投資性房地產(chǎn)核算方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇投資性房地產(chǎn)核算方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 核算方法 思考研究

近年來市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自由支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置的，可自由支配的地資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或者準(zhǔn)備待高價時賣出，以此獲取較高收益。國家財政部于2006年2月15日出臺了新的會計準(zhǔn)則體系，其中提到了投資性房地產(chǎn)的概念。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。也就是指企業(yè)為投資目的、而不是為自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。在新會計準(zhǔn)則中不僅明確了投資性房地產(chǎn)的概念，而且還規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的的核算方法。

一、投資性房地產(chǎn)的核算范圍

從持有的目的看，為長期資本增值持有而不是在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地，尚未確定未來用途的土地，企業(yè)擁有（或在融資租賃下持有）并在一項或者多項經(jīng)營租賃下租出的空間建筑物均屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)如有某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或者資本增值，另外一部分則用于商品或者勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則企業(yè)應(yīng)分別核算，即分別作為投資性房地產(chǎn)部分和自用部分；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的情況下，才能將該項房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。對那些為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或者開發(fā)活動完成之前的房地產(chǎn)，應(yīng)作為在建工程之前核算，待建造或開發(fā)活動完成時，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。而對于那些有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)、或為第三方在建或者在開發(fā)的房地產(chǎn)、白用房地產(chǎn)（包括持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來開發(fā)并隨后作為的房地產(chǎn)）、雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處理的自用房地產(chǎn)則應(yīng)安排除在投資性房地產(chǎn)之外。

二、投資性房地產(chǎn)的會計核算

（一）投資性房地產(chǎn)的計量

投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計量，交易費用應(yīng)包括在初始計量之中。購置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記方“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開發(fā)完工日的成本。借記方“投資性房地產(chǎn)”，貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時的實際成本，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。對企業(yè)原來已入“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記入“無形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)，比照房地產(chǎn)用途改變時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超出了原先的估計，視為對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，應(yīng)當(dāng)將其記入投資性房地產(chǎn)的賬面價值；反之，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期費用。

（二）公允價值模式與成本計量模式

首先，明確兩個計量模式的相關(guān)含義。公允價值計量模式的含義在資產(chǎn)計價究竟是價值還是價格的問題上，價值計量與價格反映并不矛盾。從貨幣作為統(tǒng)一的計量尺度以來，資產(chǎn)計價就是價值計量，而價值計量的結(jié)果是價格。公允價值計量模式在本質(zhì)上是強調(diào)對資產(chǎn)客觀價值的計量。對資產(chǎn)公允價值計量的結(jié)果是資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。公允價值計量模式的創(chuàng)意一是資產(chǎn)計價必須堅持客觀價值計量，價格要能真正反映資產(chǎn)客觀價值；二是資產(chǎn)計價必須立足于現(xiàn)在時點，堅持動態(tài)的反映觀。因此，公允價值概念的指導(dǎo)思想是要求真實和公允。公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易理性雙方充分考慮。所謂的會計計量模式是指針對會計對象的內(nèi)在數(shù)量關(guān)系進(jìn)行衡量、計算和確定，將其轉(zhuǎn)化為以貨幣表現(xiàn)的財務(wù)信息和其他信息，以綜合反映企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流動狀況，也即完成了在資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表與現(xiàn)金流量表中確認(rèn)和計量有關(guān)財務(wù)報表要素，而確定其貨幣金額的過程。

（三）投資性房地產(chǎn)的日常估算

投資性房地產(chǎn)的日常估算分為兩類，成本模式計量和公允價值模式估算。

成本模式估算是當(dāng)取得租金收入時，借記方“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計算的折舊或攤銷金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“累計折舊”，如是無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)“。公允價值模式計量是取得資金收入的會計處理問題。每個會計期末，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的公允價值和賬面價值進(jìn)行對比，如兩者相等，則不做賬務(wù)處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“投資性房地產(chǎn)”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記“營業(yè)外收入”。

