房地產(chǎn)市場(chǎng)建議精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)市場(chǎng)建議，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第三產(chǎn)業(yè)，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及國(guó)民生活水平的持續(xù)提升，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展。房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的過(guò)程中，顯示出了一些問(wèn)題，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱的情況，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。因此國(guó)家需要給房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多的支持和干預(yù)，需要提出相應(yīng)的政策來(lái)進(jìn)行調(diào)整，改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況

1.1炒房比例下降，部分城市房?jī)r(jià)下跌

由于受到了國(guó)家政策的調(diào)控，買房賣房需要繳稅，炒房投機(jī)比例開(kāi)始收縮，部分城市的房?jī)r(jià)比較高，不過(guò)面臨著比較嚴(yán)重的下降壓力，做出了下調(diào)的調(diào)整。特別是2012年一部分大中城市的房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，多數(shù)的中介房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商選擇折扣以及贈(zèng)品的形式來(lái)提升房產(chǎn)的交易量。一般情況下民眾在國(guó)家政策面前選擇的都是觀望的態(tài)度，雖然房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降的情況，但是下降比例比較有限。

1.2房?jī)r(jià)依舊偏高

近段時(shí)間人民消費(fèi)水平持續(xù)提升，國(guó)家的內(nèi)需持續(xù)擴(kuò)大，這樣也就出現(xiàn)了通貨膨脹的情況，物價(jià)持續(xù)增高。由于城市化的擴(kuò)大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口開(kāi)始向城市發(fā)展，所以可以使用的土地面積越來(lái)越少，土地的價(jià)格也在持續(xù)上升。這些都會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的成本，而且會(huì)降低開(kāi)放商的利潤(rùn)，這樣就會(huì)選擇提升房?jī)r(jià)的形式來(lái)獲取更多的利益。不僅如此，國(guó)家出臺(tái)一些控制措施，有效地降低房地產(chǎn)商以及投資商可得利益，因此會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商提升價(jià)格的情況，房產(chǎn)商以及投資商會(huì)將增加的成本轉(zhuǎn)到買房人的身上，這就是出現(xiàn)提升價(jià)格的主要原因。普通民眾一般會(huì)有買漲不買跌的心理，由于害怕房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上升，所以會(huì)陷入價(jià)格怪圈。

2房地產(chǎn)所存在的問(wèn)題

2.1商品房?jī)r(jià)格上漲速度比較快

最近幾年由于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，物價(jià)持續(xù)提高，人民生活水平持續(xù)完善，我們國(guó)家大部分省市商品房?jī)r(jià)大幅度上升。由于商品價(jià)格持續(xù)上漲，利潤(rùn)越來(lái)越多，大多數(shù)閑散資金開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，吸引了大量的購(gòu)房者。一部分人選擇銀行貸款的形式來(lái)買房子，并且出現(xiàn)了囤積房子的情況，惡意提升房?jī)r(jià)。為了應(yīng)對(duì)這樣的一種情況，大多數(shù)消費(fèi)者不明確具體的形式，紛紛借款購(gòu)買，進(jìn)而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，要是繼續(xù)如此發(fā)展，就會(huì)限制到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并且會(huì)影響到金融的安全。

2.2信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建成需要較多的資金，大多數(shù)的房產(chǎn)商選擇銀行貸款。在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)以及銷售房產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)涉及到意外的因素，開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)還款，出現(xiàn)信貸危機(jī)。不僅如此，因?yàn)榉慨a(chǎn)利潤(rùn)比較可觀，大多數(shù)人投資房產(chǎn)，炒房的人越來(lái)越多，這些人員借助銀行貸款的形式來(lái)炒房，哄抬物價(jià)，要是國(guó)家選擇宏觀政策，房?jī)r(jià)下降，使得投資商資金鏈斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)更多的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.3住房保障體系不夠完善

因?yàn)楝F(xiàn)階段房?jī)r(jià)持續(xù)上升，人民買房的問(wèn)題變得越來(lái)越重要，日常生活受到買房難的困影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家需要調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)，住房保障體系的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控來(lái)說(shuō)是比較重要的。不過(guò)因?yàn)闆](méi)有足夠的資金，地方政府不能及時(shí)采取相應(yīng)的措施，住房保障體系建設(shè)速度也會(huì)變慢。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施

3.1提升購(gòu)房成本，發(fā)展廉租房

提升購(gòu)置多套房產(chǎn)成本以及持有多套房產(chǎn)成本會(huì)降低房產(chǎn)購(gòu)置人員以及持有人員的收益，進(jìn)而出現(xiàn)觀望時(shí)期。經(jīng)過(guò)理性回歸之后，會(huì)使得這些人在心理賬戶方面重新繪制相關(guān)的曲線。因?yàn)槌霈F(xiàn)了廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)而影響到了對(duì)于房地產(chǎn)的需求，這樣會(huì)降低房產(chǎn)購(gòu)置人員和擁有人員對(duì)于房地產(chǎn)的投資熱情，進(jìn)而出現(xiàn)更加理性的投資決策。

3.2正確引導(dǎo)輿論，防止利益集團(tuán)強(qiáng)化

房產(chǎn)高收益預(yù)期輿論導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)利益集團(tuán)提升房地產(chǎn)的價(jià)格比較重要，由于媒體傳播形式變得越來(lái)越多，所以輿論宣傳所造成的影響越來(lái)越高，對(duì)于大眾而言，借助輿論的宣傳作用可以充分地明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況。不過(guò)現(xiàn)代的媒體中能夠完全獨(dú)立在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的比較少，要是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的輿論就會(huì)刺激到大眾的神經(jīng)，這樣就會(huì)使得房?jī)r(jià)持續(xù)上升，所以需要增強(qiáng)對(duì)于輿論宣傳管理的重視。

3.3積極推廣投資理財(cái)知識(shí)

政府需要鼓勵(lì)金融部門或者金融機(jī)構(gòu)采取措施提升民眾的投資理財(cái)知識(shí)，這樣能夠使得大眾可以明顯投資工具中的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，明確房地產(chǎn)投資所存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可以明確自己的投資需求，正確對(duì)待房地產(chǎn)的上漲，這樣能夠避免出現(xiàn)非理性投資的情況。

4房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)政府部門為了控制快速上升的房?jī)r(jià)進(jìn)而出臺(tái)了相應(yīng)的政策，自從我國(guó)加入WTO之后，對(duì)成員國(guó)做出承諾，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在如今的基礎(chǔ)上面得到更加深入的發(fā)展，主要的趨勢(shì)包括：①增強(qiáng)保障性住房。國(guó)家增強(qiáng)對(duì)于保障性住房的建設(shè)，不過(guò)中國(guó)人口比較多，這樣在分配的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)較多的問(wèn)題，并且僅僅依靠保障性住房很難有效地解決中國(guó)住房問(wèn)題；②中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)十年中會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展。通過(guò)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況以及城市化發(fā)展情況的分析能夠看出，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)快速降低的情況；③現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格基本達(dá)到最高點(diǎn)。現(xiàn)階段不會(huì)再出現(xiàn)大幅度上漲的情況，主要是因?yàn)樗扇〉恼咚l(fā)揮的作用越來(lái)越明顯，人們開(kāi)始出現(xiàn)預(yù)期情緒以及觀望情緒。

5結(jié)束語(yǔ)

自從改革開(kāi)放到現(xiàn)在，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展，并且漸漸的變成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要行業(yè)，變成國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以及消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)的發(fā)展需要符合市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，而且需要滿足基本國(guó)情，能夠正確的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣能夠有效地控制房地產(chǎn)的價(jià)格，可以正確的使用土地資源，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)得到更加健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]季忠富.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析及建議[J].住宅與房地產(chǎn),2017,(5):9+19.

