房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)處理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)處理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

房地產(chǎn)企業(yè)的 售后回租，是指房地產(chǎn)公司將某一房地產(chǎn)項目出售后，又將該項目從買主( 即出租人) 手中租回的一種銷售方式。具體 售后回租又有兩種情況，一種是回租期結(jié)束之后，購房者可以根據(jù)市場情況選擇退房還是買房，租賃期內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，回租期結(jié)束后，如果購房者退房，房地產(chǎn)開發(fā)公司退還購房者開始支付的房屋價款，如果買房，則辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù); 另一種情況是付款時買賣合同既生效，同時辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，回租期結(jié)束后購房者不可以退款。對這兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行財稅處理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的會計處理

1. 回租期結(jié)束后可以選擇購房或退房

回租期結(jié)束之后，購房者如果選擇購房，回租行為實際上就是房地產(chǎn)公司預(yù)收貨款的行為，而這種預(yù)收貨款是有代價的，就是每年要支付購房者租金; 如果回租期結(jié)束后，購房者沒有選擇退房，則相當(dāng)于房地產(chǎn)公司向購房者借入了款項，每期支付的租金既利息費用。針對這兩種情況，在收到購房者購房款時，都要確認(rèn)為負(fù)債，對支付給購房者的租金則作為資金使用費，對外出租收取的租金屬于房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)收入，下面舉例說明。

案例一: 甲房地產(chǎn)公司采用 售后回租的形式銷售門市房，售后回租期為 5 年，門市房的售價為 480 萬元，成本為 300 萬元，門市房回租期內(nèi)每年租金 28 萬元，租金每年支付一次，同時房地產(chǎn)公司將該回租的房屋對外租給一家超市，每年收取租金 32 萬元，經(jīng)計算該門市房每年攤銷額為 10 萬元。該房地產(chǎn)公司會計處理如下: ( 以萬元為單位)

( 1) 收到購房者 480 萬元房款時借: 銀行存款 480貸: 預(yù)收賬款 480同時，借: 出租開發(fā)產(chǎn)品 300貸: 庫存商品 300( 2) 支付每年的租金費用時借: 財務(wù)費用 28貸: 銀行存款 28( 3) 對超市收取租金及攤銷成本借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務(wù)收入 32借: 其他業(yè)務(wù)成本 10貸: 出租開發(fā)商品 10( 4) 計提各種稅費借: 其他業(yè)務(wù)成本 5. 44貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 1. 6應(yīng)交稅費應(yīng)交房產(chǎn)稅 3. 84借: 營業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加 0. 16( 5) 回租期結(jié)束后，購房者選擇購房時借: 預(yù)收賬款 480貸: 主營業(yè)務(wù)收入 480借: 主營業(yè)務(wù)成本 ( 按攤余價值結(jié)轉(zhuǎn))250貸: 出租開發(fā)商品 250( 6) 回租期結(jié)束后，購房者選擇退房時借: 預(yù)收賬款 480貸: 銀行存款 480

2. 出售時即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的情況

出售時即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在這種情況下，購房者交付房款的同時就取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)公司通過 售后回租的方式取得了房屋的收益權(quán)，通過對外出租獲取收益，并以支付給購房者的租金作為成本，這實際上是房地產(chǎn)公司的一種經(jīng)營行為。應(yīng)按業(yè)務(wù)的類別確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。沿用前例，會計處理如下: ( 以萬元為單位)

( 1) 收到購房者 480 萬房款時借: 銀行存款 480貸: 主營業(yè)務(wù)收入 480借: 主營業(yè)務(wù)成本 300貸: 庫存商品 300( 2) 收到超市支付的租金時借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務(wù)收入 32( 3) 計提各種相關(guān)稅費借: 其他業(yè)務(wù)成本 1. 6營業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加 1. 76( 4) 支付給購房者租金時借: 其他業(yè)務(wù)成本 28貸: 銀行存款 28

