資產評估中的價值精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇資產評估中的價值，期待它們能激發您的靈感。

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[關鍵詞]價值類型　非市場價值　投資價值

一、投資價值的內涵

長期以來，對價值類型的分類存有不同的觀點，《國際評估準則》將價值類型分為市場價值和非市場價值。這里的市場價值是指“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應充分知情、謹慎行事，不受任何強迫壓制”。凡不符臺市場價值定義的資產價值類型都屬于非市場價值。因此，就目前來講，非市場價值不是一種有準確定義的價值類型，而是一個集合，包括了所有不滿足市場價值定義條件的其他價值類型。盡管市場價值具有眾多的約束條件，但只要滿足了這些條件，在這些條件的約束下，相同的資產、相同的評估目的，其資產評估價值應該是一定的，不會因投資者的不同而有所不同。而投資價值最突出的特點是相同的資產、相同的評估目的，因投資者的不同而具有不同的資產評估價值。因此，投資價值不符合市場價值的定義，不滿足市場價值條件，屬于非市場價值。

二、不同情形下的投資價值

在日常生活中，商人在銷售商品時，往往會對購買者進行觀察，如購買者的外貌特征、神態動作等。通過觀察能大致了解購買者的經濟狀況、對所選商品的喜愛程度等，以此來判斷購買者的購買欲望。然后他們會根據觀察到的不同結果，將同樣的商品以不同的價格賣給不同的購買者。同樣的商品，商人因購買者的不同而給出不同的售賣價，也就是說，同樣的商品，在同樣的目的，因購買者的不同而具有不同的價值。同樣，在資產評估領域，同一種資產可也會因為投資者的不同，具有不同的價值，這種價值就是一種典型的投資價值。

伴隨著我國市場經濟的不斷完善和發展，產權交易市場日益活躍，企業出售、兼并、聯營等產權交易行為經常發生。在很多情況下，企業的售價會困投資者的不同而有很大的不同。比如，某企業準備出售，潛在投資者有三位，一是地區性的中型企業，二是全國范圍的大型國企，三是跨國公司，它們在實力、規模等方而存在較大差異。而對這三位不同的收購企業，售賣企業可能不會以同一個售賣價出售。可能的情況是：對地區性的中型企業以較低的售賣價出售，對國際性的大公司以較高的售賣價出售。這時，同樣的資產、同樣的交易目的，因投資者不同而具有不同的價值，這也是一種典型的投資價值。

針對上述情況，為了讓理論聯系資產評估實務，我國《資產評估》2010年版教材上把價值類型分為重置成本、收益現值、現行市價(或變現價值)清算價格四類。同時為了與國際接軌，我國評估界引入了市場價值和非市場價值概念，并于2007年對市場價值和非市場價值等價值類型做出具體規定，以便在評估實務中推廣運用。

三、評估實務中投資價值作為價值類型的選用問題

(一)投資價值的適用條件，要選擇投資價值作為某一資產的評估價值類型，必須同時具備以下幾個條件：

1　評估業務或評估的特定目的是服務于特定投資者或某一類投資者；

2　評估人員在評估過程中依據的是與特定投資者或某一類投資者相適應的市場條件；

3　根據特定投資者或某一類投資者運用評估對象的綜合能力來預測評估對象的預期獲利能力或可變現價值。只有同時具備上述三個條件時，才能將該資產的評估價值類型確定為投資價值。

(二)運用投資價值需要注意的問題。

1　在評估實務中，投資價值的適用條件很難滿足。投資價值是為特定投資者服務的，只有當評估業務的目的非常明確、潛在投資者的投資意圖明確、基本情況明確，以及與此相匹配的市場條件明確，并且評估人員將這些情況作為評估資產價值的依據時，才能選擇投資價值作為評估結果的價值類型。然而在大多數情況下，評估人員并不了解某一評估業務中的潛在投資者有哪些，即使評估人員知道評估業務中的潛在投資者有哪些，也不一定十分了解潛在投資者的投資意圖、綜合實力以及特殊的市場環境等，在這些事項不清的情況下，是無法運用投資價值列資產價值做出評估的。如果評估人員草率做出選擇，就會得出錯誤的評估結論。

