物業(yè)管理的范疇精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇物業(yè)管理的范疇，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的總體防范與控制

負(fù)債經(jīng)營是現(xiàn)代企業(yè)的主要經(jīng)營手段之一，運用得當(dāng)會給企業(yè)帶來收益，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有力杠桿。所以，首先針對這個問題進(jìn)行分析。但是，負(fù)債籌資如果運用不當(dāng)，則會使企業(yè)陷入困境，甚至?xí)⑵髽I(yè)推到破產(chǎn)的境地。因此，企業(yè)對負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險應(yīng)有充分的認(rèn)識，必須采取防范負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的措施。

第一，要有風(fēng)險意識。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的獨立商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨立承擔(dān)風(fēng)險。企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營活動時，內(nèi)外部環(huán)境的變化，導(dǎo)致實際結(jié)果與預(yù)期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風(fēng)險臨頭時，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會遭致大敗。因此，必須樹立風(fēng)險意識，即正確承認(rèn)風(fēng)險，科學(xué)估測風(fēng)險，預(yù)防發(fā)生風(fēng)險，有效應(yīng)付風(fēng)險。首先要明確風(fēng)險是不可避免的，要勇于承擔(dān)和面對風(fēng)險，并采取有效措施降低和防范風(fēng)險。

第二，建立有效的風(fēng)險防范機制。企業(yè)必須立足市場，建立一套完善的風(fēng)險預(yù)防機制和財務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，及時地對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實際情況的風(fēng)險規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險。如通過控制經(jīng)營風(fēng)險來減少籌資風(fēng)險，充分利用財務(wù)杠桿原理來控制投資風(fēng)險，使企業(yè)按市場需要組織生產(chǎn)經(jīng)營，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務(wù)危機，把風(fēng)險減少到最低限度。應(yīng)建立財務(wù)預(yù)警機制，隨時監(jiān)控企業(yè)的籌資風(fēng)險，把風(fēng)險水平降到最低點。

第三，確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。負(fù)債經(jīng)營能獲得財務(wù)杠桿利益，同時企業(yè)還要承擔(dān)由負(fù)債帶來的籌資風(fēng)險損失。為了在獲取財務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，以實現(xiàn)風(fēng)險與報酬的最優(yōu)組合。在實際工作中，如何選擇最優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)，是復(fù)雜和困難的，對一些生產(chǎn)經(jīng)營好，產(chǎn)品適銷對路，資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)，負(fù)債比率可以適當(dāng)高些；對于經(jīng)營不理想，產(chǎn)銷不暢，資金周轉(zhuǎn)緩慢的企業(yè)，其負(fù)債比率應(yīng)適當(dāng)?shù)托駝t就會使企業(yè)在原來商業(yè)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，又增加了籌資風(fēng)險。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計，目前我國企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，一般在70%左右，有的在80%以上，為了增強抵御外界環(huán)境變化的能力，我國企業(yè)必須著力于補充自有流動資本，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

第四，根據(jù)企業(yè)實際情況，制定負(fù)債財務(wù)計劃。根據(jù)企業(yè)一定資產(chǎn)數(shù)額，按照需要與可能安排適量的負(fù)債。同時，還應(yīng)根據(jù)負(fù)債的情況制定出還款計劃。如果舉債不當(dāng)，經(jīng)營不善，到了債務(wù)償還日無法償還，就會影響企業(yè)信譽。因此，企業(yè)利用負(fù)債經(jīng)營加速發(fā)展，就必須從加強管理、加速資金周轉(zhuǎn)上下功夫，努力降低資金占用額，盡力縮短生產(chǎn)周期，提高產(chǎn)銷率，降低應(yīng)收賬款，增強對風(fēng)險的防范意識，使企業(yè)在充分考慮影響負(fù)債各項因素的基礎(chǔ)上，謹(jǐn)慎負(fù)債。在制定負(fù)債計劃的同時須制定出還款計劃，使其具有一定的還款保證，企業(yè)負(fù)債后的速動比率不宜低于1：1，流動比率應(yīng)保持在2：1左右的安全區(qū)域。

第五，針對由利率變動帶來的籌資風(fēng)險，應(yīng)認(rèn)真研究資金市場的供求情況，根據(jù)利率走勢，把握其發(fā)展趨勢，并據(jù)此做出相應(yīng)的籌資安排。在利率處于高水平時期，應(yīng)盡量少籌資或只籌急需的短期資金。在利率處于由高向低的過渡時期，也應(yīng)盡量少籌資，不得不籌的資金應(yīng)采用浮動利率的計息方式。在利率處于低水平時，籌資較為有利。在利率處于由低向高的過渡時期，應(yīng)積極籌集長期資金，并盡量采用固定利率的計息方式，降低負(fù)債利息率。

籌資風(fēng)險的階段性控制

1.事前控制

首先，應(yīng)做好企業(yè)的財務(wù)預(yù)測與計劃，作好各種預(yù)算工作。在對外部資金的選擇上應(yīng)從具體的投資項目出發(fā)，運用銷售增長百分比法確定外部籌資需求。可以從以往的經(jīng)驗出發(fā)，確定外部資金需求規(guī)模；也可以進(jìn)行財務(wù)報表分析，使各項數(shù)據(jù)直觀準(zhǔn)確，量化資金數(shù)額，由于這種方法比較復(fù)雜，需要有較高的分析技能，因而，應(yīng)在籌資決策存在許多不確定因素的情況下運用。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)算對于防范和規(guī)避企業(yè)的籌資風(fēng)險具有重要作用。企業(yè)根據(jù)短期的生產(chǎn)經(jīng)營活動和中長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)測出自己對資金的需求，提前做好財務(wù)預(yù)算工作，安排企業(yè)的融資計劃，估計可能籌集的資金量。同時企業(yè)可以根據(jù)預(yù)測的籌資情況來確定資金是否能夠滿足企業(yè)資金的需求，并以此安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，從而把企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和資金籌集有機地聯(lián)系在一起，避免由于兩者脫節(jié)造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，防范企業(yè)的籌資風(fēng)險。在編制具體財務(wù)預(yù)算過程中，企業(yè)可以依據(jù)行業(yè)特點和宏觀經(jīng)濟(jì)運行情況，保持適當(dāng)?shù)呢?fù)債比率，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需求確定資金需求總量，合理安排籌集資金的時間和數(shù)量，使籌資時間、資金的投放運用緊密銜接，及時調(diào)度，降低空閑資金占用額，提高資金收益率，避免由于資金不落實或無法償還到期債務(wù)而引發(fā)的籌資風(fēng)險。

