房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多級(jí)市場(chǎng) 對(duì)策

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開(kāi)發(fā)，各種問(wèn)題也伴隨而來(lái)，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運(yùn)營(yíng)者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。可以說(shuō)，最近幾年是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問(wèn)題凸顯期。目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國(guó)城市化進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會(huì)問(wèn)題一樣，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開(kāi)發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)被大量壟斷的一個(gè)重要原因，如何防止房?jī)r(jià)無(wú)上限的被抬高，如何從根本上解決我國(guó)民生的根本問(wèn)題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)生和相關(guān)的解決對(duì)策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)指的是通過(guò)房地產(chǎn)的出租，買(mǎi)賣(mài)，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個(gè)社會(huì)所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)地皮的開(kāi)發(fā)和拓新，同時(shí)買(mǎi)家通過(guò)貨幣去交易的一種，買(mǎi)與賣(mài)的交易橋梁。它是由市場(chǎng)主體、客體和媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個(gè)大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)運(yùn)行主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來(lái)講的， 它可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)等。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)， 具有壟斷經(jīng)營(yíng)性質(zhì)， 即國(guó)家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。

二、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)形成的原因

1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過(guò)于商業(yè)化

更多的房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來(lái)的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實(shí)際是利國(guó)利民的根本，不惜為了一己私欲的過(guò)多的去抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)多級(jí)的住房多級(jí)市場(chǎng)也是房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的主要原因，二手房屋的買(mǎi)賣(mài)也解決了很多外來(lái)城市移民對(duì)房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場(chǎng)上大肆的牟取暴利，把本來(lái)僅僅的二手房屋價(jià)格，抬高到一手房屋的定位，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場(chǎng)的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂(lè)于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤(rùn)，同時(shí)也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的步伐。

2.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)卻有意無(wú)意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái)。政府、銀行、開(kāi)發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來(lái)發(fā)展前景有很大的影響。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問(wèn)題，從而也注定了房地產(chǎn)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開(kāi)的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的對(duì)策

1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)具有經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)性質(zhì)， 即在經(jīng)營(yíng)與使用消費(fèi)之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與經(jīng)營(yíng)者， 經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者， 乃至消費(fèi)者之間的交易行為。二手市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)， 三級(jí)市場(chǎng)主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費(fèi)有重大的意義。在我國(guó)， 房地產(chǎn)二手市場(chǎng)已形成了一個(gè)完整的、有機(jī)的市場(chǎng)體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)有著廣闊的前景，樹(shù)立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識(shí)， 為活躍房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)打下良好的思想基礎(chǔ)。同時(shí)加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。

2.調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國(guó)人多地少的特點(diǎn)，很多經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)商，想根據(jù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目從而來(lái)提高國(guó)民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)開(kāi)發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的。目前為止，我國(guó)的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來(lái)政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財(cái)力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場(chǎng)的發(fā)展， 也不是鼓勵(lì)低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來(lái)調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的重點(diǎn)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報(bào)以及建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及單位多等特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)耳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了一般項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、相對(duì)性和可管理性等特點(diǎn)以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的多級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，以整體銷(xiāo)售、整體出租，或部分銷(xiāo)售、部分出租的方法作為基本模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的方式。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊有志.我國(guó)住房公積金繳存率模式的創(chuàng)新[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2013（12）.

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書(shū)斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。”應(yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來(lái)巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開(kāi)發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的經(jīng)營(yíng)理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)

隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的重視，目前推向市場(chǎng)的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的模式基本有三種經(jīng)營(yíng)模式：純銷(xiāo)售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷(xiāo)售模式

純銷(xiāo)售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)直接全部出售給投資者及經(jīng)營(yíng)者，來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)管理。這種模式，一般對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門(mén)檻也低，這樣開(kāi)發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無(wú)需承擔(dān)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)資金不是很雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對(duì)于投資者及經(jīng)營(yíng)者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開(kāi)發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營(yíng)混亂，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營(yíng)者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開(kāi)發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因?yàn)椋艿阶杂少Y金和融資渠道的限制，以及開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)模式的因素影響，此類(lèi)模式在現(xiàn)階段仍是我國(guó)中小開(kāi)發(fā)商的重要選擇。這類(lèi)模式一般開(kāi)發(fā)一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢(shì)；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過(guò)各種品牌組合，整合開(kāi)發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，降低了市場(chǎng)研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開(kāi)發(fā)前已經(jīng)確定了商場(chǎng)入住商戶，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢(shì)。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測(cè)性的變化，由于其經(jīng)營(yíng)狀況的不可預(yù)測(cè)性，在其合作過(guò)程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無(wú)法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來(lái)主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場(chǎng)的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買(mǎi)家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買(mǎi)家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買(mǎi)家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營(yíng)模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。該模式在上述一些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來(lái)吸引中小商戶，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門(mén)檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營(yíng)者自負(fù)盈虧，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營(yíng)者必須細(xì)心經(jīng)營(yíng)，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤(rùn)。

這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷(xiāo)售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來(lái)所簽合約的履行，特別是返租期滿后能否原價(jià)回購(gòu)變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，以租金作為主要收入來(lái)源的運(yùn)營(yíng)模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。只租不售經(jīng)營(yíng)模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過(guò)租金及地價(jià)的提高，來(lái)獲得利潤(rùn)。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。

這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡(jiǎn)單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來(lái)其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運(yùn)營(yíng)有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)椋虡I(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。通過(guò)短期的銀行貸款資金進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開(kāi)發(fā)商要具有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營(yíng)管理，這都需要專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。

3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)定位模糊，運(yùn)營(yíng)模式不足。

一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開(kāi)發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式選擇上不能符合所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類(lèi)型種類(lèi)繁多。從大型的購(gòu)物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開(kāi)發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較長(zhǎng)，需要的貸款也比較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開(kāi)發(fā)商從住宅開(kāi)發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外、國(guó)內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理應(yīng)當(dāng)是由各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性的組織共同協(xié)作來(lái)完成。專(zhuān)業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。

4 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策

4.1 開(kāi)發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型非常多，這就要求開(kāi)發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營(yíng)模式的能力，不再單一的按照開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成為了開(kāi)發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷(xiāo)售回款來(lái)解決資金不足的問(wèn)題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的許多問(wèn)題。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問(wèn)題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立

一個(gè)具有復(fù)合專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國(guó)相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］呂波．商業(yè)地產(chǎn)贏家的探秘［M］.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2008.