篇2

關(guān)鍵詞：螞蟻算法；方差；投資組合；動態(tài)模型

中圖分類號： F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1 引言

蟻群優(yōu)化算法是模仿螞蟻工作方式的一種新的啟發(fā)式算法。螞蟻算法已廣泛應(yīng)用于求解旅行商問題、指派問題、以及物流管理和施工管理中的最短路徑問題等。生物學(xué)研究表明一群相互協(xié)作的螞蟻能夠找到食物源和巢之間的最短路徑。螞蟻間相互協(xié)作的方法是他們在所經(jīng)過的路上留下一定數(shù)量的信息素，該信息素能被其它螞蟻檢測出來，一條路徑的信息素越多，其它螞蟻將以越高的概率選擇此路徑，從而該路徑上的信息素會被加強。

2 動態(tài)模型的建立及求解

設(shè)房地產(chǎn)市場上有n項投資項目，則第i種投資組合在第t時期內(nèi)投資額的收益率βit為

βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)

其中p1it表示第i項房地產(chǎn)項目在t時期的市場價格，p0it表示相應(yīng)的房地產(chǎn)項目投資額，dit表示相應(yīng)的投資方在該項投資過程中所獲得的收益。顯然βit為一隨機變量。

假設(shè)房地產(chǎn)投資者在第t時期的投資金額為mt，mt為外生變量，令xit表示投資者投資到第i種房地產(chǎn)項目第t時期的投資額，xit為內(nèi)生變量。

2.1 以方差作為風(fēng)險度量指標(biāo)的房地產(chǎn)投資動態(tài)模型

我們采用房地產(chǎn)收益率的數(shù)學(xué)期望作為房地產(chǎn)投資收益大小的度量指標(biāo)，用

房地產(chǎn)收益率的方差作為風(fēng)險度指標(biāo)，記

bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)

其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i種房地產(chǎn)投資收益率與第j種房地產(chǎn)收益率在第t時期的協(xié)方差。

在上述記號條件下，第t時期內(nèi)的房地產(chǎn)組合投資總的期望收益bt為：

bt=，t=1，2…，N

第t時期n種房地產(chǎn)組合投資總的風(fēng)險σ2t為：

σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)

由此可得出如下房地產(chǎn)組合投資的動態(tài)模型：minσ2= (1—4)

也可表示為如下矩陣形式 minσ2= XTVX(1—4a)

上述模型是一個動態(tài)優(yōu)化問題，Kuhn-tucker條件是該問題最優(yōu)點存在的充要條件，其K-T條件可表示為為滿足K-T條件的解，可考慮如下動態(tài)優(yōu)化問題的解，記為模型：minJ=eTN W (1-4b)

其中eTN=（1，1…）T1×N，W為人工變量組成的N維向量。若能求出模型(1-4b)的最優(yōu)解，且最優(yōu)值J為0，則模型(1-4b)最優(yōu)解中部分向量X*即為模型(1—4a)的最優(yōu)解。

3計算實例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市有A、B、C、D、E、F六處可供選擇的地段，可進(jìn)行(1)高層住宅、(2)普通住宅、(3)商業(yè)寫字樓、(4)大型商場、(5)商業(yè)步行街等五種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。各項目類型在不同地段經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)見表1。該公司在一地段只投資一種類型。試確定房地產(chǎn)開發(fā)項目投資組合方案。

表l各投資方案各項指標(biāo)評價情況

基于方差作為風(fēng)險度量指標(biāo)的蟻群算法，計算結(jié)果如表2所示表2

如果引入靜態(tài)下的基本蟻群算法則得到如表3所示結(jié)果表3

4 二種算法的計算結(jié)果比較表4

從表4可以看出，利用方差作為風(fēng)險度量指標(biāo)的蟻群算法在計算速度略慢但收益率比基本蟻群算法有了較大提高，投入相同的資金，獲得的利潤也比較大。可以說本文提出的以方差做為度量指標(biāo)并隨時間變化的蟻群算法，在解決房地產(chǎn)開發(fā)項目投資組合問題上是優(yōu)于基本蟻群算法的。

參考文獻(xiàn)

[1] 尹伯成，邊華才.房地產(chǎn)投資學(xué)[J].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社,2002.