其次，因地制宜地確定資本結(jié)構(gòu)，合理安排資本與借入資本的比例，降低資本成本，也就是選擇合適的籌資組合。企業(yè)在經(jīng)營過程中，要根據(jù)所處的行業(yè)特點和企業(yè)自身情況，確定合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)上，保持適當(dāng)?shù)亩唐谧儸F(xiàn)能力（如流動比率和速動比率）和長期償債能力（如資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率），可以提高企業(yè)的市場競爭力，提高企業(yè)抵抗籌資風(fēng)險的能力。改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，主要應(yīng)該動態(tài)地監(jiān)控資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)償債能力的財務(wù)指標(biāo)，確定最佳負(fù)債結(jié)構(gòu)。在實際工作中，如何選擇最優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，合理確定自有資金和借入資金的比例，是非常復(fù)雜和困難的。對一些生產(chǎn)經(jīng)營好、產(chǎn)品適銷對路、資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)，負(fù)債比率可以適當(dāng)高些；對于經(jīng)營不理想、產(chǎn)銷不暢、資金周轉(zhuǎn)緩慢的企業(yè)，其負(fù)債比率應(yīng)適當(dāng)?shù)托駝t就會使企業(yè)在原來經(jīng)營風(fēng)險的基礎(chǔ)上，又增加過多的籌資風(fēng)險。

最后，企業(yè)在選擇負(fù)債籌資的方式中，如果選擇銀行借款的籌資方式應(yīng)做出分析，對銀行做出選擇。應(yīng)選擇那些愿意承擔(dān)風(fēng)險，勇于開拓，肯為企業(yè)分析潛在的財務(wù)問題，有著良好的服務(wù)，樂于為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)發(fā)放貸款，在企業(yè)有困難時幫助其度過難關(guān)的銀行。同時，要關(guān)注銀行的專業(yè)化程度，選擇那些擁有豐富專業(yè)化貸款經(jīng)驗的銀行進(jìn)行合作；保證所選銀行的穩(wěn)定性，使企業(yè)的借款不至于中途發(fā)生變故。

2.事中控制

在風(fēng)險的事中控制中應(yīng)重點強調(diào)資金的使用效率，增強企業(yè)使用資金的責(zé)任感，只有這樣才能從根本上降低籌資風(fēng)險，提高收益，這是徹底擺脫債務(wù)負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵。我國大部分企業(yè)長期以來缺乏資金使用效率的意識，缺少資金靠借貸，資金投入較少考慮投資回報、投資風(fēng)險以及投資回收期的長短，以至于企業(yè)越借越多，自身造血功能越來越差。因此，企業(yè)應(yīng)加強資金使用意識，把資金管理作為重點，確保投資效益，實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化，減少企業(yè)收不抵支的可能性和破產(chǎn)風(fēng)險。要加強對流動資金的動態(tài)管理，主要包括：

（1）保持合理的現(xiàn)金儲備，確保企業(yè)的正常支付和意外所需。現(xiàn)金是企業(yè)資產(chǎn)中流動性最強的資產(chǎn)，現(xiàn)金持有量過少而無法保證企業(yè)的正常支出，企業(yè)就會因資金短缺發(fā)生籌資風(fēng)險；反之，企業(yè)持有的現(xiàn)金越多，企業(yè)的支付能力就越強。但是現(xiàn)金是收益能力和增值能力較低的資產(chǎn)，如果企業(yè)持有過多的現(xiàn)金，必然失去了用這部分現(xiàn)金投資的機會，造成資金的機會成本過大，從而降低企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力和資產(chǎn)利潤率。因此，企業(yè)必須合理預(yù)測企業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金需求和支付情況，確定合理的現(xiàn)金儲備。

（2）加強存貨管理，提高存貨周轉(zhuǎn)率。存貨是企業(yè)流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力較弱的資產(chǎn)，如果存貨在流動資產(chǎn)中比重過大，就會使速動比率很低，從而影響企業(yè)的短期變現(xiàn)能力，因此要通過完善企業(yè)的內(nèi)部控制和生產(chǎn)經(jīng)營流程，使企業(yè)存貨保持在一個合理的水平上。

（3）加強應(yīng)收賬款的管理，加快貨幣資金回籠。應(yīng)收賬款是被債務(wù)人無償占用的企業(yè)資產(chǎn)。不能及時收回應(yīng)收賬款，不僅影響企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和使用效率，還可能造成企業(yè)資產(chǎn)無法收回而形成壞賬損失。因此，企業(yè)應(yīng)加強對應(yīng)收賬款的管理，通過建立穩(wěn)定的信用政策、確定客戶的資信等級、評估企業(yè)的償債能力、確定合理的應(yīng)收賬款比例、建立銷售責(zé)任制等措施，積極組織催收，減少在應(yīng)收賬款方面的資金占用，加快貨幣資金回籠。

另外，在還款期限和額度的把握上，應(yīng)盡可能地將還款期限推遲到最后，同時必須保持企業(yè)良好的信譽，有時候無形的聲譽往往更加重要。這樣雖然沒有現(xiàn)實的現(xiàn)金流人，但卻獲得了貨幣的時間價值，節(jié)省了一定的使用成本。保持適當(dāng)?shù)倪€款額度可以減少企業(yè)資金使用風(fēng)險，使企業(yè)不至于因還款額度過大而承擔(dān)較大的財務(wù)風(fēng)險。

篇2

關(guān)鍵詞：高等院校；物業(yè)管理；育人職能

1高校物業(yè)管理育人功能的體現(xiàn)