( 二) 售后回租的稅務(wù)處理

1. 營業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用 售后回租等形式進(jìn)行銷售，根據(jù) 《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。具體處理時應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)公司售后回租業(yè)務(wù)分成銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行處理。銷售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，根據(jù) 銷售不動產(chǎn)稅目，以銷售房屋取得的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)，按 5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。如果銷售同時，代當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門收取了一部分些資金或費用，不管其會計上如何核算，均應(yīng)全部計入營業(yè)額計征營業(yè)稅。另外，對于銷售業(yè)務(wù)，要把購房款和折扣額同時開在一張發(fā)票上，這樣才可以按扣除折扣后的價款作為營業(yè)額; 如果將價款和折扣分別開具發(fā)票，無論如何，都不能在營業(yè)額中扣減。房地產(chǎn)企業(yè)從納稅籌劃的角度上看，應(yīng)采用將價款和折扣額在同一張發(fā)票上開具，以避免納稅風(fēng)險;售后回租后，房地產(chǎn)公司通常先向商戶收取租金，然后再按合同約定將租金支付給購房者。對房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的租金，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)稅目征收營業(yè)稅，以租金的全部收入為計稅依據(jù)，按5% 的稅率計算并繳納營業(yè)稅。特別需要注意的是，房地產(chǎn)公司按合同約定支付給購房者的租金不能抵減銷售房屋的計稅依據(jù)[1]。

2. 企業(yè)所得稅的處理

在企業(yè)所得稅方面，2007 年國稅總局了《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理批復(fù)》，該批復(fù)規(guī)定: 房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋后，又通過回租的方式從購買者手中租回該房屋，不論企業(yè)采取哪種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解成銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。房屋銷售收入與該被轉(zhuǎn)讓的房屋相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。從這份批復(fù)可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)公司的售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理和營業(yè)稅稅務(wù)處理是一致的，即都是要分為出售和回租兩個交易步驟處理，在出售環(huán)節(jié)應(yīng)該確認(rèn)為企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行計算[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)

( 一) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)的會計處理

根據(jù) 《非貨幣性資產(chǎn)交換》準(zhǔn)則的規(guī)定: 對于具有商業(yè)實質(zhì)的交換，在換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)公允價值能夠可靠地計量的情況下，應(yīng)當(dāng)以公允價值和相關(guān)稅費之和作為換入資產(chǎn)的入賬價值，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，換出資產(chǎn)的公允價值要比換入資產(chǎn)的公允價值更容易取得，因此通常以換出資產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，其和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，其與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益[3]。

案例二: 甲房地產(chǎn)公司將本公司辦公樓與乙房地產(chǎn)公司的一塊土地使用權(quán)進(jìn)行交換，甲公司辦公樓的原價為 900 萬元，累計折舊為 400 萬元，交換時公允價值為 1 200 萬元，乙公司土地使用權(quán)的賬面價值為 800 萬元，交換時的公允價值為 1 150 萬元，由此乙公司另支付給甲公司 50 萬元補(bǔ)價。( 假定在此項交換中，甲公司應(yīng)交的營業(yè)稅為 60萬，應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅為 4. 2 萬元，教育費附加為 1. 8 萬元，應(yīng)交的土地增值稅為 55 萬元，乙公司應(yīng)交營業(yè)稅 57. 5 萬元，應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅4. 025 萬元，應(yīng)交教育費附加 1. 725 萬元，應(yīng)交土地增值稅 45 萬元)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房屋有可能是企業(yè)的固定資產(chǎn)，也可能是企業(yè)的商品，對于不同用途的房屋應(yīng)采用不同的方法進(jìn)行會計處理，本案例中的房屋屬于甲公司的固定資產(chǎn)，處置時應(yīng)通過 固定資產(chǎn)清理賬戶進(jìn)行核算，甲公司對換入的土地使用權(quán)，一般應(yīng)按 無形資產(chǎn)核算。

通過此例可以看出，甲公司收到的補(bǔ)價 50 萬元 換出資產(chǎn)的公允價值 1 200 萬元 =4. 17%，由于該項交易所涉及的補(bǔ)價占交換的資產(chǎn)價值的比例低于 25%，且根據(jù)具體情況判斷，該項交易具有商業(yè)實質(zhì)并且公允價值能夠可靠計量。其會計處理如下: ( 以萬元為單位)

甲房地產(chǎn)公司以房換地會計處理如下:1. 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理借: 固定資產(chǎn)清理 500累計折舊 400貸: 固定資產(chǎn) 9002. 發(fā)生固定資產(chǎn)清理費用借: 固定資產(chǎn)清理 121貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 55應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加 663. 換取土地使用權(quán)，作為無形資產(chǎn)入賬借: 無形資產(chǎn) 1 200銀行存款 50貸: 固定資產(chǎn)清理 621營業(yè)外收入 629乙房地產(chǎn)公司以地?fù)Q房會計處理如下借: 固定資產(chǎn) 1 150貸: 無形資產(chǎn) 800應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 45應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅及教育費附加63. 25銀行存款 50營業(yè)外收入 191. 75