篇3

關(guān)鍵詞　分析；總結(jié)；預(yù)測

一、2008年《中級會計實務(wù)》考試總體情況分析

(一)中級職稱考試命題規(guī)律總結(jié)

國家組織的中級會計職稱考試，從多年的走勢和命題規(guī)律看。具有以下主要特點：

1.充分體現(xiàn)出知識更新的要求，“新內(nèi)容”是絕對的重點。國家的新制度、新準(zhǔn)則，其內(nèi)容得以快速貫徹最有效的方式就是考試。筆者在以前的輔導(dǎo)體會中，多次提到過“新”就是“重中之重”的觀點，這是復(fù)習(xí)考試過程中必須牢記的。比如，在2007年職稱考試指定的教材中，新增加的內(nèi)容主要集中在投資性房地產(chǎn)、金融資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、所得稅、長期股權(quán)投資等章節(jié)當(dāng)中，這幾章分值高達(dá)45分；而分散在其他章節(jié)體現(xiàn)出新內(nèi)容考核的比如棄置費用、職工薪酬、商業(yè)實質(zhì)判斷、每股收益、虧損合同等占13分。兩項合計大約為58分。

2.傳統(tǒng)的重點章節(jié)，不論內(nèi)容如何變化，始終都是重點。比如，長期投資、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項、會計政策、會計估計變更和前期差錯、合并會計報表等章節(jié)就是如此。2007年綜合題的第2題(18分)就出在此處。在復(fù)習(xí)考試中，全面、系統(tǒng)是必要的，但是，如果抓不住重點，“地毯式”推進(jìn)，是不會取得好成績的。

3.各章命題分值具有“輪回性”特征。也就是說，各章分值在多年內(nèi)具有類似拋物線式的變化規(guī)律。

(二)2008年中級職稱考試教材內(nèi)容構(gòu)成及命題走勢分析

2008年是新會計準(zhǔn)則實施的第二年。由于2007年考試指定的教材已經(jīng)是按最新會計準(zhǔn)則編制的，所以，2008年的教材內(nèi)容基本保持不變，只是對書中與新的法律、法規(guī)、制度不一致的地方進(jìn)行了調(diào)整。這樣，考生可以對教材內(nèi)容進(jìn)行總體把握和分析。較為科學(xué)地預(yù)測出2008年的命題走勢。筆者強調(diào)的重點內(nèi)容總體未變。在這些重點內(nèi)容中，2007年已經(jīng)考過的內(nèi)容，在2008年整體出現(xiàn)的概率不大，有的知識點可能還會零星出現(xiàn)。但是，已經(jīng)構(gòu)成重點內(nèi)容而在2007年還沒有來得及考核或考核不充分的內(nèi)容，則一定是2008年考核的重點。

二、2008年《中級會計實務(wù)》考試應(yīng)重點掌握的內(nèi)容

筆者認(rèn)為，以下內(nèi)容值得關(guān)注(內(nèi)容重要程度與排序先后無關(guān))。

(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和計量

1.要明確投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵，自用的以及作為存貨的房地產(chǎn)不屬于概念規(guī)范的內(nèi)容。2.投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)和計量，主要把握對于符合定義的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)采用成本進(jìn)行初始計量這一知識點就可以了。3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，要明確可以采用成本模式和公允價值模式兩種計量方法。采用成本模式要計提折舊或攤銷，并且要計提減值準(zhǔn)備；采用公允價值模式不計提折舊或攤銷，也不計提減值準(zhǔn)備，而是根據(jù)公允價值的變動情況，適時調(diào)整賬面價值，并將其差額計入當(dāng)期損益，這也是兩種模式的主要區(qū)別。新準(zhǔn)則規(guī)定，“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值模式。通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式”。筆者對這一規(guī)定表示疑義：當(dāng)投資性房地產(chǎn)已經(jīng)滿足特定條件并采用公允價值模式進(jìn)行了計量，而以后又增加的新的投資性房地產(chǎn)，又不具備特定條件時將如何計量?這種情況只能采用成本模式計量。而準(zhǔn)則又不允許兩種模式同時存在。不知道此問題如何解決?4.投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置。轉(zhuǎn)換時一定要分清是哪種核算模式下的轉(zhuǎn)換。處置核算最重要的一點是其應(yīng)用的科目：“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”，而不是人們習(xí)慣使用的科目即營業(yè)外收支。

