土地整備規(guī)劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地整備規(guī)劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：浦北縣；土地整治；規(guī)劃工作；措施

近年隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，城市化的迅速推進(jìn)，城市規(guī)模和交通建設(shè)等各類(lèi)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地猛增，農(nóng)村耕地存有量稅減。因此，加強(qiáng)農(nóng)村的土地整治工作勢(shì)在必行，但是在整治的過(guò)程中存在著一些問(wèn)題，特別是耕地保護(hù)和土地整治問(wèn)題密切相關(guān)。為認(rèn)真做好我縣土地整治工作，確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，本人對(duì)我縣土地整治工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)研與總結(jié)，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出了一些看法，以確保我縣今后土地整治工作的有效開(kāi)展。

一、我縣土地整治項(xiàng)目的基本情況和存在的問(wèn)題

1.基本情況

自2006年以來(lái)，自治區(qū)批復(fù)我縣土地整治項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目共11個(gè)，實(shí)施面積6089.16公頃，項(xiàng)目預(yù)算資金共18182.04萬(wàn)元，資金來(lái)源為自治區(qū)財(cái)政全額撥款。到目前，已完成市級(jí)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目8個(gè)，縣級(jí)初步驗(yàn)收2個(gè)，正在組織復(fù)核的項(xiàng)目1個(gè)。已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目全部送縣審計(jì)局進(jìn)行工程結(jié)算審計(jì)。全縣11個(gè)項(xiàng)目共完成硬化道路167.92公里（167921米），泥結(jié)石生產(chǎn)路206.22公里（206218米），農(nóng)田排灌水溝0269.43公里（269431米）等各N農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

2.存在的問(wèn)題

各級(jí)政府高度重視土地整治工作，特別是黨的十對(duì)耕地保護(hù)和土地整治提出了新的更高要求，明確了土地整治的方向和基本方針。實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護(hù)和建設(shè)生態(tài)環(huán)境，對(duì)轉(zhuǎn)變土地整治的觀念和方式，走集約利用道路將產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有更迫切的要求，為土地整治提供了更廣闊的發(fā)展空間。依法征收的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)等專(zhuān)項(xiàng)資金，為全面實(shí)施土地整治提供了有力的支撐。國(guó)家、省、市、縣投資土地整治項(xiàng)目的實(shí)施，各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)在實(shí)踐中創(chuàng)造和積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)推動(dòng)我縣土地整治工作具有重要的示范指導(dǎo)作用。然而，我縣的土地整治工作從總體上看還處于初級(jí)階段，土地整治工作是個(gè)新鮮事物，涉及面廣，綜合性和復(fù)雜性強(qiáng)。盡管當(dāng)前我縣的土地整治工作取得了可喜成績(jī)，但仍存在一些不可忽視的問(wèn)題。

（1）受雨季影響

項(xiàng)目建設(shè)是田間工程，遇到雨天時(shí)，道路進(jìn)料難，造成施工斷斷續(xù)續(xù)；有些工程被雨水沖壞，需要返工，增加勞動(dòng)強(qiáng)度，工效低，施工進(jìn)度緩慢。

（2）受群眾阻撓

土地整治項(xiàng)目是自治區(qū)全額投資實(shí)施的項(xiàng)目，因此在占用群眾的田地和農(nóng)作物不作任何補(bǔ)償，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，因占用群眾土地或農(nóng)作物，導(dǎo)致某些群眾在個(gè)人利益方面未能達(dá)成共識(shí)，阻撓施工，使項(xiàng)目不能順利實(shí)施。

（3）受設(shè)計(jì)影響

項(xiàng)目區(qū)范圍廣、地形復(fù)雜，原規(guī)劃設(shè)計(jì)部分工程與實(shí)際不符，工程變更涉及村民多、村民意見(jiàn)分歧較大，工程變更程序繁，長(zhǎng)時(shí)間不能確定，導(dǎo)致施工工作開(kāi)展困難。

（4）土地調(diào)整與流轉(zhuǎn)困難

這已是當(dāng)前影響土地整治工作的一項(xiàng)最大的問(wèn)題。土地整治及新農(nóng)村建設(shè)的土地涉及千家萬(wàn)戶，又涉及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)等多項(xiàng)土地權(quán)屬類(lèi)型，調(diào)整及流轉(zhuǎn)問(wèn)題處置稍有不慎，就會(huì)直接影響到此項(xiàng)工作的開(kāi)展，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)的穩(wěn)定。要想使土地整治工作發(fā)揮更大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及生態(tài)效益，項(xiàng)目實(shí)施后的土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)重要手段，它能使土地實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，產(chǎn)業(yè)化耕種，能讓一部分農(nóng)村勞動(dòng)力解放出來(lái)。但由于缺少相關(guān)配套的政策和法規(guī)，造成在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)戶、企業(yè)、村居以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)人民政府的之間的矛盾不斷，糾紛不斷。

