房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；建議 

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含于工程項(xiàng)目管理，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的過(guò)程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過(guò)系統(tǒng)工程的點(diǎn)、理論和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。

成本是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過(guò)程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。 

二、房產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目特點(diǎn)

1、位置固定、項(xiàng)目單一

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)及使用均具有固定的地理位置，項(xiàng)目論證要考慮到地區(qū)差異。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是以單個(gè)的項(xiàng)目為對(duì)象，由于項(xiàng)目在選址、規(guī)模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等獨(dú)立特點(diǎn)，各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很大的差異性。項(xiàng)目點(diǎn)多面廣，各個(gè)項(xiàng)目部的權(quán)力很大，公司管理起來(lái)比較困難，常見(jiàn)的控制方式就是以報(bào)表為主、監(jiān)督為輔。

2、資金占用大、回流周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往需要投入大量資金，工程建設(shè)進(jìn)度有其客觀(guān)規(guī)律性，有相應(yīng)的時(shí)間要求，完成一個(gè)項(xiàng)目要很長(zhǎng)時(shí)間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租才能實(shí)現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間，資金回流很慢，要求企業(yè)要高度關(guān)注資金的可持續(xù)投入和保障經(jīng)營(yíng)資金的流動(dòng)性。

3、風(fēng)險(xiǎn)大

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，非常容易受到政策、市場(chǎng)需求變化及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等影響。建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格等可能都有很大變化，嚴(yán)重的會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目盈虧。而且一旦投入成為現(xiàn)實(shí)，轉(zhuǎn)型基本不可能。 

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn) 

1、對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒(méi)有足夠重視

事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開(kāi)了，這一過(guò)程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位沒(méi)有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問(wèn)題，而忽視了成本問(wèn)題，就造成了高成本隱患的可能。

2、成本控制管理沒(méi)有形成系統(tǒng)

當(dāng)前，很多企業(yè)在項(xiàng)目管理中為了使成本得以降低，對(duì)工程進(jìn)行肢解，分包給多個(gè)承包單位或個(gè)人。所以，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段和施工的后期，分包項(xiàng)目的工程承包單位和工程總承包單位沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的意見(jiàn)，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護(hù)等一些問(wèn)題上無(wú)法達(dá)成一致，并且產(chǎn)生愈來(lái)愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造成嚴(yán)重的障礙。

3、沒(méi)有先進(jìn)的成本控制管理手段

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，并且落后于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法在多數(shù)企業(yè)中得到實(shí)施。項(xiàng)目成本預(yù)算方面的工作沒(méi)有在招投標(biāo)階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)階段才完成預(yù)算項(xiàng)目成本價(jià)格的工作。由于時(shí)間和技術(shù)上多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個(gè)項(xiàng)目和工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法直接落實(shí)成本控制。 

4、合同管理方面存在的問(wèn)題 目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法制觀(guān)念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。 

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的措施 

1、規(guī)劃管理

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程可分為兩個(gè)大階段：方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。這兩個(gè)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的“兩套”專(zhuān)業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單，有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單，成員配置一般由設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程項(xiàng)目經(jīng)理（建筑專(zhuān)業(yè)），以及建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及概算人員組成，形成一個(gè)典型的強(qiáng)矩陣管理模式。管理流程也相對(duì)簡(jiǎn)單：委托設(shè)計(jì)，擬定技術(shù)措施，中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制、成果審查、成果報(bào)建、聯(lián)合技術(shù)交底等。 

2、全方位提高成本管理的意識(shí)

成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹(shù)立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門(mén)或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門(mén)及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開(kāi)展工作。

3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門(mén)、班組及個(gè)人。

4、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位, 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同, 其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 每個(gè)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

結(jié)束語(yǔ)

總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專(zhuān)業(yè)工作能力，能積極努力地開(kāi)展工作，同時(shí)對(duì)新情況、新問(wèn)題不斷進(jìn)行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效管理。 

參考文獻(xiàn)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量管理；進(jìn)度管理

中圖分類(lèi)號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中施工工藝是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過(guò)檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開(kāi)工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：

1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱(chēng)的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。

2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過(guò)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。

3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠(chǎng)合格證及出廠(chǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。

4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求施工單位及時(shí)整改。

二、項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程項(xiàng)目能否在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。項(xiàng)目進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項(xiàng)目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項(xiàng)重要的工作。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的總過(guò)程。

1、制定進(jìn)度計(jì)劃

在工程的設(shè)計(jì)之初，做好項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃，確定工期的總目標(biāo)，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃，對(duì)施工進(jìn)行指導(dǎo)。

