)真收集整理各種房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工決算實(shí)際造價(jià)資料并加以分析，參照類似工程項(xiàng)目的工程造價(jià)指標(biāo)，了解建設(shè)項(xiàng)目所在地政府部門關(guān)于工程建設(shè)其他費(fèi)用的費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。編制投資估算做到工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，不重復(fù)計(jì)算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏算、少算。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

造價(jià)控制就是為了更好使用資金，保證財(cái)務(wù)安全運(yùn)行。那要很好的控制工程造價(jià)，就需要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)合理的分析。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，就是要在財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用的估算以及編制財(cái)務(wù)輔助報(bào)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的編制，通過計(jì)算財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，進(jìn)一步考察和分析項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，最終判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、融資決策以及銀行審貸的前提和基礎(chǔ)。

1、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)不同決策的需要，在財(cái)務(wù)分析上分為融資前分析和融資后分析。（1）融資前財(cái)務(wù)分析。融資前財(cái)務(wù)分析也就是在考慮融資方案前，建設(shè)部門就需要讓財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目開始進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，也就是在忽略債務(wù)在融資條件下進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。一般來說，融資前分析主要是進(jìn)行盈利能力分析，通常是以動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔。（2）融資后財(cái)務(wù)分析。融資后財(cái)務(wù)分析一般都是以融資前分析和初步的融資方案為基礎(chǔ)，主要是考察項(xiàng)目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，以此來判斷項(xiàng)目方案在融資條件下的可行性。融資后分析的主要作用是比選融資方案，幫助投資者做出融資決策。①盈利能力分析。融資后盈利能力分析主要有兩方面，即動(dòng)態(tài)分析和靜態(tài)分析。所謂的動(dòng)態(tài)分析，就是指通過編制項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表和項(xiàng)目各方現(xiàn)金流量表，來準(zhǔn)確的計(jì)算出財(cái)務(wù)內(nèi)部的收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等，進(jìn)而分析出項(xiàng)目的獲利能力。靜態(tài)分析是指根據(jù)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表和現(xiàn)金流量表計(jì)算相關(guān)盈利能力指標(biāo)，如項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率、總投資收益率等。②償債能力分析。這主要是運(yùn)用在籌措了債務(wù)資金的項(xiàng)目造價(jià)管理中。也就是要在造價(jià)管理和控制中，重點(diǎn)考察項(xiàng)目能否按期償還借款的能力。并且能夠通過計(jì)算利息備付率和償債備付率指標(biāo)，來最終判斷項(xiàng)目的償債能力。③財(cái)務(wù)生存能力分析。在房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理中，造價(jià)人員需要針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，能否得到足夠的凈現(xiàn)金流量，保證項(xiàng)目能夠持續(xù)生存。這就意味著在財(cái)務(wù)分析中必須要按照財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的投資活動(dòng)、融資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，準(zhǔn)確的計(jì)算出凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，以便能夠最終確定項(xiàng)目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運(yùn)營(yíng)的能力。

2、財(cái)務(wù)分析中報(bào)表的編制。（1）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。在現(xiàn)在市場(chǎng)商品貨幣經(jīng)濟(jì)中，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，其實(shí)都能夠抽象為現(xiàn)金流量系統(tǒng)。在進(jìn)行現(xiàn)金流量分析的過程中，需要正確識(shí)別和選用現(xiàn)金流量。從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析角度看，在某一時(shí)點(diǎn)上流出的項(xiàng)目資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO；流入項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流人，記為CI。（2）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表。項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表指的是在融資后進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析時(shí)，所需要編制的現(xiàn)金流量表。其是在擬定的融資方案基礎(chǔ)上進(jìn)行的息稅后分析，房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益投資者整體是其觀察角度，主要是考察項(xiàng)目給項(xiàng)目權(quán)益投資者帶來的收益水平。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策階段的風(fēng)險(xiǎn)管理

