房地產近期的走勢分析精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產近期的走勢分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

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關鍵詞：高房價 原因 走勢

一、引言

我國的高房價問題受到人們的廣泛關注，尤其是其年平均漲幅遠遠高于居民收入以及國家GDP的增長速度。我國政府也多次提出并采用了一定的方式和政策來對高房價予以抑制，對高房價的抑制成為了當前國家宏觀經濟調控的重要問題。房價持續(xù)增長不但透支了公眾的消費能力，同時還影響到了房地產產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，影響到國家的長治久安。

二、我國高房價形成的原因

（一）土地財政及稅費方面的問題

由于土地供應方面，國家采用通過土地來獲得巨大收益的土地財政政策，直接造成房地產廠商的開發(fā)成本增加。一些學者在對影響房地產價格因素的研究過程中，發(fā)現(xiàn)政府，尤其是各級地方政府的財政收入對土地的依賴程度越來越高，而這種程度越高時，當地的房價往往越高。另外，一些政府人通過控制房地產來獲得巨大的收益也是造成房地產價格高漲的重要原因之一。再次，在進行房地產開發(fā)過程中，各種稅費項目繁多。例如，開發(fā)過程中除了土地出讓金以及雙重配套費用之外，還征收防雷檢驗費、防震檢驗費、綠化費、墻改費以及施工放線費等。部分地區(qū)的費用項目達到50多項，牽涉到的部門達到25個之多，占到了房價的20%左右。

（二）寬松的銀行貸款增加了房地產的流動資金

寬松的銀行貸款政策直接導致房產銷售之前的打折促銷減少。當前，國內的一些房地產企業(yè)在進行項目開發(fā)時，資金的缺口普遍增加，存在著資金欠缺的問題。而這時，銀行樂于給開發(fā)商提供貸款，主要原因在于：其一，處于貸款過程中的土地開發(fā)貸款具有明顯的政府背景，而其他類型的貸款則是在開發(fā)商得到土地使用權利之后，以土地作為抵押來獲得的。從這個角度來看，房地產開發(fā)貸款的風險一般較低；其二，高額的利潤回報是銀行樂意貸款的另一個原因。房地產商在開發(fā)過程中需要銀行進行墊資，而銀行也由于這種墊資行為獲得了對應的收益，成為了一個重要的獲益途徑。這些原因導致開發(fā)商前期為增加資金流動而需要采用的打折促銷活動減少，房價難以下跌。

（三）住房結構不盡合理

在房價較高的年代，由于市場的真實需求者是對高檔房有需求的高收入者。在這種情況下，房地產商為了實現(xiàn)利益的最大化，往往會將大量的資金都投入到高檔房產的開發(fā)過程中去，直接造成了我國房地產的供需不平衡。大面積的高檔房開發(fā)過多，小戶型的開發(fā)卻嚴重不足。這種結構的不合理直接造成了大量高檔房地產的空閑，土地資源被浪費，將住房需求進行了扭曲，進一步抬高了商品住房的房價，導致房價持續(xù)攀升。

（四）商品住房成為了多人群的獲利工具

當住房成為了商品之后，開發(fā)商、銀行以及消費者都希望通過這個商品獲得自己需要的利益，達成自己的利益訴求。

房地產商在完成房產開發(fā)之后，首先需要回收其前期的投資成本，消除后續(xù)售房的隱患。這時，房地產企業(yè)會利用企業(yè)內部的少數員工以普通消費者的身份向銀行貸款，提前認購其中一部分住房，通過這種囤房達到回收資金的目的。而住房的獲利特性從本質上決定了房地產商具有需要提高房價的趨勢。微觀經濟學有說明——商品銷售者收入的變化是與需求彈性直接相關的，由于住房的彈性需求比較小，因此價格的提高會直接增加銷售者的收入，而價格的降低則會迅速的導致銷售者收入下降。那么，房地產商為了實現(xiàn)自身利益的最大化，必然會想辦法提高房價的內。

而消費者的投機需要是造成房價非理性上漲的一個重要原因。由于住房的商品特性，人們始終堅信房價的不斷上漲將導致其持續(xù)升值，導致房產成為了一種超過了正常商品消費水平以及含有過多的獲益需求的另類“商品”。