2　投資價值的不可驗證性。投資價值是針對特定投資者的價值，同樣的資產因為投資者的不同而具有不同的價值。某一評估對象對某一特定投資者的評估價值是否合理無法在其他投資者身上加以檢驗。因此，投資價值下的資產評估結果是很難讓資產評估的有關各方真正理解和接受的。

3　選用投資價值類型的順序。資產評估是經濟領域里的一種中介活動，其評估結論必須具備公正性，只有當公正性得到資產評估有關各方的真正理解和接受時，評估結果才能被資產評估有關各方接受，評估工作才能達到實際效果。在資產評估價值類型中，市場價值是自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額，因此其具有很強的公允性，能夠得到資產評估有關各方的普遍理解和接受。而投資價值屬于非市場價值，很難讓資產評估有關各方普遍理解和接受。

因此，在評估實踐中，投資價值不能成為資產評估價值類型的首選，只有在市場價值的條件無法得到滿足，也無法找到其他合適的價值類型的時候，才考慮選擇投資價值。當然，此時還要同時考慮評估業務和評估對象是否滿足選擇投資價值的條件

參考文獻

[1]全國注冊資產評估師考試用書編寫組資產評估[M]北京：經濟科學出出版社，2010

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關鍵字： 資產評估；會計；公允價值

隨著我國市場經濟進一步完善和發展，2014年財政部會計司了《企業會計準則第39號--公允價值計量》，文中對公允價值的概念和應用范圍作了進一步詳細說明，體現了公允價值計量屬性在會計領域內的重要性愈發突出。

會計和資產評估中的公允價值概念分析

我國2006年頒布的會計準則中第一次引入了公允價值概念，準則中將公允價值的概念定義為“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者負債清償的金額計量”，2014年的會計準則第39號對公允價值的概念作了重新定義，即“公允價值，是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。”新定義的公允價值概念與美國財務會計準則委員會關于公允價值的定義及其相似，盡管我國財政部對會計中公允價值的前后表述不一致，但是其基本內涵是一致的：第一，強調在公平條件下進行的交易或有序交易；第二，參與者有能力并且自愿進行相關資產和負債的交易；第三，參與者應當熟悉情況，能夠對可取得的信息對相關資產或負債以及交易具備合理認知。

資產評估中的公允價值是一個廣義的概念，是一種基于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件合理的評估價值。它是評估人員根據被評估資產自身的條件及所面臨的市場條件，對被評估資產客觀價值的合理估計值。資產評估中的公允價值的一個顯著的特點是它與相關當事人的地位、資產的狀況及資產所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當事人的合法權益，亦沒有損害他人的利益。

會計與資產評估中公允價值的區別

（一）假設條件不同

會計四大假設前提中，與公允價值計量屬性密切相關的是持續經營假設，即企業在可以預見的未來，會計主體會按當前的規模和狀態會持續經營下去，會計中的公允價值應該是反應企業持續經營下去的前提下，對資產和負債進行客觀公正的計量。而資產評估最基本的四個假設是交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設，資產評估的各種結果應該與不同的假設前提相匹配。會計中的公允價值的假設僅僅是資產評估中的一種，在假設方面，資產評估的外延要比會計更加寬泛。

（二）市場條件不同

《企業會計準則第39號--公允價值計量》中明確指出“企業應當以主要市場的價格計量相關資產或負債的公允價值。不存在主要市場的，企業應當以最有利市場的價格計量相關資產或負債的公允價值。”因交易在主體市場或最有利市場進行，資產或負債的公允價值對評估主體最有利。而在資產評估中，市場分為正常市場和非正常市場，資產評估結果即資產的公允價值有可能是在正常市場下的合理評估價值，也可能是在非正常市場下的合理評估價值。在正常市場下，資產評估中的公允價值更接近于會計中的公允價值，而在非正常市場下，資產所面臨的市場條件，有可能是有利市場，也可能是不利市場，因此，資產評估中，資產所面臨的市場條件要比會計復雜的多。