(二)金融資產(chǎn)

本項內(nèi)容從本質(zhì)上說是舊內(nèi)容，但是。新準(zhǔn)則卻賦予其新的分類方式和核算形式，提出了新的核算要求，這是本項內(nèi)容的總體特征。1.要明確四類金融資產(chǎn)的分類。這種分類既具有客觀性，更帶有主觀色彩。因此，這種分類沒有定律，考試中要特別注意題中的條件說明，看清楚題中涉及的金融資產(chǎn)劃分為哪一類。2.要明確各類金融資產(chǎn)的核算方法。各類資產(chǎn)核算方法的差別很大，一定不能混淆。3.取得金融資產(chǎn)過程中發(fā)生的交易費用，有的計入當(dāng)期損益，有的計入成本。4.在這四類金融資產(chǎn)中，要重點掌握第一類和第四類。5.金融資產(chǎn)減值。明確哪類金融資產(chǎn)不計提減值準(zhǔn)備，哪些計提減值準(zhǔn)備；計提減值準(zhǔn)備的金融資產(chǎn)。哪些可以轉(zhuǎn)回，哪些不得通過損益轉(zhuǎn)回，哪些干脆不能轉(zhuǎn)回。

(三)長期股權(quán)投資

這部分內(nèi)容是永恒的重點，只要是會計考試，該內(nèi)容就一定是主角。盡管2007年已經(jīng)考了很多相關(guān)內(nèi)容，但是，仍有出題的可能，不能掉以輕心。長期股權(quán)投資的核算，1.可以分成四塊：(1)對子公司的投資，采用成本法核算；(2)對合營單位的投資，采用權(quán)益法核算；(3)對聯(lián)營單位的投資，采用權(quán)益法核算；(4)其他投資，根據(jù)金融資產(chǎn)準(zhǔn)則核算。2.分別掌握同一控制下的企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資和非同一控制下的企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資，熟悉各自的核算方法和程序。3.要把長期股權(quán)投資與企業(yè)合并及合并會計報表結(jié)合起來一同學(xué)習(xí)。

(四)職工薪酬的計算

新準(zhǔn)則對職工薪酬賦予了很多新內(nèi)容，其中，非貨幣性職工薪酬、辭退福利、以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付等內(nèi)容很重要，并且，也有一定難度，很容易出錯。

(五)企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券

新準(zhǔn)則規(guī)定，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券時。要對其包含的負(fù)債成份和權(quán)益成份進(jìn)行分拆，將負(fù)債成份確認(rèn)為應(yīng)付債券，將權(quán)益成份確認(rèn)為資本公積。另外，還涉及到轉(zhuǎn)換時的處理。本知識點由于難度大、所涉及的金額位數(shù)多、數(shù)字計算不能取整等因素的存在。十分容易丟分。

(六)購買固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等延期付款而采用現(xiàn)值入賬

本知識點盡管不是很難，但是，計算比較繁瑣，尤其是未確認(rèn)融資費用分?jǐn)偤苋菀壮鲥e，仍然需要十分謹(jǐn)慎。

(七)固定資產(chǎn)棄置費用

雖然這部分內(nèi)容2007年已經(jīng)考過，但只是一個判斷題。因此，仍然有進(jìn)一步考核的空間和可能。棄置費用實際上分解為兩部分：一部分以現(xiàn)值的形式及如固定資產(chǎn)成本以計提折舊的方式實現(xiàn)補償：另一部分是以計人固定資產(chǎn)成本的棄置費用的現(xiàn)值部分為基數(shù)，按照相應(yīng)的利率，采用分期計提利息的方式實現(xiàn)補償。

(八)無形資產(chǎn)研究階段與開發(fā)階段的劃分以及費用的不同處理方法

篇4

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算體系

筆者所在的重慶長安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其注冊資本總額為33114萬元，是長安工業(yè)集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司，是一家集多種經(jīng)營于一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前，我國的中小企業(yè)已經(jīng)在整個國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中占據(jù)著重要的地位，已經(jīng)做出了較大的貢獻(xiàn)。但是，筆者所在的房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的結(jié)果將直接關(guān)系到我國整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系現(xiàn)狀