[2]陳冰揮.論多元化房產(chǎn)對(duì)未來(lái)中國(guó)農(nóng)村住房改造的新氣象[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(24):4+35.

篇2

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)詞典》這樣解釋財(cái)富效應(yīng)：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會(huì)在消費(fèi)者總開(kāi)支方面引起變動(dòng)。這樣的財(cái)富效應(yīng)常被稱作庇古效應(yīng)或?qū)嶋H余額效應(yīng)．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典［M］．經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1992）．傳統(tǒng)理論上的財(cái)富效應(yīng)，只是貨幣余額的財(cái)富效應(yīng)。但隨著社會(huì)財(cái)富構(gòu)成的多元化以及財(cái)富結(jié)構(gòu)的不斷變化，個(gè)人財(cái)富價(jià)值變動(dòng)不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)如房地產(chǎn)、儲(chǔ)蓄、債券與股票等價(jià)格的變動(dòng)同樣可以引起財(cái)富水平的變動(dòng)，故財(cái)富效應(yīng)也逐步運(yùn)用于分析居民資產(chǎn)價(jià)格（尤其是股價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格）變動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響。因此，現(xiàn)代意義上的財(cái)富效應(yīng)主要指居民凈資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)）的變化對(duì)居民消費(fèi)需求的影響。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險(xiǎn)、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料、個(gè)人收藏品等。由于財(cái)富效應(yīng)可以間接刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，財(cái)富效應(yīng)可以概括為：由于資產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)導(dǎo)致資產(chǎn)持有人擁有財(cái)富量的變動(dòng)而產(chǎn)生刺激或抑制消費(fèi)需求，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)。房地產(chǎn)和財(cái)富天生具有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)是創(chuàng)造財(cái)富的生力軍。房地產(chǎn)是我國(guó)大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動(dòng)金融、保險(xiǎn)、社會(huì)資本等一系列相關(guān)行業(yè)發(fā)展，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過(guò)置業(yè)出租，帶來(lái)更多收益，達(dá)到個(gè)人資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是針對(duì)有房戶來(lái)說(shuō)的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購(gòu)買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房?jī)r(jià)暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價(jià)，增加他們的財(cái)富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購(gòu)買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財(cái)富；三是以投資或投機(jī)為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購(gòu)買多套住房并出售或出租，賺取差價(jià)或房租，增加房地產(chǎn)財(cái)富。在英國(guó)，因?yàn)榛咀》啃枰呀?jīng)得到較為充分的滿足，此時(shí)人們購(gòu)買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產(chǎn)是居民的重要財(cái)富，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)時(shí)，人們的財(cái)富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費(fèi)支出和消費(fèi)決策，進(jìn)而影響總需求和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

大體說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)可以通過(guò)以下5種方式進(jìn)行傳導(dǎo)：

1．直接財(cái)富效應(yīng)：當(dāng)住宅價(jià)格上漲以后，住宅所有者可以通過(guò)抵押貸款或出售住宅的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)的增加，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。

2．間接財(cái)富效應(yīng)：有時(shí)當(dāng)住宅價(jià)格上漲時(shí)，住宅所有者沒(méi)有進(jìn)行房屋抵押貸款，也沒(méi)有出售所擁有的住宅，但住宅在將來(lái)的貼現(xiàn)值會(huì)增加，房屋所有者預(yù)期將來(lái)會(huì)更富有，因而會(huì)增加當(dāng)期消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)住宅的財(cái)富效應(yīng)。

3．預(yù)算約束效應(yīng)：對(duì)于住宅所有者而言，住宅價(jià)格的上漲，會(huì)增加其財(cái)富，從而增加消費(fèi)；對(duì)于住宅的承租者而言，住宅價(jià)格上揚(yáng)，住宅的租金也會(huì)隨之上漲，承租者必須花費(fèi)更多的資金用于租房。因此，住宅價(jià)格的上漲，相當(dāng)?shù)臏p少了承租者的收入，存在預(yù)算約束效應(yīng)。收入的降低必然會(huì)減少承租者的消費(fèi)。租房者作為潛在的購(gòu)房者，住宅價(jià)格上漲會(huì)引導(dǎo)租房者“強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄”從而減少他們的消費(fèi)。因?yàn)橄胍?gòu)買房屋的租房者會(huì)縮短他們的購(gòu)房計(jì)劃，以避免未來(lái)住宅價(jià)格更貴而支付更多的首付款。住宅價(jià)格的上漲對(duì)于承租者而言，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

4．流動(dòng)性約束效應(yīng)：住宅財(cái)富效應(yīng)受到流動(dòng)性約束的影響。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)有高收入，卻又不能借錢以支付現(xiàn)期消費(fèi)的時(shí)候，就存在著流動(dòng)性約束。這一效應(yīng)從金融體系作用的角度出發(fā)，金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)程度影響居民出售住宅資產(chǎn)的難易程度和利用己有的住宅資產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)借貸融資的能力。金融市場(chǎng)發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進(jìn)行借貸的能力也可能越強(qiáng)。如果住宅價(jià)格上升了，消費(fèi)者可以用升值的住房申請(qǐng)更多的借貸，獲得更大的流動(dòng)性；與此相反，住宅價(jià)格下跌，銀行也可能出于風(fēng)險(xiǎn)管理方面的考慮，對(duì)于住宅價(jià)格進(jìn)行重估，同時(shí)要求住房者提供更多新的信用擔(dān)保，從而降低了流動(dòng)性，存在負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

5．替代效應(yīng)：住宅價(jià)格的上漲對(duì)于計(jì)劃買房的消費(fèi)者而言，在預(yù)算約束一定的條件下，購(gòu)房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費(fèi)支出，以節(jié)省資金來(lái)購(gòu)買價(jià)格上漲后的房屋。住宅價(jià)格的上漲對(duì)于將要購(gòu)房的消費(fèi)者而言，存在負(fù)的替代效應(yīng)，消費(fèi)者為了維持原計(jì)劃購(gòu)房的效用水平，只能減少其他消費(fèi)支出，從而帶來(lái)負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

三、形成房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的政策建議

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住宅資產(chǎn)理應(yīng)發(fā)揮對(duì)居民消費(fèi)的促進(jìn)作用。在全球經(jīng)濟(jì)失衡的情況下，促進(jìn)消費(fèi)發(fā)展的意義尤為重要。為此，應(yīng)該采取措施，發(fā)揮住宅資產(chǎn)促進(jìn)消費(fèi)的作用。

1．保持對(duì)住宅市場(chǎng)的平穩(wěn)調(diào)控

2005年開(kāi)始實(shí)施的住宅市場(chǎng)綜合調(diào)控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控措施，學(xué)術(shù)界存在一些爭(zhēng)議。有的學(xué)者認(rèn)為，如果繼續(xù)實(shí)行這種宏觀調(diào)控政策，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融穩(wěn)定乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)造成不利影響，政策的重心應(yīng)該轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的方向上來(lái)。筆者認(rèn)為，從住宅資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)來(lái)看，住宅資產(chǎn)的平穩(wěn)增長(zhǎng)有利于促進(jìn)消費(fèi)。這就要求：首先，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，刺激或抑制消費(fèi)。其次，調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置。再次，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)信息庫(kù)建設(shè)，積極探索建立合理的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)價(jià)體系和調(diào)控機(jī)制。

