集體土地管理法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇集體土地管理法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

    第一條  為促進經(jīng)濟發(fā)展，規(guī)范征用集體土地管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定，結(jié)合西寧實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法所稱征用集體土地，是指政府為社會公共利益及城市發(fā)展的需要，依法對集體所有的土地實行征用的行為。

    本辦法適用于西寧市市轄區(qū)范圍內(nèi)的集體土地。

    第三條  西寧市人民政府土地行政主管部門負責全市集體土地統(tǒng)一征用工作。各區(qū)人民政府土地行政主管部門依據(jù)本辦法的規(guī)定負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)集體土地征用工作。

    任何單位和個人不得違法征用集體土地。

    第四條  征用集體土地必須嚴格貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。征用土地的批準權(quán)限按國家法律規(guī)定執(zhí)行。

    第五條  征用集體土地必須符合西寧市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求。

    根據(jù)西寧市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對近期投資建設(shè)項目確定使用的集體土地實行規(guī)劃控制。新村建設(shè)預留用地嚴格按政府批準的新村規(guī)劃和城市規(guī)劃要求進行建設(shè)。

    第六條  征用集體土地嚴格執(zhí)行年度建設(shè)用地計劃，實施耕地占補平衡制度。

    第七條  征用集體土地應(yīng)依法擬定征用土地方案和征地補償安置方案，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。

    被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，應(yīng)當服從國家建設(shè)和社會公共事業(yè)的需要，積極配合征地工作的實施，不得阻撓征地工作的正常進行。

    第二章  征地程序

    第八條  征用土地利用總體規(guī)劃確定建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體土地并需將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理。

    （一）根據(jù)建設(shè)需要和規(guī)劃要求，由市人民政府土地行政主管部門確定征地范圍，擬定征用土地方案、耕地占補平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報說明書，分批次逐級報有批準權(quán)的人民政府批準。

    在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃而占用農(nóng)用地的，由市人民政府土地行政主管部門確定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的范圍，擬定耕地占補平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報說明書，逐級報有批準權(quán)的人民政府批準；

    （二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市人民政府土地行政主管部門負責向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公告并組織實施；

    （三）被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)根據(jù)公告規(guī)定的時間，到區(qū)人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝^(qū)人民政府土地行政主管部門完成征地補償?shù)怯浐螅瑧?yīng)將結(jié)果報市人民政府土地行政主管部門；

    （四）由市人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土地方案及征地補償?shù)怯浗Y(jié)果，會同區(qū)人民政府擬訂征地補償方案，并向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村再次公告，聽取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和成員的意見。對補償標準有爭議的，由區(qū)人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償爭議不能影響征地方案的實施；

    （五）征地補償方案經(jīng)市人民政府批準后，由市人民政府土地行政主管部門負責與被征地單位簽訂征地補償協(xié)議。

    第九條  對土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的建設(shè)用地范圍以外的集體土地征用并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理：

    （一）用地單位持有關(guān)項目批準文件，到市人民政府土地行政主管部門申請建設(shè)用地；

    （二）市土地行政主管部門對材料齊全，符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)在收到申請之日起30日內(nèi)擬定征用土地方案、耕地占補平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、供地方案和呈報說明書，修編土地利用總體規(guī)劃，逐級報有批準權(quán)限的人民政府批準；

    農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準權(quán)限的人民政府批準后，按本辦法第八條第（二）、（三）、（四）、（五）項的規(guī)定辦理。

    第十條  征用農(nóng)村集體土地，不需變更土地使用性質(zhì)的，由市土地行政主管部門擬定征用土地方案、供地方案和呈報說明書，報有批準權(quán)的人民政府批準。經(jīng)批準后予以公告并按本辦法第八條第（三）、（四）、（五）項的規(guī)定辦理。

    第三章  征地補償安置

    第十一條  征用土地的，按照被征用土地的原用途予以補償。

    土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。

    征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的社會保險費用。

    第十二條  征用土地的土地補償費、安置補助費、以及地上附著物和青苗補償費的補償標準另行制定。

    征地方案公告之日起，搶種的農(nóng)作物、搶建的設(shè)施不予補償。

    第十三條  對耕地全部被征用的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，以村民小組為單位，每戶劃撥國有土地15平方米作為商業(yè)服務(wù)用地，由村民小組統(tǒng)一集中建設(shè)。政府核收征地成本費或沖減征地款。