三、高房價走勢分析與預測

（一）近期房價漲幅趨緩，總體迅速下跌可能性不大

房子是與民生問題直接相關的問題，政府在國家管理的過程中必然對之十分關注。當時，雖然有國家的宏觀調控以及地方政府的控制，我國一線城市的房價依然處于高位。從上的分析我們雖然可以得出高房價是城市經濟持續(xù)發(fā)展的必然產物，但是當人們“拿著存折卻發(fā)現(xiàn)沒有資格當房奴”時，人們會認識到這種情況的嚴重性，同時這種情況也另政府感到擔憂。于是，我國政府連續(xù)出臺相關的政策，對房價進行控制。例如，2010年4月出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，對各種炒房和投機性質的購房提出了嚴格的控制措施。通過宏觀調控來減少投機性購房，對房價上漲進行了有效的減緩與控制。

（二）中長期房價緩慢持續(xù)上揚為主

從中長期發(fā)展趨勢來看，我國的一線城市，主要八廓：北京、上海、廣州以及深圳等城市，當前依然處于一個地產繁榮發(fā)展的階段，雖然存在一些泡沫，但是房價還是處于一個相對安全的范圍之內。政府若能夠對之加以很好的調控，必將能夠實現(xiàn)房價的軟著陸。從這個方面來看，房價出現(xiàn)明顯下跌的可能性應該不大，但是其漲幅由于受到國家的調控，其漲幅不會過大，最終的增長率將會與消費者的收入增長水平相一致。

從上面的分析來看，隨著國家經濟的持續(xù)發(fā)展，我國當前高房價的形成有其合理的因素，但是也存在著一定的不合理原因。其中的不合理因素造成了房價過高，成為了人們的負擔，使得房價超過了國民實際的購買力水平。政府應該通過適當的措施來加大調控的力度，使得我國的國民生活水平處于一個一個實質性的提高，確保我國經濟穩(wěn)步得到發(fā)展。

參考文獻：

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[關鍵詞]商品房價格；多元線性回歸；灰色GM（1，1）；預測

[中圖分類號]F123 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）33-0070-03

自2004年以來，隨著各大城市房價飛速上漲，中國房地產市場的發(fā)展已成為理論研究和房地產市場中的熱門話題。住宅價格關系到老百姓的生活，是政府部門、房地產行業(yè)、學術界所關注的焦點。

1 研究思路及研究方法

1.1 研究思路

本文共分五部分，第一部分主要介紹課題研究背景、意義、研究思路和研究方法。第二部分對昆明市商品房價格影響因素進行分析，分析昆明市近年來房價不斷上漲的原因。第三部分為實證分析階段，通過搜集相關經濟數據，運用EVIEWS軟件，作多元回歸分析，確定昆明市商品住宅價格與各因素之間的數量關系。第四部分用GM（1，1）模型，對昆明市商品房價格進行預測。第五部分提出政策建議。

1.2 研究方法

理論聯(lián)系實際法：運用有關經濟學理論，分析影響昆明市房價的因素。

實證分析法：根據所收集的資料，運用多元回歸模型實證分析各影響因素與房價的關系，預測昆明市近期的房價。

文獻檢索法：主要是了解目前我國對商品住宅價格問題及其相關內容的主要研究成果，對所研究的問題有初步認識。

2 昆明市商品房市場概況分析

2.1 近十年來昆明市房地產投資情況

昆明市房地產投資呈逐年上升趨勢，2005年上升幅度達到了71.75%，創(chuàng)下新高。之后2006年開始增速有所下降，2010年絕對值達到了4406800萬元。

2.2 昆明市商品房價格走勢分析

筆者查驗了近十年昆明市房價相關資料后發(fā)現(xiàn)：自2005年以來，昆明市商品房均價突破2500元每平方米，快速上漲，到2009年達到十年來的新高3807元/平方米，在2010年以來房屋均價有下降的趨勢。

3 昆明商品房價格影響因素定量分析

3.1 多元線性回歸模型選取

3.4 模型分析

1.人口數量對房價的影響：常住人口量與商品房平均價格呈正相關，隨著人口數量的增加，有效需求也相應增加，商品房價格上升。

2.房屋銷售面積對房價的影響：一般來說房屋銷售面積越多供給越多房屋價格會降低，但這里呈現(xiàn)的為正相關，可以解釋為，人們的收入水平已經趕不上房屋價格的上漲速度，導致銷售面積越多房屋價格反而增加。