二、明確我縣土地整治規(guī)劃的目標(biāo)

1.有效補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量，不斷提高耕地質(zhì)量

大力開(kāi)展農(nóng)田整治，積極推進(jìn)工礦廢棄地復(fù)墾，適度開(kāi)發(fā)宜耕未利用地，有效補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量；加強(qiáng)低質(zhì)量農(nóng)田改造，穩(wěn)步提高產(chǎn)出水平。

2.有序開(kāi)展城鎮(zhèn)建設(shè)用地整治，優(yōu)化城鎮(zhèn)發(fā)展環(huán)境

有序開(kāi)展中心城區(qū)老舊小區(qū)及“城中村”改造，提高土地利用效率，提升土地價(jià)值，改善人居環(huán)境，促進(jìn)現(xiàn)代化區(qū)域性中心城區(qū)建設(shè)；加快鎮(zhèn)（街道）駐地土地整治，穩(wěn)妥推進(jìn)鎮(zhèn)中村改造，促進(jìn)城鎮(zhèn)載體功能提升。

五、對(duì)加強(qiáng)我縣土地整治規(guī)劃工作的措施探討

近年來(lái)，浦北縣土地整治取得了很大的成效，實(shí)施土地整治也有了很好的環(huán)境，但土地整治表現(xiàn)為一個(gè)持續(xù)的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程。土地整治的主要目的就是不斷地滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需要，而新的土地整治又促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，二者之間相互聯(lián)系，不斷發(fā)展。

1. 加強(qiáng)土地整治前期工作

制定農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地整治項(xiàng)目總體規(guī)劃。結(jié)合本縣優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局、特色農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，有機(jī)銜接交通、水利建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃，制定農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地法理項(xiàng)目五年規(guī)劃，總體描述農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)土地整治項(xiàng)目今后五年的指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、遵循原則，實(shí)施要求、開(kāi)發(fā)扶持范圍、各類(lèi)項(xiàng)目的區(qū)域布局等。 完善農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)及專(zhuān)家?guī)熘贫?。?xiàng)目的優(yōu)劣直接關(guān)系到今后項(xiàng)目建設(shè)的成敗，是項(xiàng)目良性運(yùn)行，全面實(shí)現(xiàn)既定效益的重要基礎(chǔ)。要以規(guī)劃為基礎(chǔ)，完善《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)管理辦法》，嚴(yán)格項(xiàng)目入庫(kù)的5大基本原則――包括：突出重點(diǎn)原則、效益先導(dǎo)原則、集中布局原則、統(tǒng)籌兼顧原則、機(jī)制創(chuàng)新原則。

2.完善土地資源配置機(jī)制

明晰我縣土地產(chǎn)權(quán)體系，使我縣集體土地所有權(quán)更加明確，以保障農(nóng)民在較大的時(shí)間跨度和穩(wěn)定的保障周期內(nèi)行使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。此外，還須積極研究物權(quán)化條件下的土地產(chǎn)權(quán)明晰舉措，賦予農(nóng)戶完整的、有保障的土地承包權(quán)，使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠?qū)崒?shí)在在的為廣大農(nóng)民帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益。要避免農(nóng)戶對(duì)土地的占有、抵押、收益、承包、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、入股、繼承和優(yōu)先承包經(jīng)營(yíng)等權(quán)利遭到侵犯，使土地收益成為農(nóng)民穩(wěn)定的收入來(lái)源。同時(shí)也要避免政府的行政權(quán)對(duì)農(nóng)戶在承包期內(nèi)享有的自愿、有償流轉(zhuǎn)土地的權(quán)利造成侵犯。

3.因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃

土地整治是一項(xiàng)系統(tǒng)而龐雜的工程，利國(guó)利民。土地整治既增加了有效耕地面積，提高了耕地質(zhì)量，改善了農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，又增加了農(nóng)民收入；拓展了城鄉(xiāng)發(fā)展空間，促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。要始終把維護(hù)農(nóng)民權(quán)益放在首位，充分尊重農(nóng)民意愿，堅(jiān)持群眾自愿、因地制宜、量力而行、依法推動(dòng)。對(duì)耕地整治、農(nóng)民舊房改造、新居建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套實(shí)行整體規(guī)劃，突出土地整治區(qū)域的綜合性和多功能性，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。