( 二) 非貨幣性資產(chǎn)交換的稅務(wù)處理

1. 營業(yè)稅的處理

非貨幣性資產(chǎn)交換，交換的雙方?jīng)]有實質(zhì)的貨幣結(jié)算，按照營業(yè)稅規(guī)定應(yīng)由稅務(wù)局核定營業(yè)額，具體的核定順序為: 首先按照納稅人當(dāng)月同類資產(chǎn)的平均價格確定，其次按納稅人最近銷售同類資產(chǎn)的平均價格確定，如果沒有上述兩種價格，可按如下公式計算: 計稅營業(yè)額 = 營業(yè)成本 ( 1 +成本利潤率) ( 1 - 營業(yè)稅率) 。在實際工作中，對于一般普通資產(chǎn)價格比較好確定，但對于土地使用權(quán)等換出資產(chǎn)的價格比較難以確定。在這種情況下，一般都是以換入資產(chǎn)的價值作為換出資產(chǎn)的價值確認(rèn)營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)。

2. 所得稅的處理

根據(jù) 《國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知》 國稅發(fā) [2006] 31 號規(guī)定:資產(chǎn)換出方以土地使用權(quán)換取開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行所得稅處理，并按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值和土地使用權(quán)的賬面價值之差確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。對于資產(chǎn)換入方，在換出開發(fā)產(chǎn)品時，按開發(fā)產(chǎn)品銷售和購入土地使用權(quán)分別進(jìn)行所得稅處理，并將土地使用權(quán)的公允價值計入該項目的成本。

三、分期收款銷售方式

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定了銷售收入確認(rèn)的具體條件，必須同時滿足銷售確認(rèn)的五個條件，才可以進(jìn)行收入的確認(rèn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)的 分期收款銷售，企業(yè)可以根據(jù)房產(chǎn)是否交付，風(fēng)險報酬是否轉(zhuǎn)移等一次或分次確認(rèn)收入。而對于分期收款銷售，稅法上計稅收入的確認(rèn)原則和會計上有所不同，企業(yè)應(yīng)依據(jù)稅法規(guī)定按照合同約定付款日期與實際付款日期孰先的原則進(jìn)行納稅義務(wù)的確認(rèn)和稅款的申報與解繳。

案例三: 甲房地產(chǎn)公司于 2014 年 1 月 1 日銷售寫字樓 1 幢，價款為 1 000 萬元，價款分兩期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 萬元，2015 年 1 月10 日收取 400 萬元。該寫字樓的成本為 600 萬元。2014 年 7 月 1 日辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)。( 該業(yè)務(wù)的土地增值稅預(yù)征率 2%，所得稅率 25%，且按季預(yù)繳)下面分三種情況分析該業(yè)務(wù)的財稅處理: ( 以萬元為單位)

( 一) 按合同約定收款時間確認(rèn)收入實現(xiàn)

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同約定收取銷售款600 萬元

由于未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，風(fēng)險報酬尚未轉(zhuǎn)移，會計上暫時不能確認(rèn)收入，收到款項做預(yù)收賬款處理，借記銀行存款 600 萬元，貸計預(yù)收賬款600 萬元。

2. 2014 年 2 月申報繳納營業(yè)稅與土地增值稅

雖然會計上未確認(rèn)收入，但根據(jù)合同約定收款日，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要計算預(yù)繳稅金。借: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 30應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 12貸: 銀行存款 42

3. 2014 年 4 月，申報預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 萬元)借: 應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 49. 5貸: 銀行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，確認(rèn)收入借: 預(yù)收賬款 600貸: 主營業(yè)務(wù)收入 600借: 主營業(yè)務(wù)成本 360貸: 開發(fā)產(chǎn)品 360

5. 2014 年 7 月份計提稅金，因已預(yù)繳，次月無須再申報繳納

( 1) 計提營業(yè)稅和土地增值稅借: 營業(yè)稅金及附加 42貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 30應(yīng)交稅費土地增值稅 12

( 2) 計提企業(yè)所得稅若計提數(shù)與預(yù)繳數(shù)有差異，則在年度匯算清繳時再予以調(diào)整。借: 所得稅費用 49. 5貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 萬元銷售款借: 銀行存款 400貸: 主營業(yè)務(wù)收入 400借: 主營業(yè)務(wù)成本 240貸: 開發(fā)產(chǎn)品 240

7. 2015 年 1 月，計提稅金

( 1) 計提營業(yè)稅和土地增值稅借: 營業(yè)稅金及附加 28貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 20應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅 8

