房地產(chǎn)的納稅籌劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)的納稅籌劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設(shè)、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù),土地增值稅是其主要稅負(fù)之一。土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,增值額小,計(jì)稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負(fù)就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。

一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅

(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;(3)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的,投資聯(lián)營的一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅,投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中,對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅;(5)對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅;(6)對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

二、納稅籌劃的基本方法

(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實(shí)行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負(fù)點(diǎn),通過防止適用稅率的爬升來降低稅負(fù),這種方法計(jì)算比較復(fù)雜,因?yàn)槎惵什町惼毡榇嬖?所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應(yīng)納稅款,或調(diào)整扣除額在各個(gè)應(yīng)稅期的分布而相對(duì)節(jié)減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對(duì)額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對(duì)收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時(shí)間價(jià)值,幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個(gè)或更多個(gè)納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行分拆。

三、充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出

現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除,同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開始成本之和(以下簡稱“合計(jì)數(shù)”)的5%計(jì)算扣除;二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,可按上述“合計(jì)數(shù)“的10%計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。在實(shí)際操作中,以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%(即因包括利息費(fèi)用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法,作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高,應(yīng)選用第一種方法,單獨(dú)計(jì)算利息支出;否則,應(yīng)選用后一種方法,按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

篇2

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 納稅籌劃 執(zhí)行與對(duì)策

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。現(xiàn)階段，國家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列的限購調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進(jìn)一步表明了“堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實(shí)與競爭中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要工作；通過納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問題進(jìn)行探討，分析成因，提出對(duì)策，試圖指導(dǎo)企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)于一體的行業(yè)，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為；具有資金量大、回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。上述明顯的行業(yè)特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質(zhì)的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個(gè)稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)及全過程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)產(chǎn)品的造價(jià)高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實(shí)行預(yù)繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)采用預(yù)售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預(yù)繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價(jià)人員來確定，清算程序比較復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等事項(xiàng)進(jìn)行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達(dá)到稅收利益最大化的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。納稅籌劃方案從設(shè)計(jì)到最終取得成果需要經(jīng)過如下步驟：全面分析確立目標(biāo)制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個(gè)完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過企業(yè)的各個(gè)組織部門，經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，層層落實(shí)，真正為企業(yè)帶來節(jié)稅利益，才能算得上是一個(gè)成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個(gè)層面，在實(shí)際操作中，會(huì)遇到許多困難，面臨諸多問題，大體可歸納為以下幾個(gè)方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識(shí)淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國開展的時(shí)間還比較短，很多企業(yè)管理層受過去傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識(shí)；即便是有些企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中已開始融入納稅籌劃的理念，但對(duì)它的理論方法及實(shí)踐意義還缺乏深刻的認(rèn)識(shí)。管理層往往重視一個(gè)理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個(gè)納稅籌劃方案，如果沒有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開展和推廣的。同時(shí)，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個(gè)部門和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對(duì)納稅籌劃認(rèn)識(shí)浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認(rèn)知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會(huì)遇到很多的阻礙。

（二）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平有待于進(jìn)一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術(shù)的特點(diǎn)，它要求進(jìn)行納稅籌劃人員精通國家稅收法律法規(guī)，熟悉財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，更要時(shí)刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達(dá)到企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國許多企業(yè)由于財(cái)務(wù)人員能力的局限性，一般都是委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)制定納稅籌劃方案，但稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，或者理論知識(shí)過硬，實(shí)踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策導(dǎo)向的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時(shí)未考慮到這些不確定因素所帶來的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價(jià)值。

（四）會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，導(dǎo)致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎(chǔ)會(huì)計(jì)工作及信息的基礎(chǔ)上開展的，其真實(shí)性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實(shí)際工作中，有些企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項(xiàng)目不實(shí)，發(fā)票管理不當(dāng)，造成最后清算及稅務(wù)檢查時(shí)，對(duì)這些違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關(guān)系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實(shí)施

由于我國稅收政策具有較大的彈性空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，稅務(wù)人員專業(yè)知識(shí)相對(duì)欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運(yùn)用上的分歧，征收管理的異議，導(dǎo)致征納關(guān)系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，再好的籌劃方案也無法實(shí)施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)