決策階段的風(fēng)險(xiǎn)因素包括開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、投資估算和資金籌措方面的風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)評(píng)價(jià)方面的風(fēng)險(xiǎn)等。這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理方法主要是辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)類別，分析各類別風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的內(nèi)容和后果加以分析，制定預(yù)防、應(yīng)對(duì)方案，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

結(jié)語：總之，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段，需要造價(jià)工程師根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合本階段的基本工作流程，在認(rèn)真分析影響工程造價(jià)的基本因素的基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行有效分析，最終形成一個(gè)科學(xué)有效的造價(jià)控制體系，保證工程的順利進(jìn)行。

作者單位：廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司

作者簡(jiǎn)介：磨英忠，女，壯族，廣西南寧人，大學(xué)本科，在房地產(chǎn)開發(fā)公司從事工程造價(jià)管理工作，全面負(fù)責(zé)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目工程招投標(biāo)、工程預(yù)結(jié)算審核、建設(shè)開發(fā)成本控制、成本分析等造價(jià)管理工作。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

（一）概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)性決策的重要方法。它主要通過科學(xué)化分析手段，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行多個(gè)建設(shè)方案財(cái)務(wù)等相關(guān)因素對(duì)比分析，運(yùn)用相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段篩選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的方案，并對(duì)其進(jìn)行全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的評(píng)價(jià)，提出對(duì)投資項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等方面的全面評(píng)價(jià)意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結(jié)合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本屬性，也是保證評(píng)價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確有效的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)人員的評(píng)價(jià)依據(jù)必須是真實(shí)的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)一定要求分析是客觀的。但在實(shí)踐中，評(píng)價(jià)人員運(yùn)用評(píng)價(jià)的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識(shí)等差異都會(huì)使評(píng)價(jià)結(jié)果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應(yīng)對(duì)和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進(jìn)程中的機(jī)會(huì)與威脅，提出正確的策略和方法。當(dāng)客觀因素變化難以確定時(shí)，要運(yùn)用概率等科學(xué)的方法分析出變化的趨勢(shì)。

全面性特征。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對(duì)投資活動(dòng)的各方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)因素評(píng)價(jià)等，充分運(yùn)用定量分析的手段以便客觀準(zhǔn)確的把握開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的實(shí)際狀況。

責(zé)任性特征。由房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策劃性決定了，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進(jìn)行科學(xué)正確的投資抉擇。一項(xiàng)好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可為投資者節(jié)省大量資金的同時(shí)謀得巨額收益，而一項(xiàng)質(zhì)量較差或錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對(duì)自己的分析結(jié)果負(fù)責(zé)。

（三）影響因素

首先是財(cái)務(wù)因素。對(duì)于一個(gè)擬建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須從財(cái)務(wù)角度厘清相關(guān)財(cái)務(wù)影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、管理支出、資金投入、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)都可能對(duì)評(píng)價(jià)產(chǎn)生重要影響。

其次是市場(chǎng)不確定因素。作為對(duì)未來事物的評(píng)價(jià)，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對(duì)市場(chǎng)不確定因素，涵蓋從銷售單價(jià)、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時(shí)序、土地成本、建安費(fèi)用、融資成本、資金來源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標(biāo)的同時(shí)還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》制定的原則，同時(shí)綜合考慮新財(cái)會(huì)制度、國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進(jìn)行處理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的主要問題

（一）“先入為主”，評(píng)價(jià)帶有極強(qiáng)的主觀性

在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，失敗項(xiàng)目的開發(fā)商總是認(rèn)為有諸多的不可預(yù)見因素影響了項(xiàng)目的成功，在進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)時(shí)，帶著求證自己心中的某種假設(shè)進(jìn)行相關(guān)論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項(xiàng)目的負(fù)面因素與不利影響。更有甚者在項(xiàng)目開工建設(shè)之后才開展項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析工作，必然導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評(píng)價(jià)配套不完善，缺乏專業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)與人員