( 2) 計提企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 萬元)借: 所得稅費用 33貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 33( 二) 會計上按房產(chǎn)交付之日全額確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)1. 2014 年 1 月，財稅處理同上2. 2014 年 7 月，確認(rèn)收入與結(jié)轉(zhuǎn)成本借: 應(yīng)收賬款 400預(yù)收賬款 600貸: 主營業(yè)務(wù)收入 1 000借: 主營業(yè)務(wù)成本 600貸: 開發(fā)產(chǎn)品 600

3. 計提稅金借: 營業(yè)稅金及附加 70所得稅費用 82. 5貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 50應(yīng)交土地增值稅 20應(yīng)交所得稅 49. 5遞延所得稅負(fù)債 33其中，應(yīng)交所得稅 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，計提稅金借: 遞延所得稅負(fù)債 33貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 33

( 三) 會計上按房屋交付并收回全部應(yīng)收賬款日確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)

1. 2014 年 1 月，財稅處理同上借: 遞延所得稅資產(chǎn) 49. 5貸: 應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 49. 5

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)風(fēng)險；對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險解讀

1.財務(wù)風(fēng)險的概念。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)的財務(wù)活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，是市場經(jīng)濟(jì)社會化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運作，提高抵御風(fēng)險的能力，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的種類。(1)房產(chǎn)項目投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產(chǎn)企業(yè)活動的主旋律。由于房地產(chǎn)項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險。(2)房產(chǎn)項目籌資風(fēng)險。項目籌資風(fēng)險是指房地產(chǎn)項目為了取得財務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。(3)項目資金回籠風(fēng)險。資金回籠風(fēng)險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目在回籠資金的時候，可能會受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特征。(1)不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特性。(2)分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。雖然財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財務(wù)風(fēng)險。(3)預(yù)測決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計，在事前對損失進(jìn)行預(yù)測，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

1.大量舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應(yīng)收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財務(wù)杠桿效應(yīng)也會越大，隨之而來的財務(wù)風(fēng)險也就越大。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前國內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業(yè)最艱難的2008年。個別房地產(chǎn)公司的負(fù)債率則高達(dá)100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達(dá)到我們研究-時間范圍內(nèi)的最高水平。”最新的數(shù)據(jù)銀監(jiān)會完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70％。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60％-70％以內(nèi)。可見，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)“國十條”、新“國五條”及地方各級調(diào)控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務(wù)管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進(jìn)行細(xì)致的財務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場調(diào)查，對于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的思路

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務(wù)費用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財務(wù)風(fēng)險。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。一是企業(yè)應(yīng)編制《項目進(jìn)度資金需求計劃表》，根據(jù)項目進(jìn)展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進(jìn)度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進(jìn)度達(dá)到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴(yán)格按照工程的進(jìn)度付款，對于施工單位的工程進(jìn)度要加強(qiáng)督促并及時進(jìn)行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

4.加強(qiáng)投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。

5.加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果，投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險，從而降低財務(wù)風(fēng)險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現(xiàn)信息資源的共享從而增強(qiáng)自身防范財務(wù)風(fēng)險的能力。

四、小　結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。財務(wù)風(fēng)險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險管理在財務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅：淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理，財會研究，2007，(1)

篇3

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的概述

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)行為， 應(yīng)切實加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理。其對于防范財務(wù)風(fēng)險、促使市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，有著積極的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)與運營期間的資金籌備、調(diào)度與運轉(zhuǎn)、對資金耗費進(jìn)行前期預(yù)算、中期控制以及后期記錄、對資金使用進(jìn)行核算與分析，以及正確處理房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)問題。確保房地產(chǎn)開發(fā)的順利開展便是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的主要目的

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的特點

1.管理的資金量數(shù)額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的資金籌備量是保證開發(fā)過程能夠順利開展的關(guān)鍵所在。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務(wù)重、資金管理的難度大等特點。

2.財務(wù)預(yù)算管理的難度大

房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理包括對土地征用、工程施工、設(shè)備運轉(zhuǎn)、材料購置、配套設(shè)施安裝等多種費用的估計與預(yù)算，而由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的內(nèi)容不同，相同類型的產(chǎn)品在不同環(huán)境以及不同時間段內(nèi)的開發(fā)流程也具有差異性，因此導(dǎo)致了前期財務(wù)預(yù)算管理的難度大，房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理