3.利率對于房價的影響：從模型結果來看，利率對于房價的影響系數偏大，說明房地產價格的漲跌與利率的高低密切相關。利率水平決定房價水平，利率變動決定房價走勢。

4.土地開發(fā)投資對房價的影響：在本文中并不是說土地開發(fā)投資對房價沒有影響，而是 它們呈現(xiàn)出了多重共線性，這種影響被其他變量所解釋。

4 昆明市近期商品房價格預測

灰色系統(tǒng)理論認為對既含有已知信息又含有未知或非確定信息的系統(tǒng)進行預測，灰色預測就是利用這種規(guī)律建立灰色模型對灰色系統(tǒng)進行預測。

總結：從灰色預測的數據來看，房價在短期內仍然存在居高不下的趨勢。由于筆者所做的只是短期的房價預測，無法據此判斷我國房價的長期走勢，也無法預測我國房價是否出現(xiàn)拐點。

5 結論與對策建議

5.1 結論

經過以上分析可以得出：人口數量，銷售面積，利率，土地開發(fā)投資等影響昆明市商品房銷售價格，其中利率對房價影響較大，對房價有負相關影響，人口數量，銷售面積對房價影響呈正相關。

從后面的時間序列和灰色預測分析來看，預測出的結果昆明市商品房均價在2012年保持在6000元左右，2013年房價在7000左右。也就是說昆明市商品房近期均價價格略高于前期價格，昆明市房價在近期內應該會在保持原來價格的基礎上平穩(wěn)上升。

5.2 對策建議

（1）重視土地價格對商品房銷售價格的影響。房價與地價之間的互動關系，在有較多土地供應的情況下，地價水平主要取決于房價水平。

（2）強化土地資源管理，完善供地政策。要通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣后評估等制度，合理確定土地價格。同時，政府要改變出讓方式，將招標作為出讓的“單一規(guī)則”，在制度上進行約束。

（3）合理的引導房地產的國內信貸。一是要加強開發(fā)商房地產的信貸監(jiān)控。二是應該加強投資者購房信貸的監(jiān)控。

（4）銀行應盡可能進行金融創(chuàng)新。銀行應根據現(xiàn)有法律的有關規(guī)定，盡快進行相關金融創(chuàng)新，使得人們能夠根據自己的意愿進行建房，這樣能夠使房地產價格較快回落。

參考文獻：

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[7]鄧聚龍.灰映射.灰色系統(tǒng)論文集[M].武漢：華中理工大學出版社，1989.

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一、當前我國房地產市場走勢

2015年3月，全國住宅價格呈現(xiàn)的整體走勢是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢頭。中國房地產價格指數研究院，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環(huán)比上漲城市的有43個，較上月增加了4個;環(huán)比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢明顯，政策導向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產市場調整需要一個持續(xù)過程，短期內房地產市場很難全面復蘇，特別是庫存積壓嚴重的三四線城市，在一段時期內將只能是“降價促銷”的局面。

二、對房地產市場主要影響因素的分析

（一）人口流動量對住房價格的影響分析

目前，全國已有多地樓市出現(xiàn)價格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對流動人口占比較高的經濟發(fā)達城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強的房價抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點：一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機會和公共服務均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉移。上海以沿海經濟發(fā)達直轄市的優(yōu)勢，人口凈流入量高達953.5萬，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨特的政治文化中心優(yōu)勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二;深圳以經濟特區(qū)繁榮發(fā)達的優(yōu)勢，人口凈流入量高達755.59萬，排名第三。三是經濟相對落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當然除了人口流動因素之外，由于不動產的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設環(huán)境、社會政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產業(yè)結構類型諸因素有關。例如：天津人口凈流入雖然高達419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠低于該區(qū)域內的兩個副省級城市深圳和廣州。