4.加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)整治的監(jiān)督檢查

嚴(yán)格執(zhí)行5項(xiàng)制度，確保各項(xiàng)制度嚴(yán)格、有序地實(shí)施，規(guī)范項(xiàng)目管理，明確現(xiàn)有土地資源的權(quán)屬和利用概況，按照依法、自愿、公平的原則，確立土地責(zé)任權(quán)屬。在土地的開(kāi)發(fā)整理過(guò)程中，對(duì)土地變更進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)查和登記。嚴(yán)格監(jiān)督土地開(kāi)發(fā)整理的各項(xiàng)程序，強(qiáng)化監(jiān)管工程資金的運(yùn)行。總之，土地整治要走向正軌，必須以管理的規(guī)范化為基礎(chǔ)，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人制、公告制、招投標(biāo)制、監(jiān)理制、合同制。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，土地整治工作是一項(xiàng)加強(qiáng)土地資源優(yōu)化配置，緩解土地供給緊張狀況，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，保障我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措。我們要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，把土地整治工作作為學(xué)習(xí)貫徹十精神的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓，進(jìn)一步倒排計(jì)劃，明確目標(biāo)，落實(shí)責(zé)任，認(rèn)真分析土地整治工作中存在的困難和出現(xiàn)的問(wèn)題，搶抓時(shí)間，加快進(jìn)度，確保完成或超額完成國(guó)家、省、市下達(dá)的工作任務(wù)，為我縣提供土地要素保障，為全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

1.前 言

土地開(kāi)發(fā)整理是增加有效耕地面積，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的有效措施，是提高土地質(zhì)量，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營(yíng)的重要手段。積極開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)整理，對(duì)于緩解人地矛盾，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有極其重要的意義。為更好地開(kāi)展項(xiàng)目區(qū)土地開(kāi)發(fā)整理，編制本規(guī)劃。

1.1 項(xiàng)目來(lái)源 河北省青縣土地開(kāi)發(fā)整理示范項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告.zip

篇3

日本是亞洲土地整理的先驅(qū)。上世紀(jì)下半葉，日本通過(guò)全面實(shí)施國(guó)土整治，重點(diǎn)加強(qiáng)山丘區(qū)林地和農(nóng)業(yè)區(qū)水田建設(shè)，土地生態(tài)空間得到根本性改善，大米生產(chǎn)在上世紀(jì)70年代初期就實(shí)現(xiàn)了自給有余。這是日本戰(zhàn)后創(chuàng)造的重大成就之一，也是妥善解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與極其稀缺的土地資源矛盾的經(jīng)典之作。

日本的水稻生產(chǎn)技術(shù)的改良進(jìn)步大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。首先是品種技術(shù)改良和肥料技術(shù)取得了很大成就。這是勞動(dòng)密集型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)發(fā)展的黃金階段。然后，第二次世界大戰(zhàn)后，農(nóng)業(yè)機(jī)械化技術(shù)大幅進(jìn)步。農(nóng)業(yè)機(jī)械化技術(shù)應(yīng)用的前提是水田整備技術(shù)的發(fā)展。這個(gè)階段的省力型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)迅速發(fā)展，為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的釋放和轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。第三，上世紀(jì)70年代，日本出現(xiàn)了大米過(guò)剩、其他農(nóng)產(chǎn)品原料進(jìn)口增加的情況，刺激了大米及其他農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)的發(fā)展。這個(gè)階段的特征是市場(chǎng)需求決定生產(chǎn)供給。這個(gè)粗略的階段劃分同時(shí)勾畫(huà)出了日本農(nóng)業(yè)工程技術(shù)發(fā)展的基本輪廓。

中國(guó)農(nóng)業(yè)工程的發(fā)展道路也基本遵循這個(gè)規(guī)律。我國(guó)當(dāng)今基本上處在第一個(gè)發(fā)展階段向第二個(gè)發(fā)展階段轉(zhuǎn)型時(shí)期，即以良種和化肥為特征的勞動(dòng)密集型農(nóng)業(yè)技術(shù)發(fā)展階段，向以土地整理技術(shù)和農(nóng)業(yè)機(jī)械化技術(shù)為特征的省力型農(nóng)業(yè)技術(shù)發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。