2．促進(jìn)商業(yè)銀行體制改革，加快住宅金融的市場(chǎng)化

住宅金融政策性業(yè)務(wù)是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來(lái)源而經(jīng)營(yíng)的住宅信貸業(yè)務(wù)；商業(yè)性業(yè)務(wù)是銀行自主經(jīng)營(yíng)的住宅信貸業(yè)務(wù)。這兩種業(yè)務(wù)都由銀行的信貸部辦理，兩類業(yè)務(wù)混在一起，容易造成兩類風(fēng)險(xiǎn)一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，金融監(jiān)管的實(shí)施也比較困難。政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)房地產(chǎn)信貸，由于中國(guó)房地產(chǎn)貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績(jī)而盲目擴(kuò)大投資規(guī)模，加強(qiáng)城市建設(shè)，這些資金來(lái)源大多依靠房地產(chǎn)貸款，政府對(duì)銀行信貸的干預(yù)使資金配置扭曲，銀行不能依市場(chǎng)需求和供給作出正確判斷，嚴(yán)重干擾了銀行的正常監(jiān)管。但與此同時(shí)，應(yīng)獨(dú)立的建立政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)體系。要實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展，有必要將住宅市場(chǎng)劃分為市場(chǎng)主導(dǎo)部分與政府主導(dǎo)部分，相應(yīng)的金融支持也應(yīng)劃分為住宅商業(yè)性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系，旨在調(diào)控住宅貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)政府在住宅市場(chǎng)上的公共性職能。發(fā)展住宅政策性金融體系可以從以下幾個(gè)方面入手：首先，創(chuàng)建住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。其次，以政策性金融創(chuàng)新來(lái)促進(jìn)完善住宅金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。最后，發(fā)展多種金融工具，建立住宅金融的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制。對(duì)于住宅業(yè)發(fā)展，政府最擔(dān)心的除了影響社會(huì)穩(wěn)定，就是住宅金融會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，并連累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。對(duì)此，土地和信貸手段只是權(quán)宜之計(jì)，不能從根本上解決問(wèn)題。尤其是對(duì)住宅供給方，過(guò)分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無(wú)效”供給一起受限，進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積累。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，住宅權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。如果通過(guò)改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當(dāng)然能有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決流動(dòng)性和短存長(zhǎng)貸等問(wèn)題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

篇3

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；理性調(diào)整；政府救市

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入調(diào)整期

2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以7月為分水嶺，此后多項(xiàng)數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。

從全國(guó)房地產(chǎn)投資完成額來(lái)看，2008年1～6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅高達(dá)33.5％，處歷史高位，此后就逐月回落。到12月份完成開(kāi)發(fā)投資3.058萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)20.9％，增幅與上年相比同期回落了9.4個(gè)百分點(diǎn)，投資的直線下降表明企業(yè)投資意愿和實(shí)際投資額在明顯下降，開(kāi)發(fā)商對(duì)近期市場(chǎng)的變化持審慎態(tài)度。

進(jìn)一步分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的區(qū)域特征，2008年1～12月份東部地區(qū)投資增速明顯低于全國(guó)的平均水平，為17.1％，中部和西部投資增速分別為31.7％和22.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。盡管這種投資地域的特征有產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的因素，但是由于東部占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重高達(dá)60％以上，中部和西部?jī)H占40％左右，因而東部投資增速下降必然會(huì)影響全國(guó)的房地產(chǎn)投資的增幅。

從交易量來(lái)看，2008年全國(guó)商品房和商品住宅的銷售面積首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是過(guò)去10年從未有過(guò)的。1～12月全國(guó)商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7％；商品住宅銷售面積5.58億平方米，與2007年住宅銷售面積6.91億平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54億平方米的銷售水平。

商品房和商品住宅銷售面積的漲跌也有明顯的地域特征。商品房銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的主要集中在東部地區(qū)，包括北京、上海、浙江、江蘇、福建、廣東和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重慶和四川等。進(jìn)一步分析35個(gè)大中城市的商品住宅市場(chǎng)，除濟(jì)南、呼和浩特和長(zhǎng)春商品住宅銷售面積呈現(xiàn)增長(zhǎng)外，其他32個(gè)城市均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，大多數(shù)城市多是首次出現(xiàn)銷售面積的負(fù)增長(zhǎng)，但上海、北京、深圳和福州是個(gè)例外。北京自2006年以來(lái)商品房和商品住宅的銷售面積一直在下滑。2008年北京商品房銷售面積為1335.4萬(wàn)平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅銷售面積1031.4萬(wàn)平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅銷售面積也是連續(xù)三年下降，且深圳交易量累計(jì)跌幅略大于北京。

從銷售價(jià)格變化來(lái)看，2008年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格增幅逐月走低，1～11月份同比價(jià)格指數(shù)從8.9％逐月降至0.2％，并于12月份轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，下降0.4％。其中熱點(diǎn)城市北京同比增幅從14.2％回落至1％，上海從上漲9.9％轉(zhuǎn)為下跌1.7％，杭州從上漲14％轉(zhuǎn)為下跌0.1％，寧波從上漲15.5％降至0.8％，西安從上漲10.8％降至3.3％，烏魯木齊從上漲24.7％降至3.9％。環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢(shì)，特別是8月份以后環(huán)比下跌的城市數(shù)量在快速增加，截至12月份，環(huán)比下跌的城市有55個(gè)，占70個(gè)大中城市的78.5％，這預(yù)示著各城市房?jī)r(jià)增幅趨緩和走低的跡象越來(lái)越明顯。

上述分析均表明房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入一個(gè)調(diào)整期。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的合理性和必要性

許多人將房市調(diào)整歸咎于外部沖擊，事實(shí)上，其自身也有調(diào)整的要求。過(guò)去10年，得利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，投資年均增幅25％，房?jī)r(jià)更是成倍的上漲。盡管維系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期向好的基本因素沒(méi)有，但市場(chǎng)繁榮期非理性因素滋生與聚焦，增加了調(diào)整的合理性和必要性。

(一)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的不可持續(xù)性

1999～2008年間，全國(guó)商品房和商品住宅銷售價(jià)格，按均價(jià)計(jì)算已累計(jì)增長(zhǎng)了93％和103％，許多城市的房?jī)r(jià)在短短三年內(nèi)就增長(zhǎng)了1倍多。個(gè)別城市同質(zhì)的房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)每月以1000元遞增，這種瘋狂漲價(jià)讓部分企業(yè)在短期內(nèi)獲得了豐厚的利潤(rùn)，但也嚴(yán)重打壓了市場(chǎng)的有效需求，導(dǎo)致居民購(gòu)房可支付能力下降。其實(shí)，只有培育和呵護(hù)市場(chǎng)的有效需求，才能使生產(chǎn)與消費(fèi)的兩個(gè)輪子形成良性互動(dòng)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。所謂的有效需求是指有可支付能力支撐的需求。而居民購(gòu)房的可支付能力，從理論上講，在流量上取決于家庭的收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系，在存量上取決于家庭的財(cái)富水平(金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn))。簡(jiǎn)單的總量分析，即用全國(guó)或某城市的房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)率來(lái)衡量可支付能力，似乎兩者差距不太大，但考慮到我國(guó)轉(zhuǎn)型期收入差距在不斷擴(kuò)大這樣一個(gè)事實(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同收入家庭的可支付能力差異大相徑庭。高收入戶的可支配收入不僅是低收入戶的幾倍，且增幅較快，而廣大中等收入戶面對(duì)高企的房?jī)r(jià)可支付能力在急劇下降。

以北京為例，為了檢驗(yàn)近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)不同收入群組可支付能力的影響，我們用一種寬松的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算，即：貸款月供/可支配收入≤50％。為加強(qiáng)可比性，我們剔除了貸款利率變化和住房面積差異等因素。測(cè)算結(jié)果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差異極大，即便在2004年房?jī)r(jià)大幅度上漲之前，低收入戶和中偏下收入戶借助銀行30年貸款也買不起房。其次，隨著2005年后房?jī)r(jià)大幅度上漲，越來(lái)越多的中等收入戶和中高收入戶喪失了還貸能力，到2007年只有高收入戶具有購(gòu)房能力。問(wèn)題是這部分支付能力強(qiáng)的高收入家庭已經(jīng)購(gòu)買了住房，而廣大中等收入群體面對(duì)高企的房?jī)r(jià)，入市仍待收入的增長(zhǎng)和家庭財(cái)富的積累，或擠壓其他消費(fèi)支出。