（二）房產稅對普通住房購買力的影響分析

房產稅的政策效應在上海、重慶試點城市已開始逐步顯現(xiàn)，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭、優(yōu)化住房供應結構發(fā)揮了顯著作用。但經過調查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關心的問題之一是開征房產稅是否會增加普通購房者的稅負和影響家庭的消費水平。按照目前上海市房產稅的計算方法：居民家庭人均60平方米為標準，超出的住房面積部分，應稅住房年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產稅對有穩(wěn)定收入的家庭來說影響不大。

（三）城鎮(zhèn)人口增量對城鎮(zhèn)住房銷售市場的影響分析

經房地產業(yè)內研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應越緊張。央行相關研究報告顯示，全國內陸地區(qū)除外的30個省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數研究院近期對100個城市的一項調研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達地區(qū)的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強，現(xiàn)有土地供應量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。

三、房地產市場未來的走勢分析

（一）從未來小康社會發(fā)展進程看，房地產市場潛力巨大

一是從2013年我國31個省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經達到60%城鎮(zhèn)化率小康標準的地區(qū)僅有8個，尚有23個省市自治區(qū)整體上還沒有達到小康標準。二是按照2013年31個省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實現(xiàn)小康標準60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應達到8.13億，但這一時點的城鎮(zhèn)總人口僅為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產市場在未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）從近期房地產市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程

2015年一季度，國家統(tǒng)計局房地產企業(yè)聯(lián)網直報平臺顯示有的地區(qū)監(jiān)測數據呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢，即：房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據目前中國指數研究院對房地產監(jiān)測的景氣指數進行判斷，空置的住房需要經過一個逐步消化的過程。

四、幾點建議

1.介于目前房地產市場的嚴峻態(tài)勢，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動房地產普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學地制定土地和住房供應規(guī)劃、更有針對性地對房地產市場進行調控提供依據。

2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開展棚戶區(qū)改造和房地產開發(fā)增加住房數量的同時，更需要注重提高居住質量和舒適度。

3.準確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場預測分析，防止房源供過于求，科學制定房地產開發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產開發(fā)風險。

4.由于我國正處在全面建設小康社會、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來十年乃至二十年，對住房的需求仍然存在潛力。這其中既有鄉(xiāng)村轉移人口入城的置業(yè)需求，也有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，從這種動態(tài)角度分析，在社會經濟繁榮發(fā)展快、吸納就業(yè)能力強、綜合環(huán)境條件適居的城市，住房還將處于長期增長態(tài)勢。

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[關鍵詞]發(fā)展趨勢　抑制　上漲

前言

近20年來，我國房地產業(yè)取得了令人矚目的成就，房地產市場在國民經濟發(fā)展中顯現(xiàn)出支柱產業(yè)的風范。但隨著經濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，對住房的需求也在發(fā)生著悄悄的變化。房地產市場究竟應該如何發(fā)展值得我們深思。

1.目前我國房地產的走勢分析

從供銷來說就是需求量和供應量仍然在加大，應該屬于供銷兩旺的現(xiàn)狀，經濟發(fā)展快，城市化進程加快，需要住房的數量就會不斷增加。國家對于房地產價格的問題還是持續(xù)的用比較嚴厲的手段來抑制房價，因為目前各城市房價確實是過高了，已基本超出了人們基本生活所能承受的水平，只能一部分人買得起房子，大部分人買不起，政策應該是疊加式的，不應再放松，包括房產稅。信貸從緊，這種從緊很大程度上房地產開發(fā)企業(yè)會有一些分化，越強的越強，越弱的會越弱，在拿地的過程中，在項目的推進過程中，市場在逐漸的走向成熟，競爭的市場越來越激烈，也就是說房地產開發(fā)企業(yè)未來分化會越來越嚴重。

2.目前國家針對房地產市場出臺的調控政策分析

在國家出臺的宏觀調控政策中規(guī)定提高開發(fā)商自有資金的比例；提高銀行貸款利率；控制土地供給，強化對農地的保護等政策。這些房地產供給政策的目的是規(guī)范土地供給行為，杜絕腐敗現(xiàn)象，防止房地產開發(fā)過度以及由此形成的房地產泡沫，降低銀行貸款風險。落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。但由于缺乏配套的政策措施或執(zhí)行時缺乏力度，因而住房供應結構并沒有得到根本性改善，能滿足大眾消費者需求的中低檔住房供應仍嚴重不足。這些政策著意于控制對住房的過度需求，特別是減少投機性需求，在實施中也確實取得了一定的效果。