（三）公允價值的表現形式不同

會計中的公允價值是市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格，是在活躍市場的脫手價格，即市場價格。資產評估中常用的公允價值包括市場價值、投資價值、重置價值和清算價值，資產評估的市場價值的合理性是相對于評估時點整體市場而言的，即整體市場認同，資產的市場價值對于整體市場上潛在的買者或賣著來說是相對公平合理的，而非市場價值只對特定的資產業務當事人來說是公平合理的，即局部市場認同。

會計與資產評估中的公允價值的相同之處

（一）計量對象的全面性

不論是在會計，還是在資產評估中，公允價值不僅可以用于資產的計量，還可以用于負債的計量，隨著我國市場的不斷完善，會計中公允價值計量的范圍在不斷地擴大。

（二）估值技術的一致性

在新的會計準則中，公允價值的估值技術主要包括市場法、收益法和成本法，企業應當用一種或多種估值技術相一致的方法計量公允價值，企業使用多種估值技術計量公允價值的，應當考慮各估值結果的合理性，選取在當前情況下最能代表公允價值的金額作為公允價值。在資產評估中，也同樣采取三種估值技術來進行公允價值的計量，因此二者在估值技術上是一致的。

（三）公允價值計量的動態性

不管是在會計領域內，還是在資產評估方面，公允價值是個相對概念，資產和負債公允價值估價是一個動態的過程，其會隨著時間和空間的變化而變化，在會計中，采用公允價值計量的資產和負債每個資產負債表日要進行重新計量，以確定其最新價值，真實反映資產和負債的賬面價值，資產評估中也要根據需要對資產和負債的公允價值重新計量，公允價值的動態性需要企業適時調整資產和負債的評估價值。

結論

公允價值的計量在資產評估和會計中都有著及其重要的作用，不難看出，資產評估中的公允價值的內涵和范疇要比會計中的廣泛的多，從某種意義山來講，會計中的公允價值的計量是屬于資產評估中資產在特定條件下的一種，二者具有內在的一致性。資產評估中公允價值豐富性增強了會計中公允價值的廣泛應用，在實務中，專業人員應很好的理解公允價值在資產評估和會計領域的異同，以更好地認識和把握公允價值計量。

參考文獻：

[1]韋群.會計與資產評估中公允價值的比較[J].財會月刊，2011，01：29-31

[2]歐陽文晉.公允價值在資產評估與會計工作中應用差異比較[J].現代商貿工業，2012，14：102-103

[3]王煒.會計與資產評估中“公允價值”辨析[J].財會月刊，2008，33：87-88

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中圖分類號：G124 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2011)06-0001-01

摘要:文化創意產業中的無形資產主要是以知識產權所保護的權利客體形式而存在的，這就決定了其本身是有著一定的價值的，并且是受到知識產權法律的保護。由于法律制度本身的滯后性，其在應對新興科技產品之時，略顯保守，這也給像文化創意產業中的技術類產品的價值實現帶來了困難。因此通過構建無形資產價值評估以及實現的制度以及發展信托制度可以促進文化創意產業中無形資產的有效融資。

關鍵詞:無形資產；價值；評估；融資

現代科技的發展給社會生產的方式也帶來了巨大的變革。傳統的以實物為主要載體的商品生產模式失去了其早期的輝煌，現今隨著科技以及網絡資訊的發展，越來越多的被高附加值的知識產品所取代。科技時代的來臨，企業的產品形態也越來越體現出其科技含量的一面。這是時代的巨大進步，也是科技發展的必然結果。但隨之而來的就是新興的科技產品在傳統法律體系下所遭遇的“水土不服”的問題。現時社會的民商事法律體系主要是基于傳統的實物商品生產而構建的，因此由于法律制度本身的滯后性，其在應對新興科技產品之時，略顯保守，這也給像文化創意產業中的技術類產品的價值實現帶來了困難。