［2］王偉毅，李乾文．創(chuàng)業(yè)視角下的商業(yè)模式研究［J］.外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理，2005，（11）.

［3］段宏斌．商業(yè)地產(chǎn)改變中國(guó)［M］.哈爾濱：黑龍江美術(shù)出版社，2007.

篇3

今年3月30日，美國(guó)國(guó)際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)（IREM）與上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院舉行新聞會(huì)，首次對(duì)外宣布，IREM專(zhuān)為管理各類(lèi)大型不動(dòng)資產(chǎn)投資組合的從業(yè)人員設(shè)置的資格認(rèn)證――CPM項(xiàng)目正式進(jìn)駐中國(guó)，隨后將展開(kāi)招生 、授課及資格認(rèn)證等一系列工作。

現(xiàn)在，CPM培訓(xùn)項(xiàng)目終于中國(guó)落地啟航。

開(kāi)學(xué)典禮上，建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)楊慎，上海房地局副局長(zhǎng)龐元，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)印華等，分別作了簡(jiǎn)短而精彩的講演，本刊予以另文專(zhuān)摘。

另，《財(cái)富地產(chǎn)》在今年五月對(duì)CPM項(xiàng)目做過(guò)詳細(xì)報(bào)道之后，再次探訪CPM在中國(guó)的首次啟航，分別采訪了講師Mr. Ramon Venero以及首期班的兩位學(xué)員。

Venero先生自1978年起從事商業(yè)地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。曾就職于大型美國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)、地區(qū)開(kāi)發(fā)公司及資產(chǎn)管理公司，并一度管理隸屬于大型開(kāi)發(fā)商建筑商集團(tuán)的屬于他本人的資產(chǎn)管理公司。曾管理過(guò)多種物業(yè)類(lèi)型的資產(chǎn)，含住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、零售商鋪、工業(yè)地產(chǎn)、業(yè)主委員會(huì)資產(chǎn)及度假地資產(chǎn)。

《財(cái)富地產(chǎn)》：請(qǐng)問(wèn)您最早從事什么行業(yè)，如何加入到CPM的教育培訓(xùn)工作的。

Mr.Venero：可能CPM的會(huì)員面對(duì)這個(gè)問(wèn)題都會(huì)有一個(gè)相同的回答：進(jìn)入這一行純屬偶然。我最初的理想是做一個(gè)管道工人。是開(kāi)發(fā)商找到我，來(lái)幫他們打理一些資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)。后來(lái)就慢慢進(jìn)入這一行了。

我在1990年正式加入IREM協(xié)會(huì)，而且協(xié)會(huì)要求會(huì)員在正式成為會(huì)員之前，必須要參加一定數(shù)量的會(huì)議。我自己曾經(jīng)有自己的資產(chǎn)管理公司，現(xiàn)在全職投入CPM教育工作，這也是我的愿望。現(xiàn)在除了上課之外，還在攻讀博士，希望將來(lái)可以更多地在大學(xué)里進(jìn)行資產(chǎn)管理教育。

《財(cái)富地產(chǎn)》：第一天上課感覺(jué)如何，和在美國(guó)教CPM有什么區(qū)別？

Mr. Venero：感覺(jué)非常好。我有一班非常棒的學(xué)生，而且資歷也非常深，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我的想象。雖說(shuō)有文化和語(yǔ)言上的差異，但我們溝通得還是非常好，這讓我感覺(jué)和在美國(guó)沒(méi)有太大區(qū)別。如果說(shuō)區(qū)別的話，還是在于語(yǔ)言，但很多東西中美還是有相似之處，例如財(cái)務(wù)課程，基本是相同的。

《財(cái)富地產(chǎn)》：您如何看待CPM培訓(xùn)項(xiàng)目在中國(guó)的前景？

Mr. Venero：上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)非常高的水平，甚至已經(jīng)超出了我的想象，包括建筑設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)等等。給我的感覺(jué)是，如果中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)者可以在中國(guó)運(yùn)營(yíng)好這些高質(zhì)量的樓盤(pán)，那么他們?cè)谑澜缟先魏我粋€(gè)城市都可以做到同樣好。

此外，上海房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)和二手房交易，也已經(jīng)達(dá)到了世界水平，和倫敦、紐約、東京這些大城市已趨于一致。那么，為了保證開(kāi)發(fā)和行業(yè)的深度發(fā)展，必然要求市場(chǎng)有一批資深的，受過(guò)專(zhuān)業(yè)教育的人才。而作為擁有如此大量房產(chǎn)的市場(chǎng)，勢(shì)必需要大批專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理人才出現(xiàn)，參與投資與開(kāi)發(fā)建設(shè)。

CPM是有幾十年歷史，非常成熟專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理教育系統(tǒng)。我期望幾年內(nèi)可以出現(xiàn)中國(guó)本土的CPM教師來(lái)加入我們的隊(duì)伍。我非常看好CPM項(xiàng)目在中國(guó)的前景。

劉琦，上海世博土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)管理處處長(zhǎng)，首期CPM培訓(xùn)班學(xué)員。

孫浩，上海鵬欣集團(tuán)有限公司資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理，首期CPM培訓(xùn)班學(xué)員。

《財(cái)富地產(chǎn)》：你們最早是怎么知道這個(gè)培訓(xùn)班的？

劉琦：前段時(shí)間，威斯頓學(xué)院組織了一個(gè)活動(dòng)，邀請(qǐng)的印華教授正好是我的老師。通過(guò)他我知道了這個(gè)培訓(xùn)班。加上我本身就做資產(chǎn)管理，所以就報(bào)了這個(gè)培訓(xùn)班。

孫浩:通過(guò)幾年的運(yùn)作，威斯頓學(xué)院的培訓(xùn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)有了品牌知名度。我們作為開(kāi)發(fā)商也能夠感受到威斯頓能很好地把握住地產(chǎn)教育走向。所以這次威斯頓學(xué)院辦了這個(gè)CPM的資格培訓(xùn)班，我也是非常樂(lè)意來(lái)參加的。