1.1管理的育人功能

高校的物業(yè)管理工作的內(nèi)容涉獵很多，包括建筑及道路的物業(yè)管理，校園配套設(shè)施的管理，校園綠化、美化等等，都屬于物業(yè)管理的范疇。校園物業(yè)是大學(xué)生學(xué)習(xí)和生活依賴的硬件條件，是高校教育體系正常運行的保障。物業(yè)管理可以為高校帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，又具有強大的育人功能。主要體現(xiàn)在物業(yè)管理可以規(guī)范學(xué)校工作人員和學(xué)生的行為，進(jìn)而促使學(xué)生提高自身的修養(yǎng)，高校物業(yè)管理是高校教育的輔助資源，對學(xué)生會產(chǎn)生積極的影響。

1.2服務(wù)的育人功能

高校物業(yè)管理的服務(wù)項目很多，物業(yè)員工加強物業(yè)管理和服務(wù)活動，可以將這種服務(wù)精神體現(xiàn)在日常工作中，這種服務(wù)形象的確立可以提高學(xué)生對于物業(yè)管理的認(rèn)識。物業(yè)服務(wù)人員積極地態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，對大學(xué)生的思想品質(zhì)有著至關(guān)重要的影響，有利于提高學(xué)生的思想認(rèn)識，懂得珍惜別人的勞動成果。

1.3校園環(huán)境的育人功能

環(huán)境是由人類創(chuàng)造的，同時環(huán)境也可以造就人，意思是指優(yōu)質(zhì)的環(huán)境會影響人的情緒和思想。尤其在高校校園，優(yōu)質(zhì)的教學(xué)環(huán)境和生活環(huán)境，可以提高學(xué)生的學(xué)習(xí)質(zhì)量和生活質(zhì)量，使學(xué)生獲得良好的體驗。校園加強物業(yè)管理，使學(xué)校環(huán)境得到了提升，有利于陶冶學(xué)生的性情，激發(fā)學(xué)生對學(xué)校的喜愛，可以為學(xué)生創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)氛圍，進(jìn)而產(chǎn)生出育人的功能，增強學(xué)生的凝聚力和向心力。

1.4校園文化建設(shè)對大學(xué)生素養(yǎng)的提升

校園文化建設(shè)是校園的靈魂，相對社會企業(yè)而言，大學(xué)校園更簡單純凈，校園教育宗旨和大學(xué)精神的建設(shè)是對學(xué)生有著潛移默化的影響的。物業(yè)管理工作與校園文化建設(shè)是分不開的，二者有著密切的聯(lián)系。例如，大學(xué)校園里的一些標(biāo)志性建筑和修飾性建筑都是物業(yè)管理的對象，一些帶有標(biāo)語的醒目裝飾雕塑是校園文化的重要體現(xiàn)，而這些都是物業(yè)管理的范疇。校園文化對于學(xué)生個體的影響很大，文化作為精神的載體，能夠體現(xiàn)一所大學(xué)的風(fēng)格和方向，對于學(xué)生的道德思想和能力都有著不可忽視的作用。

2發(fā)揮高校物業(yè)管理育人功能的有效措施

2.1完善高校物業(yè)管理運行機制，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

目前，我國各地區(qū)的高校物業(yè)管理不夠完善，還沒建立起規(guī)范的、系統(tǒng)的物業(yè)管理體系，考核制度和監(jiān)督制度有待建立。因此，國家有關(guān)部門要加大立法進(jìn)度，完善高校物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，高校也要建立相應(yīng)的管理制度，為物業(yè)管理工作的開展打下基礎(chǔ)。高校要針自身的實際情況和校園特點，慎重地選擇合作的物業(yè)管理企業(yè)，加強對去也管理服務(wù)的考核，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程，因地制宜的開展物業(yè)管理活動。其次，針對各個崗位的物業(yè)管理服務(wù)要做好規(guī)范，建立崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)學(xué)校要求，合理配置人員和物資，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，充分發(fā)揮物業(yè)工作的育人功能。

2.2提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)

目前，大學(xué)生朝著個性化的方向發(fā)展，他們對校園環(huán)境和教育都有一定的要求，對物業(yè)管理工作也不例外，為了滿足學(xué)校和學(xué)生對于物業(yè)管理工作的要求，物業(yè)管理企業(yè)一定要提高員工的綜合素質(zhì)，進(jìn)而提升物業(yè)服務(wù)的水平。①物業(yè)管理企業(yè)要建立規(guī)章制度，約束員工的行為；建立員工培訓(xùn)制度，定期為員工開展物業(yè)管理的專業(yè)培訓(xùn)，提高其物業(yè)管理專業(yè)知識和技能；運用激勵機制，激發(fā)員工的工作積極性，使員工注意提升自身的能力和素質(zhì)，滿足高校的物業(yè)管理工作的需要。②物業(yè)管理企業(yè)要加強競爭上崗、崗位比武、量化考核，給員工合理施加壓力，將壓力轉(zhuǎn)變?yōu)閯恿Γ龠M(jìn)員工綜合素質(zhì)的提升，進(jìn)而實現(xiàn)高校物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，充分發(fā)揮其育人作用，為廣大教職工和學(xué)生提供滿意的物業(yè)服務(wù)。

2.3培育“以人為本”的物業(yè)管理文化

以高校的校園文化為基礎(chǔ)，打造相應(yīng)的物業(yè)管理文化，深化物業(yè)管理育人內(nèi)涵，將物業(yè)服務(wù)作為一項教育事業(yè)去完成。用先進(jìn)的理念指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開展，創(chuàng)新物業(yè)管理模式，為學(xué)生打造優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，以文化浸潤學(xué)生的心靈，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理的育人功能。通過打造溫馨的物質(zhì)環(huán)境，構(gòu)建積極高尚的精神文化突出“以人為本”的服務(wù)理念，進(jìn)而充分發(fā)揮物業(yè)管理的育人價值觀，提高高校物業(yè)管理的效能。

3結(jié)語

高校物業(yè)管理是高校管理工作的一部分，是帶有育人功能的管理工作，通過建立規(guī)范的制度、提高員工的素質(zhì)、打造個性的物業(yè)管理文化，這種育人功能會得到充分的發(fā)揮，實現(xiàn)其輔助教學(xué)的目的，進(jìn)而提升學(xué)生的綜合素質(zhì)，助力高校教育事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

[1]李青分.高校物業(yè)管理工作現(xiàn)狀及育人功能的強化策略[J].高教學(xué)刊，2016（08）.