在走向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的過(guò)程中，省力型水稻生產(chǎn)技術(shù)成為基本指向，日本的水稻生產(chǎn)不僅走向了機(jī)械化，也走向了單一水稻生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，相應(yīng)地，水旱輪作技術(shù)衰退了。根據(jù)日本專(zhuān)家提供的數(shù)字，日本農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)耕地規(guī)模，2005年是1960年1.2倍，北海道地區(qū)是4.6倍；而同期其他農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)的情況是：奶牛養(yǎng)殖是29.9倍，肉牛養(yǎng)殖是25.6倍，肉禽養(yǎng)殖是456.3倍，蛋禽養(yǎng)殖是1242.6倍。

水稻生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模難以擴(kuò)大，真正成為了日本的一個(gè)跨世紀(jì)難題。日本過(guò)剩的大米商品生產(chǎn)是由戶均1公頃～1.5公頃的小農(nóng)場(chǎng)提供的。在1963年前后，戶均1.5公頃以上的水稻農(nóng)場(chǎng)還能夠提供家庭基本支出；到了1983年，戶均6公頃～7公頃的水稻農(nóng)場(chǎng)，單靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)不能滿足家庭基本支出需要。

在日本，規(guī)?；?jīng)營(yíng)并不是沒(méi)有。盡管上世紀(jì)70年代日本進(jìn)入了本國(guó)生產(chǎn)大米過(guò)剩時(shí)代，大米價(jià)格需要依賴政府補(bǔ)貼維持，但大米的戰(zhàn)略地位決定了日本堅(jiān)持穩(wěn)定大米生產(chǎn)和消費(fèi)的戰(zhàn)略。畜產(chǎn)品由于規(guī)模經(jīng)營(yíng)快速發(fā)展，也維持了自給地位。其他農(nóng)產(chǎn)品則是依靠大型跨國(guó)農(nóng)業(yè)企業(yè)壟斷經(jīng)營(yíng)。從日本專(zhuān)家提供的數(shù)據(jù)看，這些跨國(guó)公司主要是把原料進(jìn)口到日本，在日本本土完成大量的加工增值環(huán)節(jié)。比如，2006年，日本本土生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值是12.1兆日元，從海外輸入的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)值是3.2兆日元，而農(nóng)產(chǎn)品加工品產(chǎn)值則是80.3兆日元。由于日本國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的保護(hù)，農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口技術(shù)壁壘，日本跨國(guó)農(nóng)業(yè)企業(yè)開(kāi)始發(fā)展所在國(guó)當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)和銷(xiāo)售，甚至也在拓展第三國(guó)銷(xiāo)售。然而發(fā)展跨國(guó)農(nóng)業(yè)企業(yè)，以服務(wù)日本食品安全戰(zhàn)略的大格局并沒(méi)有變化。盡管日本有如此成熟的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)?；Ｊ?，稻米的生產(chǎn)好像卻怎么也做不到這一點(diǎn)。

到底是什么原因?qū)е氯毡舅旧a(chǎn)的小農(nóng)經(jīng)營(yíng)困局?筆者提出了一個(gè)大膽的判斷：日本水稻生產(chǎn)現(xiàn)代化陷入僵局的一個(gè)主要原因是耕地價(jià)格管理不當(dāng)。

這個(gè)觀點(diǎn)可以從日美耕地價(jià)格的比較中得到印證。2000年，日本農(nóng)用地價(jià)格是美國(guó)的113倍。正如農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃金峰在2004年所言，由于農(nóng)用地價(jià)格過(guò)高，通過(guò)傳統(tǒng)的收購(gòu)和租賃土地形式擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、降低農(nóng)產(chǎn)品成本的辦法很難奏效，有必要通過(guò)股份合作制將鄰近的耕地集中起來(lái)，按照市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，從根本上解決農(nóng)產(chǎn)品高成本問(wèn)題。換句話說(shuō)，日本農(nóng)民要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，與美國(guó)農(nóng)民相比要付出百倍的努力。這是日本高增長(zhǎng)時(shí)期地價(jià)管理的一個(gè)嚴(yán)重后果。另一方面，由于日本耕地價(jià)格過(guò)高，進(jìn)一步提高了土地權(quán)力所有人對(duì)土地資產(chǎn)升值的預(yù)期，致使日本都市化地區(qū)插花分布著小塊農(nóng)田，嚴(yán)重影響城市化地區(qū)土地合理利用。