（1）大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)會計機構(gòu)設(shè)置層次不清晰、分工不明確、辦公條件較差，導(dǎo)致了中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計機構(gòu)設(shè)置不太符合規(guī)范，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員屬于兼職工作，甚至出現(xiàn)了無證上崗現(xiàn)象，這直接影響了企業(yè)的會計核算水平；（2）由于中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，使得企業(yè)的會計核算主體界限不夠清晰，容易造成企業(yè)財產(chǎn)與個人財產(chǎn)之間的相互占用現(xiàn)象，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員會計核算工作面臨著更多的困難；（3）由于中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度等基本制度在制定之初就存在著不少的問題，也有的中小房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了相關(guān)的內(nèi)部控制制度，但是在真正執(zhí)行的過程中卻困難重重亦或沒有真正執(zhí)行到位，從而使得企業(yè)內(nèi)部會計監(jiān)督職能沒有真正發(fā)揮出來；（4）很多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于過于考慮成本開支費用，常常不能妥善保管好相關(guān)的會計檔案資料，也有些房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件的限制，沒有設(shè)置專門的地方和安排專門的人員進(jìn)行負(fù)責(zé)和保管?？偠灾?，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系中的核算方法不夠規(guī)范，比如說建賬不規(guī)范或不依法建賬，以虛假原始憑證入賬，成本計算對象不規(guī)范以及財務(wù)報告編制率低。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算流程還較為狹隘，不利于發(fā)揮會計參與決策及培養(yǎng)綜合型企業(yè)管理人才的作用，不利于企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展。這種較為薄弱的會計基礎(chǔ)，沒有能夠真正發(fā)揮好應(yīng)有的作用，導(dǎo)致外部監(jiān)督困難重重。

二、構(gòu)建新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算體系

我國新會計準(zhǔn)則頒布于2006年，并與次年宣布于上市公司正式實施以來，已經(jīng)給我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作提出了較高較新的要求。我們要構(gòu)建出一套符合新會計準(zhǔn)則要求與原則，并以稅收為導(dǎo)向的會計核算體系。這里談下房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅在新會計準(zhǔn)則下發(fā)生的變化，換句話說就是新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅產(chǎn)生了較大的影響。這是因為新頒布與實施的企業(yè)會計準(zhǔn)則對企業(yè)所得稅的影響最大。一般來說，我國企業(yè)現(xiàn)行的稅收包括了應(yīng)稅收入：視同銷售，投資收益以及政府補助；成本費用：資產(chǎn)計量，存貨計價，固定資產(chǎn)折舊，無形資產(chǎn)攤銷，資產(chǎn)減值，職工薪酬，預(yù)計負(fù)債以及借款費用等方面。事實上，新會計準(zhǔn)則對企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定包含了企業(yè)所得稅的確認(rèn)與計量，企業(yè)所得稅的核算方法以及可抵扣的虧損確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。新會計準(zhǔn)則對于企業(yè)所得稅的影響主要包含了：真正確立了會計利潤與應(yīng)稅所得的適當(dāng)分離，明確了所得稅會計的核算方法，遞延所得稅資產(chǎn)的確認(rèn)充分體現(xiàn)謹(jǐn)慎性原則的要求以及對會計人員的素質(zhì)提出更高的要求，使得所得稅會計處理方法不同，所得稅費用與應(yīng)交所得稅差額的含義不同，所得稅項目在財務(wù)報表中的列報和披露內(nèi)容不同。