篇3

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；管理模式；反饋機制

前言

高校物業(yè)是一個集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的系統(tǒng)工程。近年來，我國高等教育迅速發(fā)展，很多學(xué)校招生規(guī)模不斷擴(kuò)大，專業(yè)不斷調(diào)整和增設(shè)，相對應(yīng)的是老校區(qū)改、擴(kuò)建和新校區(qū)的籌建，高校物業(yè)已經(jīng)成為高校改革的一個重要領(lǐng)域。物業(yè)管理模式從無到有，服務(wù)范圍由簡到繁。在一些經(jīng)濟(jì)地區(qū)發(fā)達(dá)和基礎(chǔ)較好的高校，物業(yè)管理工作取得了很大的成效，其管理服務(wù)不僅初具規(guī)模，而且具備了一定的專業(yè)化水平和市場競爭力。應(yīng)該說，目前高校物業(yè)管理的改革的方向是正確的。但同時也要深刻認(rèn)識到由于學(xué)校物業(yè)具有重教育、重服務(wù)的特性，因此，在不斷倡導(dǎo)專業(yè)化物業(yè)管理的進(jìn)程中，不可避免地出現(xiàn)一些復(fù)雜問題和困惑，高校的物業(yè)管理必然要走一條創(chuàng)新發(fā)展之路。

一、高校物業(yè)管理工作的概述

1.高校物業(yè)管理范疇廣泛

高校物業(yè)管理是個廣泛的服務(wù)行業(yè)，包括廣大教工、學(xué)生的所有后勤工作，覆蓋教學(xué)管理、居住、餐飲等部分事務(wù)。這些事務(wù)的具體內(nèi)容如下：首先，涉及教學(xué)管理的服務(wù)范圍有：教學(xué)樓房維護(hù)、教學(xué)設(shè)施的維護(hù)維修等。其次，涉及生活的服務(wù)范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發(fā)，學(xué)校超市等，體現(xiàn)在安全、衛(wèi)生、實用、美觀等幾個方面，例如，食堂主要包括教工學(xué)生伙食的質(zhì)量、衛(wèi)生狀況，餐飲價格等等；再次，涉及到校內(nèi)交通的服務(wù)范圍有：校內(nèi)班車的運營，學(xué)生交通工具的管理等。當(dāng)然還有其他重要事項，校園綠化，校辦工廠的運營等等。

2.高校物業(yè)管理的基本要求

（1）安全至上的原則。例如，教學(xué)樓、宿舍樓的維護(hù)維修必須堅持安全第一的原則。房產(chǎn)設(shè)施包括行政辦公樓、教學(xué)樓、學(xué)生宿舍、教工宿舍、校內(nèi)后勤房產(chǎn)等等。不論是學(xué)生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項放在首要位置。

（2）堅持以人為本的原則。把方便學(xué)生、服務(wù)教師的指導(dǎo)方針貫穿于其生存和發(fā)展的全過程。物業(yè)管理的規(guī)章應(yīng)方便教職員工和學(xué)生聯(lián)系物業(yè)管理人員，使工作人員能及時處理相關(guān)事務(wù)。

（3）成本收益相統(tǒng)一的原則。在物業(yè)公司還尚未完全獨立化的前提下，物業(yè)管理既不是完全免費的福利服務(wù)，也不是追求效益至上的市場服務(wù)，必須講求二者的平衡。物業(yè)管理公司管理的資產(chǎn)比較特殊，服務(wù)的對象是具有人文環(huán)境的高校。因此，物業(yè)管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學(xué)校師生提供高效、高質(zhì)的服務(wù)，并且還要創(chuàng)造平安、優(yōu)雅的校園環(huán)境。物業(yè)管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，最終努力實現(xiàn)和諧雙贏的管理效果。

二、高校物業(yè)管理現(xiàn)存的主要問題

高校物業(yè)管理是高校后勤社會化改革的重點，也是學(xué)校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現(xiàn)在思想觀念滯后、規(guī)模效應(yīng)差、費用偏低、職責(zé)權(quán)限不明確等方面。

1.管理體制沒有理順

我國高校物業(yè)管理存在多種模式，由于各高校在引入社會參與程度有很大的差異，因此，高校物業(yè)管理發(fā)展就體現(xiàn)了不平衡性和多元化特點。目前，有社會物業(yè)競爭管理型，有學(xué)校后勤主導(dǎo)性，還有二者共同管理型，但從長期來看，高校物業(yè)管理獨立化是個大方向。由于制度體制落后，現(xiàn)在仍然有部分高校受傳統(tǒng)計劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業(yè)管理從學(xué)校分離出去，但其仍不具備獨立法人資格。因相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問題沒有得到解決，所以和學(xué)校繼續(xù)存在附屬關(guān)系，在資源分配關(guān)系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業(yè)管理企業(yè)，逐步增加保潔保安、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，也實行了象征性的有償服務(wù)，并簽訂了相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議，但在服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費等方面往往受到學(xué)校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執(zhí)行行業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)，也不考慮成本和效益，其運行方式帶有的行政命令的特點。

2.物業(yè)管理方與被管理方責(zé)權(quán)不清晰

首先，物業(yè)管理作為高校后勤改革的內(nèi)容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責(zé)權(quán)限不清，因此管理過程必然出現(xiàn)隨意性強、盲目性大的現(xiàn)象。長期以來，物業(yè)員工的思維在“事業(yè)單位”思想慣性的影響下，對自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務(wù)，也沒有堅持自己的權(quán)利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴(yán)重，缺乏服務(wù)意識、競爭意識，仍持有“到時上班，到點下班”的心態(tài)。由于，物業(yè)部門負(fù)盈不負(fù)虧，因而市場運作化程度低，完全達(dá)不到現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的要求，所以，時常出現(xiàn)管理不及時、不到位，服務(wù)效率和質(zhì)量跟不上學(xué)校管理的問題。