    第十四條  被征地的集體經(jīng)濟組織成員符合下列條件之一的，可將農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口：

    （一）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人耕地被征用后實際占用133平方米（0．2畝）以下的；

    （二）撤銷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建制的。

    第十五條  土地被征用后原負擔的農(nóng)業(yè)稅相應(yīng)核減。

    第十六條  自征用土地方案批準之日起被征土地即為國有土地。被征農(nóng)村集體耕地，在政府未開發(fā)利用前仍由被征用耕地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民耕種，不得撂荒。

    第四章  集體土地的規(guī)劃控制

    第十七條  集體土地的規(guī)劃控制是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展建設(shè)需要，將集體土地作為城市建設(shè)儲備用地的行政行為。

    第十八條  集體土地規(guī)劃控制范圍由市人民政府土地行政主管部門擬定，報市人民政府批準后，由區(qū)人民政府公告。

    第十九條  規(guī)劃控制范圍內(nèi)的土地按國有土地進行管理，建立地籍檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不得改變原土地用途、不得擅自圈占、出租、轉(zhuǎn)讓土地，嚴禁耕地撂荒。

    建設(shè)單位需在規(guī)劃控制范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的，依法辦理建設(shè)用地手續(xù)。

    第五章  罰則

    第二十條  違反土地法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由區(qū)人民政府土地行政主管部門責令限期交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。

    第二十一條  違反本辦法征用集體土地的，由市人民政府土地行政主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

    第二十二條  土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

    第六章  附則

    第二十三條  市轄縣征用集體土地可參照本辦法執(zhí)行，也可參照本辦法制定自己的具體管理辦法。

篇2

代市長

二〇〇三年六月六日

北京市集體土地房屋拆遷管理辦法

第一章、總則

第一條、為了加強集體土地房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權(quán)益，保障城鄉(xiāng)建設(shè)順利進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內(nèi)因國家建設(shè)征用集體土地（以下簡稱征地）或者因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地（以下簡稱占地）拆遷房屋，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本辦法。

征地拆遷宅基地以外的房屋的，按照本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條、本辦法所稱拆遷人是指經(jīng)依法批準征用或者占用集體土地并取得房屋拆遷許可證的用地單位。

本辦法所稱被拆遷人是指對被拆除房屋擁有所有權(quán)的單位或者個人。

第四條、市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）主管本市集體土地房屋拆遷管理工作；區(qū)、縣國土資源和房屋管理局（以下簡稱區(qū)、縣國土房管局）負責本行政區(qū)域內(nèi)集體土地房屋拆遷管理工作。

第五條、區(qū)、縣人民政府和鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當依照本辦法規(guī)定的職責，做好本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷管理工作。

第六條、拆遷人應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定對被拆遷人進行補償安置。被拆遷人應(yīng)當在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

第二章、拆遷管理

第七條、用地單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第八條、用地單位取得征地或者占地批準文件后，可以向區(qū)、縣國土房管局申請在用地范圍內(nèi)暫停辦理下列事項：

（一）新批宅基地和其他建設(shè)用地；

（二）審批新建、改建、擴建房屋；

（三）辦理入戶和分戶，但因婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外；

（四）核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；

（五）房屋、土地租賃；

（六）改變房屋、土地用途。

區(qū)、縣國土房管局核準用地單位的申請后，應(yīng)當就前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，并在用地范圍內(nèi)予以公告。通知和公告應(yīng)當載明拆遷范圍、暫停辦理事項和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。用地單位確需延長暫停期限的，應(yīng)當報經(jīng)區(qū)、縣國土房管局批準，延長的期限不超過半年。

暫停期限內(nèi)，擅自辦理本條、第一款所列事項的，房屋拆遷時不予認定。

第九條、用地單位申請核發(fā)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣國土房管局提交下列文件：

（一）用地批準文件；

（二）規(guī)劃批準文件；

（三）拆遷實施方案；

（四）安置房屋或者拆遷補償資金的證明文件。

區(qū)、縣國土房管局應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)審查完畢；對符合條、件的，核發(fā)房屋拆遷許可證，并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。

第十條、征地拆遷宅基地上房屋的，拆遷實施方案由拆遷人根據(jù)本辦法第三章、的規(guī)定和經(jīng)批準的征地方案擬訂，報區(qū)、縣國土房管局批準后執(zhí)行。