打破困局的希望

對(duì)于這個(gè)判斷，筆者多次向國(guó)內(nèi)同行求教，基本得到了認(rèn)同。2009年3月3日下午，筆者有幸參加了中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)舉辦的一場(chǎng)學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)，聆聽(tīng)了日本農(nóng)林水產(chǎn)省前次長(zhǎng)小林芳雄先生“日本農(nóng)業(yè)的發(fā)展過(guò)程與課題”的精彩演講，并抓住僅有的三個(gè)提問(wèn)機(jī)會(huì)，提出了自己的問(wèn)題，向日本專(zhuān)家求證，發(fā)現(xiàn)日本同行與筆者的看法很接近。

對(duì)于日本水稻生產(chǎn)難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。小林芳雄先生提供了以下見(jiàn)解：

一是大米過(guò)剩、需求不足，導(dǎo)致大米的高價(jià)位難以依靠市場(chǎng)力量維持，而是依靠補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)。擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，就意味著擴(kuò)大對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的補(bǔ)貼。擴(kuò)大水稻生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的需求拉動(dòng)力內(nèi)在不足。二是地價(jià)太高，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的資本需求很大，水稻生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者難以承擔(dān)。三是日本高速增長(zhǎng)時(shí)期土地大幅升值，土地所有者對(duì)土地資產(chǎn)進(jìn)一步升值的預(yù)期高漲，長(zhǎng)期持有土地的意愿強(qiáng)烈，土地進(jìn)入升值區(qū)間不賣(mài)，進(jìn)入降值區(qū)間也不賣(mài)。

篇4

傳統(tǒng)的土地整備、城市更新等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，由開(kāi)發(fā)商或社區(qū)主導(dǎo)編制，向規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送。由規(guī)劃主管部門(mén)審批后，直接按規(guī)劃實(shí)施。但其審批過(guò)程缺乏對(duì)現(xiàn)狀、發(fā)展意愿和規(guī)劃的深入研究，要么審批+修改意見(jiàn)，要么不批，存在武斷和主觀性。本文擬分享筆者的一次規(guī)劃經(jīng)歷：變被動(dòng)審批到主動(dòng)規(guī)劃，由政府主導(dǎo)，從公眾利益出發(fā)，深入研究專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的合理性；并搭建由政府、社區(qū)、開(kāi)發(fā)商、公眾組成的協(xié)商平臺(tái)，充分了解各方訴求，多次會(huì)議協(xié)商，在公眾利益和社區(qū)、開(kāi)發(fā)商利益中尋求平衡。具體如下：

1 現(xiàn)狀

梅林社區(qū)位于深圳市坪山新區(qū)的中部、坪山河流域的中段，屬于梅林社區(qū)。

北面與出口加工區(qū)相鄰，為其提供低端、基本的配套，居住方面為宿舍、農(nóng)民房出租，公共設(shè)施方面為小診所、小超市、簡(jiǎn)易球場(chǎng)、飲食店等；其余三面被燕子嶺公園、坪山河濕地公園所圍合，是坪山環(huán)境條件最為優(yōu)越的地區(qū)。

整備范圍位于梅林社區(qū)南側(cè)，用地面積29.49公頃，建筑面積為26.05萬(wàn)平方米。呈現(xiàn)典型的特區(qū)外舊村舊廠房犬牙交錯(cuò)的形態(tài)。

2 規(guī)劃方案比較

（1）社區(qū)方案

社區(qū)方案由梅林社區(qū)主導(dǎo)編制，體現(xiàn)了社區(qū)、開(kāi)發(fā)商的利益訴求：功能全為居住、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)，建設(shè)量大，道路盡量不穿越社區(qū)，內(nèi)部沒(méi)有公共空間，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)利益的最大化。

（2）我方方案

我方方案由管理局委托我中心編制，站在公眾利益的角度：建議部分居住用房用于人才公寓、人才租賃房，為出口加工區(qū)提供服務(wù)；核算片區(qū)的發(fā)展規(guī)模；打通連通出口加工區(qū)的悅景路，加強(qiáng)工作與居住的聯(lián)系；留出公共空間，打造美好生態(tài)的城市環(huán)境。

表1：社區(qū)、我方規(guī)劃方案比較

3 協(xié)調(diào)博弈

沒(méi)有社區(qū)的改造，片區(qū)的未來(lái)發(fā)展無(wú)法實(shí)現(xiàn)，公眾利益也無(wú)從談起；社區(qū)的利益驅(qū)動(dòng)又會(huì)損害公眾利益。如何實(shí)現(xiàn)社區(qū)、公眾利益的雙贏呢？采用了以下方式：