一個(gè)成熟可信的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析報(bào)告必須要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、使用的方法規(guī)范科學(xué)、觀點(diǎn)客觀可信，這就要求進(jìn)行評(píng)價(jià)的機(jī)構(gòu)和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)由這樣幾種人來主持分析：由經(jīng)濟(jì)專家主持的市場(chǎng)調(diào)研；由有經(jīng)驗(yàn)的工程師和財(cái)務(wù)專家主持的投資預(yù)算；由具有豐富市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家進(jìn)行市場(chǎng)推廣。

可在實(shí)際工作中，部分評(píng)價(jià)人員責(zé)任心較弱，加之缺乏自我補(bǔ)充學(xué)習(xí)能力，導(dǎo)致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設(shè)計(jì)單位根本沒有配置市場(chǎng)分析、運(yùn)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、資本運(yùn)作等板塊專業(yè)人員，導(dǎo)致評(píng)價(jià)方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項(xiàng)目根本沒有成立房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗(yàn)編寫一份評(píng)價(jià)報(bào)告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目即使成立了房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)小組，但其組成成員往外很難同時(shí)配備具備豐富經(jīng)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等。這樣小組在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，往往憑借主觀經(jīng)驗(yàn)，而非運(yùn)用各種科學(xué)的方法進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)上的研究、論證，從而導(dǎo)致結(jié)論缺乏科學(xué)性和可靠性。

（三）缺乏市場(chǎng)分析，基礎(chǔ)工作不扎實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)必須堅(jiān)持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質(zhì)的評(píng)價(jià)方案，必須建立在大量市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎(chǔ)上。因此，必須扭轉(zhuǎn)部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)單一的理解為財(cái)務(wù)分析的意識(shí)。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中首先要解決的是對(duì)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)，其次才是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)于任何一個(gè)投資設(shè)想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場(chǎng)，其次才進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，研究是否可行。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會(huì)和人文環(huán)境、社會(huì)商業(yè)利潤(rùn)水平及其變動(dòng)進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上再談財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能保證評(píng)價(jià)真正有效。

（四）忽視項(xiàng)目不確定因素分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)過程中，將過多的精力置于論證項(xiàng)目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對(duì)項(xiàng)目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個(gè)房產(chǎn)投資項(xiàng)目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項(xiàng)目不確定因子，對(duì)其影響因素進(jìn)行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，對(duì)于保障項(xiàng)目評(píng)價(jià)的科學(xué)性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費(fèi)不足

我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗(yàn)主義，定性的分析較多。未充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大指導(dǎo)意義，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財(cái)力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴(yán)重阻礙了評(píng)價(jià)方案的系統(tǒng)全面性與科學(xué)有效性。

三、對(duì)策建議

（一）改變觀念，從意識(shí)形態(tài)角度增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視程度

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們?cè)谝庾R(shí)形態(tài)上為能充分認(rèn)識(shí)到它的重要作用，那么想得到科學(xué)、公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，另一方面作為行業(yè)的關(guān)聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。在充分認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重大意義的同時(shí)，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的資金以及人力支持，保證評(píng)價(jià)過程的順利實(shí)施。

（二）完善科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。首先是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的規(guī)范化，利用相關(guān)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，如財(cái)務(wù)盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財(cái)務(wù)收支水平等明晰項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其可行性；其次是充分運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)方法，站在區(qū)域發(fā)展運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域效應(yīng)與成本進(jìn)行有效評(píng)估，衡量擬建項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，論證項(xiàng)目社會(huì)效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展

國(guó)家建設(shè)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)可行性研究工作的管理和引導(dǎo)，培育經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究的專業(yè)市場(chǎng)。此外，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)與高校進(jìn)行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟(jì)專家、營(yíng)銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的客觀性與準(zhǔn)確性。

（四）提高從業(yè)人員素質(zhì)

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學(xué)技術(shù)人員在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，在不斷增強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時(shí)必須牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念，提升自身使命感與責(zé)任感，以適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)的需要。