2、保證進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施

在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計(jì)劃的嚴(yán)格施行，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃布置到各個(gè)部門(mén)，將責(zé)任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對(duì)施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。

項(xiàng)目的進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對(duì)這些因素進(jìn)行詳細(xì)的分析，列出各個(gè)環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行預(yù)防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項(xiàng)目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機(jī)械、自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門(mén)、建設(shè)主觀(guān)部門(mén)、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項(xiàng)目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對(duì)其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

1、全面完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

營(yíng)銷(xiāo)在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營(yíng)銷(xiāo)理念。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀(guān)的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。

2、全方位提高成本管理的意識(shí)

成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹(shù)立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門(mén)或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門(mén)及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開(kāi)展工作。

3、建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理

是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門(mén)、班組及個(gè)人。

4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的素質(zhì)和能力

如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。

四、完善監(jiān)理制度

1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平

一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。

2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系

建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。

3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作

為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

結(jié)束語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]郭鴻飛,李凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，(05).

篇3

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開(kāi)發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場(chǎng)研究不熟悉，開(kāi)發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。2 項(xiàng)目成本管理問(wèn)題無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在問(wèn)題的相對(duì)建議及方法

針對(duì)上述影響因素和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)，為改進(jìn)和提高開(kāi)發(fā)商工程建設(shè)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率，減少項(xiàng)目管理難度，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出以下建議和方法：

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線(xiàn)時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀(guān)整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀(guān)的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。2.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線(xiàn)上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)。

三 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷(xiāo)售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷(xiāo)等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。 (1)應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；(3)針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開(kāi)發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開(kāi)工快速銷(xiāo)售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開(kāi)發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間大大縮短。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門(mén)充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國(guó)產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門(mén)之間的溝通和職能部門(mén)與項(xiàng)目部之間的交流。

(1)職能部門(mén)之間的溝通。例如：營(yíng)銷(xiāo)策劃部通過(guò)其獲得的市場(chǎng)信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營(yíng)銷(xiāo)等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

(2)應(yīng)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理

(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過(guò)程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門(mén)等諸多單位, 開(kāi)發(fā)商則是這個(gè)過(guò)程的主導(dǎo)者。因此要求開(kāi)發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。

總結(jié)：針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主方項(xiàng)目管理與委托監(jiān)理并行的項(xiàng)目管理現(xiàn)狀，一方面呼吁建設(shè)監(jiān)理機(jī)制盡快健全與規(guī)范，推行全過(guò)程監(jiān)理：另一方面對(duì)業(yè)主方項(xiàng)目管理和委托監(jiān)理并行的管理模式進(jìn)行探討，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問(wèn)題。同時(shí)理順建設(shè)單位、監(jiān)理單位和承建單位之間的關(guān)系，將業(yè)主方項(xiàng)目管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)監(jiān)理工作。以此建立更加科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目管理模式。筆者就我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題作了以上剖析，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制、進(jìn)度控制和溝通管理方面提出了具體的項(xiàng)目管理措施

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；控制措施

一、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)工程項(xiàng)目合同就是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)的合同，其內(nèi)容就包括對(duì)施工合同、買(mǎi)賣(mài)合同、分包合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中，每個(gè)樓盤(pán)的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本決定了企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期、資金回收的速度以及企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行加強(qiáng)管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

二、加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過(guò)程中施工工藝是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，同時(shí)通過(guò)檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目部強(qiáng)調(diào)并建立全面、全員、全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)管理模式，尤其要強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識(shí)，保證合同質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識(shí)的強(qiáng)弱，是決定能否實(shí)現(xiàn)合同質(zhì)量目標(biāo)的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開(kāi)工程部經(jīng)理會(huì)議，研究部署對(duì)施工單位如何采取有效措施加強(qiáng)質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗(yàn)收。加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制的具體措施如下：

1、對(duì)施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱(chēng)的，要求施工單位或監(jiān)理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。

2、認(rèn)真查閱圖紙和施工規(guī)范，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對(duì)工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項(xiàng)及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系和溝通。主要通過(guò)設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì)議紀(jì)要的形式加以修正。

3、工程部對(duì)工程施工中使用的原材料、半成品及機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購(gòu)的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測(cè)的單位進(jìn)行復(fù)試，并將復(fù)驗(yàn)報(bào)告、出廠(chǎng)合格證及出廠(chǎng)檢驗(yàn)報(bào)告及進(jìn)場(chǎng)材料報(bào)監(jiān)理部和工程部檢查驗(yàn)收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)和用于工程上。對(duì)于工程中使用的主要機(jī)械設(shè)備（如塔吊、提升機(jī)、電動(dòng)吊籃、腳手架等）同樣也需進(jìn)場(chǎng)復(fù)試檢測(cè)和報(bào)驗(yàn)。