作為企業(yè)管理層，應(yīng)正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識(shí)中。同時(shí)要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個(gè)部門及全體員工，使企業(yè)員工認(rèn)識(shí)到納稅籌劃的實(shí)踐意義，明確納稅籌劃并不是會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的“專利”，企業(yè)的各個(gè)部門及員工都應(yīng)成為納稅籌劃方案落實(shí)的責(zé)任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質(zhì)的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)尚處于發(fā)展時(shí)期，專業(yè)人員的水平有待于進(jìn)一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時(shí)，要加強(qiáng)自身專業(yè)人員的隊(duì)伍建設(shè)。對(duì)在職的會(huì)計(jì)人員、籌劃人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)，同時(shí)，企業(yè)也要注意招聘高素質(zhì)、全方位的納稅籌劃人才，以充實(shí)企業(yè)納稅籌劃隊(duì)伍，帶動(dòng)專業(yè)人員整體素質(zhì)的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強(qiáng)其靈活性

由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測(cè)的經(jīng)營環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對(duì)籌劃方案的影響，對(duì)可預(yù)見的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對(duì)不可預(yù)見的變化出現(xiàn)時(shí)，及時(shí)調(diào)整籌劃方案，與時(shí)俱進(jìn)，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴(yán)格規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)之上的，具有合法性的特點(diǎn)，企業(yè)無論由于主觀和客觀原因，造成會(huì)計(jì)核算工作不規(guī)范，勢(shì)必影響籌劃方案的最終結(jié)果，也脫離了納稅籌劃的本質(zhì)。因此，企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部控制制度，并在實(shí)踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套操作性強(qiáng)、便于控制的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關(guān)系，保證籌劃方案的落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過最后清算及稅務(wù)檢查的驗(yàn)證，因些，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收征收管理工作的了解，積極主動(dòng)地與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，進(jìn)行有效的溝通，達(dá)到對(duì)稅收政策理解上的共識(shí)，并在籌劃方案的執(zhí)行過程中得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的支持，籌劃成果得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。

四、結(jié)束語

本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題、成因加以分析研究，并提出了有效的應(yīng)對(duì)措施；在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要因素，它作為一種高層次的綜合財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，成功與否，除了運(yùn)用過硬的專業(yè)知識(shí)制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識(shí)到實(shí)踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個(gè)層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當(dāng)收益大于成本時(shí)，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國加入WTO和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國稅制將與國際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。如何將國外先進(jìn)的納稅籌劃理念和技術(shù)，與我國的稅法體制相結(jié)合，量身打造出一套切實(shí)可行的稅收籌劃體系，有待于我們進(jìn)一步探索和研究。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)探析.會(huì)計(jì)之友， 2012（03）：91-92

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 納稅

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房價(jià)也起到一定作用。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;企業(yè)財(cái)務(wù)

從2002年起,房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及其領(lǐng)導(dǎo)下的全國國稅、地稅系統(tǒng)列為專項(xiàng)稽查的重點(diǎn)行業(yè),覆蓋面是百分之百。最近一年的時(shí)間內(nèi),政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理措施不斷出臺(tái),行業(yè)管理和政策逐步地在趨于規(guī)范和嚴(yán)格,對(duì)于房地產(chǎn)的稅收也正在逐步地加強(qiáng)管理,提出了一系列的稅收征管措施,多年的房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作,使稅務(wù)部門積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法,檢查的水平也全面提高了,可以說目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是空前的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作,第一類是納稅遵從工作,所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成后的納稅申報(bào),以及與之相關(guān)的一系列的工作。它的特點(diǎn)是各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)已經(jīng)完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)沒有完成,或者尚未發(fā)生的納稅準(zhǔn)備工作。它的特點(diǎn)是企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)還沒有完成,完全可以在事先加以調(diào)整,事先加以籌劃,事先重新計(jì)劃安排,目的是盡可能地規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn),盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。總體來講,一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實(shí)際上就是包括這兩個(gè)方面,二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同,但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作的必要性

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重,是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個(gè)主要的原因。稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān),也跟中國整體稅收制度安排有關(guān),這是稅制因素,為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因。

傳統(tǒng)的落后的納稅模式是來自于納稅人納稅意志,要引進(jìn)新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機(jī),是因?yàn)槎悇?wù)系統(tǒng)征管建設(shè)方面的原因,主管部門在加強(qiáng)征管,逃稅、偷稅已存在高風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求,這是來自于企業(yè)長遠(yuǎn)建設(shè)的原因。

籌劃不是空中樓閣,由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在和特定稅制要素內(nèi)容的存在,為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的案例分析