3.房地產調控現(xiàn)狀分析

近期總有人在炒作房地產調控放松的傳言。比如住房和建設部傳出消息，要調整剛需購房的優(yōu)惠政策，房貸利率也已經恢復到較優(yōu)惠的水平。開發(fā)商拿地意愿下降，地方財政緊張，似乎一直有人炒作。若單純看這些信號，似乎有一種調控即將放松的可能。如果房地產調控放松，房價再次出現(xiàn)過快上漲，未來房地產調控政策加碼風險上升，將置房地產行業(yè)于無法收拾的境地，對整個未來行業(yè)市場而言，有弊無利。但根據調控部門高層對目前調控政策效果的判斷，房地產調控雖然已經初現(xiàn)成效，看到市場上已經大面積滯漲，在許多一二線城市開始出現(xiàn)價格下跌。但與預定目標還有一定的差距，未來政策進一步調整的預期依舊存在，也可能對原有調控政策作出技術性調整。加之管理層近一直不變的說法，據趨勢分析，當前的房地產調控政策絕不可能放松，房地產市場的調整要持續(xù)兩三年甚至更長的時間。

4.我國房地產市場發(fā)展趨勢分析

隨著國家對房地產市場的調控，以及國家從滿足民生需求的觀點出發(fā)，我國房地產市場在未來的發(fā)展中會發(fā)生很大的變化。房地產市場價格會逐漸趨于合理，隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及隨著購買者變得越來越理性，我國房地產市場未來的價格會逐漸趨于合理。供需結構會得到優(yōu)化，一是高檔住宅的比重會有所下降，經濟適用房和廉租房的比重會上升；二是供求失衡的狀態(tài)會有所改善，供求的匹配程度會得以提高。房地產市場秩序會逐漸改善，在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸得到規(guī)范；房地產市場相關制度建設也會逐漸得以改善和加強。\明確房地產開發(fā)的雙軌制的模式，保障房的發(fā)展速度快和慢對整個中國房地產市場健康發(fā)展很有關系，使中國區(qū)域之間發(fā)展趨于平衡。避免出現(xiàn)政策一刀切的現(xiàn)象，除了宏觀政策以外，各地都要制定相應的配套政策，這個配套政策的落地應該是全面的、系統(tǒng)的。因此，在未來房地產市場的發(fā)展過程中首先要解決房地產的模式問題，必須針對我們的國情找出保障房發(fā)展是和房地產發(fā)展模式形成互動，促進房地產市場的良性發(fā)展。

5.采取措施鞏固房地產市場調控成果

從國內看，雖然發(fā)展的有利條件較多，但面臨的挑戰(zhàn)也不少，主要是物價上漲比較快、通脹預期增強，房地產市場成交量萎縮、多數城市房價還在上漲，宏觀調控仍然面臨較大壓力。房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設，采取有效措施增加普通商品房供給，做好保障性住房建設和管理工作。促進房地產市場健康發(fā)展。我們一定要保持清醒頭腦，增強憂患意識，做好應對各種困難和風險的準備。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。

6.結束語

針對我國房地產市場現(xiàn)狀，國家應采取措施抑制房地產價格的上漲，同時各地也要要采取有效措施，適當增加中小套型普通住房的供應，引領開發(fā)企業(yè)將已批未建或具備條件的在建大套型、高檔住房項目轉化為中小套型普通商品住房項目，以滿足普通居民的合理住房需求。對于近期少數地方因降價引發(fā)的一些矛盾糾紛問題，各地要依法依規(guī)，妥善解決處理，按照政策要求，適當加快保障性安居工程的建設力度，以滿足人們對住房的需求，并使房地產市場步入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻：

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一、2014年輕工行業(yè)主要指標完成情況

二、輕工業(yè)增加值月度走勢波動較大

12月，輕工行業(yè)工業(yè)增加值增速7.9%，比上月回升1.2個百分點，與全國工業(yè)持平。1―12月輕工行業(yè)工業(yè)增加值累計增速8.6%，高于全國工業(yè)0.3個百分點。全年輕工業(yè)增加值月度走勢波動較大。