其次，目前，仍有不少高校職工對物業(yè)的認(rèn)識比較片面，認(rèn)為物業(yè)就是環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生清理、簡單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對有償服務(wù)等現(xiàn)代市場消費觀念難以適應(yīng)，容易產(chǎn)生對物業(yè)管理的過分要求，希望物業(yè)管理不收費、少收費、多做事。這些觀點是不正確的。

3.缺乏高素質(zhì)的物業(yè)管理人才

目前高校物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成，現(xiàn)有員工有的來自本單位后勤，有的來自高校附屬企業(yè)的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長期從事后勤管理和服務(wù)，有一定實際工作經(jīng)驗，但文化素質(zhì)普遍不高，服務(wù)水平和專業(yè)技能較低，大多缺乏專門的知識和系統(tǒng)的培訓(xùn)，故很難保證服務(wù)質(zhì)量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務(wù)意識相對淡薄，市場觀念和企業(yè)經(jīng)營理念都有待提高。

長期以來，高校為了解決部分貧困學(xué)生的基本生活保障，普遍采取了學(xué)生勤工儉學(xué)的形式，由學(xué)生來負(fù)責(zé)學(xué)校的許多后勤服務(wù)工作。這樣就造成了管理松散、服務(wù)質(zhì)量差等問題。近年來，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環(huán)境應(yīng)大幅改善，加之，目前，學(xué)生的生活條件也不斷提高，這一切都對物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。

4.長期以來物業(yè)管理經(jīng)費短

由于物業(yè)管理體制沒有理順，高校物業(yè)資金的來源比較單一，主要是來自少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于資金來源非常有限，而且學(xué)校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業(yè)管理經(jīng)費緊張的局面。近年來，隨著學(xué)校招生規(guī)模的不斷擴(kuò)大，學(xué)校基建項目相應(yīng)增加，投資管理的費用也會不斷增多，成本收益可能嚴(yán)重失衡，屆時學(xué)校負(fù)擔(dān)將越來越重。因此如何緩解經(jīng)費短缺問題也成為高校物業(yè)管理中的一個無法回避的問題。

三、完善高校物業(yè)管理的對策與建議

1.建立新的管理模式、完善新的管理體制

逐步完善管理體制是高校物業(yè)發(fā)揮作用的根本保障，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步推進(jìn)，我國高校物業(yè)由行政事業(yè)型管理模式向企業(yè)管理轉(zhuǎn)制已成為一種發(fā)展趨勢。因此，在實踐中探索發(fā)展，努力堅持物業(yè)管理面向社會，逐步推行企業(yè)化管理，提高其法人獨立地位的大方向。堅持“規(guī)范、和諧、創(chuàng)新”的核心價值觀和樹立“服務(wù)教學(xué)、以人為本”的管理理念，以公共教學(xué)設(shè)施和學(xué)生公寓設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)為重點，采取科學(xué)的市場運作原理，逐步提高物業(yè)管理水平，充分發(fā)揮高校物業(yè)市場化運行與服務(wù)育人的雙重職能，為高校師生創(chuàng)造了一個安全、舒適的工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。

2.完善高校物業(yè)管理制度

規(guī)范合理的制度是高校物業(yè)健康運行的前提和保障。物業(yè)管理的基本原則應(yīng)該是安全、節(jié)能、高效三項，其中應(yīng)特別強調(diào)安全、例如建筑安全檢查，水電設(shè)施安全，校車運行安全等事項，務(wù)必做到事務(wù)細(xì)化、責(zé)任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結(jié)合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個有機過程，堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現(xiàn)象。再次，注重管理質(zhì)量和效率，堅持物業(yè)管理人人有責(zé)的信念，增強主人翁的責(zé)任感。

3.提高和糾正認(rèn)識上的偏差

只有廣大教職工對物業(yè)有了正確認(rèn)識，并加強自身的自律行為，物業(yè)管理才能事半功倍。高校物業(yè)的作用非常重要，內(nèi)容也比較廣泛。全校職工、學(xué)生的教學(xué)設(shè)施、居住環(huán)境、飲食衛(wèi)生質(zhì)量、校車的合理調(diào)配、校辦工廠的運營等等都是物業(yè)的管理范圍。物業(yè)的職能不僅是提供基本的服務(wù)及便利，而且也涉及到個人息息相關(guān)的日常事項。廣大教師員工學(xué)生既要維護(hù)自身的權(quán)益也要盡到自己的義務(wù)，對于物業(yè)合理的計價收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。

4.堅持低碳物業(yè)管理的原則

物業(yè)管理與節(jié)能降耗以及環(huán)境保護(hù)的關(guān)系十分密切。數(shù)年前，中國物業(yè)管理協(xié)會就曾提出要推行綠色物業(yè)管理。根據(jù)國外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用是建設(shè)成本的7倍左右，而國內(nèi)則達(dá)到了12倍，其中，能耗費用占比最大。由于大學(xué)是廣大師生聚集的場所，因此，物業(yè)管理與節(jié)能降耗高度相關(guān)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境優(yōu)美型校區(qū)是項重要舉措。通過統(tǒng)籌兼顧，信息共享，進(jìn)一步抓好管理和服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，就能夠達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電及促進(jìn)資源的循環(huán)利用和環(huán)境的改善，從而為保護(hù)環(huán)境和建設(shè)節(jié)約型社會將作出積極的貢獻(xiàn)。