納稅籌劃是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的,而在稅法允許的范圍內(nèi),通過經(jīng)營、投資、理財(cái)、組織、交易等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過程。很顯然,納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟(jì)人行為,企業(yè)就像降低生產(chǎn)成本和開發(fā)成本一樣,去降低稅收成本,這是一個(gè)新的概念,新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區(qū)別:從目的上來講,納稅籌劃不但為了減輕稅負(fù),還要追求零風(fēng)險(xiǎn);從手段上來看,納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整,而不是事后補(bǔ)救。

納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整,比如現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司A,投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B,占B公司股份比例為50%,B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,兩年后B公司獲得稅后利潤3000萬元,現(xiàn)有一個(gè)公司C,愿意收購B公司,C公司和A公司協(xié)商如下,C公司收購B公司肯定要把B公司股份都要買下,每個(gè)股東都要談,他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的方案,有以下兩種:第一種是C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬,然后再按股本價(jià)2000萬轉(zhuǎn)讓給C公司,請(qǐng)問A公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該選擇哪種成交方式?其實(shí)作為A公司來講,無論是先分1500萬還是再轉(zhuǎn)2000萬,也是拿回3500萬,如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500,但是哪一種拿回的方式更好,稅交得更少?當(dāng)然是第二種方案好。因?yàn)楣蓹?quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓要交營業(yè)稅。所以這是非常重要的,在這個(gè)問題當(dāng)中當(dāng)然要選擇先分利潤后轉(zhuǎn)讓的方式,因?yàn)橹挥邢确掷麧?才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅,也就是說先分的話一分錢都不用交,如果是一次性轉(zhuǎn)讓的話,A公司投了2000萬,賣股權(quán)賣了3500,說明A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)收益是1500萬元,33%的所得稅,就要交495萬,但是如果采取先分后轉(zhuǎn)的方式有什么好處?因?yàn)檫@個(gè)房地產(chǎn)公司B已經(jīng)交過33%的所得稅,A作為法人所得稅回來也是33%,稅法規(guī)定已經(jīng)交過稅了的不再重復(fù)征稅,除非有稅率差,就是公司B是15%的稅率,公司A是33%,回來補(bǔ)交18%;B是18%的稅,A是33%,回來補(bǔ)15%;如果B是33%,A也是33%,回來就不再補(bǔ)稅了。因此,先分利潤實(shí)際上比直接轉(zhuǎn)讓要節(jié)省稅收。

納稅籌劃清楚地告訴我們,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候,就要開始籌劃了,哪一股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式更好,為什么?所以納稅籌劃就要求把原來股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同分成兩個(gè)合同,分成兩個(gè)文件,一個(gè)是股東決議,分配利潤的文件,再一個(gè)就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,從專業(yè)角度來看,就是把企業(yè)的股權(quán)投資收益所得和股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得,準(zhǔn)確地區(qū)別開來。納稅籌劃的要求是盡量地把股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓差價(jià)所得轉(zhuǎn)化為股權(quán)投資收益所得,也就是要求我們一定要采取“先分后轉(zhuǎn)”的方式,這4個(gè)字是高度凝結(jié)了對(duì)《稅法》的理解與分析。

公司哪些稅是該交的,哪些稅是不該交的,稅法又是怎么具體規(guī)定的,劃分該與不該的界限在哪里?實(shí)際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限,找到這個(gè)界限以后盡量規(guī)避。如果條件不成熟的,要?jiǎng)?chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去,這是納稅籌劃的整體要求。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)的培養(yǎng)

由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個(gè)重要的概念,企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率和企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)率等于企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入乘以百分之百。這個(gè)指標(biāo)能夠從整體上反映一個(gè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)狀況。經(jīng)過有關(guān)專家測(cè)算,中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),平均在10%左右,低于10%和高于10%都說明企業(yè)在納稅當(dāng)中存在一定的問題。影響企業(yè)稅負(fù)率變化的主要因素,是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負(fù)率,一般情況下隨著利潤率的上升,稅負(fù)率同樣上升;隨著利潤率的下降,稅負(fù)率也跟著下降,兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。當(dāng)然,分析稅務(wù)籌劃,一定是在既定利潤率前提下來進(jìn)行的,否則就失去基礎(chǔ)了。