（一）財務(wù)預(yù)算管理的概述

房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理包括對土地征用、工程施工、設(shè)備運轉(zhuǎn)、材料購置、配套設(shè)施安裝等多種費用的估算。根據(jù)預(yù)算管理的不同目的，可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩類，分別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)成果的預(yù)算與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的預(yù)算。

（二）損益預(yù)算

與財務(wù)支出及財務(wù)成果相關(guān)的經(jīng)濟(jì)情況都屬于損益預(yù)算的范疇，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)的整體成本預(yù)算、施工期間的費用支出、繳納的法定稅額、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)收入預(yù)算等等。其中的施工期間費用支出包括了對房地產(chǎn)的銷售費用、管理費用以及日常維護(hù)費用等；在繳納法定稅額方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向國家繳納包括銷售不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及細(xì)節(jié)稅費等稅務(wù)金額，是損益預(yù)算中的重要預(yù)算環(huán)節(jié)。

（三）資金預(yù)算

資金預(yù)算是對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中可能產(chǎn)生的現(xiàn)金收入支出情況進(jìn)行預(yù)算，分為流入與流出兩類。首先是現(xiàn)金的流入預(yù)算，房地產(chǎn)在開發(fā)期間會以銀行貸款、銷售回款以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金支持等多種方式來保持現(xiàn)金流通情況，現(xiàn)金流入預(yù)算就是對上述流入企業(yè)的現(xiàn)金款項進(jìn)行預(yù)算管理。現(xiàn)金流入預(yù)算是十分重要的預(yù)算流程，對工程持續(xù)開展以及房地產(chǎn)順利銷售起到了基礎(chǔ)的保障作用。

現(xiàn)金流出預(yù)算主要針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的以現(xiàn)金方式支出的工程管理費用、建筑施工費用、地價費用以及后期房地產(chǎn)銷售階段支出的銀行貸款費用、房地產(chǎn)管理費用、銷售費用、稅額費用等現(xiàn)金費用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理中融資的管理

（一）融資概述

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開發(fā)企業(yè)的信用為基礎(chǔ)，通過銀行或個人的資金融通進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)資金運作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風(fēng)險，其中包括在融資期限內(nèi)開發(fā)企業(yè)無法償還債務(wù)、需要使用不動產(chǎn)與房地產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)抵押或者開發(fā)企業(yè)在接受融資后如果積累了一定的負(fù)債，會產(chǎn)生損害股東利益的風(fēng)險。根據(jù)開發(fā)企業(yè)接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風(fēng)險也會存在差異。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎(chǔ)的融資費用以及后續(xù)的使用費用兩方面組成。融資費用產(chǎn)生在資金的籌措階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了接受多方融資，會委托金融機(jī)構(gòu)以自身企業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行股票、債券等融資項目，這就會產(chǎn)生代辦股票與債權(quán)的注冊費用以及代辦費用。

（二）主要融資方式

1.銀行貸款

信用是銀行審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資資格并進(jìn)行房地產(chǎn)融資的主要依據(jù)。銀行貸款是間接融資的一種，也是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金籌措階段的主要融資方。

2.房地產(chǎn)信托

與銀行貸款對融資期限的嚴(yán)格要求相比，房地產(chǎn)信托采用信托公司評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用程度并發(fā)放信托貸款，融資期限的彈性較大。

房地產(chǎn)信托的形式包括與傳統(tǒng)銀行貸款相類似的貸款方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)融資形式以及產(chǎn)品的信托交易，這也是房地產(chǎn)信托最主要的特點。由于是信用托付形式的融資，不會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)壓力，對開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定以及持續(xù)發(fā)展有著重要意義。因此房地產(chǎn)信托融資對當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是一種重要的融資方式。

（三）融資策略

1.投資決策階段

前期投資決策是對整體開發(fā)流程投資的分析，對融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業(yè)的聯(lián)系，同時決定了投資結(jié)構(gòu)。投資決策階段直接影響了融資來源與融資結(jié)構(gòu)，同時融資結(jié)構(gòu)也會隨著投資結(jié)構(gòu)的變化而進(jìn)行調(diào)整。

2.融資決策階段

融資決策階段會對融資期限、融資款額、融資費用等進(jìn)行綜合評價。融資者在融資階段會明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)，并且會將可能的融資方案進(jìn)行系統(tǒng)比較，最終確定融資方法。

3.融資談判

該階段主要由融資方起草方案，并與相關(guān)融資渠道方進(jìn)行談判，綜合雙方對房地產(chǎn)開發(fā)融資的要求，對融資方案進(jìn)行修正與調(diào)整，以符合整體項目的投資結(jié)構(gòu)。