占地拆遷房屋的，拆遷實施方案由拆遷人擬訂，經(jīng)鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)、縣國土房管局備案后執(zhí)行；其中舊村改造的拆遷實施方案在報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府審核前，應(yīng)當經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過。

拆遷人應(yīng)當在拆遷范圍內(nèi)公布拆遷實施方案，公布的期限不少于10日。

第十一條、拆遷人與被拆遷人應(yīng)當就房屋拆遷補償安置事宜簽訂書面協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當規(guī)定補償安置方式和標準、搬遷期限、違約責任等內(nèi)容。

第十二條、在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人沒有達成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)一方或者雙方當事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。

裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請人民法院強制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟。

第三章、拆遷補償和安置

第十三條、宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條、件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

第十四條、拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)模疬w人應(yīng)當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償?shù)模辉龠M行房屋安置或者另行審批宅基地。

第十五條、拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照本辦法第十四條、第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結(jié)算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經(jīng)濟適用住房安置被拆遷人的除外。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷，以本集體建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋安置被拆遷人的，經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過并報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況安置。

其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照本條、第二款的規(guī)定執(zhí)行。

第十六條、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在集體土地上建設(shè)安置房屋的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度計劃，依法取得用地和規(guī)劃許可。

第十七條、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為拆遷人拆遷宅基地上房屋，有條、件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章、的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價給予補償。

其他拆遷人委托農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的，可以參照前款規(guī)定執(zhí)行。

第十八條、拆遷補償中認定的宅基地面積應(yīng)當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準。未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。

經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。

每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條、確定的標準執(zhí)行。

第十九條、拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標明的面積為準；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。

本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應(yīng)當給予適當補償。屬于征地拆遷房屋的，補償標準由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，補償標準由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會確定，報鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府批準后執(zhí)行。

本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

第二十條、農(nóng)村村民符合審批宅基地條、件但未實際取得宅基地，且按照拆遷實施方案安置確有困難的，拆遷人應(yīng)當按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補助。但拆遷實施方案確定以另行審批宅基地的方式予以補償安置的除外。

第二十一條、占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條、對利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應(yīng)當適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第二十三條、拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付搬遷補助費。征地拆遷房屋的搬遷補助費，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的搬遷補助費，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第二十四條、拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結(jié)合剩余期限給予適當補償。

第四章、法律責任

第二十五條、違反本辦法第七條、規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第二十六條、市和區(qū)、縣國土房管局違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節(jié)嚴重，致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章、附則

第二十七條、因進行水利水電工程建設(shè)、綠化隔離地區(qū)建設(shè)、貧困山區(qū)農(nóng)民搬遷以及因地質(zhì)災(zāi)害移民涉及集體土地房屋拆遷的，不適用本辦法。

篇3

    你局（1992）魯土監(jiān)字第1號、第2號、第3號、第4號、第5號關(guān)于對《土地管理法》有關(guān)問題的請示收悉。經(jīng)研究，答復如下：

    一、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第1號文請示鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)違法占地應(yīng)如何適用法律條款處罰的問題。

    鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，違反《土地管理法》第四十條規(guī)定，未經(jīng)批準非法占用土地的，應(yīng)適用于《土地管理法實施條例》第三十六條處罰。

    二、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第2號文請示《土地管理法》第八條第二款中“農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織”的理解和“村民小組是否擁有土地所有權(quán)”的問題。

    同意你局在該文中提出的對“農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織”的理解，即：“農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織”必須有一定的組織機構(gòu)、管理人員、資金，具有一定的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠以自己的名義獨立承擔民事責任。《土地管理法》第八條規(guī)定“村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有”，根據(jù)上述規(guī)定，在生產(chǎn)隊解體改為村民小組后，原生產(chǎn)隊所有的土地，可以屬于該村民小組相應(yīng)的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有，不應(yīng)理解為村民小組擁有的土地所有權(quán)。

    三、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第3號文請示個人使用集體土地進行非住宅建設(shè)，其土地使用權(quán)由哪級政府確定的問題。

    同意你局在該文中提出的意見，即：個人使用集體土地進行非住宅建設(shè)，其土地使用權(quán)由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。