交易量是佐證有效需求變化的另一指標(biāo)。2007年北京商品住宅均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10661元/平方米，漲幅為43％，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)的大幅上揚(yáng)，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均價(jià)達(dá)到12168元，比上年增長(zhǎng)14％，交易量大跌了40％。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高導(dǎo)致居民購(gòu)房可支付能力銳減和住房交易量持續(xù)走低，由此形成鮮明的剪刀差，這種現(xiàn)象在全國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快的城市都不同程度地存在著。

此外，2008年的通脹侵蝕了居民的實(shí)際收入，股市暴跌使居民金融資產(chǎn)縮水、財(cái)富效應(yīng)銳減，金融危機(jī)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響逐漸顯現(xiàn)，就業(yè)收入等諸多不確定性影響著百姓預(yù)期和消費(fèi)行為，大量公務(wù)員住房和諸多名不符實(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房入市產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”，都對(duì)商品房市場(chǎng)交易量下降產(chǎn)生了推波助瀾的作用。

(二)土地財(cái)政的不可持續(xù)性

自2002年國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)施“招拍掛”以來(lái)，地價(jià)每年以8.9％的幅度快速上漲，高地價(jià)給地方政府帶來(lái)可觀的收益。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2001～2003年間，土地出讓金收入為9100億元，約占同期地方財(cái)政收入的35％；2004年全國(guó)土地出讓金高達(dá)5894億元，占地方財(cái)政收入的49.5％；2005年國(guó)家開(kāi)始緊縮

“地根”，土地出讓金收入為5505億元；2006年為7677億元；2007年高達(dá)1.2萬(wàn)億元。2008年盡管有近50％土地出讓以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0％的土地流標(biāo)，導(dǎo)致地方政府地價(jià)款收入有所下降，但仍獲得了9000多億元不菲的收入。土地收入已名副其實(shí)的成為地方政府的“第二財(cái)政”。

實(shí)事求是的講，土地財(cái)政對(duì)緩解現(xiàn)行分稅體制下地方財(cái)力不足、公共品供給融資難等問(wèn)題，對(duì)提升中國(guó)城市化水平有一定促進(jìn)作用，但也暴露出土地財(cái)政的諸多弊端：

首先，土地財(cái)政的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。在現(xiàn)行的土地批租制下，地方政府無(wú)論以何種方式(協(xié)議、招拍掛)出讓土地使用權(quán)，賣一塊土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府“以地生財(cái)”提供了便利，土地一級(jí)市場(chǎng)(征地)和二級(jí)市場(chǎng)(建設(shè)用地)“一口進(jìn)一口出”政策，給了地方政府土地壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，而招拍掛則為地方政府從低價(jià)征地和高拍價(jià)中獲得暴利，增加了地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。即便我們不考慮為13億人解決吃飯問(wèn)題，也不考慮可征用農(nóng)地、不可再生資源的有限性，但自然界有四季，市場(chǎng)有冷暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有周期的變動(dòng)，這意味著土地價(jià)格不可能天天都有“面粉比面包貴”的火爆行情，當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生了變化，原來(lái)的供不應(yīng)求就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅恋亓髋摹⒔祪r(jià)就不可避免，“以地生財(cái)”就難以為繼。

其次，“土地財(cái)政”嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)民的利益。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地公有制，那么土地出讓收益的分配和使用應(yīng)代表全民的利益。然而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)多數(shù)地方征地款分配比例為，農(nóng)民得10％～15％，集體得25％～30％，政府及其他機(jī)構(gòu)得60％～65％。征地中的各產(chǎn)權(quán)主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權(quán)利，越來(lái)越多的農(nóng)民失去了生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)性資產(chǎn)，成為失地又失業(yè)的弱勢(shì)群體。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，卻無(wú)法保障將10％土地收益用于廉租房建設(shè)，而要?jiǎng)佑寐毠€(gè)人的公積金儲(chǔ)蓄的增值收益來(lái)為廉租房發(fā)補(bǔ)貼搞建設(shè)。顯然，這種“取之無(wú)方，用之失當(dāng)”的土地財(cái)政是與中國(guó)的城市化相悖的，因?yàn)橹袊?guó)的城市化不能以犧牲農(nóng)民利益為代價(jià)，不解決五億多的農(nóng)民問(wèn)題，不解決全體國(guó)民的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等基本社會(huì)保障問(wèn)題，中國(guó)這個(gè)全球少有的“超級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)”就難以啟動(dòng)，中國(guó)的現(xiàn)代化就難以實(shí)現(xiàn)。

(三)企業(yè)盲目擴(kuò)張的不可持續(xù)性

過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，使眾多企業(yè)紛紛加盟，2007年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)急增至6.2萬(wàn)家，創(chuàng)數(shù)量之最，但上規(guī)模企業(yè)少，中小企業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)力弱，平均負(fù)債率在70％以上，且經(jīng)營(yíng)模式雷同，企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸。可以說(shuō)，大多數(shù)房企都遵循“征地―建房―銷售”一種模式，其90％的經(jīng)營(yíng)收入依賴于商品房銷售，但許多企業(yè)在進(jìn)入商品房市場(chǎng)時(shí)，不對(duì)變化的市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，火爆的行情讓人淡忘了周期波動(dòng)，一味地按繁榮期來(lái)規(guī)劃未來(lái)，競(jìng)標(biāo)拿地；不對(duì)潛在的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(區(qū)位、價(jià)格、成本、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等)進(jìn)行細(xì)分，盲目跟著感覺(jué)走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品；或只追逐眼前利益，忽略了運(yùn)用多種要素創(chuàng)造消費(fèi)者所看重的價(jià)值(房屋的品質(zhì)、效用和服務(wù))，以及消費(fèi)者從中獲得的滿足、舒適和財(cái)富。當(dāng)市場(chǎng)銷售不暢，同質(zhì)產(chǎn)品和同質(zhì)企業(yè)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇市場(chǎng)低迷，侵蝕企業(yè)利潤(rùn)。

造成現(xiàn)階段一些房企資金緊缺的原因很多：(1)在“從緊貨幣政策”下，2008年銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸余額1.9萬(wàn)億元，新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款2407億元，占中長(zhǎng)期貸款比重從上年的13.9％降至10.8％。(2)銀行大客戶的信貸政策使中小企業(yè)貸款難。(3)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，交易量萎縮導(dǎo)致預(yù)收訂金持續(xù)下降。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，預(yù)收定金和預(yù)收款連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；個(gè)人按揭貸款新增3572億元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融資功能下降。(5)利用外資增速放緩，2008年1～12月利用外資726億元，僅占開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的2.3％，比上年下降了33.2個(gè)百分點(diǎn)。除上述因素外，企業(yè)自身非理性擴(kuò)張，上一年拿地過(guò)多，攤子過(guò)大，導(dǎo)致占用資金過(guò)多，而銷售不暢，資金回收慢，加劇了企業(yè)資金短缺和經(jīng)營(yíng)的難度。