4、在安全控制方面主要對(duì)“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽(yáng)臺(tái)、屋面等），模板和支架、臨時(shí)用電，機(jī)械設(shè)備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要求施工單位及時(shí)整改。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

現(xiàn)今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中，價(jià)格是重要因素之一。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)必須建立全面、完善的項(xiàng)目成本管理方案，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規(guī)劃階段在調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)確定項(xiàng)目評(píng)估，嚴(yán)格控制成本、利潤(rùn)等，用最低的成本獲取最優(yōu)的質(zhì)量和最大的利潤(rùn)；第二，項(xiàng)目施工階段要引入更多的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入，嚴(yán)格招標(biāo)，控制施工成本；第三，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中要建立分明的獎(jiǎng)懲制度。采取獎(jiǎng)懲制度，重要的是做好現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。做到嚴(yán)格控制成本管理，可以從根本上解決浪費(fèi)的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

四、完善監(jiān)理制度

（1）完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。

（2）明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。

（3）建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無(wú)意干涉監(jiān)理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

五、重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、材供、技術(shù)、銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交等工作。

六、做好組織協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的協(xié)調(diào)內(nèi)容有兩部分，第一方面是項(xiàng)目部部?jī)?nèi)部的關(guān)系的協(xié)調(diào)。主要表現(xiàn)為：首先抓好內(nèi)部人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責(zé)分明，在成績(jī)?cè)u(píng)價(jià)上實(shí)事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內(nèi)部組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，根據(jù)工作需要和每個(gè)人員的特長(zhǎng)，明確規(guī)定每個(gè)小組和成員的工作目標(biāo)、職責(zé)和權(quán)限，事先約定各個(gè)小組在工作中的相互關(guān)系，在每天的晨會(huì)上建立信息溝通制度，及時(shí)清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項(xiàng)目部與外部關(guān)系協(xié)調(diào)，主要和以下部門(mén)和單位協(xié)調(diào)：其一，和施工單位協(xié)調(diào)；其二，和監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；其三，設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)；其四，與質(zhì)量監(jiān)督站和其他政府的協(xié)調(diào)；其五，除上述單位關(guān)系由工程部協(xié)調(diào)外，其它相關(guān)單位的關(guān)系協(xié)調(diào)和處理，應(yīng)由公司另行安排其他人員（外事部）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。從工程立項(xiàng)、報(bào)建直到工程交工驗(yàn)收的所有階段的有關(guān)政府外部手續(xù)辦理應(yīng)由外事部完成，需工程部技術(shù)配合的，工程部可協(xié)助配合。

總之，要想做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善管理、能協(xié)調(diào)的綜合的專(zhuān)業(yè)工作能力，能積極努力地開(kāi)展工作，同時(shí)對(duì)新情況、新問(wèn)題不斷進(jìn)行調(diào)查研究，不斷探索新途徑，總結(jié)新方法，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效管理。

參考文獻(xiàn)

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[J].科技信息，2011（07）

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；管理；措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、融資、銷(xiāo)售、公關(guān)等多專(zhuān)業(yè)的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目涉及子項(xiàng)目繁多，而且項(xiàng)目龐大，完成難度很大。一個(gè)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要在項(xiàng)目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的各方面人才共同合作，對(duì)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)和控制，這樣才能把房地產(chǎn)項(xiàng)目做好，滿(mǎn)足客戶(hù)需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)。

一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的含義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的， 以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)， 運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀(guān)點(diǎn)、理論和方法， 在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程， 按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律， 建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講， 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷(xiāo)售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)， 以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求; 約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等幾十個(gè)部門(mén)， 近百個(gè)單位， 以及最終用戶(hù)消費(fèi)者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系， 來(lái)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的措施

1 、搞好可行性研究

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否， 關(guān)鍵要做好可行性研究。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑方案、場(chǎng)地選擇、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、投資估算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等諸方面進(jìn)行科學(xué)論證， 全面考察項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設(shè)計(jì)原則， 從空間上為各種人的需求創(chuàng)造條件， 將社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展的可能性相結(jié)合， 重視總體環(huán)境建設(shè)， 兼顧社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益， 提高土地的利用率， 體現(xiàn)現(xiàn)代科技發(fā)展方向， 充分運(yùn)用現(xiàn)代化的管理手段和設(shè)備， 做到高效、節(jié)能、提高質(zhì)量及控制投資的目的。