2014年12月輕工大部分行業(yè)增加值增速均較11月有所回升，其中，鐘表與計時儀器制造業(yè)回升7.2個百分點、采鹽業(yè)回升6.9個百分點、金屬工具及金屬制輕工制品制造業(yè)回升4.5個百分點。

部分輕工行業(yè)增加值增速較上月回落，其中，自行車制造業(yè)增加值增速回落5.1個百分點、眼鏡制造業(yè)回落4.0個百分點、陶瓷制品制造業(yè)回落3.0個百分點、飲料制造業(yè)回落1.1個百分點。

三、中輕景氣指數進入漸冷區(qū)間

中國輕工業(yè)經濟運行及預測預警系統(tǒng)數據顯示，近三年中輕景氣指數呈現(xiàn)高位回落走勢。輕工月度景氣指數已連續(xù)兩年低于100。 2014年11月中輕景氣指數為89.68，較上月回落1.23個點，為全年月度最低值，并首次進入藍色漸冷區(qū)間。

四、輕工出口情況

（一）輕工行業(yè)出貨值情況

2014年1―12月，輕工行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)累計完成出貨值2.72萬億元，同比增長7.2%。12月出貨值同比增長5.7%，比11月回升2.16個百分點，輕工主要行業(yè)出貨值增速情況。

（二）海關出口增幅回落

2014年1―11月，輕工行業(yè)出口額5569.49億美元，占全國出口總額的26.33%，同比增長10.63%（高于全國4.93個百分點）;進口額1412.62億美元，同比增長24.64%。輕工貿易順差4156.87億美元，為全國貿易順差的1.25倍。

11月份輕工商品出口額537.64億美元，同比增長4.8%（高于全國0.1個百分點），比10月份回落5.26個百分點。

去年同期基數較高是出口增幅繼續(xù)回落的主要原因，11月份輕工商品出口增幅雖然繼續(xù)回落，但月度出口額絕對值仍保持全年高位。

（三）主要輕工商品出口情況

1―11月份，主要輕工商品中出口增速提高的有：玩具出口額增長13.2（比上月提高0.6個百分點）、冷藏冷凍箱及空調用壓縮機出口額增長6.2（比上月提高0.6個百分點）、農副食品加工出口額增長5.2%（比上月提高0.35個百分點）、工藝美術品出口額增長44.7%（比上月提高0.3個百分點）。

1―11月份，主要輕工商品中出口增速回落的有：陶瓷制品出口額增長28.3%（比上月回落2.08個百分點）、照明器具出口額增長16.0%（比上月回落2.01個百分點）、紙漿、紙張及紙制品出口額增長13.4（比上月回落1.43個百分點）、樂器出口額增長2.7%（比上月回落1.25個百分點）。

五、輕工主要行業(yè)投資增速高于全國平均水平

2014年，輕工主要行業(yè)投資增速雖有所放緩，但仍高于全國投資增速及制造業(yè)投資增速，如食品制造業(yè)投資增速達到了22%、金屬制品業(yè)增速為21.4%。

六、主營、利潤增速趨緩，庫存與虧損增大

1―11月，輕工行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)累計完成主營業(yè)務收入19.84萬億元，同比增長8.97%，較1―10月回落0.33個百分點，比2013年降低4.69個百分點。輕工六大類行業(yè)主營業(yè)務收入增速較2013年均有不同程度的回落。其中：快速消費品主營業(yè)務增速8.29%，比上年末回落6.09個百分點;耐用消費品行業(yè)主營業(yè)務增速9.21%，比上年末回落4.63個百分點。輕工主要行業(yè)主營業(yè)務收入增速情況。

1―11月實現(xiàn)利潤1.17萬億元，同比增長7.01%，較上月回落0.39個百分點，比2013年降低7.6個百分點。主營收入利潤率5.88%，低于2012、2013年度水平。

1―11月虧損面從上年的9.75%擴大到10.87%;虧損企業(yè)虧損額增速從去年的7.46%提高到24.65%;產成品庫存增速從上年的7.97%上升到13.23%。

七、企業(yè)經營壓力依然較大

目前，輕工企業(yè)總體上的財務費用、利息支出速度比2013年加快，而負債增速下降，輕工行業(yè)資產負債率水平也逐年下降，已從2012年高點54.94%，下降到目前的51.7%。說明企業(yè)融資難、融資貴現(xiàn)象沒有根本緩解，企業(yè)經營壓力依然較大。