5.吸收高學(xué)歷的物業(yè)管理人才

物業(yè)人才應(yīng)專業(yè)化、年輕化，要逐步提高完善物業(yè)管理人員的學(xué)歷層次和知識結(jié)構(gòu)。隨著部分職業(yè)院校和高等教育院校物業(yè)管理專業(yè)的設(shè)置，物業(yè)人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業(yè)公司應(yīng)重點吸收建筑設(shè)計、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會計學(xué)等方面的復(fù)合型物業(yè)管理人人才，這些專業(yè)人才適應(yīng)性強，所學(xué)專業(yè)對高校物業(yè)管理比較對口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一個有效的監(jiān)管反饋機制

沒有良好的反饋機制就不可能有良好的物業(yè)管理活動，物業(yè)管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個有效的監(jiān)管反饋機制，及時對物業(yè)進(jìn)行信息反饋，物業(yè)相關(guān)人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對于好的對策建議必須主動采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業(yè)管理經(jīng)驗，積極吸收其成功之處。

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深圳市現(xiàn)有大小物業(yè)管理公司1100家,進(jìn)行注冊登記的就有600家。經(jīng)過近20年的發(fā)展,深圳物業(yè)管理不但形成了一個在城市管理中占有重要地位的新興行業(yè),而且在追求高檔次、高標(biāo)準(zhǔn)的事業(yè)目標(biāo)中不斷進(jìn)取,樹立了一個新興服務(wù)行業(yè)的良好形象。然而面對北京、上海物業(yè)管理咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢,深圳物業(yè)管理如何繼續(xù)保持旗艦地位,如何利用社區(qū)優(yōu)勢拓展公司的生存空間?這些也許將成為對物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。

一、網(wǎng)絡(luò)化管理日漸成為物業(yè)管理的主角

物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體,全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業(yè),然而它并非一般意義上的體力勞動。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在,已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術(shù)已不容選擇地進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè),物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。

(一)消費群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程

只要輕輕一點,就可以搭乘網(wǎng)絡(luò)--這艘新世紀(jì)的諾亞方舟,獲取各種服務(wù)的誘惑的確讓不少人心動。一項調(diào)查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網(wǎng)電腦,調(diào)查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網(wǎng)費用的大幅下調(diào),更進(jìn)一步使網(wǎng)絡(luò)家居為越來越多的人所接受。根據(jù)CNNIC的統(tǒng)計,到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬,任何一個積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟(jì)第一線。

千兆以太網(wǎng)和VODSL等寬帶通信技;噩術(shù)的應(yīng)用,利用現(xiàn)有電話線實現(xiàn)帶寬達(dá)1OMb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統(tǒng)ADSL技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問題,ADSL終端設(shè)備大約要2700至3000元,而VODSL只要幾百元錢,用戶完全可以負(fù)擔(dān)得起,有條件的發(fā)展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區(qū)紛紛崛起,強大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。深圳有數(shù)百個社區(qū)住宅具備寬通信能力,這必將促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級并形成一個龐大的信息服務(wù)業(yè)。

(二)智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng)

三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、自動巡邏系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū),不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作,同時又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來?這就要求物業(yè)管理實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化,以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。

(三)日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動

住宅建設(shè)飛速發(fā)展,人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動化的服務(wù)延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個性化服務(wù)和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等,已經(jīng)可以在網(wǎng)上實現(xiàn)物業(yè)費用查詢,網(wǎng)上建議,上網(wǎng)投訴、報修等功能。

網(wǎng)絡(luò)給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受,常可以聽到身邊有人建議:隨著人們對網(wǎng)絡(luò)的種種便捷的習(xí)慣和逐漸依賴,日常服務(wù)需求將逐步納入物業(yè)管理的范疇,并最終實現(xiàn)與物業(yè)管理良性互動。

(四)網(wǎng)絡(luò)化的進(jìn)程,使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系,甚至將周邊配套視為資源,以補充自身配套的不足

項目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房價的支撐點,然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進(jìn),管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而那些學(xué)校、醫(yī)院、裝修公司、家具公司、商場、超市進(jìn)駐小區(qū)、占有客戶,也正是他們今后的戰(zhàn)略目標(biāo)。有了系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化管理手段,物業(yè)管理公司甚至可以同其它傳統(tǒng)銷售業(yè)達(dá)成合作:業(yè)主剛?cè)胱【蜁玫礁浇泻蛫蕵穲鲳^的會員卡,附近某醫(yī)院還將為其建立醫(yī)療檔案,某著名學(xué)校還將接納其子女人學(xué),附近某家具城將提供折扣優(yōu)惠,其指定裝飾公司也會推出優(yōu)惠服務(wù),和某汽車救授公司聯(lián)系,為業(yè)主提供汽車救援卡等等。對物業(yè)公司而言,也可以利用自身優(yōu)勢獲取一定的中介利潤。

二、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化在小區(qū)內(nèi)的實施

(一)網(wǎng)絡(luò)化管理,將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來

通過網(wǎng)絡(luò)化管理,實現(xiàn)對集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進(jìn)行處理,同時相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應(yīng)的配合措施。

(二)小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化,促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范、高效運營

在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩(wěn)定,冬季的用暖供給,土建結(jié)構(gòu)的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等,相當(dāng)復(fù)雜繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序,同時為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。

(三)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,為物業(yè)管理公司帶來增值效益

如果說網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務(wù),對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費所包含的必要服務(wù)項目外,物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度,開展各種在線的增值服務(wù),如VOD點播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療,使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù),并從中獲取增值效益。

目前住宅大多已經(jīng)在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區(qū)保安人員24小時巡更下,小區(qū)住戶車出車入,與外界的交流依*著先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),連日常費用的繳交也"出戶"且"遠(yuǎn)程"了。面對激烈的競爭,如何有效利用社區(qū)資源,將其轉(zhuǎn)化為真正為自己業(yè)主服務(wù)的生活配套,讓項目的業(yè)主能夠真.實地?fù)碛羞@些服務(wù),擔(dān)當(dāng)管理者角色的物業(yè)管理公司今后再不能"獨善其身"了。