三、對(duì)政府“救市”政策評(píng)價(jià)及改進(jìn)建議

應(yīng)對(duì)美國(guó)金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的衰退，中國(guó)要實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需”的目標(biāo)，增長(zhǎng)的動(dòng)力將主要依賴于內(nèi)需，而擴(kuò)內(nèi)需離不開(kāi)投資和消費(fèi)的雙引擎。盡管我國(guó)內(nèi)需投資領(lǐng)域很多，但由于房地產(chǎn)投資占固定投資的18％、市場(chǎng)需求大和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、既是投資品又是消費(fèi)品的特點(diǎn)，使之成為啟動(dòng)內(nèi)需不可忽略的產(chǎn)業(yè)，因此，2008年9月后政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)“救市”政策，如減稅、降息和加大保障性住房建設(shè)等。目前看來(lái)，這些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企業(yè)和居民三方博弈仍在繼續(xù)，政府已出臺(tái)多項(xiàng)扶持政策，市場(chǎng)仍在期待企業(yè)的積極響應(yīng)，而居民有效需求釋放取決三大因素：一是收入的增長(zhǎng)；二是預(yù)期；三是融資便利和稅收激勵(lì)。前兩大因素都與宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)相關(guān)，因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在諸多不確定性的情況下，居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長(zhǎng)難，觀望氣氛濃重，致使上述政策短期內(nèi)效應(yīng)有限。

2009年對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講，必將是一個(gè)“需要經(jīng)風(fēng)雨方能見(jiàn)彩虹”的一年，政府應(yīng)如何審時(shí)度勢(shì)，適時(shí)出臺(tái)有效的扶持政策，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保增長(zhǎng)和改善民生均至關(guān)重要。

(一)審慎的分析市場(chǎng)變化為科學(xué)決策奠定基礎(chǔ)

從堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，科學(xué)的決策應(yīng)建立在市場(chǎng)信息充分和理性分析的基礎(chǔ)上。

首先，我們要理性甄別中美房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心。美國(guó)住房市場(chǎng)自2005年四季度以來(lái)出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。2008年存量獨(dú)戶住宅的交易量491.2萬(wàn)套，比2006年高峰時(shí)618萬(wàn)套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房銷售價(jià)格中數(shù)19.86萬(wàn)美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量為48.2萬(wàn)套，比2005年高峰時(shí)下跌了62％，但售價(jià)中數(shù)仍處歷史高位，比2007年高峰時(shí)下降6.9％。導(dǎo)致美國(guó)房市大跌的因素很多：(1)政府與市場(chǎng)錯(cuò)位。政府不應(yīng)該將只能住廉租房的低收入者推向市場(chǎng)，試圖完全依賴市場(chǎng)機(jī)制(次貸)來(lái)解決其住房問(wèn)題，讓“無(wú)自有資金、無(wú)資信、無(wú)支付能力”的三無(wú)人員購(gòu)房，這無(wú)疑為市場(chǎng)的健康運(yùn)行埋下了隱患。(2)信用泛濫導(dǎo)致國(guó)民的過(guò)度負(fù)債。1980年以來(lái)的金融自由化、金融創(chuàng)新所創(chuàng)造的融資便利(零首付、只付利息貸款、次貸、重新融資、房產(chǎn)凈值消費(fèi)信貸等)和稅收刺激(貸款利息、資本利得、轉(zhuǎn)移租金稅收入均可減免個(gè)人所得稅)等，使美國(guó)人儲(chǔ)蓄銳減，過(guò)度負(fù)債盛行。在消費(fèi)主導(dǎo)的增長(zhǎng)模式下，2008年美國(guó)居民負(fù)債高達(dá)13.8萬(wàn)億美元，成為非金融部門中債務(wù)余額最大、占比最大，且增速最快的部門。

在居民負(fù)債中，住房抵押貸款占77％，消費(fèi)信貸占20％左右。而銀行盲目放貸是因?yàn)樽C券化等金融衍生品為他們提供了既可獲取收益，又不必承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的

工具，其更深層次的原因是美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重失衡，長(zhǎng)期低儲(chǔ)蓄率和赤字經(jīng)濟(jì)。特別是美國(guó)憑借美元國(guó)際儲(chǔ)備貨幣的霸主地位，向全球輸出過(guò)多的美元，美元在全球泛濫至少有兩大致命傷：(1)造成持有過(guò)多外匯儲(chǔ)備國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格上漲和貨幣的錯(cuò)配；(2)輸出的美元又象回力鏢似的返回美國(guó)金融市場(chǎng)，以尋求高回報(bào)的金融資產(chǎn)，進(jìn)而推進(jìn)美國(guó)信貸市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、大宗產(chǎn)品期貨市場(chǎng)和金融衍生品市場(chǎng)惡性膨脹。當(dāng)一國(guó)購(gòu)買力的增長(zhǎng)趕不上負(fù)債的增長(zhǎng)，當(dāng)金融脫離了為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)軌跡，“美國(guó)夢(mèng)”就演變成了一場(chǎng)惡夢(mèng)。而金融危機(jī)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑會(huì)進(jìn)一步加劇美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣。

相比之下，中國(guó)住宅市場(chǎng)是以有效信用為基礎(chǔ)的。居民購(gòu)房款首付20％以上、提前還貸率高、違約率低。近期房市有調(diào)整的必要，但無(wú)論是交易量還是房?jī)r(jià)，都不會(huì)出現(xiàn)象美國(guó)那樣的大跌：(1)解決基本住房的剛性需求仍很大，市場(chǎng)上不乏持幣待購(gòu)，等待時(shí)機(jī)的入市者。(2)我國(guó)銀行流動(dòng)性充裕，資本金充足，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力提升，只要借款人資信好，就可以得到銀行的信貸支持。(3)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持8％左右的增長(zhǎng)率，維系中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的基本因素沒(méi)有變。就人口因素而言，第三次“嬰兒潮”的住房需求將在未來(lái)十年逐漸釋放。中國(guó)的城市化和工業(yè)化還沒(méi)有完結(jié)。人口結(jié)構(gòu)及特定的發(fā)展階段決定了高儲(chǔ)蓄、高投資、高增長(zhǎng)在短期內(nèi)還將延續(xù)。(4)中國(guó)的現(xiàn)代化仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在發(fā)達(dá)國(guó)家的后面，人居質(zhì)量和環(huán)境，包括房屋的品質(zhì)、生活用水、空氣污染、交通便利、配套設(shè)施等，都與發(fā)達(dá)市場(chǎng)國(guó)家相差甚遠(yuǎn)。正是這些差距為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了發(fā)展的空間，并成為我們奮起趕超和大推進(jìn)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

其次，要審慎分析中國(guó)各地域市場(chǎng)的差異。不同城市房市的冷熱有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也會(huì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng)。(1)與前期抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的政策相違，導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度瘋漲。2008年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲6.5％，比上年僅回落了1.1個(gè)百分點(diǎn)。在交易量萎縮的情況下，賣方拒不降價(jià)，這不符合供需決定價(jià)格的基本規(guī)律。(2)企業(yè)非理性擴(kuò)張將延續(xù)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要為自己的行為負(fù)責(zé)，物競(jìng)天擇，適者生存。如果各地方政府能對(duì)空置房的套數(shù)(不是面積)、空置年限、檔次、價(jià)位和地區(qū)分布進(jìn)行分析，再結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平，不難找出糾正的辦法及值得汲取的經(jīng)驗(yàn)。

(二)政府“救市”的政策目標(biāo)要明確

政府“救市”不是簡(jiǎn)單的遇熱降溫，遇冷發(fā)汗，而是要對(duì)癥下藥。過(guò)去幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素，但在一定程度上與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理或供需結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位相關(guān)。一個(gè)健全的住宅市場(chǎng)應(yīng)該是多樣化的統(tǒng)一，租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房、各類住房的檔次價(jià)位、地域分布、戶型面積等都應(yīng)是多元化的。當(dāng)人們將家庭當(dāng)期的收入、代際財(cái)富的積累、銀行信貸一股腦地投向房地產(chǎn)，需求短期內(nèi)的急劇釋放就會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上揚(yáng)，其結(jié)果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。顯然，一個(gè)僅靠少數(shù)高收入者的購(gòu)買力維系的房地產(chǎn)市場(chǎng)是難以為繼的。