（五）強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重大作用

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目決策必須建立在科學(xué)分析、系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上，通過大量實(shí)地走訪調(diào)查，獲取第一手準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項(xiàng)目的投資必要性與財(cái)務(wù)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性。

（六）加大對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案的再評(píng)估力度

學(xué)會(huì)運(yùn)用專家驗(yàn)證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的專家意見同項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有機(jī)結(jié)合，對(duì)相關(guān)評(píng)價(jià)結(jié)論，組織專家團(tuán)隊(duì)再評(píng)估，將評(píng)價(jià)過程中不合理因素進(jìn)行有效的剔除，可極大地增強(qiáng)相關(guān)投資決策意見的科學(xué)性與合理性。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)也可為多個(gè)單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項(xiàng)目審批依據(jù)，還可以作為金融機(jī)構(gòu)貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告在完善國(guó)家宏觀調(diào)控、避免項(xiàng)目決策失誤、引導(dǎo)投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資金、縮短建設(shè)工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項(xiàng)目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關(guān)政府部門都應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位與作用，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。（作者單位：成都理工大學(xué)）

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篇4

    房地產(chǎn)投資過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多,是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過程,對(duì)此,在房地產(chǎn)開發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述,房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的,不過其側(cè)重點(diǎn)不同。概括而言,房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。

    投資分析

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。投資決策準(zhǔn)確,是確保整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之,投資決策失誤,就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此,慎重地進(jìn)行決策,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上,認(rèn)真做好可行性分析研究。   (1)市場(chǎng)分析。   市場(chǎng)分析的重點(diǎn)在于估計(jì)市場(chǎng)對(duì)于投資計(jì)劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析。對(duì)市場(chǎng)所做的研究有利于正確估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而有助于投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),能夠正確計(jì)算出未來現(xiàn)金流量。   (2)財(cái)務(wù)分析。   投資者經(jīng)由市場(chǎng)分析估計(jì)未來房地產(chǎn)的收益,進(jìn)而估計(jì)出未來的現(xiàn)金流量。因此,財(cái)務(wù)分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計(jì),計(jì)算出預(yù)期報(bào)酬率,并以所得的結(jié)果與要求的報(bào)酬率加經(jīng)比較來判定這項(xiàng)投資是否可行。此外,財(cái)務(wù)分析并對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì),以判定面臨的風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期報(bào)酬是否在投資者所接受的范圍內(nèi)。   (3)可行性分析。   可行性分析是一個(gè)綜合的步驟。投資者除了利用前述市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析的結(jié)果,研究和判斷其可行性外,還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計(jì)劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)。   因此,只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后,整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過程中,可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?因此,投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí),并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過程,它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常,在一些較大項(xiàng)目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復(fù)研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)報(bào)表；報(bào)表分析；特殊性