《財(cái)富地產(chǎn)》：這兩天的課感覺(jué)如何？

劉琦：這是CPM第一次在中國(guó)開(kāi)課。美國(guó)教師上課有他們自己的風(fēng)格，認(rèn)真盡職，形式也很有趣。雖然有些文化差異，但學(xué)員們大部分都是年輕人，對(duì)于新生事物易于接受，還是比較容易融入其中。我以前也參加過(guò)一些相關(guān)培訓(xùn)，但這次CPM在課程體系以及老師的風(fēng)格上都和以往有區(qū)別。這門(mén)課除了課程和國(guó)際完全接軌之外，最有特點(diǎn)的地方在于它專(zhuān)門(mén)開(kāi)設(shè)了關(guān)于資產(chǎn)管理道德規(guī)范的課程，并且需要作為考試內(nèi)容。我認(rèn)為這點(diǎn)非常重要，這門(mén)課非常有助于端正和規(guī)范從業(yè)人員的敬業(yè)態(tài)度。

孫浩:我的感覺(jué)也比較好。CPM雖然之前在北京有過(guò)，但并不成功。這次算是第一次正式落戶中國(guó)。CPM培訓(xùn)，對(duì)于我這樣的開(kāi)發(fā)商的工作，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)都是非常有幫助的。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)持續(xù)幾年的開(kāi)發(fā)高峰之后，現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)營(yíng)運(yùn)高峰。雖然現(xiàn)在有專(zhuān)業(yè)的管理公司，但未必有專(zhuān)業(yè)化的業(yè)主。而CPM的培訓(xùn)可以培養(yǎng)出更聰明、更有經(jīng)驗(yàn)、懂得用國(guó)際語(yǔ)言來(lái)溝通和交流的業(yè)主。對(duì)于資產(chǎn)管理道德規(guī)范這門(mén)課，中國(guó)有句古話，先做人，再做事。行業(yè)道德也就是職業(yè)自律。CPM能夠發(fā)展成今天的規(guī)模，它必定有其內(nèi)在核心的道德價(jià)值觀和道德規(guī)范，而這些是保證一個(gè)行業(yè)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。所以我覺(jué)得這門(mén)課對(duì)我們來(lái)說(shuō)很有必要。

《財(cái)富地產(chǎn)》：你們認(rèn)為CPM課程對(duì)自己日后的工作會(huì)有怎樣的幫助？

劉琦: CPM課程偏重于培養(yǎng)你的思考能力，強(qiáng)化你的職業(yè)精神，會(huì)讓你用一種非常職業(yè)的態(tài)度對(duì)對(duì)待資產(chǎn)管理。可能這其中的某一兩點(diǎn)并不會(huì)現(xiàn)在就現(xiàn)實(shí)可用。但是它是一種體系，最終會(huì)讓你掌握一種方法，一種專(zhuān)業(yè)思維方式.

孫浩: 之前也參加過(guò)一些相關(guān)的培訓(xùn)，作為專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理培訓(xùn)來(lái)說(shuō)，這還是第一次。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，其它的一些培訓(xùn)，主要偏重于一些專(zhuān)業(yè)能力的培養(yǎng)，而CPM更側(cè)重于思維方式的培養(yǎng)，是在告訴你一個(gè)想問(wèn)題的方式方法，然后用大家都能理解的方式來(lái)進(jìn)行交流和溝通，這就突破了語(yǔ)言文化的障礙。

《財(cái)富地產(chǎn)》：作為從業(yè)者，請(qǐng)問(wèn)你們是如何看待上海資產(chǎn)管理行業(yè)的現(xiàn)狀。

劉琦：上海也好，中國(guó)也好，很多年以來(lái)房地產(chǎn)業(yè)一直處于一種高速開(kāi)發(fā)的階段，但是目前隨著城市土地和可開(kāi)發(fā)空間的減少，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)可能需要把注意力更多地轉(zhuǎn)向持有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物業(yè)。那么在這個(gè)時(shí)候，注冊(cè)資產(chǎn)管理師就顯得格外重要。中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)將逐漸由強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)而轉(zhuǎn)為強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)管理。那么資產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)出身的人，以及持有CPM資格的專(zhuān)業(yè)人士，將會(huì)在上海以及中國(guó)地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越顯現(xiàn)出他職業(yè)優(yōu)勢(shì)。

孫浩: 應(yīng)該說(shuō)，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在這樣一個(gè)階段，迫切希望有更高水平更高素質(zhì)的人才來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)管理。因?yàn)檎劦蒙腺Y產(chǎn)，就很可能是上億上十億的規(guī)模。在這種情況下，一個(gè)很小的失誤就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)很大的損失。所以這時(shí)就需要一批精于資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)人士來(lái)服務(wù)，甚至可以說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)到了呼之欲出的階段了。

汲取教訓(xùn)積極應(yīng)對(duì)

由美國(guó)次貸引發(fā)的金融危機(jī)，已波及全球，正在各國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活帶來(lái)嚴(yán)重沖擊。現(xiàn)在大家都在熱議救市對(duì)策，這次危機(jī)是長(zhǎng)期潛存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事論事。中國(guó)作為13億人口的發(fā)展中國(guó)家，值得從中吸取的教訓(xùn)很多，我認(rèn)為關(guān)鍵是重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)。美國(guó)的次貸危機(jī)，表面上是房地產(chǎn)引起的，實(shí)質(zhì)上是金融體系混亂造成的，特別是金融管制混亂及金融衍生品失控造成的后果。以虛擬經(jīng)濟(jì)取代實(shí)體經(jīng)濟(jì)，必然導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛幻化，夸大經(jīng)濟(jì)總量，這類(lèi)教訓(xùn)十分深刻。

重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)就要時(shí)刻關(guān)注三件事：一是適時(shí)調(diào)整信貸，保證資金充裕；二是增加供給，做到總供給與總需求基本平衡；三是擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需不斷增長(zhǎng)。這三條的實(shí)質(zhì)就是保增長(zhǎng)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，防止經(jīng)濟(jì)下滑。

近來(lái)，國(guó)內(nèi)外看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，主要是中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面沒(méi)有改變，依然處于快速穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，這一點(diǎn)來(lái)之不易。

房產(chǎn)管理是資產(chǎn)管理

很高興參加威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院舉辦的“國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)”綜合課程班的開(kāi)學(xué)典禮。謹(jǐn)代表上海市房地資源局表示祝賀。