公司納稅籌劃是為了減輕稅負(fù),其最終目的是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收零風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī),而不存在多交少交稅款的行為,這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生可能來自于兩種情況,一種就是因?yàn)檎叻ㄒ?guī)掌握不清楚,而導(dǎo)致少交稅款被稅務(wù)部門處罰的可能性。另一種是因?yàn)閷?duì)國家政策法規(guī)掌握也是不清楚導(dǎo)致多交稅,給公司效益造成的流失的可能性。企業(yè)多多少少會(huì)出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性,也有可能因?yàn)槎嘟欢惗恍б媪魇АＮ覀兛梢钥紤]建立一個(gè)防范企業(yè)多交稅款的機(jī)制,這種機(jī)制可以通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢查,也可以通過建立專業(yè)部門檢查。有的單位,還專門設(shè)立了稅務(wù)部、稅務(wù)總監(jiān)或稅務(wù)經(jīng)理這類部門和崗位,主要是負(fù)責(zé)解決稅收方面的計(jì)劃和規(guī)劃,特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行,專門設(shè)立了稅務(wù)部、專職的稅務(wù)經(jīng)理崗位,使納稅人員從大量的會(huì)計(jì)核算當(dāng)中出抽出時(shí)間來進(jìn)行專門的稅務(wù)方面的核算,以實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我們的納稅籌劃工作,任重而道遠(yuǎn)!為了實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù),降低稅收負(fù)擔(dān)和稅收零風(fēng)險(xiǎn)的目的,我們還需要做很多的工作!還需要繼續(xù)總結(jié)和提高!

參考文獻(xiàn):

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4、趙連志.納稅籌劃操作實(shí)務(wù)[M].中國稅務(wù)出版社,2001.

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃及土地增值稅籌劃概述

土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅金的90%以上。通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額，可以影響增值額和增值稅率，進(jìn)而影響土地增值稅的大小。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%不等。增值額越多，稅率超高。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅基本思路

（一）控制增值額

主要有減少或分解銷售收入等，減少銷售收入的途徑很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。增加可扣除項(xiàng)目金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)開發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資，比如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。

（二）適用低稅率或享受免稅待遇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的同時(shí)，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)盡可能分別核算不同開發(fā)項(xiàng)目的增值額，使銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房產(chǎn)獲得免稅待遇。

三、 具體籌劃案例分析

（一）合理選擇有利于企業(yè)的可扣除成本的分?jǐn)偡?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項(xiàng)目金額在不同類型用房中的分?jǐn)偪蛇x擇采用“建筑面積分?jǐn)偡ā被颉皩痈呦禂?shù)建筑面積分?jǐn)偡ā庇?jì)算分配。企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況，合理選擇分?jǐn)偡▽?duì)計(jì)算土地增值額有利的一種，經(jīng)調(diào)查，目前市場(chǎng)非住宅毛利較高、增值額較大，土地增值稅額稅負(fù)較重，企業(yè)應(yīng)盡量使非住宅部分（如店面、車庫等）多分?jǐn)偪煽鄢?xiàng)目成本，多分?jǐn)偪煽鄢?xiàng)目成本，減少非住宅增值額，從而降低企業(yè)的土地增值稅稅率和稅額。

在土地增值稅中關(guān)于利息支出的規(guī)定主要有“據(jù)實(shí)扣除”與“計(jì)算扣除”兩種模式。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以分別計(jì)算并提供銀行單據(jù)，且不超過商業(yè)銀行同期貸款利率的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用可以“據(jù)實(shí)扣除”，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×5%以內(nèi)。否則只能按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除”。這實(shí)際上也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了兩種選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠正規(guī)渠道的負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本或正常融資渠道籌資，則可考慮計(jì)算扣除模式，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。據(jù)實(shí)扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用+（300+500）×5%=利息費(fèi)用+40（萬元）；計(jì)算扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（300+500）×10%=80（萬元）。此時(shí)，如企業(yè)預(yù)計(jì)利息支出高于40萬元，應(yīng)考慮“據(jù)實(shí)扣除”，否則選擇“計(jì)算扣除”。

（二）合理控制增值額進(jìn)行籌劃

比方說某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的住宅小區(qū)，每平方米扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1606元，可采取以下二種不同的銷售方案。第一種方案，銷售價(jià)格定為每平方米1900元，增值額為294元，占扣除項(xiàng)目金額的18.3%，未超過20%，不繳納土地增值稅，扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加104.5元（1900 x5.5%），營業(yè)利潤為189.5元。第二種方案，銷售價(jià)格為每平方米2000元，增值額為394元，占扣除項(xiàng)目金額的24.53%，適用土地增值稅稅率為30%，應(yīng)繳納土地增值稅118元，扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加110元（2000 x5.5%），營業(yè)利潤為166元。方案二比方案一雖然銷價(jià)每平方米低了100元但卻節(jié)約了土地增值稅118元從而增加利潤23.5元。