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)信息的的需求者通過財(cái)務(wù)報(bào)表了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況的有效途徑，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力，盈利能力及發(fā)展能力等方面。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析理論基于普通的企業(yè)設(shè)計(jì)出了一系列指標(biāo)來衡量企業(yè)的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財(cái)務(wù)報(bào)表的分析可以對(duì)企業(yè)的上述能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，以獲取自己需要的信息。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)特征顯著區(qū)別于其他一般企業(yè)，決定了其財(cái)務(wù)核算具有特殊性，因此在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，必須考慮其特殊性。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及其對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的企業(yè)相比，其經(jīng)營(yíng)存在兩個(gè)顯著的特點(diǎn)，即經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性和經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性，這兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不同于一般的其他企業(yè)。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是房產(chǎn)，房產(chǎn)需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，一般一個(gè)項(xiàng)目從開始購(gòu)置土地到最后完工銷售需要數(shù)年的時(shí)間。而企業(yè)會(huì)計(jì)的核算一般是以一年為周期來進(jìn)行的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期小于一年的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)周期并不會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生影響，但對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目進(jìn)展的不同階段對(duì)會(huì)計(jì)核算會(huì)產(chǎn)生顯著的影響。首先，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，收入的確認(rèn)是以產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)的，因此一般只有等到企業(yè)完成了產(chǎn)品的銷售并實(shí)際轉(zhuǎn)移了產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)才能確認(rèn)為收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則將產(chǎn)品成本確認(rèn)為當(dāng)期的成本。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售更多地采用預(yù)售的方式來進(jìn)行，但是按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)法規(guī)，預(yù)售方式下的產(chǎn)品銷售并沒有將產(chǎn)權(quán)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移，因此在預(yù)售時(shí)并不能確認(rèn)銷售收入，企業(yè)預(yù)售得到的收入一般作為預(yù)收賬款處理。但實(shí)際企業(yè)在預(yù)售時(shí)產(chǎn)品相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買者，預(yù)售時(shí)企業(yè)取得的收入已經(jīng)相對(duì)確定，未來只存在很小的風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的處理會(huì)低估企業(yè)的收入，高估企業(yè)的存貨及預(yù)收賬款。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)顯著特點(diǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)價(jià)格受到多種因素的影響，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益具有很大的不確定性。同時(shí)，會(huì)計(jì)計(jì)量方法和會(huì)計(jì)估計(jì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。作為在建中的房地產(chǎn)工程及完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)一般企業(yè)來講是以固定資產(chǎn)的形式列報(bào)于資產(chǎn)負(fù)債表中，其價(jià)值計(jì)量一般采用歷史成本法，因此其市場(chǎng)價(jià)值的變化對(duì)其會(huì)計(jì)期間的收益并不會(huì)產(chǎn)生直接的影響，房地產(chǎn)價(jià)格的易變性對(duì)一般企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不會(huì)產(chǎn)生很大的影響。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，其在建的工程和完工的項(xiàng)目均作為企業(yè)的存貨計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)，存貨計(jì)價(jià)方法的選擇企業(yè)具有一定的靈活性，不同的計(jì)價(jià)方法會(huì)得出不同的期末資產(chǎn)價(jià)值，并對(duì)當(dāng)期的損益產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)價(jià)格的易變性和存貨計(jì)價(jià)方法選擇的靈活性會(huì)增大房地產(chǎn)企業(yè)收益的波動(dòng)性，并且其可靠性也會(huì)受到影響，這會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的難度。

除了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)具有的周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)性外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品還具有產(chǎn)品成本核算的統(tǒng)一性和產(chǎn)品銷售的分割性。房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品一般是以套為單位對(duì)外進(jìn)行銷售，但房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般是以工程項(xiàng)目整體進(jìn)行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產(chǎn)的銷售過程中必然會(huì)造成成本和售價(jià)的不配比。由于房產(chǎn)的售價(jià)與其樓層、朝向、戶型均有很大的關(guān)系，因此每套房產(chǎn)的單位售價(jià)可能存在很大的差異，但在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)按照相同的單位成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，使得銷售取得的收入與其成本并不能實(shí)現(xiàn)配比，得出的企業(yè)收益數(shù)據(jù)的可靠性也會(huì)受到很大的影響。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造了一系列指標(biāo)對(duì)企業(yè)的盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)數(shù)據(jù)對(duì)其盈利能力的反映具有片面性。企業(yè)的盈利能力應(yīng)該反映其利用資產(chǎn)不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力，而這種能力是通過收入減去相應(yīng)的成本費(fèi)用后的余額即利潤(rùn)來表現(xiàn)的，對(duì)于經(jīng)營(yíng)周期短的企業(yè)，由于其收入的取得與其價(jià)值的創(chuàng)造在各個(gè)會(huì)計(jì)期間保持相對(duì)的平衡，因此利用利潤(rùn)指標(biāo)基本可以反映出企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造能力。但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)于會(huì)計(jì)周期，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造在不斷地進(jìn)行，但其收入與成本的確認(rèn)具有階段性，因此利潤(rùn)數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。除了收入與成本確認(rèn)的階段性對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響外，企業(yè)的銷售成本一般以單位面積成本平均計(jì)入各套房屋，而為整個(gè)產(chǎn)品完工和銷售而支付的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用也以會(huì)計(jì)期間計(jì)入各期，造成成本、費(fèi)用與收入的不配比，這會(huì)進(jìn)一步扭曲利潤(rùn)指標(biāo)，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)盈利能力的判斷。