如果我們認(rèn)定一個(gè)社會(huì)合理的收入分配結(jié)構(gòu)應(yīng)是兩頭小中間大的“橄欖”型，如果我們認(rèn)定百姓購(gòu)房可支付能力的提升是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，如果我們認(rèn)定即便經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了，百姓對(duì)住房的質(zhì)量、性能、價(jià)格、服務(wù)仍有多樣化的需求，那么，住宅供給就應(yīng)以需求為導(dǎo)向，增加有效供給，這樣才能讓廣大的消費(fèi)者以多種方式進(jìn)入住房市場(chǎng)。因此，政府應(yīng)借市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)上下功夫，增加普通商品房、租賃房和保障房的供給。這不僅有利于培育“先租房后買房，先小后大，以舊換新，逐步升級(jí)”的理性消費(fèi)、梯度消費(fèi)的模式，且有利于抑制住房?jī)r(jià)非理性上揚(yáng)。

需要指出的是，增加保障性住房供給出發(fā)點(diǎn)沒(méi)有錯(cuò)，但思路要清晰，政策目標(biāo)要明確。住房保障的政策目標(biāo)是保障“住有所居”，而不是人人都有產(chǎn)權(quán)房。廉租房制度是為低收入者提供基本的住房保障，但大力興建經(jīng)濟(jì)適用房，讓根本無(wú)支付能力的低收入者也去借錢買房，這不僅有違住房保障的政策目標(biāo)，可能還會(huì)重蹈美國(guó)次貸危機(jī)的覆轍。因此，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度進(jìn)行修正，變“只售不租”為租賃房或“租售并舉”，提高可租賃房的比重，擴(kuò)大可出租的對(duì)象，并根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整可出租的對(duì)象，這樣才能讓百姓以多種消費(fèi)方式進(jìn)入市場(chǎng)，各選所需，“住有所居”。特別是要嚴(yán)格控制大量公務(wù)員住房、單位集資建房以經(jīng)濟(jì)適用房之名，行福利分房之實(shí)，這不僅會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，還會(huì)產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負(fù)效應(yīng)。

(三)政府“救市”的方式與舉措

政府“救市”的方式應(yīng)遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)、行業(yè)自救與政策扶持、中央與地方政府積極性、短期政策與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合、需求面與供給面扶持相結(jié)合的原則。換言之，啟動(dòng)內(nèi)需要增加政府的直接投資，出臺(tái)扶持政策固然重要，但是更重要的是能帶動(dòng)居民投資，才能產(chǎn)生“四兩撥千斤”的效果。

從需求面入手解決有效需求可選擇的政策措施包括：(1)從收入分配入手，建立穩(wěn)定的工資增長(zhǎng)機(jī)制，改變國(guó)民收入過(guò)多向政府和企業(yè)傾斜，居民收入占比下降的問(wèn)題；規(guī)范收入分配秩序，特別是國(guó)有壟斷行業(yè)的工資制度；完善社會(huì)保障制度，改善國(guó)民消費(fèi)預(yù)期；減少?gòu)?qiáng)制性儲(chǔ)蓄，在住房公積金管理不好使用不當(dāng)?shù)某鞘校瑧?yīng)將強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠た芍涫杖搿?2)實(shí)施差別稅收和信貸政策。對(duì)購(gòu)買普通住宅居民，政府可降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，各商業(yè)銀行可根據(jù)購(gòu)房者資質(zhì)和抵押物的品質(zhì)，自行實(shí)施差別利率。

從供給面人手可選擇的政策措施：(1)樹(shù)立“以人為本、消費(fèi)者至上”的理念，實(shí)施綠色金融或優(yōu)惠的財(cái)稅和土地政策，對(duì)集約用地、從事中低價(jià)位普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持，以增加節(jié)能環(huán)保普通商品房供給。優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)應(yīng)將城市規(guī)劃、土地政策、項(xiàng)目審查和開(kāi)工許可作為第一道防線。(2)積極探索PPP方式，即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營(yíng)，在一些大中城市，興建一批面向全社會(huì)的不同價(jià)位、戶型結(jié)構(gòu)的租賃住房，如公務(wù)員公寓、青年公寓、老年公寓，或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房和空置期較長(zhǎng)的商品房改為租賃房，以培育租賃市場(chǎng)，解決供需結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題。(3)加大保障性住房供給，既要通過(guò)興建廉租房，解決低收入家庭住房困難的問(wèn)題，還應(yīng)通過(guò)興建租賃性經(jīng)濟(jì)適用房，滿足城市中既買不起房，又享受不到廉租房的“夾心層”的住房需求。

篇4

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)市場(chǎng)；現(xiàn)狀；問(wèn)題；建議

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、引言

我國(guó)由于各方面原因的限制，導(dǎo)致住房難成為很多民眾普遍遇到的問(wèn)題。在2011年的時(shí)候，房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，全國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均住房面積超過(guò)了25平方米，有效的緩解了住房難的問(wèn)題。但是，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是對(duì)于百姓住房，受到市場(chǎng)環(huán)境的影響和國(guó)際金融形勢(shì)的干擾，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，預(yù)知其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，直接關(guān)系到房產(chǎn)市場(chǎng)能否保持穩(wěn)定和健康，關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生的方方面面。因此，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和問(wèn)題的研究就顯得很關(guān)鍵，對(duì)今后房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的參考價(jià)值。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的運(yùn)行現(xiàn)狀

2.1土地儲(chǔ)備是拉動(dòng)發(fā)展房產(chǎn)發(fā)展的重要因素

在2013年的第一季度，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資保持了較高的發(fā)展速度，與之相比，同期的銷售則放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份公布的數(shù)據(jù)表明：第一季度全國(guó)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加了35%，和去年同一時(shí)期相比增速變緩。申銀金融分析師表示：在一手房銷售受阻的情況下，房產(chǎn)投資持續(xù)走高，主要原因有兩個(gè)方面：第一個(gè)是前提買地尾款的支付；第二個(gè)是保障性住房的持續(xù)開(kāi)工。

2.2企業(yè)資金鏈面臨考驗(yàn)

在面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷實(shí)施的宏觀調(diào)控的政策下，很多企業(yè)在融資和貸款方面受阻，這從側(cè)面也看出房產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的問(wèn)題。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：在第一季度，在房產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源受到限制，開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行的環(huán)境下，今后1-2個(gè)季度房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能會(huì)面臨更大的資金屏障。很明顯的是：隨著房產(chǎn)企業(yè)資金的緊張，將會(huì)進(jìn)一步影響到企業(yè)下一步的發(fā)展戰(zhàn)略。在面對(duì)隨時(shí)會(huì)斷裂的資金鏈面前，企業(yè)能否有效的扭轉(zhuǎn)不利局面，更多的會(huì)考驗(yàn)其在拿地、融資和營(yíng)銷等方面的應(yīng)對(duì)能力。不管怎樣，財(cái)務(wù)化都將是所有企業(yè)形成的共識(shí)。

2.3開(kāi)發(fā)供給仍處于緩慢恢復(fù)姿態(tài)