或者開發(fā)商可以多投資一點(diǎn)，在小區(qū)里建個(gè)小花園增加可扣除項(xiàng)目使增值率低于20%從而節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)還美化和綠化了小區(qū)環(huán)境，提高了企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，使得公司的品牌形象得到很好的提升。

（三）房地產(chǎn)銷售變代建籌劃法

如果納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合理轉(zhuǎn)化為代建房行為，則可使稅收負(fù)擔(dān)大幅度降低。稅法中規(guī)定“房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征收范圍，只須按“服務(wù)業(yè)——業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。采用此法的關(guān)鍵是利用現(xiàn)有條件進(jìn)行轉(zhuǎn)化為代建房所需條件：即用房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金；受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算；受托方只向委托方收取手續(xù)費(fèi)；受托方與委托方要簽訂代建合同。具體操作案例如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過債務(wù)重組方式取得一塊土地的土地使用權(quán)價(jià)值300萬元，2005年，公司在該土地上建造寫字樓，最終以1000萬元價(jià)格全部出售。假設(shè)寫字樓的建安成本為450萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為750萬元（含加計(jì)扣除部分）。則該公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)算如下（成本利潤率為10%，城建稅適用7%，教育費(fèi)附加3%）：

（1）應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3萬

（2）銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=I000×5%=50萬元

（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%

應(yīng)納土地增值稅 250×30%=75萬元

應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53萬元

該公司納稅總額 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13萬元

如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，則可使銷售行為轉(zhuǎn)化為代建房行為，具體如下：

該公司在開發(fā)寫字樓前，先確定寫字樓的最終客戶，將土地按300萬元的價(jià)格售給最終客戶，然后以700萬元的價(jià)格與最終客戶簽代建合同，房屋建成后可得700萬元的建筑安裝收入，僅交納建安營業(yè)收入700萬元產(chǎn)生的營業(yè)稅金及附加。而公司將土地以300萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給最終客戶，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓土地未增值，不需繳納土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅。

籌劃后該公司應(yīng)納稅：

（l）建筑安裝營業(yè)稅= 700×3%=21萬元

（2）城建稅、教育費(fèi)附加 =21×（7%+3%）=2.1萬元

合計(jì)繳納23.1萬元

籌劃前后可節(jié)稅105.13-23.1=82.03萬元

（四）分立不動(dòng)產(chǎn)銷售合同，降低土地增值額

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)交房形態(tài)來看，可以考慮從精裝與毛坯房兩類來進(jìn)行思考，并且將相關(guān)的裝修與維護(hù)及設(shè)備的安裝等作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，可以達(dá)到節(jié)稅的目的。舉例：某套精裝修的房產(chǎn)總售價(jià)為100萬元，在簽訂銷售合同時(shí)分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設(shè)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目總額為60萬元。暫時(shí)不考慮附加稅金。

直接銷售精裝房應(yīng)交的土地增值稅=（100-60）×40%-60×5%=13（萬元）（增值率=66.67%，稅率40%，速算扣除數(shù)為5%）

營業(yè)稅=100*5%=5（萬元）兩者合計(jì)稅金=18萬元。

分解銷售毛坯與裝修兩個(gè)合同后的應(yīng)交土地增值稅=（80-60）×30%=6（萬元）（增值率=33.33%，稅率30%，速算扣除數(shù)0）

營業(yè)稅=80×5%+20×3%=4.6（萬元） 兩者合計(jì)稅金=10.6萬元。

可見，分立不動(dòng)產(chǎn)銷售合同可以降低土地增值稅額。

四、結(jié)束語

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)國家加大宏觀調(diào)控力度，稅負(fù)越來越重，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營也越來越困難。譬如，在以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，由于海南省有著明確的規(guī)定，所以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)在考慮通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓來規(guī)避土地增值方案時(shí)，納稅籌劃基本上就沒有空間。所以，在服從國家政策的整體要求下，通過合理安排稅負(fù)，降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，或者配置現(xiàn)金流向，都是非常必要的。

參考文獻(xiàn)：

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