（1）編制體現(xiàn)公眾利益的理想方案

由政府主導(dǎo)，從公眾利益出發(fā)，深入研究片區(qū)的現(xiàn)狀特征和發(fā)展方向，編制理想的規(guī)劃方案。政府審批、管理人員主動(dòng)認(rèn)清片區(qū)的現(xiàn)狀情況和未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，改變了原被動(dòng)審批的模式。

（2）搭建協(xié)調(diào)平臺(tái)

搭建由政府、社區(qū)、開(kāi)發(fā)商、公眾組成的協(xié)商平臺(tái)，充分了解各方訴求，多次會(huì)議協(xié)商，在公眾利益和社區(qū)、開(kāi)發(fā)商利益中尋求平衡。

經(jīng)過(guò)多次會(huì)議艱難的協(xié)調(diào)溝通，社區(qū)接受了打通道路和留出公共空間的布局方案；建設(shè)規(guī)模方面，社區(qū)做了投融資研究，認(rèn)為50-60萬(wàn)平方米的建設(shè)規(guī)模無(wú)法支撐。我方核算片區(qū)的配套設(shè)施承載力，推導(dǎo)出整備范圍的居住建筑上限（47.42萬(wàn)平方米），并對(duì)總建筑規(guī)模不提硬性要求；是否建設(shè)人才公寓的方案還在協(xié)調(diào)中。

4 效益評(píng)估

雖然協(xié)調(diào)還在進(jìn)行中，但可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)各方意愿訴求將逐步平衡：

政府方面：一攬子解決歷史遺留問(wèn)題；獲得用地1.4公頃；打通南北次干道；形成整體高品質(zhì)的生活區(qū)；人才公寓、人才保障房有利于吸引人才（待協(xié)調(diào)）。

社區(qū)、村民方面：實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展；充分享受濕地公園、公共設(shè)施等帶來(lái)的環(huán)境效益和土地價(jià)值的提升。

出口加工區(qū)方面：生活配套問(wèn)題得以解決，能夠吸引高素質(zhì)的人才，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

篇5

土地“二次開(kāi)發(fā)”面對(duì)著是日趨緊張的土地供應(yīng)局面，多年來(lái)，很多地方政府為提升GDP和本地區(qū)就業(yè)率，不惜以零地價(jià)招商引資，土地成為“贈(zèng)品”，結(jié)果不少省份提前將土地指標(biāo)用完，“河北省2011年年底用地規(guī)模已經(jīng)超過(guò)《河北省土地利用總體規(guī)劃（2006年-2020年）》截至2020年土地用地規(guī)劃總量的3倍，廣東省、山東省等也都把今后數(shù)年的土地指標(biāo)用完了”國(guó)家土地總督察辦公室一位領(lǐng)導(dǎo)在國(guó)土部一次內(nèi)部會(huì)議上表示。

“打擊閑置土地成為2012年國(guó)土部的工作重點(diǎn)。我們內(nèi)部把‘二次開(kāi)發(fā)’稱(chēng)為‘二次創(chuàng)業(yè)’，其重要性不言而喻。因?yàn)橥恋亍伍_(kāi)發(fā)’的根本就是盤(pán)活土地資源，這是解決土地稀缺問(wèn)題的關(guān)鍵所在。”國(guó)土部咨詢中心一位專(zhuān)家表示。

5月24日，國(guó)土資源部和廣東省政府在廣州共同舉辦節(jié)約集約用地政策創(chuàng)新座談會(huì)，徐紹史在會(huì)議上指出，規(guī)范有效推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地的二次開(kāi)發(fā)，勢(shì)在必行。他提出，對(duì)廣東的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)要認(rèn)真梳理，總結(jié)提升，形成制度層面的、有針對(duì)性、應(yīng)用性和普適性的城鎮(zhèn)低效用地二次開(kāi)發(fā)試點(diǎn)管理組合配套政策，進(jìn)行適度推廣。

“關(guān)于‘二次開(kāi)發(fā)’，國(guó)土部目前只有精神，相關(guān)政策肯定會(huì)研究制定?！岸伍_(kāi)發(fā)”籠統(tǒng)來(lái)說(shuō)是對(duì)城鎮(zhèn)低效用地的開(kāi)發(fā)，其中不僅包括我們常見(jiàn)的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊等，這部分約占30%，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)閑置、企業(yè)閑置土地等也在其中?！眹?guó)土部土地利用司相關(guān)人士透露，其中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的閑置土地盤(pán)活成為了“二次開(kāi)發(fā)”的排頭兵。而在未來(lái)數(shù)年，城市更新將為“二次開(kāi)發(fā)”提供一定數(shù)量的土地供應(yīng)。