八、走勢原因分析

輕工業(yè)內需市場份額占85%。由于購買力因素，加上房地產業(yè)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，影響輕工內需市場的消費增長。2014年輕工主要商品零售總額增速較去年有較大幅度回落。1―12月全國社會消費品零售總額同比增長12%。輕工行業(yè)中除家具外，其他多個行業(yè)零售總額增速均低于全國平均水平，其中：家電零售總額同比僅增長8.7%，內需市場增長相對乏力。具體原因是在于以下兩方面。

一是快速消費品增速放緩影響輕工整體速度。快速消費品即包括農副食品加工、食品制造、酒與飲料在內的大食品業(yè)占到輕工業(yè)主營業(yè)務收入的45%。前幾年大食品工業(yè)以年30%左右的增長拉動輕工行業(yè)高速發(fā)展，但2013以來，由于需消化前期快速增長的產能，及受高端消費及集團消費回落因素的影響，大食品業(yè)的主營業(yè)務收入的增速回落到10%左右，影響了輕工整體發(fā)展速度。

二是耐用消費品受房地產低迷影響增速回落。受近期房地產市場的不景氣影響，相關輕工產業(yè)特別是家電、家具、衛(wèi)浴等耐用消費品行業(yè)的發(fā)展。1―11月份，家具制造業(yè)、家用電力器具制造業(yè)主營業(yè)務增速分別比上年末回落2.93、4.53個百分點。1―11月，耐用消費品行業(yè)主營業(yè)務增速10.17%，比上年末回落4.63個百分點。

九、輕工行業(yè)政策建議

從2014年輕工匯報情況來看，10個方面的建議獲得政策支持，國家微刺激政策效應開始逐步顯現(xiàn)，如一些企業(yè)反映得益于定向降準、對小微企業(yè)滴灌信貸等，使融資難、融資貴的問題有些緩解;商標法修正案實施細則的客觀執(zhí)行緩解和減少了企業(yè)的壓力和損失;促進消費支持網銷新業(yè)態(tài)措施激發(fā)企業(yè)營銷模式創(chuàng)新和產銷率提高;國務院及有關部委擴大出口180多條政策措施促進輕工出口的企穩(wěn)回升等。

期待政策加快落地：年初向國家呼吁的擴大造紙、皮革加工貿易范圍、恢復回收廢舊物資增值稅返還兩項重大建議還沒有得到落實，行業(yè)特別是造紙行業(yè)目前已陷入比2008年還困難的境況。強烈呼吁政府有關部門能深入行業(yè)，了解行業(yè)困難，為企業(yè)生存與可持續(xù)發(fā)展提供政策支持。

建議對資源再利用產品予以增值稅返還等鼓勵政策。造紙、塑料、皮革、玻璃等行業(yè)均存在回收資源再利用情況，這是踐行循環(huán)經濟的重要舉措。國家對恢復回收資源再利用應予以增值稅返還的鼓勵政策，目前造紙行業(yè)廢紙資源增值稅返還的呼聲已得到了國家財政部的高度重視，并積極研究具體實施方案。我們建議在以前實施的對再生資源行業(yè)回收企業(yè)進行鼓勵的同時，考慮以生產企業(yè)為主體進行增值稅返還，實踐上更容易操作。建議盡快實現(xiàn)社保的聯(lián)網工作。

十、2015年走勢分析

2015年，在進入新常態(tài)化發(fā)展的宏觀經濟形勢下，政策及市場因素將對輕工行業(yè)經濟走勢產生重要影響。

《環(huán)境保護法》于今年1月1日起實施，新修訂后的環(huán)保法，強化了企業(yè)污染防治責任，加大了對環(huán)境違法行為的法律制裁，增強了法律的可執(zhí)行性和可操作性。新環(huán)保法實施對于行業(yè)發(fā)展來講是一把雙刃劍，一方面將助推產業(yè)結構調整升級，同時，對環(huán)境違法企業(yè)處罰力度的加大將有一大批企業(yè)，特別是小企業(yè)退出市場，進而影響輕工行業(yè)發(fā)展速度。