前天，我的老師印華教授來(lái)過(guò)電話，得知楊部長(zhǎng)也出席，我們深感榮幸！感謝楊部長(zhǎng)多年來(lái)對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)心和支持！

據(jù)邀請(qǐng)函介紹，“學(xué)院所招學(xué)員涵蓋國(guó)內(nèi)外一線房地產(chǎn)公司。廣大房地產(chǎn)從業(yè)人員已經(jīng)意識(shí)到，目前房地產(chǎn)的操作已經(jīng)逐步向資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)移。”我認(rèn)為，這是一個(gè)比較重要的認(rèn)識(shí)深化。

說(shuō)到資產(chǎn)管理，會(huì)涉及到什么是資產(chǎn)，什么是資產(chǎn)價(jià)格；在房地產(chǎn)言房地產(chǎn)，就涉及到什么是房?jī)r(jià)。

我們對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)和分析已經(jīng)經(jīng)歷了三次拓展。

第一次是從產(chǎn)品向商品的拓展，隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，人們認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)不僅是由成本決定，更是由供求關(guān)系決定的，并將市場(chǎng)供求情況作為分析房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要工具；

第二次是從房地產(chǎn)商品向房地產(chǎn)資產(chǎn)的拓展，認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)不僅是實(shí)物商品，同時(shí)是貯存財(cái)富并具有保值增值功能的實(shí)物資產(chǎn)，這時(shí)房?jī)r(jià)就不僅由簡(jiǎn)單的市場(chǎng)供求關(guān)系決定，而類(lèi)似金融市場(chǎng)的資產(chǎn)定價(jià)行為，會(huì)受人們預(yù)期的影響（望梅止渴是預(yù)期，等待第二只靴子落地也是預(yù)期），還會(huì)產(chǎn)生價(jià)格泡沫；

第三次是從房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部向市場(chǎng)外部的拓展，將房地產(chǎn)市場(chǎng)放到我國(guó)資本市場(chǎng)中、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)整體中、國(guó)際資本市場(chǎng)中、國(guó)際資本流動(dòng)和整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)背景中進(jìn)行分析，房地產(chǎn)價(jià)格不僅受到房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部供求關(guān)系、對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的影響，還受到貨幣供應(yīng)量、匯率、利率、稅率等宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。在2004年10月我局給建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的一份專(zhuān)題報(bào)告中已經(jīng)明確提出，要高度重視匯率、利率、股價(jià)、油價(jià)、房?jī)r(jià)的五市互動(dòng)關(guān)系。如果說(shuō)當(dāng)時(shí)許多同志對(duì)此還不以為然的話，自去年下半年至今的世界范圍內(nèi)發(fā)生的貨幣金融動(dòng)蕩，以及所帶來(lái)的后果，已經(jīng)給我們上了深刻的一課。現(xiàn)在我們回到課堂上，希望能從理論和實(shí)際的結(jié)合上補(bǔ)上這一課。這將是十分重要的！

預(yù)祝“國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)”綜合課程班達(dá)到預(yù)期效果，取得圓滿成功！

學(xué)習(xí)最新理論 絕不紙上談兵

很高興大家來(lái)參加威斯頓學(xué)院學(xué)習(xí)，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)可能遇到一些波折，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看還是向上的。特別是，從十七大以后調(diào)控思路有了明顯轉(zhuǎn)變：重新確認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一；提出要增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入比重；今后解決住房問(wèn)題，解決老百姓民生問(wèn)題很重要一點(diǎn)可能是要分層次、多渠道的解決。有的是通過(guò)市場(chǎng)渠道，有的是通過(guò)政府財(cái)政這個(gè)渠道；并開(kāi)始關(guān)注租賃市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)個(gè)人出租住房收入改按10%征收租賃綜合稅，但是這些還不夠。房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，不能一刀切進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)當(dāng)采用“擴(kuò)大有效供給，疏導(dǎo)過(guò)度需求，降低成本稅費(fèi)，壓縮利潤(rùn)空間”的思路來(lái)調(diào)整對(duì)策措施，這樣市場(chǎng)才能健康有序發(fā)展。

篇4

去年初，受萬(wàn)科等大企業(yè)高調(diào)宣傳影響，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)瞬間覺(jué)得轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉捷，而轉(zhuǎn)型大的方向，就是從過(guò)去單一的土地開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)。這對(duì)于多年習(xí)慣了“買(mǎi)地――賣(mài)房”模式的大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，向持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型并非易事。意欲轉(zhuǎn)型的房企，涵蓋來(lái)說(shuō)至少在意識(shí)上要有以下幾項(xiàng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的觀念需要確立。

棄開(kāi)發(fā)模式 轉(zhuǎn)持有運(yùn)營(yíng)

首先要明白所謂向著營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)型就是：向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型、向生產(chǎn)資料獲取方向上轉(zhuǎn)型、向既有客戶資源挖掘服務(wù)轉(zhuǎn)型。

這其中，除去原有管理營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)和資源整合發(fā)生戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變之外，企業(yè)同時(shí)也需要增加儲(chǔ)備IT團(tuán)隊(duì)，以使其帶動(dòng)原有團(tuán)隊(duì)接納吸收互聯(lián)網(wǎng)思維。唯此，發(fā)展的速度，或者明確地說(shuō)就是業(yè)績(jī)，才有可能保住增長(zhǎng)，不至于轉(zhuǎn)型之中大起大落。

以行業(yè)龍頭萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，其物業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)額已突破2000億元。在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的大勢(shì)之下，與所有房企一樣面臨著全國(guó)戰(zhàn)線的回縮，這就使其面臨著一線等核心城市只能保住利潤(rùn)，卻不能支持業(yè)績(jī)擴(kuò)張這樣的窘境。萬(wàn)科在三四年前才調(diào)整戰(zhàn)略，明確逐步增多持有型物業(yè)占比方向，所以近幾年來(lái)我們看到的是它在拼命向養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)方向?qū)で筠D(zhuǎn)向。但其增長(zhǎng)速度和規(guī)模顯然不足以支撐過(guò)往2000億元大盤(pán)轉(zhuǎn)型。所以，萬(wàn)科又做社區(qū)“五菜一湯”，做小區(qū)O2O，甚至找雷軍去聊和地產(chǎn)可能根本不相干的事。