1 文化創意產業中產品的價值體現

隨著科技的發展，新興的科技型企業在企業的生產過程中多以無形產品的形式作為企業的經營成果，并在市場中進行交易。產品以無形的形式為表現，但是這并不代表產品是無價值的。無形的產品同樣凝結著勞動者的無差別勞動，并且有著更高的科技含量。在現代法律制度下，無形資產的價值主要表現在該產品的知識產權法律中的權利。我國的知識產權保護是包括著作權，商標權，專利權等在內的權利束。以著作權為例，法律保護作者的著作權，規定了作者對自己的作品擁有包括人身權和財產權在內的十多項權利。知識產權中的著作權作品作為一種文學、藝術和自然科學、社會科學、工程技術等作品。其本身主要是以精神內容而存在，其價值隱含在作品之內。同樣，文化創意產業中的無形資產主要是以知識產權所保護的權利客體形式而存在的，這就決定了其本身是有著一定的價值的，并且是受到知識產權法律的保護。

2 文化創意產業中無形資產評估的問題

2.1 無形資產評估缺乏法定的標準。

在我國的民商事法律體系中，知識產權保護主要是以《著作權法》，《商標法》，《專利法》，《物權法》等民商事法律為依據的。法律尊重并認可文化創意產業中的無形資產的價值，并允許其在市場中進行交易。在民事法律中，更是允許知識產權作為擔保物權的客體而存在。法律縱然在保護此類無形資產存在的知識產權做出了明文的規定，但是并沒有對此類無形資產評估確定相應的標準，這導致知識產權的管理部門以及權利擔保的相對方無法對無形資產的價值進行準確的評估。

2.2 無形資產評估困難導致融資困難。

如前所言，無形資產由于本身的無形性的特點，導致無法通過一個直觀的手段對其價值進行估價。同時，由于法律對以知識產權為主要內容的無形資產缺乏一個評估和核價的基準，這也導致無形資產的價值實現的困難。由于無法對此類無形資產的價值進行準確的評估，因此在實踐中，文化創意企業在遇到經營困難使，很難通過法律規定的擔保手段實現無形資產的價值實現。這主要的原因是銀行或者其他金融機構本著對擔保產品風險最小的考慮，拒絕對此類的無形資產進行擔保貸款。

3 文化創意產業中無形資產價值的實現

3.1 構建無形資產價值評估以及實現的制度。

知識產權的保護是當今科技時代保護的重要內容。我國于2008年6月5日，頒布實施《國家知識產權戰略綱要》，明確到2020年把我國建設成為知識產權創造、運用、保護和管理水平較高的國家，5年內自主知識產權水平大幅度提高，運用知識產權的效果明顯增強，知識產權保護狀況明顯改善，全社會知識產權意識普遍提高。針對當前在實體法律上對無形的知識產權產品有著充分保護，但在價值評估程序上沒有相應的標準的情況。因此筆者建議，應該結合《國家知識產權戰略綱要》的內容對無形資產價值的提前實現做出詳細的規定，以助于實踐操作中金融機構或者其他擔保機構對文化創意產業中無形資產價值評估，以促進文化創意企業融資目的的實現以及資產價值的實現。