4.融資執(zhí)行

在達(dá)成共識的前提下，需要根據(jù)融資方案來執(zhí)行實際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進(jìn)行備案、執(zhí)行詳細(xì)的融資計劃、對融資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行控制并控制資金使用情況等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的主要問題

（一）對財務(wù)預(yù)算管理報告的認(rèn)識問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理工作是對地產(chǎn)開發(fā)及銷售過程可能產(chǎn)生的所有收入與支出費用進(jìn)行預(yù)算，以確保房地產(chǎn)開發(fā)流通的資金支出，保障工程施工的持續(xù)開展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產(chǎn)銷售的經(jīng)濟(jì)效益情況，在整體的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，是保障成本、資金、工期等情況的關(guān)鍵工作，而預(yù)算管理期間編制的財務(wù)預(yù)算報表與報告，便是將收入支出數(shù)據(jù)直觀呈現(xiàn)于書面的最好方式。

目前財務(wù)預(yù)算報告的主要問題在于企業(yè)內(nèi)部的認(rèn)識存在錯誤與偏差，將預(yù)算報告的編制交由企業(yè)財務(wù)部門完全負(fù)責(zé)。這種情況使得財務(wù)部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無法掌控工程設(shè)計規(guī)劃、設(shè)備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，一定程度上影響到了財務(wù)預(yù)算報告的可靠性和真實性，無法體現(xiàn)財務(wù)預(yù)算管理的綜合性和廣泛性。

（二）財務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確性問題

財務(wù)預(yù)算管理的損益預(yù)算以及資金預(yù)算是系統(tǒng)性的預(yù)算工作，因此需要經(jīng)過的流程工序長、涵蓋的相關(guān)部門多，造成了財務(wù)預(yù)算管理準(zhǔn)確性不穩(wěn)定的問題，執(zhí)行率也存在明顯差異。另外，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門的業(yè)務(wù)能力以及財務(wù)預(yù)算管理經(jīng)驗也是導(dǎo)致財務(wù)預(yù)算管理準(zhǔn)確性不穩(wěn)定的問題所在，預(yù)算執(zhí)行力以及統(tǒng)計整合能力不高。

（三）注重年度預(yù)算，忽略流程預(yù)算

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在側(cè)重于年度預(yù)算與年度財務(wù)報表的制定，而忽略了開發(fā)與銷售過程中的具體項目的預(yù)算工作。房地產(chǎn)開發(fā)是周期性的流程，從初期的獲得土地產(chǎn)權(quán)到工程竣工再到最后的房地產(chǎn)售罄，期間需要經(jīng)歷至少兩年左右的時間，在這段周期內(nèi)可能發(fā)生與計劃不相符合的事件，因此就需要對開發(fā)過程中的具體項目流程進(jìn)行預(yù)算。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用傳統(tǒng)的年度預(yù)算與年度報表方案，無疑是輕視了房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算的完整性與客觀性，以年度預(yù)算為引領(lǐng)的預(yù)算管理不利于開發(fā)企業(yè)的宏觀戰(zhàn)略發(fā)展與管理。

（四）財務(wù)預(yù)算管理的考核機(jī)制問題

目前，在大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，財務(wù)預(yù)算管理的考核機(jī)制并不完善，沒有建立起系統(tǒng)且嚴(yán)格的責(zé)任制度。財務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理前沒有簽訂責(zé)任合同，企業(yè)內(nèi)部沒有相關(guān)的獎懲制度，也降低了財務(wù)預(yù)算人員的工作積極性與責(zé)任心。在后期的考核過程中，財務(wù)部門會回避主觀因素以及業(yè)務(wù)能力問題，而強(qiáng)調(diào)預(yù)算過程中的客觀原因以及市場環(huán)境與政治環(huán)境對預(yù)算結(jié)果的影響。

四、強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理的措施

（一）提升現(xiàn)金流通程度

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，現(xiàn)金的流通是多項工程工序持續(xù)開展的關(guān)鍵所在，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金作為開發(fā)的主體，確定其主導(dǎo)位置。以流通的現(xiàn)金支持來償還銀行貸款等支出款項，避免市場環(huán)境對銀行貸款利息率造成的影響。