那么，我們中小房地產(chǎn)企業(yè)要真正構(gòu)建出一套適應(yīng)新會計準(zhǔn)則要求的會計核算體系的話，就要從以下幾個方面來入手：（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步加強會計人員從業(yè)資格的管理，建立健全會計機構(gòu)，提高會計人員的素質(zhì)，使得會計人員具備較好的綜合素質(zhì)來應(yīng)對各種不同的形勢要求；（2）在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更好的規(guī)范會計基礎(chǔ)工作，提高會計工作水平，使得會計信息盡量滿足投資者、債權(quán)人及國家宏觀管理部門等的多方面需要；（3）由于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠完善，因而，我們必須盡快完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，加強外部監(jiān)管，保證會計核算及時、有效、準(zhǔn)確，從而幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)會計規(guī)范化；（4）中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力加強會計檔案保管，嚴(yán)格檔案銷毀手續(xù)，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，相關(guān)會計準(zhǔn)則應(yīng)全面與國際會計準(zhǔn)則接軌，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會計信息的形成基礎(chǔ)，完善企業(yè)的內(nèi)控體系，增強風(fēng)險控制環(huán)節(jié)，政府加強相關(guān)的法律法規(guī)的建設(shè)和執(zhí)行，加強社會監(jiān)督，形成有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部大環(huán)境?？傊行》康禺a(chǎn)企業(yè)要真正構(gòu)建出一套新會計準(zhǔn)則下的會計核算體系，就要設(shè)置完善的會計機構(gòu)，改進(jìn)中小企業(yè)會計核算方法，優(yōu)化會計核算流程，從而實現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)業(yè)務(wù)的一體化管理，實現(xiàn)企業(yè)會計、經(jīng)營價值的最大化目標(biāo)。

三、強化新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會計核算體系中的成本管理

筆者所在的企業(yè)屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，房地產(chǎn)屬于較為特殊的企業(yè)，其具有位置的固定性和不可移動性等區(qū)別于其他企業(yè)和行業(yè)的特征，因而，又被稱之為不動產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金量較大，并且在國家宏觀調(diào)控政策日益嚴(yán)厲以及房地產(chǎn)行業(yè)越來越不夠景氣的情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)去要想真正獲得盈利，在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展之地，并且應(yīng)對嚴(yán)酷的外部政策和市場環(huán)境，就必須做好會計核算體系中的成本管理工作。一般來說，企業(yè)的成本管理指的就是產(chǎn)品的研發(fā)，生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所發(fā)生的一切費用進(jìn)行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，其涉及的成本類型涵蓋了內(nèi)部后勤，生產(chǎn)經(jīng)營，外部后勤，市場銷售，服務(wù)以及輔助活動等。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要由三個部分構(gòu)成，即土地成本、建筑安裝成本和稅費，其中的土地成本和建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)總成本的決定性因素。

我們要認(rèn)真分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題，即未能形成有效的成本管理機制，很多員工和部門都缺乏自我控制意識。具體來說，問題表現(xiàn)在：有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重生產(chǎn)成本控制，對于其他成本控制較為認(rèn)識不足或者做得不夠到位；成本管理方法較為落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理責(zé)任不明；成本考核不嚴(yán)；核算虛假，亂擠亂攤成本。那么，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何構(gòu)建出一套符合新會計準(zhǔn)則要求的會計核算體系，并很好的做好成本管理工作。具體來說，可以從以下幾個方面來著手：（1）首先要認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益之間的關(guān)聯(lián)性，合理利用人力、物力和財力，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，樹立強烈的成本意識，盡可能的降低企業(yè)的生產(chǎn)成本；（2）房地產(chǎn)企業(yè)要抓好成本管理的源頭所在，做到全面考慮，制定一個較為先進(jìn)合理的目標(biāo)，以期實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化；（3）房地產(chǎn)企業(yè)要大力引進(jìn)競爭機制，加強成本管理工作，保證管理工作的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，并能夠結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)制度，建立一套科學(xué)的激勵機制和約束機制，加強成本預(yù)測和決策，做好事前成本控制，加強內(nèi)部審計，充分發(fā)揮其評價職能，使得內(nèi)部審計工作能夠在會計核算體系中真正發(fā)揮好監(jiān)督和審核的關(guān)鍵性作用，從而保證會計信息的真實性、完整性和可靠性。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]鄧宜春．關(guān)于中小企業(yè)會計核算問題的探討[J]．企業(yè)家天地下半月刊（理論版）．2008（12）

[2]馮西伏．淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中存在的問題及對策．經(jīng)濟(jì)與管理．2003（5）