當(dāng)今的世界，TMT領(lǐng)域的大佬已經(jīng)無(wú)所不能。谷歌甚至百度都要進(jìn)軍汽車(chē)行業(yè)，研制出產(chǎn)智能汽車(chē)。那么地產(chǎn)商的跨界、混業(yè)也必將是大勢(shì)所趨。尤其是那些上市的地產(chǎn)公司，面對(duì)“新常態(tài)”之市場(chǎng)，單純靠賣(mài)樓銷(xiāo)售已經(jīng)走到盡頭，業(yè)績(jī)支撐很難維續(xù)。未來(lái)三兩年內(nèi)，我們一定會(huì)看到房企向持有轉(zhuǎn)型，甚至向非地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。科技、農(nóng)業(yè)、輕資產(chǎn)服務(wù)等領(lǐng)域或許都有可能看到開(kāi)發(fā)商的身影。

棄借貸開(kāi)發(fā) 轉(zhuǎn)金融投資

中國(guó)持續(xù)二十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式看似繁復(fù)，簡(jiǎn)單概括則只有一個(gè)――向銀行借錢(qián)融資，之后建房賣(mài)房，最終獲利。這個(gè)模式在當(dāng)今市場(chǎng)供求關(guān)系徹底轉(zhuǎn)換、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和銀行管控日益趨緊的形勢(shì)下已經(jīng)不可維系。未來(lái)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該從金融機(jī)構(gòu)的借貸者，轉(zhuǎn)向金融融資的參與者，甚至主導(dǎo)者，房企的運(yùn)營(yíng)才有可能得到保障。

事實(shí)上，自2009年政府加大房產(chǎn)調(diào)控力度，許多地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)金融界人士已經(jīng)意識(shí)并著手采取新的地產(chǎn)融資形式和手段。也就是自那時(shí)起，各類(lèi)地產(chǎn)信托、基金等層出不窮、名目繁多。但其本質(zhì)上，多數(shù)還是以開(kāi)發(fā)商購(gòu)地和銷(xiāo)售回籠資金為導(dǎo)向。

而現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)起云涌，舊有的地產(chǎn)融資模式有了更大的擴(kuò)展空間。剛剛披露年報(bào)的碧桂園去年業(yè)績(jī)突破千億元，據(jù)悉與其在金融方面的創(chuàng)新不無(wú)關(guān)聯(lián)。其與上市金融公司匯聯(lián)深度戰(zhàn)略合作，金融公司為其設(shè)計(jì)了從投標(biāo)拿地到眾籌銷(xiāo)售的所謂“地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)”產(chǎn)品，不僅資金成本大幅度降低，而且支持力度效率遠(yuǎn)高于以往的單一形式。

由于房企是近乎類(lèi)金融的企業(yè)，物業(yè)資產(chǎn)與生俱來(lái)的融資優(yōu)勢(shì)使其在金融領(lǐng)域可以游刃有余，包括其龐大的業(yè)主資產(chǎn)潛在空間，在互聯(lián)網(wǎng)金融大行其道之當(dāng)下時(shí)節(jié)，房企不但可以通過(guò)眾籌等方式獲取低成本資金，更可以通過(guò)資產(chǎn)投資方式實(shí)現(xiàn)跨界成功。

近幾年，我們看到有越來(lái)越多的國(guó)人去海外購(gòu)置房產(chǎn)，“國(guó)人未來(lái)十年置業(yè)熱點(diǎn)一定是在海外”的論點(diǎn)也催動(dòng)許多國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房企去海外投資地產(chǎn)項(xiàng)目。如果以基金的模式帶舊有客戶去海外購(gòu)置自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，房企無(wú)疑又挖掘了一個(gè)巨大的金礦。

棄土地開(kāi)發(fā) 轉(zhuǎn)行業(yè)跨界

過(guò)去二十年，如果說(shuō)土地招拍掛制度制造了世界經(jīng)濟(jì)獨(dú)有的政府土地財(cái)政，進(jìn)而一夜暴富的發(fā)展奇跡，那么資本市場(chǎng)向房企開(kāi)放，允許大量房企上市，甚至開(kāi)放所有行業(yè)上市企業(yè)從資本市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，則是這一畸形經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)的引擎發(fā)動(dòng)機(jī)。當(dāng)資本市場(chǎng)與土地拍賣(mài)聯(lián)動(dòng)，土地與股市互推上漲，進(jìn)而將樓市推向極致甚至瘋狂程度之時(shí)，新一屆政府所說(shuō)的“轉(zhuǎn)型”和“新常態(tài)”，實(shí)際是在警示：這一模式已經(jīng)走到盡頭。

房企的核心生產(chǎn)資料只有兩個(gè)――土地和資金。當(dāng)市場(chǎng)供大于求形勢(shì)顯現(xiàn)，土地生產(chǎn)資料的價(jià)值必然大幅度滑落，不被認(rèn)知。未來(lái)整個(gè)行業(yè)必然面臨因產(chǎn)能過(guò)剩而導(dǎo)致大量企業(yè)退市，或者關(guān)張倒閉的行業(yè)倒退和蕭條。轉(zhuǎn)型，不僅是發(fā)展，對(duì)于多數(shù)房企來(lái)說(shuō)，更有可能僅僅為了活命。

事實(shí)上，在一個(gè)良性的相對(duì)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，所謂房企的生產(chǎn)資料遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止土地和資金兩項(xiàng)。比如歐美、日本、東南亞等國(guó)家，商業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、酒店、城市公寓、工業(yè)廠房，甚至機(jī)場(chǎng)、碼頭、影視、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等都可以使地產(chǎn)商投資并且獲利。而這些領(lǐng)域的資源其實(shí)正是時(shí)下國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商所欠缺的生產(chǎn)資料。在此方面，萬(wàn)達(dá)無(wú)疑已是做出了很好的范例，其整合院線、足球、體育經(jīng)紀(jì)、主題公園等，其規(guī)模不同于萬(wàn)科模式的快速擴(kuò)張，生產(chǎn)資料的多元化注定是其基礎(chǔ)。

近三五年來(lái)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶給各行各業(yè)巨大沖擊，新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)以及新商業(yè)模式無(wú)處不在。大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)三大體系已經(jīng)通過(guò)許多行業(yè)滲透進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的物業(yè)空間已是所有行業(yè)承載體之時(shí)，每一個(gè)行業(yè)企業(yè)，其實(shí)都事實(shí)上成為了開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)資料。