房地產(chǎn)企業(yè)囤下的土地可以滿足其幾年開(kāi)發(fā)的需要，并且很多一線城市的土地供給已經(jīng)趨于保守。從這一點(diǎn)可以看出房產(chǎn)最近的走勢(shì)變化。進(jìn)入今年3月份來(lái)，很多地區(qū)的土地出現(xiàn)了較低成交，過(guò)去很多搶地購(gòu)買的火爆局面已經(jīng)遠(yuǎn)去。由于很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)囤集了大量的土地，其紛紛減慢買地的步伐，更多的是靜觀市場(chǎng)變化。在當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)相對(duì)低迷的情況下，很多企業(yè)在今年都開(kāi)始放緩拿地速度，謹(jǐn)慎的維持現(xiàn)有資金。同時(shí)，一線甚至二線城市的土地供應(yīng)量逐漸放緩，和往年比沒(méi)有較大的增長(zhǎng)，這是房?jī)r(jià)居高不下，持續(xù)增長(zhǎng)的原因之一。以廣州為例，其住宅用地的供給量從2008-2011的量分別是1400、1300、1350和1480公頃，平均波幅正負(fù)絕對(duì)值較小，維持在較低的水平上。

2.4市場(chǎng)銷售較快增長(zhǎng)，價(jià)格上漲較快

最近的一項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：一些規(guī)模較大房地產(chǎn)企業(yè)的依然保持著較快的增長(zhǎng)速度。在公布出來(lái)的第一季度開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)的數(shù)據(jù)表明：十大開(kāi)發(fā)商第一季度樓盤銷售突破千億元，并且有百分之80的企業(yè)漲幅過(guò)大超過(guò)了國(guó)家的調(diào)控基準(zhǔn)線。數(shù)據(jù)表明：十大房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷售額比去年同期增加了百分之20，在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，房產(chǎn)企業(yè)還能保持較快的增長(zhǎng)，主要原因有以下幾點(diǎn)：一些開(kāi)放企業(yè)將去年年底的部分銷售業(yè)績(jī)加入到第一季度的財(cái)報(bào)中，提升了第一季度的銷售額第二個(gè)是一些開(kāi)發(fā)商。將注意力轉(zhuǎn)向受調(diào)控政策影響較小的二線、三線城市中，促進(jìn)了整體業(yè)績(jī)的上升。第三個(gè)是雖然目前國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上升， 但是百姓對(duì)于住房的需求量仍然很大，為開(kāi)放商的業(yè)績(jī)提升奠定較強(qiáng)的基礎(chǔ)。

三、帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素

3.1客觀原因

1．拿地價(jià)格上升

房?jī)r(jià)不斷上漲的根本原因是土地供求緊張引發(fā)的開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格不斷上漲，這就加速了房?jī)r(jià)的上漲。地方政府是這個(gè)現(xiàn)象的受益者，通過(guò)賣地，地方政府獲取了巨大的利益，在一定程度上也促進(jìn)了開(kāi)放商的賣地欲望。

2．資金流動(dòng)性較大

資金巨大的流動(dòng)性，導(dǎo)致很多資金流沒(méi)有找到合適的投資通道，并且由于房產(chǎn)行業(yè)增值較快，很多投資者對(duì)房產(chǎn)行業(yè)非常的偏愛(ài)。在這種剛性的需求刺激下，資金流動(dòng)性的泛濫勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然結(jié)果

從目前供求關(guān)系來(lái)看，土地依然是稀缺的資源，隨著百姓對(duì)住房需求量的不斷增強(qiáng)，房?jī)r(jià)的上漲也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)候的必然結(jié)果。

3.2主觀原因

1．地方政府推動(dòng)

在當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房自由化率高達(dá)百分之八十。房產(chǎn)和建筑的增加值在GDP中所占的比例高達(dá)百分之十。政府為了擴(kuò)大內(nèi)需，持續(xù)的推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，必然將房產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的手段。為了獲取更多的利益，促進(jìn)地方收入，很多地方政府對(duì)于房?jī)r(jià)的高漲樂(lè)此不疲，坐收漁翁之利。地方政府對(duì)賣地行為的縱容，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲，這就直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的攀升。

2．開(kāi)發(fā)商刻意操作

當(dāng)前，除了容積率之外，土地的價(jià)格和處置全部被開(kāi)發(fā)商所掌控，這就形成了較強(qiáng)的市場(chǎng)壟斷。在百姓需求量一定并且不斷上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商所面對(duì)的外部的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力較小，開(kāi)發(fā)商共同定價(jià)，共同獲利，形成較強(qiáng)的行業(yè)內(nèi)部壟斷。

3．消費(fèi)者、投機(jī)者推波助瀾

房產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，導(dǎo)致很多消費(fèi)者和投資者對(duì)樓市過(guò)度看好，從而引發(fā)了投資的盲目和跟風(fēng)。并且，由于投資渠道狹隘，很多投機(jī)者在其中推波助瀾，加速了房?jī)r(jià)的漲幅。

四、樓市存在的問(wèn)題

4.1近期問(wèn)題

第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)被房產(chǎn)行業(yè)中的虛假購(gòu)買力所透支，我國(guó)住房問(wèn)題主要集中在：房產(chǎn)行業(yè)一開(kāi)始就快速的引入了國(guó)外的按揭付款的購(gòu)房方式，促進(jìn)了購(gòu)房的能力和需求在短期內(nèi)突然放大，加劇了供求關(guān)系之間的惡化。

第二，很多投機(jī)者和房產(chǎn)商囤積大量的房源，散步各種謠言，進(jìn)一步加速了供求關(guān)系之間的矛盾，讓房產(chǎn)價(jià)格在前幾年飛速的上漲。客觀的說(shuō)，人們對(duì)于房產(chǎn)的需求量肯定是客觀存在的，很多人面臨著結(jié)婚、組建家庭、進(jìn)城，促進(jìn)了購(gòu)房需求的上漲。另一方面，在購(gòu)買力的角度上來(lái)說(shuō)，按揭付款的買房方式讓人們感覺(jué)購(gòu)房變得更加容易，促進(jìn)了人們購(gòu)房欲望的上漲，這也加速了房?jī)r(jià)的持續(xù)走高。

第三，房產(chǎn)高價(jià)加快了社會(huì)貧富的差距：房產(chǎn)超高的利潤(rùn)讓財(cái)富從各個(gè)方面迅速的向地產(chǎn)商那里聚集，同時(shí)，花高價(jià)買房的民眾以及買不起房子的民眾，對(duì)于房?jī)r(jià)居高不下存在非常強(qiáng)烈的反感和排斥心理，這也加速了階層矛盾的激化。很多的財(cái)富匯聚在少部分人手中，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的平衡發(fā)展構(gòu)成較大的風(fēng)險(xiǎn)。

第四，房?jī)r(jià)高升提升物價(jià)水平和生產(chǎn)成本：房產(chǎn)居高不下也會(huì)帶動(dòng)其他行業(yè)的成本上升。房地產(chǎn)行業(yè)的高歌猛進(jìn)，也為 建材、鋼材等行業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)了這些建設(shè)原料價(jià)格的飛漲，進(jìn)而提升了整個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)成本。生產(chǎn)升本的上升就導(dǎo)致產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)變得越來(lái)越高，房?jī)r(jià)的高升會(huì)帶來(lái)各種生活成本的上漲，在人們工資漲幅較小的情況下，無(wú)疑進(jìn)一步加速了社會(huì)的矛盾。

4.2深層次問(wèn)題

1.重視房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)職能，忽視其社會(huì)保障職能

長(zhǎng)時(shí)間的畸形發(fā)展，導(dǎo)致房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了各種弊病，甚至可以說(shuō)是頑疾。

一些地方政府對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化過(guò)于依賴，將其作為財(cái)政收入的主要源頭，同時(shí)，住房保障的缺失，加快了房?jī)r(jià)的高漲，很多中低層收入的人群無(wú)法購(gòu)房，生活缺乏最基本的保障。從上世紀(jì)末到2003年，全國(guó)住房的每平米均價(jià)僅僅上漲了350元左右，但是在2007年到2012年間，房?jī)r(jià)已經(jīng)足足翻了幾倍。高企難降的房?jī)r(jià)讓絕大多數(shù)家庭無(wú)法購(gòu)買房子。所以將地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，擠壓其他行業(yè)的消費(fèi)和發(fā)展，吸收大量的資金流，必然將中國(guó)經(jīng)濟(jì)推向泡沫的深淵。