    四、關(guān)于［1992］魯土監(jiān)字第4號文請示收回國有土地使用權(quán)后，對地上建筑物應(yīng)如何處理的問題。

    同意你局在該文中提出的意見，即：對使用國有土地不按批準的用途使用的，依照《土地管理法》第十九條規(guī)定，由土地管理部門報縣級以上人民政府批準，收回用地單位的土地使用權(quán)，注銷土地使用證。對地上建筑物，可以作價收歸國有；可以由原單位自行拆除；屬于采取欺騙手段騙取批準使用國有土地的，可依照《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，拆除或者沒收地上建筑物和其他設(shè)施。

篇4

（一）小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓以及出售的巨大經(jīng)濟利益，會促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者是村委會違反農(nóng)村土地管理規(guī)定，甚至在耕地上建設(shè)房屋，進而造成耕地面積的不斷縮減。

（二）小產(chǎn)權(quán)房會影響國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，對于城市尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的規(guī)劃建設(shè)造成不利的影響。

（三）小產(chǎn)權(quán)房的購房者難以保護自身的權(quán)益，特別是在國家征地拆遷時，會誘發(fā)一系列的社會安定問題。

（四）由于小產(chǎn)權(quán)房的審批以及建設(shè)缺乏完善的監(jiān)管，因而導致小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量得不到保障，物業(yè)管理也不完善，居民入住后各種問題頻發(fā)，造成居住環(huán)境較差。

小產(chǎn)權(quán)房社會問題的法律原因剖析

（一）小產(chǎn)權(quán)房的交易缺乏法律保護。由于小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，而根據(jù)我國《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體土地不得用于出讓、轉(zhuǎn)讓或者是用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對于農(nóng)村集體土地以及宅基地也只具有使用權(quán)。因此，在法律意義上小產(chǎn)權(quán)房是不得用于向非農(nóng)村集體成員轉(zhuǎn)讓、出讓以及出售的，這就在法律上決定了小產(chǎn)權(quán)房的交易缺乏合法性。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)并不屬于國家法律保護的產(chǎn)權(quán)。對于商品房的建設(shè)，必須經(jīng)過國有土地使用審批、用地規(guī)劃許可審批、工程規(guī)劃許可審批，并且必須具有國家的商品房銷售許可證，只有經(jīng)過這些完善的審批并獲得相應(yīng)的證件，商品房才在法律允許的范圍內(nèi)具備了房地產(chǎn)權(quán)證。然而由于小產(chǎn)權(quán)法既沒有土地使用審批，也沒有城市規(guī)劃許可，甚至缺乏建設(shè)管理部門的批復以及施工質(zhì)量管理，因而難以取得國家法律承認的正式產(chǎn)權(quán)。

（三）小產(chǎn)權(quán)房糾紛的處理缺乏法律依據(jù)。由于小產(chǎn)權(quán)房并不具備國家頒布的正式產(chǎn)權(quán)證明。購房者購買的小產(chǎn)權(quán)房如果遭遇房屋的權(quán)屬糾紛，沒有完善的法律文件保護自身的權(quán)益。而且國家如果需要使用土地時，小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者也沒有足夠的依據(jù)來獲得相應(yīng)的賠償。近年來由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護而導致的房屋糾紛案件頻發(fā)，這對于社會的和諧穩(wěn)定十分不利。

小產(chǎn)權(quán)房的法律保護相關(guān)對策

（一）完善我國的土地管理法律體系。小產(chǎn)權(quán)房法律問題的關(guān)鍵在于兩點，第一是農(nóng)村集體土地問題，第二是農(nóng)村集體土地上的建筑。因此，解決當前小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題，其根本措施便是革新農(nóng)村土地管理制度，完善我國的農(nóng)村集體土地管理法律體系。對于農(nóng)村集體土地問題，相關(guān)管理部門可以進一步的完善《土地管理法》中的相關(guān)規(guī)定，對于農(nóng)村集體土地的正常流轉(zhuǎn)給與相應(yīng)的法律保護，改革現(xiàn)階段的城鄉(xiāng)二元土地制度，盡可能的實現(xiàn)農(nóng)村集體土地與國有土地使用權(quán)上的平等，可以嘗試允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在一定范圍、一定價格內(nèi)進行市場交易的方式，解決農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律問題。