去年底，雷軍的小米公寓亮相引來(lái)眾多眼球。但其實(shí)國(guó)內(nèi)城市公寓第一品牌的“未來(lái)寓”已然稍稍在做全國(guó)的布局?jǐn)U張。這家由基金背景支持的管理公司已經(jīng)在南京、上海等城市自持管理，或者與開(kāi)發(fā)商合作有項(xiàng)目，今年計(jì)劃將進(jìn)軍北京，與京城房地產(chǎn)商尋求合作。

我們看到，去年中國(guó)的中超俱樂(lè)部無(wú)一例外的全部由開(kāi)發(fā)商出資所有。作為全世界第一大運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，足球固然對(duì)于塑造品牌甚至擴(kuò)張拿地能帶來(lái)直接的利益，但中超最大的獲益者――廣州恒大，則在最輝煌耀眼的時(shí)刻推出了它的礦泉水和糧油。而眾多人的看法，由于地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑，中超未來(lái)兩年將會(huì)有一家俱樂(lè)部老板易手。危機(jī)也無(wú)處不在。

這些信息都說(shuō)明房企的機(jī)會(huì)與市場(chǎng)還有很大的可為空間。跨界跨行業(yè)，整合更多的生產(chǎn)資料，實(shí)際在驗(yàn)測(cè)著開(kāi)發(fā)商老板們的眼光與智慧。

棄短線掙錢(qián) 轉(zhuǎn)孵化投資

總理今年兩會(huì)上不僅提到了互聯(lián)網(wǎng)+，更重要的是提到了要鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)。可以說(shuō)，中國(guó)正趕上史上絕無(wú)僅有的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。

時(shí)下各類(lèi)形式的創(chuàng)業(yè)孵化器涌現(xiàn)。從已知的數(shù)據(jù)看，全國(guó)孵化器數(shù)量可能多達(dá)上萬(wàn)個(gè)。除去政府主導(dǎo)的之外，大量的孵化器還是由天使或VC投資人和投資機(jī)構(gòu)所為。

所謂的孵化器，無(wú)非是給創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)的空間，并對(duì)項(xiàng)目加上引導(dǎo)，促其成功。所以，物業(yè)空間是所有孵化器的載體，是基礎(chǔ)和必要硬件。而這方面無(wú)疑開(kāi)發(fā)商有著與生俱來(lái)的優(yōu)勢(shì)。

無(wú)人不知喬布斯車(chē)庫(kù)創(chuàng)業(yè)的傳奇故事。世界上許多偉大的進(jìn)入世界五百?gòu)?qiáng)的公司都由創(chuàng)始人初期在十分艱難的環(huán)境下創(chuàng)業(yè)成功，將企業(yè)做大成為市值百億，甚至上千億、上萬(wàn)億的公司。而近年IT、互聯(lián)網(wǎng)難得的發(fā)展機(jī)遇，也為中國(guó)創(chuàng)造了絕佳的創(chuàng)業(yè)空間和環(huán)境。當(dāng)眾多八零后、九零后創(chuàng)業(yè)風(fēng)起云涌一般掀動(dòng)起創(chuàng)業(yè)大潮之時(shí)，擁有物業(yè)空間資源的開(kāi)發(fā)商如果錯(cuò)過(guò)搭載的機(jī)會(huì)，則只能證明這個(gè)企業(yè)終將走向沒(méi)落。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在全國(guó)大量過(guò)剩，除了招商和運(yùn)營(yíng)管理在其中起著重要作用之外，開(kāi)發(fā)商的思維意識(shí)固化，也是其重要原因。面對(duì)電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)沖擊，以及整體供應(yīng)量過(guò)剩的雙重壓力，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在甚至可以將購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)定位為“商業(yè)孵化器”，將市場(chǎng)潛力大、市場(chǎng)可延展空間大、團(tuán)隊(duì)管理強(qiáng)的品牌商業(yè)引入，或者協(xié)助其發(fā)展成為連鎖商業(yè)。此類(lèi)模式在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也在升級(jí)換代之時(shí)，相信會(huì)有極大的可為空間。

此前不久，北京幾家華堂商場(chǎng)相繼關(guān)張停業(yè)，原有的開(kāi)發(fā)商將其改造為商務(wù)辦公使用。這種隨市場(chǎng)而轉(zhuǎn)向的做法是一種明智之舉。在北京寫(xiě)字樓租金水平大大高于商場(chǎng)租金收益之時(shí)，在法規(guī)可以接受的前提下，資產(chǎn)的價(jià)值得到了最大化發(fā)揮。但是，如果能更徹底地向孵化器轉(zhuǎn)型，也許會(huì)有更意想不到的收獲。

本人去年開(kāi)始入黑馬營(yíng)創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)營(yíng)學(xué)習(xí)，如果按照中國(guó)特色商學(xué)院主要是為了“混關(guān)系”去看，我倒認(rèn)為，這里其實(shí)才是地產(chǎn)商們最應(yīng)該來(lái)的地方！創(chuàng)新企業(yè)、各行各業(yè)的產(chǎn)品和創(chuàng)新商業(yè)模式會(huì)聚于此，對(duì)于想籠絡(luò)各業(yè)資源甚至生產(chǎn)資料的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)一定會(huì)不虛此行。

地產(chǎn)之大勢(shì)未來(lái)，就是開(kāi)發(fā)商極少再有靠海量房產(chǎn)銷(xiāo)售獲利發(fā)展的可能。對(duì)于那些高融資成本的房企來(lái)說(shuō)，這可能難以接受，但“新常態(tài)”下也只有迎對(duì)，而不要繼續(xù)壓賭逆轉(zhuǎn)。一方面手里的項(xiàng)目要盤(pán)活，另一方面長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資必須迎對(duì)。長(zhǎng)線投資將是開(kāi)發(fā)商們不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

昨天和幾位同學(xué)聚會(huì)，一位同學(xué)講青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況如何如何慘淡。事實(shí)上大家都知道，作為中國(guó)最成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)模式確實(shí)創(chuàng)造了天下奇跡，但全國(guó)多地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商戶生意不佳，鋪面空置現(xiàn)象也十分普遍。