同時(shí)，放大房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)和投資屬性，忽略了百姓對(duì)住房的社會(huì)保障需要，這就脫離了百姓的本質(zhì)需要，加速了房產(chǎn)資源的不平衡配置，加劇社會(huì)矛盾，引發(fā)新的問(wèn)題。

2.二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不完善

從目前看來(lái)，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)得以啟動(dòng)的主要辦法是通過(guò)住宅置換和公住房上市的手段。但是由于過(guò)去的種種原因限制，存量住房的主要體現(xiàn)就是公共住房。為了保證二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)能進(jìn)行有效的聯(lián)系，需要構(gòu)建完善公住房上市和差價(jià)交換的兩種主導(dǎo)行為。通過(guò)促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)的靈活性以不斷滿足百姓對(duì)改善住房的需要，否則二三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)系沒(méi)有任何意義。

五、對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展的一些建議

5.1理性看待房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)職能，強(qiáng)化其社會(huì)保障職能

房產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體制中一直都是占據(jù)前瞻性強(qiáng)、基礎(chǔ)性高、產(chǎn)業(yè)支柱能力大的地位。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)擁有這么重要的地位，所以其在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，特別是在推動(dòng)城市發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化、居民生活水平提高等方方面面起到非常關(guān)鍵的作用。經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的源泉，其次才是房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的作用順序是不能被反過(guò)來(lái)的，否則便會(huì)引起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡。目前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)能力和前景不夠明朗，主要表現(xiàn)在：第一，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出普通百姓所能承受的極限范圍，促進(jìn)樓市的回暖、提升房產(chǎn)交易額的努力相對(duì)較困難。另一方面，房產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年的非理性開(kāi)發(fā)和擴(kuò)張后，高額的房?jī)r(jià)讓購(gòu)房者承擔(dān)著較大的經(jīng)濟(jì)壓力，抑制了其在其他方面的消費(fèi)欲望。只有通過(guò)不斷的提升消費(fèi)需要，促進(jìn)房?jī)r(jià)“接地氣”，才能夠有效的解決目前房產(chǎn)行業(yè)的諸多問(wèn)題，滿足人們的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我國(guó)實(shí)施的時(shí)間有限，政策在制定的時(shí)候難免會(huì)出現(xiàn)缺陷。隨著住房保障制度的實(shí)施和住房供求關(guān)系的不斷變化，其也會(huì)呈現(xiàn)出較多的問(wèn)題。提升我國(guó)住房保障制度的策略主要有以下幾點(diǎn)：第一，加快公共支出財(cái)政的建設(shè)速度，有效的轉(zhuǎn)變政府的職能方向。第二，搭建層次化強(qiáng)的住房保障機(jī)制。第三，對(duì)現(xiàn)行的住房公積金體系進(jìn)行必要的改革，建設(shè)面向人群更廣的公積金制度，滿足更多的人的購(gòu)房需求。第四，不斷完善購(gòu)房保障體系，加強(qiáng)對(duì)保障目標(biāo)人群的甄別和管理。

4.2引導(dǎo)二、三級(jí)市場(chǎng)的健全發(fā)育

要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要將二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)有效實(shí)施起來(lái)，以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)的有效聯(lián)動(dòng)。在保證二三級(jí)市場(chǎng)有效聯(lián)動(dòng)的同時(shí)，還要注重相關(guān)的規(guī)范工作，大力促進(jìn)租賃行業(yè)的發(fā)展，加大促銷手段。同時(shí)，還要進(jìn)一步監(jiān)督和規(guī)范房產(chǎn)中介公司，引導(dǎo)媒體適量的房產(chǎn)信息，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的健康的發(fā)展。最后，還要加大行政監(jiān)督力度，對(duì)市場(chǎng)的違法行為進(jìn)行整治和處理。通過(guò)以上手段，可以有效的扭轉(zhuǎn)防長(zhǎng)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不平衡的現(xiàn)狀，進(jìn)一步促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化和平衡化的發(fā)展。

六、總結(jié)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在諸多利益方的博弈中，在此期間，市場(chǎng)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隨著經(jīng)濟(jì)形式的變化也在不斷突顯出來(lái)。并且，房產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和調(diào)控又是一項(xiàng)系統(tǒng)化強(qiáng)、專業(yè)程度深的浩大工程，需要房產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的所有利益方（中介、消費(fèi)者、政府和開(kāi)發(fā)商等）共同努力來(lái)實(shí)現(xiàn)。本文通過(guò)論述我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、問(wèn)題，并提出解決策略，并結(jié)合一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)加以佐證，期望能對(duì)我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定的參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉艷芝.談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及走勢(shì)[J].科技情報(bào)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì), 2008 (36)：23-27.

[2] 金獻(xiàn)芳.淺談我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代商業(yè), 2009 (12)：34-35.

[3] 劉廣韜,孫艷輝. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和問(wèn)題分析[J].中小企業(yè)管理與科技(上半月), 2008(1) ：12-15.

[4] 朱萬(wàn)才.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,改革及政策取向[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2009(8)：3-7.

篇5

近年來(lái),隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng),我市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問(wèn)題仍不容忽視 ，為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng),增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,在對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)作出認(rèn)真分析的同時(shí),提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

(一) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng).2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44505萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)39%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開(kāi)工面積達(dá)32.72萬(wàn)元平方米，同比增長(zhǎng)37%；商品房竣工面積31.49萬(wàn)平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開(kāi)工面積24.57平方米，同比增長(zhǎng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%.

(二) 商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價(jià)格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬(wàn)平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷售面積達(dá)21.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬(wàn)元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢(shì)態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬(wàn)平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷售面積達(dá)17.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.76%，銷售金額為14572萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26%,但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中,且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)2.03萬(wàn)平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬(wàn)平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬(wàn)平方米，竣工面積突破12萬(wàn)平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段。

(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬(wàn)平方米，交易金額13410.74元，同比增長(zhǎng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長(zhǎng)。

2、繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng)。

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規(guī)行為，對(duì)個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究工作定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出認(rèn)真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告2篇.

(四) 房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬(wàn)平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)20.31%、16.67%和66.50%。

二 存在的問(wèn)題

(一) 企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高,自有資金不足,對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.

(二) 住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問(wèn)題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒(méi)有充分調(diào)動(dòng).

(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).意義

三、 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(一) 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步 完善住房供應(yīng)政策。

一是按照市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對(duì)高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對(duì)象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.

一是認(rèn)真落實(shí)《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見(jiàn)》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房?jī)r(jià)格、購(gòu)買對(duì)象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會(huì)公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。

一是根據(jù)市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場(chǎng)供應(yīng)比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門檻,

嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。

一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)運(yùn)作規(guī)范、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿足中低收入家庭的購(gòu)房要求。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對(duì)信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度。要簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購(gòu)買力。

3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。二是積極開(kāi)拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi)。

(三) 標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

1 、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為。

一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對(duì)違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級(jí)開(kāi)發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告等行為要從嚴(yán)查處。二是積極開(kāi)展調(diào)查研究工作,定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原t，建立責(zé)任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫(kù)工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì)公開(kāi)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)形成“誠(chéng)信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理。

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對(duì)無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jī)較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級(jí)市場(chǎng)。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購(gòu)公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。

5、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)房地市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作

1、進(jìn)一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實(shí),明確重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待,深化改革、完善機(jī)制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。