3.2 發展信托制度促進無形資產價值的實現。

現實中往往會遇到許多“懷才不遇”的創意企業，其需要資金去繼續創作或者去推介自己的作品。與此同時，現代營銷手段認為“好酒也怕巷子深”。在現代信息資訊膨脹的時代，因為信息的獲取途徑的較廣，同時信息量得巨大，必須使優秀的作品能夠獲得“廣而告之”機會才能獲取更多人的認可。文化創意產業中的無形資產可以作為知識產權的組成部分。其價值的實現可以通過知識產權權利的實現而得到充分的保障。但是這種保障也是事后性的，即作者在完成自己的作品之后的一段時間才能獲得相應的報酬，這是不利于作者的權益的實現的。

傳統的民商事法律中雖然承認知識產權的價值，可以利用知識產權進行抵押或者質押，但是以前擁有無形資產的文化創意公司拿著無形資產做抵押物去貸款時，很難獲得貸款。因為銀行很難認定文化企業的無形資產到底有多少價值。但當信托公司介入后，文化創意公司把作品知識產權信托給信托公司，信托公司再以這部分信托資產做抵押物，協助申請貸款。

在無形資產信托運行的過程中，信托公司將對貸款項目進行全過程監控，隨著該文化企業產值增加，投資者也可獲得相應的回報，這是開拓了一個新的投資渠道。無形資產的信托可以認為是信托行業的一個創新，也是金融創新。雖然都是中小企業單個融資規模不大，但是整體而言發展潛力是巨大的，無形資產融資將來能成為銀信合作理財產品的重要部分。通過這樣無形資產信托，信托公司以借款企業的無形資產作為保障，設計產品，向社會融資。

參考文獻

［1］ 杜文娟.：《知識產權保護制度》，北京工業大學出版社.2003年版

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［關鍵詞］ 企業合并；合并報表；公允價值；價值評估

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 002

［中圖分類號］ F231.1 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0004- 02

1 引 言

企業合并過程中所涉及的合并資產負債表項目的評估與企業并購中企業價值的評估所對應的評估對象不同。企業并購中企業價值評估所對應的評估對象一般為企業整體價值、股東全部權益價值和股東部分權益價值。而在企業合并過程中所涉及合并資產負債表的評估對象是合并中取得的被購買方的各項可辨認資產、負債及或有負債。

企業合并分為同一控制下的企業合并和非同一控制下的企業合并。①參與合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時性的，為同一控制下的企業合并。對于同一控制下的企業合并，合并方在企業合并中取得的資產和負債，應當按照合并日在被合并方的賬面價值計量。而非同一控制下的企業合并是指參與合并的企業在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制，對于非同一控制下的企業合并，購買方在購買日應當對合并成本進行分配，即合并對價分攤②，確認所取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債，并在購買日合并資產負債表中以公允價值列式。企業合并形成母子公司關系的母公司應當編制購買日的合并資產負債表，因企業合并取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債應當以公允價值列式。③

對于合并資產負債表中項目公允價值的確定，主要是應用資產評估的三大評估方法，即市場法、收益法和成本法，不同的評估方法適用性不同，具體的評估對象在公允價值評估過程中的評估思路也各有特征。

2 合并資產負債表中資產項目的評估分析

對于貨幣資金的公允價值，按照購買日被購買方的賬面余額確定。

有活躍市場的股票、債券、基金等金融工具，按購買日活躍市場中的市場價值確定公允價值。而對于權益工具、金融衍生工具等不存在活躍市場的金融工具，其公允價值的確定方法則各有不同。根據實際情況的不同，權益工具④可分別直接采用收益法、市場法和成本法評估確定其公允價值。不含衍生工具的金融負債，采用未來現金流折現法評估確定其公允價值。金融衍生工具的公允價值依附于特定利率、匯率和價格指數、商品價格以及基本金融工具的價格等更基本的標的變量來評估確定。員工持股計劃（職工期權激勵計劃）的評估一般可采用布萊克―斯科爾斯模型或Lattice模型這樣的期權評估方法來確定其公允價值。

對于短期應收款項，一般按應收取的金額作為公允價值。而長期應收款項的公允價值應以適當的現行利率折現后的現值確定。同時，在確定應收款項公允價值時，要考慮壞賬發生的可能性及相關收款費用。