去年起萬(wàn)達(dá)推出了2.0版本萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即以主體公園等體驗(yàn)式消費(fèi)為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式。就其自身創(chuàng)新來(lái)說(shuō)，此方向不能說(shuō)不對(duì)。但就全國(guó)已建成上百個(gè)1.0版萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其改造升級(jí)也成為必然。假設(shè)可以把萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定義為“商業(yè)孵化器”，萬(wàn)達(dá)劃出一定比例的空間用于商業(yè)品牌孵化，其連鎖規(guī)模效益對(duì)于商家來(lái)說(shuō)都將是火箭引擎一般的助力，輕輕松松就可以快速培育出數(shù)家IPO上市公司。其所獲得的回報(bào)收益怎是賣(mài)點(diǎn)物業(yè)、收點(diǎn)租金可以匹敵！

棄銷(xiāo)售主導(dǎo)，轉(zhuǎn)技術(shù)營(yíng)運(yùn)

“互聯(lián)網(wǎng)+”代表一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)在生產(chǎn)要素配置中的優(yōu)化和集成作用，將互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新成果深度融合于經(jīng)濟(jì)社會(huì)各領(lǐng)域之中，提升實(shí)體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，形成更廣泛的以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)現(xiàn)工具的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新形態(tài)。

就地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，新常態(tài)下整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)，房企面對(duì)轉(zhuǎn)型需求與壓力，則必須改變舊有的組織結(jié)構(gòu)，特別是團(tuán)隊(duì)構(gòu)成。必須從只管地和錢(qián)的簡(jiǎn)單、粗放營(yíng)運(yùn)模式，向增多經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)人員、IT人員、金融專(zhuān)業(yè)人員方向轉(zhuǎn)型。

當(dāng)使用大數(shù)據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)定位已經(jīng)可以顛覆過(guò)往任何大牌專(zhuān)家、機(jī)構(gòu)所謂專(zhuān)業(yè)報(bào)告之時(shí)，房企的投資以及運(yùn)營(yíng)終將徹底改變。而在市場(chǎng)總體已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)量的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)之中，產(chǎn)品主義、經(jīng)驗(yàn)主義的操盤(pán)都已過(guò)時(shí)。一個(gè)以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)加上平臺(tái)渠道化的引流，或許可以讓所有的營(yíng)銷(xiāo)行為都棄之不用。而這些，無(wú)不仰賴于團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)型，人力資源儲(chǔ)備戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

總體來(lái)說(shuō)，過(guò)去二十年中國(guó)房地產(chǎn)是高速發(fā)展的“圈地――賣(mài)房”一個(gè)模式，中國(guó)從住房短缺轉(zhuǎn)瞬之間成為了絕大多數(shù)城市房屋過(guò)剩的國(guó)家。全國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總計(jì)3萬(wàn)多家，境內(nèi)外上市地產(chǎn)公司多達(dá)數(shù)百家。在市場(chǎng)預(yù)期向下的大環(huán)境背景之下，房企如何繼續(xù)存活下去？這是擺在許多開(kāi)發(fā)商面前不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

篇5

1.中國(guó)的城鎮(zhèn)化還沒(méi)有結(jié)束，大量的人口將從三四線城市和農(nóng)村涌入一二線城市。未來(lái)數(shù)年內(nèi)人口流動(dòng)的主導(dǎo)方向都是從中小城市進(jìn)入一線城市，因此，北京、上海等一線城市的土地以及二線城市一些地段較好的土地是稀缺的。可以預(yù)測(cè)，在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，我國(guó)的房?jī)r(jià)水平在總體上還將平穩(wěn)上漲，但是由于地價(jià)越拍越貴，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的利差將越來(lái)越單薄。

2.另一方面，因?yàn)槲覈?guó)出生率的下降以及人口預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，總?cè)丝诳s減和中青年人口占比減少將成為我國(guó)人口變化的總趨勢(shì)。加之我國(guó)嚴(yán)格的計(jì)劃生育政策，人口因素對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比歷史上任何一個(gè)國(guó)家都可能更為劇烈。根據(jù)招商證券研究中心的研究報(bào)告，我國(guó)25－45歲的購(gòu)房適齡人口在2008年已經(jīng)達(dá)到高峰，隨后將持續(xù)下降，在2018年以后下降速度會(huì)明顯上升。城市化進(jìn)程在一定程度上能抵消適齡購(gòu)房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來(lái)14年左右的時(shí)間里有效。目前的城市化率已經(jīng)達(dá)到46%，城市化率在未來(lái)會(huì)處于加速階段，城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個(gè)高峰平臺(tái)，其中2023年前后達(dá)到最高峰，約為2.483億。就也意味著傳統(tǒng)的以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房高峰期后將越來(lái)越難以獲得快速增長(zhǎng)，所以，隨著我國(guó)城市化水平的提升和人口增長(zhǎng)率的不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)向以持有核心商業(yè)地產(chǎn)為主的綜合運(yùn)作模式上面來(lái)。

二、以客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程研究

以客戶為導(dǎo)向的理念是綜合房地產(chǎn)企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的根本。綜合房地產(chǎn)企業(yè)持有大量物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)一方面必須是客戶需要的，另一方面則必須是能持續(xù)吸引客戶的。要真正做到以客戶為導(dǎo)向，完善企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理流程，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到以下幾點(diǎn)。

(一)對(duì)潛在客戶進(jìn)行分類(lèi)

房地產(chǎn)企業(yè)的客戶既包括居民又包括商業(yè)用戶，不管產(chǎn)品是面向居民的居住型房地產(chǎn)還是商戶的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)都應(yīng)該首先對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶進(jìn)行細(xì)分，以確定各細(xì)分市場(chǎng)中客戶的需求，并以此作為產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)。比如萬(wàn)科就將其客戶細(xì)分為成功家庭、職業(yè)新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務(wù)實(shí)家庭型，這種細(xì)分有助于產(chǎn)品的精細(xì)化開(kāi)發(fā)。

(二)建立基于客戶價(jià)值的分析模型

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶的價(jià)值在于他們可以給企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用建立在現(xiàn)金流貼現(xiàn)方法上的客戶價(jià)值分析模型，對(duì)客戶的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。客戶價(jià)值的大小中取決于客戶對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)量、企業(yè)的預(yù)期收益率和現(xiàn)金流持續(xù)期。根據(jù)分析可以確定客戶價(jià)值的大小，幫助企業(yè)確定目標(biāo)客戶群。