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 會計核算 問題 有效措施

與它類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算具有特殊的地方，如有著較為復(fù)雜的產(chǎn)品成本核算，相關(guān)稅金與經(jīng)營收入具有不同核算方式等；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現(xiàn)許多問題，如不對出現(xiàn)的問題加以解決，則可能會對企業(yè)財務(wù)的健康穩(wěn)定與公共財務(wù)的監(jiān)管效力與效率造成嚴(yán)重影響，也會損害到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與者等其他相關(guān)部門參與者的利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題進(jìn)行研究，并找出相關(guān)的弊病，提出針對性的解決方法，有著十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的突出問題

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以經(jīng)營土地和出售商品房為目的的生產(chǎn)企業(yè)，具有投入資金量大、投資周期長、承擔(dān)風(fēng)險高等特點，所以，必須要求在會計核算上事先做好謀劃和精打細(xì)算的前提工作，從而有效的配合項目的成功開發(fā)。另外，就產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的特點是價值高，在銷售方面，一般采用預(yù)售和分期付款的銷售辦法，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中的收入確認(rèn)比一般企業(yè)更具特殊性。一旦其業(yè)績浮動變化比較大，加之信息披露不足時，就會采用不同的業(yè)績評價指標(biāo)，來誤導(dǎo)投資者，這些特點都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性。隨之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點問題也暴漏了出來。

（一）不全面的現(xiàn)金信息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金的流量與其他類型的企業(yè)存在顯著性的差異，其特殊現(xiàn)金流量主要表現(xiàn)為因經(jīng)營時間的不同，現(xiàn)金流量單位也不相同。當(dāng)投資與籌措資金時，現(xiàn)金流量的單位是企業(yè)；當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行時，現(xiàn)金流量的單位則成為了開發(fā)項目。在完成產(chǎn)品的開發(fā)期后，銷售建設(shè)項目流入的資金即為現(xiàn)金流入；而進(jìn)行項目建設(shè)時，所需物資、工資的費用則為現(xiàn)金流出。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)時間很長，造成其資金流出與流入相比較于其他企業(yè)耗費的時間會更長。所以目前，大部分企業(yè)的現(xiàn)金流量單位都會以企業(yè)為主，但就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，缺乏足夠完整的信息，會對其本身長期經(jīng)營的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現(xiàn)金流量信息。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的主要問題之一。

（二）收入確認(rèn)隨意性

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時間比較長，其產(chǎn)品一般分為預(yù)售、分期付款等多種銷售模式，由于會計實務(wù)中的主要問題是確認(rèn)某個環(huán)節(jié)為收入，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)就利用收入和成本不配比跟比較長的建設(shè)時間來調(diào)節(jié)利潤，進(jìn)而達(dá)到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產(chǎn)企業(yè)拿預(yù)收房款做為“借資款”，其實只是掛在“其他應(yīng)付款”科目內(nèi)，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)采取“體外循環(huán)”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項目來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，進(jìn)而達(dá)到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后，房屋也已經(jīng)全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時有效地進(jìn)行竣工核算和會計核算等工作，以上種種現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)企業(yè)的收入比較隨意。

（三）會計信息的風(fēng)險披露不完善

伴隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中將會遇到各種風(fēng)險，其中包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等一系列風(fēng)險。這些風(fēng)險更加使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)的風(fēng)險性更為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格要求披露質(zhì)量保證金的核算方法，按時披露還未結(jié)清的擔(dān)保金額，并注明風(fēng)險程度，保證會計信息風(fēng)險披露的完善性。

二、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范體系

現(xiàn)行法規(guī)對于會計成本核算不具備太強的引導(dǎo)力，因其沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的方式制定出嚴(yán)格的規(guī)定；不一樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采用不一樣的會計核算方式進(jìn)行核算，因為標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，不僅對會計核算質(zhì)量造成了影響，也給企業(yè)之間的比較造成了不便。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范體系，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算按照具體的準(zhǔn)則進(jìn)行處理，可將決策力度提高，并提供更準(zhǔn)確的財務(wù)信息給財務(wù)報告機構(gòu)。我國的會計法中明確規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生應(yīng)作為會計核算的基礎(chǔ)，但是用此標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本進(jìn)行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發(fā)生人為的利潤調(diào)節(jié)，導(dǎo)致信息失真；且權(quán)責(zé)發(fā)生的制度與我國的國情不符，因此，在其開發(fā)成本中統(tǒng)一現(xiàn)金收付與權(quán)責(zé)發(fā)生是很有必要的。