存貨中的原材料公允價值按現行重置成本確定。存貨中的在產品按完工產品的估計售價減去至完工仍將發生的成本、預計銷售費用、相關稅費以及基于同類或類似產成品的基礎上估計可能實現的利潤確定公允價值。存貨中的產成品和商品按其估計售價減去估計的銷售費用、相關稅費以及購買方通過自身努力在銷售過程中對于類似的產成品或商品可能實現的利潤確定其公允價值。

對于固定資產類別，如機器設備、房屋建筑物等存在活躍市場的，應以購買日的市場價格確定其公允價值。而本身不存在活躍市場，但同類或類似資產存在活躍市場的，應參照同類或類似資產的市場價格確定其公允價值；同類或類似資產也不存在活躍市場，無法取得有關市場信息、市場證據的，對于機器設備類固定資產，可采用資產評估中專業的機器設備評估的成本法，對于房屋建筑物類固定資產，可采用資產評估中的重置成本法、假設開發法、基準地價修正法、路線價法等專業的房地產評估方法。

對于存在活躍市場的無形資產，應按購買日的市場價格確定其公允價值。對于不存在活躍市場，無法取得有關市場信息的無形資產，由于運用成本法評估其公允價值時往往無法反映該項無形資產給企業帶來的未來經濟利益，所以很少使用，一般在合并資產負債表中確定其公允價值時最常用收益法下的增量收益折現法①、節省許可費折現法②以及多期超額收益折現法③。

3 合并資產負債表中負債項目的評估分析

對于短期債務類項目，一般按應支付的金額作為其公允價值；對于長期債務類項目，應按適當的折現率折現后的現值作為其公允價值。

取得的被購買方的或有負債，其公允價值在購買日能夠可靠計量的，應按照假定第三方愿意代購買方承擔該項義務，就其所承擔義務需要購買方支付的金額計量來單獨確認為預計負債。

4 合并資產負債表中商譽價值以及遞延所得稅的評估分析

根據企業會計準則有關企業合并準則的規定，購買方對合并成本大于合并中取得的被購買方可辨認凈資產公允價值份額的差額，應確認為商譽。因而在商譽公允價值評估過程中應首先確定合并成本，一般按購買方為進行企業合并支付的現金、非現金資產、發行或承擔的債務和發行的權益性證券等在購買日的公允價值以及企業合并中發生的各項直接相關費用之和確定。對于通過多次交換交易分步實現的企業合并，其企業合并成本為每一單項交換交易的成本之和。然后匯總計算各項可辨認資產、負債的公允價值，得到被購買方可辨認凈資產公允價值，最后計算得出該企業合并商譽應確認的商譽價值。

對于企業合并中取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值與其原計稅基礎之間存在差額的，應按照企業會計準則中有關所得稅準則的規定確認相應的遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，所確認的遞延所得稅資產或遞延所得稅負債的金額不應折現。

最后，要對合并資產負債表中項目公允價值的評估結果的整體合理性進行測試。因為合并評估中，以被購買方各項資產公允價值為權重計算的加權平均資本回報率，應該與其加權平均資本成本基本相等或接近，如果二者差異較大，則需要進一步復核無形資產的識別過程以及各項可辨認資產、負債和或有負債的評估過程是否合理。

主要參考文獻

［1］中華人民共和國財政部． 企業會計準則［S］． 2006．

［2］中華人民共和國財政部． 企業會計準側――應用指南［S］． 2006．

［3］財政部會計司． 企業會計準則講解2006［M］．北京：人民出版社，2007．

［4］中國資產評估協會． 以財務報告為目的的評估指南（試行）講解［M］．北京： 經濟科學出版社，2008．

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【關鍵詞】清算價格法；抵押處置物；森林資產；評估應用

一、抵押處置物資產的形成

森林資源資產抵押處置物資產是指借款人（森林資源資產所有人或授權人）以其合法的森林資源資產做抵押資產提供貸款償還的擔保后，由銀行向借款人發放貸款，當借款人不按期償還或無力償還貸款時，銀行有權依法以森林資源資產抵押資產折價或拍賣、變賣該財產的價款優先受償從而實現抵押權的資產。