(三)確定企業(yè)的目標(biāo)客戶

在對(duì)客戶價(jià)值進(jìn)行分析之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以追求那些符合自身戰(zhàn)略定位的客戶作為目標(biāo)客戶。目標(biāo)客戶確定之后，應(yīng)了解其對(duì)于產(chǎn)品的需求，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該設(shè)立一個(gè)可以反饋客戶的態(tài)度的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，用以跟蹤并不斷地改善房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品與服務(wù)。這個(gè)機(jī)構(gòu)的核心是建立與企業(yè)規(guī)模相符的客戶信息管理系統(tǒng)，并致力于掌握客戶的個(gè)性化信息。

(四)對(duì)目標(biāo)客戶開(kāi)展一對(duì)一開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)

在項(xiàng)目開(kāi)始之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為目標(biāo)客戶制定一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工方案和商業(yè)方案，開(kāi)發(fā)人員和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)人員都應(yīng)該與客戶成為朋友，站在客戶的角度來(lái)思考項(xiàng)目，保證項(xiàng)目最終能符合客戶的期望，贏得客戶的滿意;在項(xiàng)目實(shí)施階段，項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目商務(wù)經(jīng)理以及企業(yè)的相關(guān)職能部門(mén)，需要與客戶充分溝通，隨時(shí)注意項(xiàng)目實(shí)施與客戶需求間的關(guān)系;項(xiàng)目竣工之后物業(yè)管理的持續(xù)期限很長(zhǎng)，一般來(lái)說(shuō)與房屋的使用壽命相等，所以對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)公司物業(yè)管理質(zhì)量的重要性絕不亞于房地產(chǎn)的質(zhì)量本身。如果房地產(chǎn)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)中讓業(yè)主獲得了好處，他們必然會(huì)成為房地產(chǎn)商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度和知名度，同時(shí)也提升了房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的差異化水平。

(五)以客戶為中心重組業(yè)務(wù)流程

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一種重視產(chǎn)品，而輕視客戶的運(yùn)營(yíng)管理體系。因此，要建立客戶導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對(duì)企業(yè)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程、企業(yè)文化、信息流程、培訓(xùn)模式等進(jìn)行全方位再造，才能所得整個(gè)組織轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻魧?dǎo)向的組織。

1.業(yè)務(wù)流程再造

業(yè)務(wù)流程再造所涉及的主要內(nèi)容是決策權(quán)力分配流程的再造、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系的再造和員工激勵(lì)機(jī)制的再造。決策權(quán)力分配流程的再造主要涉及到在客戶導(dǎo)向的模式下重新進(jìn)行權(quán)利劃分和部門(mén)劃分的問(wèn)題，新的決策流程應(yīng)該能更靈活的處理客戶的訴求。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估體系和員工激勵(lì)機(jī)制的再造主要涉及到在新的運(yùn)營(yíng)管理模式下，如何激勵(lì)員工以客戶的需求作為自己工作的出發(fā)點(diǎn)，以及如何將對(duì)客戶的服務(wù)納入到企業(yè)的績(jī)效考核體系中的問(wèn)題，新的評(píng)估的激勵(lì)體系應(yīng)該更有利于激發(fā)員工服務(wù)于客戶的意識(shí)。客戶導(dǎo)向的運(yùn)營(yíng)模式塑造涉及到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的所有環(huán)節(jié)，不僅包括傳統(tǒng)上的營(yíng)銷(xiāo)與市場(chǎng)部門(mén)，工程部門(mén)、法律部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等都會(huì)成為客戶接觸的窗口，都成為企業(yè)價(jià)值增值過(guò)程中的一部分。因此基于客戶導(dǎo)向的管理要求企業(yè)必須從體制上推行部門(mén)間橫向合作，協(xié)同應(yīng)對(duì)客戶的問(wèn)題與訴求，形成以客戶為中心的企業(yè)組織架構(gòu)體系和運(yùn)營(yíng)管理程序。

2.企業(yè)文化再造

房地產(chǎn)企業(yè)將其企業(yè)文化逐步從“產(chǎn)品為中心”或“銷(xiāo)售為中心”的文化轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙钥蛻魹橹行摹钡奈幕髽I(yè)的各個(gè)部門(mén)的工作都從客戶角度來(lái)展開(kāi)，把提高客戶的滿意度作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一。同時(shí)還可以結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)整合，推行嶄新的機(jī)構(gòu)組織模式;結(jié)合企業(yè)的人力資源規(guī)劃，打造企業(yè)價(jià)值和個(gè)人價(jià)值和諧共生的平臺(tái)。

3.信息流程再造

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合最先進(jìn)的信息技術(shù)，建立可全企業(yè)共享的內(nèi)部客戶數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，將客戶的基本情況、與企業(yè)的交易記錄、客戶對(duì)產(chǎn)品的滿意度、客戶對(duì)產(chǎn)品的后續(xù)需求等信息進(jìn)行整合，然后充分利用企業(yè)收集的數(shù)據(jù)，通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘，及時(shí)滿足客戶的訴求，并可以使對(duì)客戶的一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)變得更為方便。

4.培訓(xùn)模式再造

房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)新老員工再培訓(xùn)，真正作到把企業(yè)“客戶導(dǎo)向”的運(yùn)營(yíng)理念和“以滿足客戶利益為目的”的企業(yè)目標(biāo)深入員工內(nèi)心，讓企業(yè)員工的目標(biāo)與公司目標(biāo)保持一致，而不發(fā)生理念上的沖突，這樣才能使組織發(fā)揮最大的效益，使員工的工作達(dá)到最大的效率。企業(yè)培訓(xùn)工作應(yīng)把重心集中于對(duì)企業(yè)理念的講解、與客戶的溝通技巧和新組織運(yùn)作方式等方面。

5.客戶導(dǎo)向運(yùn)營(yíng)管理的制度化

房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立符合公司戰(zhàn)略的客戶導(dǎo)向型管理制度，具體包括:客戶資料及來(lái)往文件管理、客戶投訴管理、客戶信用管理、項(xiàng)目回訪管理、項(xiàng)目物業(yè)管理等內(nèi)容，并將這些內(nèi)容細(xì)化、規(guī)范化，形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理。

三、基于客戶導(dǎo)向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式設(shè)計(jì)