三、網(wǎng)絡(luò)化管理在物業(yè)公司內(nèi)部管理中的應(yīng)用

在對物業(yè)管理的問題上,人們經(jīng)常談?wù)摰氖菍ι鐓^(qū)的物業(yè)管理。實際上,它還包括另一個重要層面,即對公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實現(xiàn)了對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè),但如果集團(tuán)下屬物業(yè)管理處個數(shù)眾多且分布分散,勢必造成資源的浪費及管理的不便。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理,能有效運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實施多功能、全方位的統(tǒng)一管理,并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。

(一)實現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理

據(jù)深圳市住宅局公布的最新統(tǒng)計,深圳物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關(guān),成為我國物業(yè)管理一體化、市場化、規(guī)范化的"旗艦"。

發(fā)展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如開發(fā)單位多、物業(yè)項目小而零散,致使點多、片大、線長。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題,將物業(yè)管理升級,利用網(wǎng)絡(luò)將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項目聯(lián)結(jié)起來,達(dá)到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效;物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里監(jiān)測整個企業(yè)在各地的進(jìn)度。

(二)減少中間環(huán)節(jié),有效降低成本

網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理最大限度地解決提高了服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環(huán)節(jié),大大降低了管理成本;并實現(xiàn)資源共享、信息、公用,從而有效降低經(jīng)營成本;

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關(guān)鍵詞：物業(yè)；物業(yè)服務(wù)；物業(yè)收費

中圖分類號：F27文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

隨著房地產(chǎn)綜合開發(fā)的崛起、改革開放的深化、生活水平的提高，物業(yè)管理在我國產(chǎn)生、并逐漸發(fā)展是個必然過程。作為一種高度集中的企業(yè)化、社會化、專業(yè)化的管理模式，在發(fā)展過程中其職能不斷深化，內(nèi)容越來越豐富，手段越來越先進(jìn)。然而，在實踐中物業(yè)管理收費難的問題始終制約著物業(yè)管理企業(yè)界及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何解決物業(yè)管理收費問題，真正做到既能保護(hù)物業(yè)業(yè)主或使用人的合法權(quán)益，也能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，已經(jīng)成為一個亟待解決的重要問題。可以說，物業(yè)行業(yè)前途光明但是道路曲折。

一、相關(guān)概念

（一）物業(yè)的內(nèi)涵。“物業(yè)”一詞源于港澳臺地區(qū)及東南亞國家，是由英語“Estate”或“Property”翻譯而來的，含義是“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物”，是一個廣義的范疇。而現(xiàn)實中，我們所說的物業(yè)是一種狹義的范疇。狹義的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

（二）物業(yè)管理的含義。物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理，是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理。

（三）物業(yè)服務(wù)收費。物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)管理服務(wù)收費分為三部分：公共收費、公共代辦收費和特約收費。（1）公共是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主或使用人提供的最基本的管理與服務(wù)，其基本項目包括：房屋修繕裝修及其管理、房屋設(shè)備設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安消防管理、小區(qū)內(nèi)道路車輛管理等，其費用構(gòu)成包括物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費、公用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產(chǎn)折舊費、稅金和利潤等9項因素；（2）公眾代辦費是物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進(jìn)行服務(wù)所收取的費用；（3）特約服務(wù)費是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量與收費標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)業(yè)主或使用人需要這種服務(wù)時，接受其委托而提供服務(wù)所收取的費用。主要包括交通工具保管和應(yīng)業(yè)主要求所提供的搬家、運送液化氣瓶、煤炭等勞務(wù)費用；個人家電、辦公設(shè)備、戶內(nèi)水電管線設(shè)備、儀表的維修、報刊信函收遞分發(fā)等費用。

（四）物業(yè)服務(wù)收費原則。根據(jù)2004年1月1日下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理收費原則為“合理公開，收費與服務(wù)水平相適應(yīng)”。

二、物業(yè)管理收費難的原因分析

（一）物業(yè)服務(wù)與承諾不符。筆者認(rèn)為，物業(yè)收費難最主要的原因在于物業(yè)公司的服務(wù)與承諾不符。目前，大部分物業(yè)公司都屬于“建管一家”型，或者“投標(biāo)中的”型。第一種情形下，開放商為了能夠更好地銷售住房，給購房者提出很多項優(yōu)厚的服務(wù)承諾，當(dāng)這些潛在的業(yè)主變成真正的業(yè)主后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)與之前的相差甚遠(yuǎn)，不愿意繳納物業(yè)管理費；第二種情形下，物業(yè)公司為了能夠中標(biāo)，提出的服務(wù)承諾都是物美價廉，等真正入主之后，也不能達(dá)到承諾的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主憤憤不平，不相信物業(yè)公司，抵制繳費。

（二）物業(yè)有償消費觀念落后。目前，整個社會對物業(yè)管理的認(rèn)識還處在一個較低水平，人們普遍對這個新興的行業(yè)不很了解，許多業(yè)主尚未樹立物業(yè)有償消費觀念。有位業(yè)主到物業(yè)質(zhì)問，我住我的房，憑什么給你們交錢。客服主管解釋說，工作人員的工資、基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)都是需要從物業(yè)費中出的。業(yè)主喊道，我又沒有用過這些基礎(chǔ)設(shè)施，憑什么要我交錢，你們說不通我。在“分房修房靠單位”傳統(tǒng)觀念的影響下，人們還沒有形成要花錢買物業(yè)管理消費的觀念和習(xí)慣――既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應(yīng)的費用。另外，物業(yè)行業(yè)不同于其他服務(wù)行業(yè)，這種先服務(wù)后收費的方式，本身就使得物業(yè)收費處于被動局面。園區(qū)中的某些業(yè)主還沒有形成一種像繳納水電費那樣的習(xí)慣，沒有認(rèn)識到物業(yè)管理服務(wù)的必要性。好物業(yè)維護(hù)好樓盤，好物業(yè)增值好樓盤的觀念還沒有被大多數(shù)人接受。