目前，各銀行利用森林資源資產抵押貸款可接受的抵押主要是林木、林業用地以及依托森林、林木、林地生存的經濟植物等。這些抵押資產具有不可分割性、不可移動性、再生性、效益的多樣性、保值增值等重要特征，是一種安全系數較高的擔保方式。這在一定程度上保證了信貸資金的安全性，但這種安全性是相對而言的。如果忽視了森林資源資產抵押資產的宜毀滅，長周期、不能快速變現、變現價值低或根本無法變現時，就會帶來信貸風險，造成信貸資金損失。因此，確保森林資源資產抵押資產的變現能力、價值的合理性，是防范信貸風險的一道重要屏障。這就要求信貸員和森林資源資產價格評估人員在利用森林資源資產抵押貸款評估過程中要做到“三注意”。

（一）森林資源資產是否存在瑕疵。森林資源資產應當具有獨立性、流通變現性。以不合法或不適宜的森林資源資產為擔保發放貸款，會引起森林資源資產無法變現，使銀行遭受經濟損失。比如，森林資源資產證由于辦證時的缺陷，與其他產權共用（發展林下種植、養殖），獨立變現能力不強，抵押時又不夠謹慎，未將相鄰的產權一并抵押，一旦產生風險，就會造成處置困難。信貸評估人員應具有這種鑒別能力，拒絕此類產權抵押。

（二）森林資源資產是否具有使用價值。如果森林資源資產因自身原因（如林種確定不合理等）利用受限，沒有使用價值，喪失了變現能力，這將給銀行造成巨大損失。比如，購買的森林資源資產因某種原因，造成無法實際使用，時間較長，但是由于周邊森林資源資產價格不斷上升，經評估給出了高價，作為抵押物從銀行取得了貸款，但由于借款人還款能力出現困難，無法到期償還貸款，而抵押物估值明顯偏高，有價無市，變現困難，就有可能形成問題資產。因此，對于因森林資源資產自身問題長期利用受限，無實用價值的森林資源資產不接受貸款申請。最常見的是國家重點公益林、特用林（國防林）、景觀資產。

（三）森林資源資產是否具有變現能力。森林資源資產的擔保能力體現在其未來的變現能力上，而實際的評估工作中，可能會出現評估人員不自覺地忽視對森林資源資產變現能力的評估。比如缺乏實地調查了解，紙上談兵，輕信借款人一面之詞，忽視了森林資源資產變現能力，一旦借款人喪失第一還款來源，而森林資源資產變現周期很長或變現金額很難彌補不足，就會使銀行遭受損失。

在個人森林資源資產貸款發展中，銀行應當選擇與一至兩家資質良好的評估公司合作，要求評估人員在評估過程中嚴格執行相關技術規范，遵守職業道德，不能迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估。同時，信貸人員應陪同評估人員一同前往現場，了解森林資源資產的位置、周邊環境，核實森林資源資產的實際林分用途（林種）、林分起源、林分結構、樹種組成、林齡結構、林相和林分質量等情況，從森林資源資產地段等外觀要素以及內在質量和變現能力綜合考慮，對森林資源資產進行全方位、客觀合理的評估，從而保證森林資源資產估值質量，防范森林資源資產信貸風險。

二、清算價格法基本理念

（一）基本思路

清算價格法是以清算價格為標準來估算森林資產抵押物處置價值的一種方法。是根據借款人清算對資產可變現的價值，評定重估確定所需評估的資產價值的方法。

所謂清算價格，是指借款人由于破產或其他原因，要求在一定的期限內將森林抵押資產變現，在借款人清算之日預期出賣森林資產可收回的快速變現價格。主要根據抵押森林資產因子狀況，運用現行市價法估算其正常價值，再根據處置情況和變現要求，乘以一個變現率，最后確定評估價格。