2.2 房地產(chǎn)預(yù)售制度下企業(yè)大量預(yù)收賬款的存在，導(dǎo)致報(bào)表反映的企業(yè)償債能力不實(shí)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的特殊性，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售實(shí)行預(yù)售制度，企業(yè)在預(yù)售時(shí)一般會(huì)按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價(jià)款，但按照收入的確認(rèn)原則，只有等到房地產(chǎn)開發(fā)完成并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時(shí)才能確認(rèn)銷售收入，在此之前，預(yù)售取得的收入以預(yù)收賬款的形式存在。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)周期相當(dāng)長(zhǎng)，因此預(yù)收賬款的掛賬時(shí)間少則幾個(gè)月，多則幾年。從性質(zhì)上來說，預(yù)收賬款是企業(yè)的負(fù)債，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，其在簽訂完預(yù)售合同后就意味著合同的履行已經(jīng)變得相對(duì)確定，根據(jù)項(xiàng)目的完工程度應(yīng)該將相應(yīng)的預(yù)收賬款確認(rèn)為收入，并結(jié)轉(zhuǎn)完工成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)大量的預(yù)收賬款中包含了企業(yè)實(shí)際已經(jīng)完工履約部分，同時(shí)也包含企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)的利潤(rùn)而增加的所有者權(quán)益部分。所以直接按照企業(yè)報(bào)表資料分析企業(yè)償債能力會(huì)因高估企業(yè)負(fù)債而影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。

2.3 企業(yè)開發(fā)成本計(jì)價(jià)不準(zhǔn)確，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符。企業(yè)的開發(fā)成本的計(jì)價(jià)主要采用歷史成本法，但由于在房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)其各種資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，導(dǎo)致以歷史成本計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)，尤其是對(duì)土地成本的核算，賬面價(jià)值會(huì)與其實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生較大的差額。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，有相當(dāng)部分的開發(fā)成本由施工單位墊付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)入工程成本的支出也會(huì)與在建項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本有較大出入。這些都會(huì)影響報(bào)表使用都對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的判斷。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特殊性要求

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性的分析，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析應(yīng)該充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法進(jìn)行改進(jìn)，以正確判斷企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況。

3.1 充分利用表外信息。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，因此其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。而包括財(cái)務(wù)報(bào)表附注在內(nèi)的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的可靠性提供參考。在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)利用表外信息，充分考慮會(huì)計(jì)方法的選擇、期末資產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)和收益的計(jì)量產(chǎn)生的影響。

3.2 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的項(xiàng)目進(jìn)行具體分析并做出調(diào)整。鑒于會(huì)計(jì)報(bào)表中的數(shù)據(jù)受到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則約束而可靠性受到影響，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)應(yīng)對(duì)其相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業(yè)償債能力時(shí)，將對(duì)屬于已實(shí)現(xiàn)收入部分的預(yù)收賬款進(jìn)行調(diào)整，合理估計(jì)企業(yè)的負(fù)債水平，并結(jié)合資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整資產(chǎn)項(xiàng)目，正確判斷企業(yè)的償債能力。

3.3 重視對(duì)現(xiàn)金流量表的分析。與資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表項(xiàng)目的編制基礎(chǔ)不同，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制來編制的，數(shù)據(jù)具有客觀性。而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講現(xiàn)金流量的獲得相對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)其生存和發(fā)展具有更重要的作用，因此對(duì)現(xiàn)金流量表的分析就顯得更為重要。

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