（二）借款費用合理化

房地產(chǎn)企業(yè)一般發(fā)生的借款費用問題，歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或生產(chǎn)，符合資本化條件，應(yīng)計入相關(guān)資產(chǎn)成本；而相對于其他借款費用，則必須要在發(fā)生時按照發(fā)生額來確認(rèn)為費用，并要歸于當(dāng)期損益。但如果要符合資本化條件的資產(chǎn)，則需要經(jīng)過長時間的購建或生產(chǎn)活動，從而達(dá)到預(yù)定可使用或者可以進(jìn)行銷售的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。房地產(chǎn)商品的要求非常嚴(yán)格，預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨商品是需要經(jīng)過較長時間的購建才能達(dá)到，一定要將其達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費用，一起計入開發(fā)成本。不僅如此，全新的制度還對借款費用資本化的范圍進(jìn)行擴(kuò)大，新制度中的借款費用不但是為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)專門借入的借款，而且也是為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。因此，必須對會計核算中的借款費用核算進(jìn)行充分的配比。一旦借款費用在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按照實際占用金額計算房地產(chǎn)項目成本，也可以先將未完工的成本累計發(fā)生額作為分?jǐn)偨杩钯M用的成本對象，合理有效地處理借款費用。

（三）收入確認(rèn)完善化

在進(jìn)行房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)核算時，必須同時滿足一些條件方可得到充分的確認(rèn)。首先是企業(yè)必須取得與該項房地產(chǎn)有關(guān)的租金收入和增值收入；然后是該房地產(chǎn)的成本必須可靠的計入會計核算之中；最后是對房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)而言，采取單獨計量和售出進(jìn)行會計核算，就會使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行單獨劃分和交割。與此同時，企業(yè)也可采取排除法來確認(rèn)房地產(chǎn)的投入情況，企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理時所持有的房地產(chǎn)和存貨的房地產(chǎn)皆不屬于投資性房地產(chǎn)，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使是根據(jù)市場價格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產(chǎn)。但是如果總公司是以經(jīng)營租賃的方式向子公司進(jìn)行房地產(chǎn)出租，這樣就被稱之為投資性房地產(chǎn)。這樣的房地產(chǎn)也稱之為總公司的投資性房地產(chǎn)，而在會計核算的過程中，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的自用型房地產(chǎn)。

（四）提高信息披露質(zhì)量

會計核算中的信息披露問題也是重點問題，為了保證信息披露質(zhì)量的完善性，必須增加土地儲備量和成本構(gòu)成信息。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲備量及土地儲備量的成本現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展動向產(chǎn)生不穩(wěn)定性，因此，必須嚴(yán)格要求披露土地質(zhì)量和儲備量。通過增加房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量信息披露的方法，以開發(fā)項目作為企業(yè)的基本單位，客觀上披露其在企業(yè)開發(fā)過程中形成經(jīng)營活動的所有現(xiàn)金流量，其中包括銷售房地產(chǎn)商品所取得的現(xiàn)金和購買工程物資及支付工人工資所支出的現(xiàn)金等等。最后必須加強產(chǎn)品的質(zhì)量保證和風(fēng)險信息的披露。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險性在會計信息披露環(huán)節(jié)中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現(xiàn)金流量信息的實用性。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)做好會計核算的工作，完善信息披露質(zhì)量，對于房產(chǎn)企業(yè)的深入改革意義重大。而科學(xué)合理的會計核算工作可以提高企業(yè)財務(wù)管理水平，改善企業(yè)經(jīng)營理念，增加企業(yè)收入和利潤；重視房產(chǎn)開發(fā)會計核算，是我國現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟(jì)的市場需求，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善，全新的會計制度和準(zhǔn)則也得到了廣泛的與應(yīng)用，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊性的制約，現(xiàn)有會計核算方法無法滿足正常的房地產(chǎn)企業(yè)的核算需求，因此，只有充分的發(fā)揮會計職能，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)會計核算工作的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]邊霞，趙業(yè)猛. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，（02）：33-34