在原理上基本與現行市價法相同，所不同的是清算價格低于現行市場價格。這是因為借款人急于將森林資產拍賣、出售。因此，從嚴格意義上來講，清算價格法不能算為一種基本的評估方法，只能算是重置成本法、收益現值法、現行市價法的具體應用。

（二）應用前提

以具有法律效力的破產處理文件或抵押協議合同及其他有效文件為依據；

森林資產以整體或拆零在市場上可以，而且必須快速出售變現；

所賣收入足以補償因出售森林資產的附加支出總額。

（三）適用范圍

破產或無償還能力是指借款人因經營不善造成嚴重虧損、資不抵債時，借款人應依法宣告破產，當債務人不能清償到期債務時，法院以其全部財產依法清償其所欠的債務，不足部分不在清償。

森林資源資產抵押是指企業或個人為了進行融資，用自己特定的森林資源資產為擔保向對方保證履行合同義務的擔保形式。提供資產的一方為抵押人，接受抵押財產的一方為抵押權人。抵押人不履行合同時，抵押人有權利將抵押財產在法律允許的范圍內變賣，從變賣抵押物價款中優先獲得賠償。

清理是指經營不善導致嚴重虧損，已臨近破產的邊緣或因其他原因將無法繼續經營下去，為弄清楚財產現狀，對財產進行清點、整理和查核，為經營決策（破產清算活繼續經營）提供依據，以及因資產損毀、報廢而進行清理、拆除等的經濟行為。

（四）價值因素

如果借款人完全喪失森林資產的處置權，無法討價還價，占有主動權的買方必然會盡力壓低價格，以從中獲益；如果借款人上有討價還價的余地，則森林資產的價格就有可能高些。

森林資產的拍賣時限越短，森林資產的清算價格就可能越低；反之，若拍賣的時限較長，森林資產的價格就可能高些。

與被拍賣森林資產相同話類似的森林資產的現行市價越高，被拍賣森林資產的清算價格通常也會高些；反之，被拍賣森林資產的價格就會低些。

若森林資產與破產借款人的其他資產一起整體拍賣，其拍賣值可能會高于包括森林資產在內的個單項資產變現價值之和。

三、清算價格法程序

進行市場調查，搜集與被評估資產或類似資產清算拍賣的價格資料。

分析、驗證價格資料的科學性和可靠性。

逐項對比分析評估與參照物的差異及其程度，包括實物差異、市場條件、時間差異和區域差異等。

根據差異程度及其他影響因素，估算被評估資產的價值，最后得出評估結果。

根據市場調查計算出結果，對清算價格進行評估。

四、清算價格法方法

嚴格地說，按照國際慣例，資產評估方法有三種方法：重置成本法、收益現值法、現行市價法。清算價格法不稱之為一種獨立的評估方法。在我國由于《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）規定清算價格法是一種獨立的評估方法，才使業內普遍認為它也是國際通行的評估方法之一。

目前，對于清算價格的確定方法，從理論上還難以找到十分有效的依據，但在實踐上仍有一些方法可用。筆者認為：森林資產評估清算價格的方法主要是現行市價。

首先，根據被評估森林資產的具體情況及所獲得的資料，選擇重置成本法、收益現值法和現行市價法中的一種方法確定被評估森林資產的價格；然后根據快速變現原則確定一個變現率，再用評估價格乘以變現率，所得結果即位被評估森林資產的清算價格。

五、清算價格法實例

某拍賣公司將抵押的一某信用社森林資產拍賣出售。該森林資產承包使用年限為50年，到評估基準日已使用15年，剩35年。林分質量狀況良好，年生長率3.95%。試評估該森林資產的清算價格。