（三）物業(yè)管理服務(wù)收費偏高。現(xiàn)代城市的許多小區(qū)，都盡力塑造出城市富人區(qū)或高尚社區(qū)的感覺，但事實證明，更多入住在這些小區(qū)的工薪階層，是“負(fù)人”，即大部分業(yè)主都是在負(fù)債的情形下入住的。而高層和小高層的存在，電梯的普遍使用，現(xiàn)代化通訊工具以及可視系統(tǒng)等都提高了物業(yè)收費的標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)債入住以及物業(yè)費的偏高，是很多人抵制或延遲繳費的一個原因。

（四）物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容不明確。2007年筆者所在的小區(qū)發(fā)生一起小汽車丟失事件，由于是免費停車場，加之事件根源在于業(yè)主醉酒忘鎖車門，因此經(jīng)法院宣判，此事件系業(yè)主自己的責(zé)任，物業(yè)公司不予負(fù)責(zé)。盡管如此，該業(yè)主仍以此為理由拒交物業(yè)費。這種認(rèn)識表現(xiàn)出業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的服務(wù)和責(zé)任的主張上，隨意拓寬了物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，從而對物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任要求超出了合理的范圍。

2004年1月1日出臺的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定的收費原則為：合理公開，收費與服務(wù)水平相適應(yīng)。物業(yè)的服務(wù)水平業(yè)主看得見，但是收費標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主卻看不見。這必定會引起業(yè)主的猜疑和不信任，無益于雙方的溝通，增加了收費的難度。

三、物業(yè)管理收費難的解決對策

（一）物業(yè)公司應(yīng)質(zhì)價相符。如果屬于建管一家的情形，物業(yè)管理的早期介入可以有效避免工程質(zhì)量的遺留問題，在公共設(shè)施的建設(shè)上物業(yè)公司也可以根據(jù)業(yè)主需求，提出更加合理化的建議。然而，現(xiàn)實的情形是很多物業(yè)公司的前期介入也只是在走形式。這樣的物業(yè)管理企業(yè)往往不進(jìn)行嚴(yán)格承接驗收，稀里糊涂就接管過來。筆者認(rèn)為，我們可以借鑒近鄰日本的做法。日本政府就非常重視早期介入的作用。他們要求在房屋銷售時，一定要確定物業(yè)管理單位。實際上，物業(yè)管理公司在房屋設(shè)計、規(guī)劃階段已經(jīng)介入，另外在房屋出售時，物業(yè)管理公司也已經(jīng)制定出20年的維修養(yǎng)護(hù)計劃。我們要求物業(yè)公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務(wù)計劃》，其包括：對建安工程、附屬工程和室外工程進(jìn)行補充設(shè)計漏項、完善使用功能；優(yōu)化系統(tǒng)設(shè)計、完善設(shè)計細(xì)節(jié)；對綠化設(shè)計和變更設(shè)計進(jìn)行審核補充設(shè)計；參與房屋建筑設(shè)備和電氣設(shè)備的選型；對封建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、裝飾裝修、設(shè)備安裝和系統(tǒng)調(diào)試進(jìn)行工程監(jiān)理。最后，必須嚴(yán)把承接驗收關(guān)，在承接驗收中必須分清開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，特別對于物業(yè)共用部件、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會移交承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決，切不可忽視承接驗收的環(huán)節(jié)，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。對于投標(biāo)選中的物業(yè)公司，應(yīng)該本著誠信為本的精神，做出的承諾要努力踐行，如果不能真正實現(xiàn)，可以自己降低物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，使得收費與服務(wù)相符。

（二）加大宣傳力度。為使業(yè)主和物業(yè)公司建立良好和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)對業(yè)主加強物業(yè)法律法規(guī)、物業(yè)管理知識宣傳。在日常的管理中利用不同的宣傳形式，如使用公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳。物業(yè)公司還可以根據(jù)業(yè)主的特點，不定期組織物業(yè)管理的相關(guān)知識的宣傳活動，與業(yè)主互動交流，使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的運作、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及相關(guān)法律法規(guī)有更直觀、更清晰的認(rèn)識，并逐漸樹立起正確的物業(yè)消費觀念和物業(yè)消費意識，讓他們切身體會到他們才是物業(yè)管理的最大受益者。物業(yè)管理公司要以更良好的管理與服務(wù)讓廣大居民切實感到物業(yè)管理所帶來的變化，從而喚起他們的參與意識。此外，在收費問題上，要使各級政府部門認(rèn)識到此事事關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的生存發(fā)展。只有政府、物業(yè)管理公司、業(yè)主共同提高認(rèn)識，才能真正解決物業(yè)管理收費的難題。

（三）制定合理的價格標(biāo)準(zhǔn)，對低收入者適當(dāng)補貼。首先，對不同的住宅區(qū)根據(jù)居民的不同情況，制定合理的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，與業(yè)主協(xié)商確定，明碼標(biāo)價，力爭達(dá)到業(yè)主與物業(yè)公司的雙贏。同時，國家對一些收入很低確實交不起物業(yè)費的貧困戶，要制定像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司在不損害其他業(yè)主利益的前提下，適當(dāng)降低例如回遷戶的物業(yè)費，使交不起物業(yè)費的貧困戶的物業(yè)費也能有一個合理的解決途徑。

（四）增強物業(yè)管理服務(wù)費收支的透明度。我國在2006年提出物業(yè)費公開這個服務(wù)理念。事實上，增強物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，是業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，同時也有知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方，花到哪里的去的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。因此，可以推行綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣等均不能使用。這樣不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且也是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。

四、總結(jié)

現(xiàn)階段，我國的物業(yè)管理剛剛起步，業(yè)主有償消費的觀念還沒有確立，物業(yè)公司的服務(wù)往往難以滿足業(yè)主的要求，增加了物業(yè)收費的難度。筆者認(rèn)為，改善物業(yè)收費難的問題，需要物業(yè)公司和業(yè)主共同努力，只有收費標(biāo)準(zhǔn)的透明，才能使現(xiàn)有問題得到更好的解決。

（作者單位：河北工業(yè)大學(xué)廊坊分校）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]趙秀池，譚善勇.物業(yè)管理實務(wù)[M].北京：中國林業(yè)出版社，2000.