（二）加強(qiáng)各部門交流

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以財務(wù)部門為中心，加強(qiáng)財務(wù)部門與企業(yè)內(nèi)其他部門之間的交流與聯(lián)系，保障財務(wù)部門掌握工程設(shè)計規(guī)劃、設(shè)備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，將財務(wù)預(yù)算管理涵蓋到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。在提升財務(wù)預(yù)算管理效率與可靠性的同時提升部門之間的流通程度。

（三）關(guān)注國家政策變化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，國家進(jìn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及政策頒布與實施，很大程度上影響了開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益以及成本支出程度。關(guān)注市場環(huán)境變化，實時掌握政策變化情況，結(jié)合最新的企業(yè)經(jīng)營情況以及生產(chǎn)指標(biāo)，對企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的具體項目進(jìn)行修正與更改，測算出最符合當(dāng)前政策情況的財務(wù)預(yù)算與收入盈虧情況，通過調(diào)控預(yù)算方案、預(yù)測年度財務(wù)狀況等方式，保障工程順利開展以及后續(xù)銷售流程的正常展開。

篇4

尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

我是xxx，首先非常感謝大家給我這次機(jī)會，我競聘的崗位是財務(wù)部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。

一、個人情況：

我今年28歲，本科學(xué)歷，會計師職稱。于20**年3月榮幸加入公司，一直從事財務(wù)工作，曾在超市財務(wù)室工作了一年，大部分時間從事房產(chǎn)會計。現(xiàn)任職于房產(chǎn)公司財務(wù)部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)、同事的關(guān)心讓我得到了進(jìn)步，在此非常感謝所有給予我?guī)椭椭笇?dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)、同事。

二、前段工作、學(xué)習(xí)和思想總結(jié)

1、思想方面：認(rèn)同公司的企業(yè)文化，遵守公司的各項規(guī)章制度。思想積極上進(jìn)，待人誠懇。

2、學(xué)習(xí)方面：能積極參加公司組織的各項學(xué)習(xí)，在工作當(dāng)中能虛心地向領(lǐng)導(dǎo)、同事請教。但學(xué)習(xí)主動性不強(qiáng)，對專業(yè)知識、國家政策掌握不全面。

3、工作方面：在財務(wù)部我從制證崗位開始學(xué)起，工作認(rèn)真、勤奮，積累了一定的工作經(jīng)驗。前段時間完成的工作主要有：

（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀(jì)花園等項目的未售資產(chǎn)進(jìn)行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產(chǎn)租賃方案。在財務(wù)部長的指導(dǎo)下，擬定并通過了委托租賃補(bǔ)充協(xié)議，對規(guī)范租賃管理做了基礎(chǔ)工作。

（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優(yōu)化，實現(xiàn)了房屋軟件與用友財務(wù)系統(tǒng)的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數(shù)據(jù)提供也更加全面、準(zhǔn)確。

（3）擬定并通過了電腦票據(jù)管理制度，房款收據(jù)實現(xiàn)了電腦出票，提升了我們的窗口形象。

三、對競聘崗位的認(rèn)識

綜合處是我們財務(wù)部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責(zé)有合并會計報表的編制、財務(wù)預(yù)算分析、資產(chǎn)管理以及關(guān)系到員工切身利益的工資福利的編制與發(fā)放等。我認(rèn)為競聘該職我具備以下幾個基本條件：

1、有一定的實踐經(jīng)驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業(yè)會計、零售業(yè)會計以及現(xiàn)在的房地產(chǎn)會計。進(jìn)入公司財務(wù)部后，做過基礎(chǔ)核算、編制過工資、也在原資產(chǎn)信用處任過資產(chǎn)管理，能熟練操做財務(wù)部大部分工作。

2、有系統(tǒng)理論知識。會計是我的專業(yè)，工作以來，一直未間斷過學(xué)習(xí)，20**年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學(xué)考試取得了會計本科學(xué)歷。

3、有嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的工作作風(fēng)和較強(qiáng)的敬業(yè)精神。

四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：

1、堅決服從上級領(lǐng)導(dǎo)的安排，全力以赴做好本職工作。

2、勤奮學(xué)習(xí)，努力提高個人業(yè)務(wù)水平。

3、增強(qiáng)服務(wù)意識，做好后勤工作，維護(hù)財務(wù)人員的良好形象。

4、嚴(yán)格按工作崗位職責(zé)的要求帶領(lǐng)本處室人員完成本處室的工作，并創(chuàng)造性地開展工作。

5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。

篇5

“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度考慮的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一是可以有效的控制材料的質(zhì)量，為建造的開發(fā)項目施工質(zhì)量提供了可靠的保障，防止建筑施工企業(yè)在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房質(zhì)量和自身的聲譽(yù)；二是利用材料集中采購的優(yōu)勢可以降低材料的采購價格，進(jìn)而降低工程造價，一般材料占商品房建造成本的30%～40%；三是可以降低各種取費，降低工程總造價。