深圳樣本：“整村統(tǒng)籌”成“”重點(diǎn)

今年5月，深圳市公布了《深圳市土地管理制度改革總體方案》，在全國(guó)又一次率先改革。在這次土地二次開(kāi)發(fā)改革中，坪山被視為改革的兩個(gè)綜合試點(diǎn)之一，同時(shí)也是城市發(fā)展單元的試點(diǎn)單位，擔(dān)當(dāng)土地二次開(kāi)發(fā)利用機(jī)制統(tǒng)籌以及探索城市發(fā)展單元整體開(kāi)發(fā)政策使命。根據(jù)目標(biāo)，到2015年底，坪山的任務(wù)是基本形成以土地開(kāi)發(fā)利用為核心的存量土地循環(huán)高效利用體制機(jī)制。

在《深圳市土地管理制度改革總體方案》及其近期實(shí)施方案（2012―2015年）中，明確要求坪山新區(qū)作為開(kāi)展土地管理制度改革的綜合試點(diǎn)，這是新時(shí)期國(guó)家、省、市賦予坪山新區(qū)的新使命和新任務(wù)，也是深圳探索高度城市化地區(qū)土地管理和利用新模式的重要舉措。

為此，坪山新區(qū)根據(jù)深圳市的總體方案及其近期實(shí)施方案的部署，借助與市規(guī)劃國(guó)土委開(kāi)展“合作共建”的平臺(tái)，重點(diǎn)圍繞加強(qiáng)土地管理與調(diào)控、完善國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度、推進(jìn)土地二次開(kāi)發(fā)、深化土地市場(chǎng)化改革、推進(jìn)區(qū)域土地合作等，深入開(kāi)展土地管理改革的綜合試點(diǎn)，探索建立適應(yīng)坪山新區(qū)發(fā)展的土地利用和管理模式，制定了《坪山新區(qū)推進(jìn)土地管理制度改革綜合試點(diǎn)行動(dòng)方案（2012―2015年）》（送審稿），要求未來(lái)三年坪山新區(qū)突出以“整村統(tǒng)籌”的土地整備為重點(diǎn)，推進(jìn)土地二次開(kāi)發(fā)。所謂“整村統(tǒng)籌”，即通過(guò)整片土地的整備，綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、產(chǎn)權(quán)及相關(guān)政策，優(yōu)化整合城市空間，同時(shí)解決土地歷史遺留問(wèn)題的土地二次開(kāi)發(fā)方式。

坪山新區(qū)管委會(huì)主任馮現(xiàn)學(xué)要求，各相關(guān)單位要把實(shí)施的行動(dòng)方案作為全面推進(jìn)新區(qū)走新型城市化道路，建設(shè)五大新城、理想新城、幸福家園的系統(tǒng)支撐、動(dòng)力來(lái)源來(lái)看待和認(rèn)識(shí)。

土地二次開(kāi)發(fā)中，坪山將通過(guò)推進(jìn)“整村統(tǒng)籌”土地整備為核心的二次開(kāi)發(fā)，進(jìn)而推動(dòng)實(shí)現(xiàn)土地確權(quán)、原農(nóng)村城市土地歷史遺留問(wèn)題解決、二次開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)機(jī)制建立、投融資等問(wèn)題的土地制度改革。

在這次試點(diǎn)上，坪山的目標(biāo)是到2015年末，基本形成以土地開(kāi)發(fā)利用為核心的存量土地循環(huán)高效利用體制機(jī)制。

未來(lái)一年，坪山新區(qū)土地管理制度改革的重點(diǎn)將是以金沙、南布、沙湖等社區(qū)為載體，建立健全“整村統(tǒng)籌”土地整備的一整套政策體系，全面推進(jìn)“整村統(tǒng)籌”土地整備試點(diǎn)工作；以坪山中心區(qū)、坪山河啟動(dòng)區(qū)為平臺(tái)，推進(jìn)各種二次開(kāi)發(fā)手段的探索嘗試。此外，還將在金龜、石井、竹坑等社區(qū)研究探索基本生態(tài)控制線優(yōu)化調(diào)整，積極推進(jìn)“坪山―大亞灣新能源產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)”、“秀山經(jīng)濟(jì)合作區(qū)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

為確保改革試點(diǎn)的順利進(jìn)行，坪山新區(qū)成立了綜合試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長(zhǎng)和副組長(zhǎng)，并和市直相關(guān)機(jī)構(gòu)建立密切協(xié)調(diào)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各方力量，運(yùn)用各種手段，拓展改革的實(shí)施路徑。