搞好前期市場(chǎng)調(diào)研與分析， 應(yīng)圍繞區(qū)域環(huán)境、居室布局、銷(xiāo)售價(jià)格三大因素來(lái)運(yùn)作。一個(gè)發(fā)達(dá)的城市， 可根據(jù)人們收入狀況分為三個(gè)收入階層， 高檔收入階層是以環(huán)境因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合布局因素， 最后考慮價(jià)格因素。中檔收入階層要突出布局、價(jià)格因素， 再結(jié)合環(huán)境因素。低收入階層首先以?xún)r(jià)格因素為主導(dǎo)， 再考慮布局因素， 最后考慮環(huán)境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結(jié)合環(huán)境價(jià)格因素。小型城市就是滿(mǎn)足當(dāng)?shù)亓?xí)慣消費(fèi)需求， 以?xún)r(jià)格、布局因素為先導(dǎo)， 再結(jié)合環(huán)境因素。三大因素是項(xiàng)目中不可缺少的因素， 要根據(jù)所處城市情況， 科學(xué)地分析， 項(xiàng)目才能成功。

2、運(yùn)用市場(chǎng)化手段公開(kāi)招投標(biāo)

(1) 選好勘測(cè)設(shè)計(jì)單位， 正確分析地質(zhì)條件， 并作出相應(yīng)的地質(zhì)評(píng)價(jià)， 幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)及設(shè)計(jì)單位合理選擇地基處理方案、基礎(chǔ)型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價(jià)， 具有重要作用。

(2) 選好施工圖設(shè)計(jì)單位， 好的設(shè)計(jì)單位經(jīng)驗(yàn)豐富， 設(shè)計(jì)內(nèi)容全面、細(xì)致， 外觀(guān)造型經(jīng)濟(jì)、美觀(guān)， 空間布局合理， 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)備布置得當(dāng)， 綜合考慮房屋的使用功能， 經(jīng)濟(jì)適用， 技術(shù)服務(wù)到位能及時(shí)解決施工過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題。

(3) 選好造價(jià)咨詢(xún)公司， 能夠科學(xué)、合理、規(guī)范編制標(biāo)底， 預(yù)算定額編制準(zhǔn)確， 直接影響工程的造價(jià)。

(4) 選好監(jiān)理公司， 內(nèi)部管理規(guī)范有嚴(yán)格的管理流程和監(jiān)管體系， 監(jiān)理工程師責(zé)任心強(qiáng)， 專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平高， 現(xiàn)場(chǎng)管理能力強(qiáng)， 吃苦耐勞， 盡職盡責(zé)， 認(rèn)真旁站， 只有這樣的監(jiān)理公司才能真正對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本起到監(jiān)督管理作用。

(5) 選好施工企業(yè)， 企業(yè)內(nèi)部有完善的質(zhì)量管理組織體系、嚴(yán)格的管理流程、明確的崗位責(zé)任制度及企業(yè)規(guī)章制度， 由企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭， 企業(yè)職能部門(mén)經(jīng)常檢查、評(píng)比。現(xiàn)場(chǎng)配備的項(xiàng)目經(jīng)理， 施工管理經(jīng)驗(yàn)要豐富、現(xiàn)場(chǎng)管理人員要配備齊全， 內(nèi)部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴(yán)格使用合格的建筑產(chǎn)品， 使工程質(zhì)量得到有效保障。

3、施工階段管理

（1）加強(qiáng)投資項(xiàng)目質(zhì)量控制

質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定， 對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)， 對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估， 將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度， 與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較， 并作出評(píng)判。首先， 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析， 明確質(zhì)量目標(biāo); 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后， 應(yīng)制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法; 同時(shí)通過(guò)檢查、繪制動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖和施工作業(yè)流程圖， 加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制。

（2）嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目成本管理

項(xiàng)目成本用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程， 由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利， 獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷(xiāo)售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日中的重要部分， 占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)， 其中尤其應(yīng)該重視降低材料成本。

（3）不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位， 為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同， 其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中， 每個(gè)樓盤(pán)的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過(guò)各種合同的履行來(lái)實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期管理

提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象、加快其市場(chǎng)銷(xiāo)售速度， 而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者的利益， 確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。應(yīng)積極與物業(yè)管理公司溝通， 充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等。同時(shí)， 營(yíng)銷(xiāo)在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要， 項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確， 正確把握營(yíng)銷(xiāo)理念。

總之，工程項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。業(yè)主方對(duì)工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息．把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

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