而“甲供材料”，對于乙方而言，優(yōu)點就是可以減少材料的資金投入和資金墊付壓力，避免材料價格上漲帶來的風(fēng)險，其缺點就是縮小了各種取費的基數(shù)，降低了工程造價，減少了建筑施工企業(yè)的利潤。因此，這成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用的一種承包方式。 但是對于“甲供材料”這種合作方式，甲乙雙方特別需要注意相關(guān)稅收政策的規(guī)定。

一、“甲供材”料的會計核算

在“甲供材”料方式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計處理一般會出現(xiàn)一下兩種處理方法。

第一種購入建筑材料時借記“工程物資”，建筑施工企業(yè)領(lǐng)用材料時，依照施工企業(yè)領(lǐng)用材料的價值，借：預(yù)付賬款（應(yīng)付賬款）/××施工企業(yè)，貸：工程物資；工程結(jié)算時依照施工企業(yè)開具的工程價款包含材料價款及施工勞務(wù)費組成的發(fā)票金額結(jié)算工程款，有的結(jié)算價還可能包含取費及稅金，會計處理為借：開發(fā)成本，貸：預(yù)付賬款（應(yīng)付賬款）/××施工企業(yè)、銀行存款等。

這種會計處理的依據(jù)是，根據(jù)國家關(guān)于工程造價的相關(guān)規(guī)定，在工程中，無論材料由誰提供，工程總造價中都要包括全部的材料價款，在總造價確認(rèn)的情況下，建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時是做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理，只不過付的是實物。

第二種購入建筑材料時借記“工程物資”，建筑施工企業(yè)領(lǐng)用材料時，依照施工企業(yè)領(lǐng)用材料的價值，借：開發(fā)成本，貸：工程物資；工程結(jié)算時依照施工企業(yè)開具的不包含材料價款、及對應(yīng)的各種取費的發(fā)票金額結(jié)算工程款，借：開發(fā)成本，貸：預(yù)付賬款（應(yīng)付賬款）/××施工企業(yè)、銀行存款等。

由于建設(shè)方在發(fā)出材料時是直接計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。

這種會計處理的依據(jù)是，建設(shè)方認(rèn)為其所購物資給施工方就是用于本單位的工程，因此在發(fā)出材料時直接計入在建工程是符合規(guī)定的。

二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定及稅務(wù)處理

以上兩種不同的會計處理方法帶來不同的的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開具問題：

1.甲供材”方式下的發(fā)票開具及營業(yè)稅處理

第一種方式由于建設(shè)方在發(fā)出材料時是通過預(yù)付賬款核算的，沒有進(jìn)入工程成本，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部 國家稅務(wù)總局第52號令）第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

稅法之所以這樣規(guī)定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以“甲供材”料的名義購買原材料，從而逃避營業(yè)稅收。因此，施工方應(yīng)按含甲供材金額開具建筑業(yè)發(fā)票，并全額繳納營業(yè)稅。

此種方式施工企業(yè)按含甲供材金額開具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方并確認(rèn)收入，但“甲供材”料由于是建設(shè)方購買提供給施工方的，施工方無法取得發(fā)票入成本。對于這部分，施工企業(yè)在計算企業(yè)所得稅時如何扣除是一個大問題。

2.“甲供材”料的發(fā)票開具及營業(yè)稅處理

第二種方式在“甲供材”料的情況下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時是直接計入了工程成本，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。因此，施工方在最終開具建筑業(yè)發(fā)票時，只能按不含甲供材金額開票，如果按含甲供材金額開票就會導(dǎo)致“甲供材”料在建設(shè)方重復(fù)計入成本的情況。同時，考慮到稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位的原因，這種會計處理方法還能少繳部分甲供材的營業(yè)稅，對兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔(dān)了很大的風(fēng)險，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了，施工方必須要繳納“甲供材”料的營業(yè)稅，甚至要按偷稅進(jìn)行處罰，同時由于甲供材在工程造價時沒有和建設(shè)方按規(guī)定提稅，最終只能是自己承擔(dān)。

三、結(jié)論

由于目前相關(guān)法律法規(guī)對于“甲供材”料如何進(jìn)行會計處理沒有明確的規(guī)定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。