開(kāi)發(fā)區(qū)成土地再利用的排頭兵

土地“二次開(kāi)發(fā)”的操作主體主要有3個(gè)，即政府、土地使用權(quán)人或市場(chǎng)主體、村組織，他們常以合作的形式共同開(kāi)發(fā)。而“二次開(kāi)發(fā)”的對(duì)象則以各城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)作為重點(diǎn)之一。

具體操作辦法采取資本運(yùn)作的形式，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的實(shí)力型企業(yè)收購(gòu)低效閑置資產(chǎn)，或是通過(guò)招商對(duì)接的方式，積極引入?yún)^(qū)外優(yōu)勢(shì)企業(yè)進(jìn)區(qū)收購(gòu)，把開(kāi)發(fā)區(qū)部分閑置土地充分利用起來(lái)。

江蘇省張家港保稅區(qū)可算是土地“二次開(kāi)發(fā)”的典范。該保稅區(qū)規(guī)劃土地局向本報(bào)出示的資料顯示：以土地“二次開(kāi)發(fā)”助推“二次創(chuàng)業(yè)”，張家港保稅區(qū)管委會(huì)成立了土地清理領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)整個(gè)園區(qū)閑置土地進(jìn)行排查摸底。對(duì)取得土地使用權(quán)超過(guò)兩年未使用的地塊，依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，重新進(jìn)行市場(chǎng)配置。截至2011年底，該保稅區(qū)通過(guò)無(wú)償收回、有償回購(gòu)等方式，收回7家企業(yè)共2238畝國(guó)有土地使用權(quán)。同時(shí)，保稅區(qū)還開(kāi)展落后產(chǎn)能企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)清理，關(guān)閉了32家落后產(chǎn)能企業(yè)，重新配置土地1104.9畝，而這已經(jīng)超過(guò)了該保稅區(qū)的新增供地規(guī)模。

“有些企業(yè)的閑置土地可能閑置時(shí)間還沒(méi)有滿兩年，但因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)需求，我們就先跟企業(yè)商量，與企業(yè)合作對(duì)土地進(jìn)行‘二次開(kāi)發(fā)’，一般利潤(rùn)分配比例是五五開(kāi)，”張家港保稅區(qū)人士透露。

山東省威海市乳山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)亦有同樣的成功經(jīng)驗(yàn)，其區(qū)內(nèi)的華信食品與臺(tái)灣客商共同投資8000萬(wàn)元，收購(gòu)了久業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)及周?chē)?0多畝閑置土地，之后在此打造出一條由食品研發(fā)、生產(chǎn)直至倉(cāng)儲(chǔ)物流的產(chǎn)業(yè)鏈。

城市更新提供“二次開(kāi)發(fā)”資源

“此種土地‘二次開(kāi)發(fā)’模式主要集中于發(fā)達(dá)地區(qū)，過(guò)去政府常采取零地價(jià)引進(jìn)企業(yè)，現(xiàn)在則是與盤(pán)活閑置土地掛鉤，部分地方政府開(kāi)始調(diào)整招商模式。比如某企業(yè)需要大量土地進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)，那么政府會(huì)跟這個(gè)企業(yè)達(dá)成協(xié)議，允許其盤(pán)活一部分開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)閑置用地，而對(duì)于由此產(chǎn)生的利潤(rùn)，政府會(huì)從中拿走該土地增值收益的三成左右。”亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一位招商人員坦言。

今年7月1日開(kāi)始實(shí)施的《閑置土地處置辦法》對(duì)閑置土地規(guī)定了相對(duì)嚴(yán)格的處罰辦法和“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，指出將很快對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)，對(duì)于土地閑置滿兩年的將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用，“閑置土地是土地‘二次開(kāi)發(fā)’的重要對(duì)象，各地方國(guó)土局都在探索中。”西安市國(guó)土資源局一位工作人員說(shuō)。

“國(guó)土部?jī)?nèi)部調(diào)研結(jié)果顯示，多數(shù)發(fā)達(dá)城市要在2020年前完成40平方公里的城市更新，其中拆除重建類(lèi)在30%以下，剩下的總面積近30平方公里的土地都是地方政府可‘二次開(kāi)發(fā)’的土地資源。所以土地‘二次開(kāi)發(fā)’對(duì)于城市的發(fā)展將越來(lái)越重要?！鄙鲜鰢?guó)家土地總督察辦公室領(lǐng)導(dǎo)指出。