（二）有區(qū)別的對小產(chǎn)權(quán)房進行相應(yīng)的法律保護。對于小產(chǎn)權(quán)房而言，如果隨意的實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的合法化，勢必會對當前的房地產(chǎn)市場造成致命的打擊，而且也會導致農(nóng)村集體土地以各種形式的流失，因此國家管理部門應(yīng)該區(qū)別對待。

（三）完善地方立法，為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供完善的法律依據(jù)。由于不同地方的土地管理以及住房需求等實際情況也不同，因此，為了進一步完善小產(chǎn)權(quán)房的處理，可以結(jié)合使用地方立法的形式，規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的管理。地方立法應(yīng)該重點集中在規(guī)范土地登記工作、強化農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、細化新農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)管理等措施，為地方的農(nóng)村建設(shè)用地以及農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃提供合理的依據(jù)。

（四）利用法律手段對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管。導致小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)增多的主要問題是由于當前的房地產(chǎn)市場價格過高，部分購房者在經(jīng)濟利益的趨勢下選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。因此，國家房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該積極地采用法律手段、市場經(jīng)濟手段以及行政管理手段等多種方式，對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管，并通過立法保障人民群眾的基本住房需求，通過公租房以及保障房建設(shè)，緩解當前住房緊張的問題，在根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的法律問題。

結(jié)語

篇5

論文關(guān)鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補償安置

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權(quán)的主體只有國家和集體經(jīng)濟組織。依照現(xiàn)行的法律制度，土地所有權(quán)不能自由地在流通市場買賣，農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發(fā)點，但二者存在明顯的區(qū)別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農(nóng)民集體所有權(quán)變?yōu)榱藝宜袡?quán)，即土地所有權(quán)的主體發(fā)生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權(quán)的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變?yōu)閲校_定給建設(shè)單位使用，并對集體經(jīng)濟組織及有關(guān)農(nóng)民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關(guān)系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民之間的征收與被征收的關(guān)系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設(shè)單位之間供地與用地的關(guān)系，其三，建設(shè)單位與集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民之間補償與被補償?shù)年P(guān)系。目前，這三層法律關(guān)系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應(yīng)當表現(xiàn)為政府與集體組織、農(nóng)民兩者之間的直接而簡單的關(guān)系。對集體組織、農(nóng)民進行補償不應(yīng)由用地主體建設(shè)單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權(quán)益得不到切實的保障。不牽涉到建設(shè)單位，單純的政府與集體的征收補償關(guān)系才是制度未來發(fā)展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規(guī)定了集體土地征收的法定程序。依據(jù)該法規(guī)定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償?shù)怯洝⒋_定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內(nèi)容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內(nèi)容是批準征地機關(guān)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償?shù)钠谙薜龋坏谌娴攸c是被征用土地所在地的鄉(xiāng)、村。

補償?shù)怯洺绦蛟凇锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽嵤l例》中規(guī)定存在差異。根據(jù)《土地管理法》，被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定的期限內(nèi)持權(quán)屬證書到當?shù)卣恋匦姓鞴懿块T辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關(guān)規(guī)定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償?shù)怯浀臋C構(gòu)規(guī)定為公告指定的相關(guān)部門，相比《土地管理法》之規(guī)定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發(fā)，選擇更便利被征收主體辦理征地補償?shù)怯浀恼恋匦姓鞴軝C關(guān)進行登記。征地補償?shù)怯涍@一程序的內(nèi)容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規(guī)定的期限。在相關(guān)法律上，由于征用土地涉及面積、人數(shù)等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據(jù)不同的實際情形進行確定；第二，登記機關(guān)為公告指定的機關(guān)。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規(guī)定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內(nèi)容。依此規(guī)定，征地補償安置方案是行政機關(guān)的內(nèi)部程序，被征收人無權(quán)參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關(guān)作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應(yīng)報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農(nóng)村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權(quán)力約束機制，更是一種利益協(xié)調(diào)、權(quán)利保障機制。就其對權(quán)力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權(quán)這一行政權(quán)力，集體土地征收補償制度是對公權(quán)力的實質(zhì)性約束。就其作為權(quán)利保障機制的一點而言，被征收對象依據(jù)公平原則應(yīng)當獲得適當?shù)难a償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據(jù)還集中體現(xiàn)在《土地管理法》與《物權(quán)法》等法律文件之中。《土地管理法》及實施條例對集體土地征收補償制度的規(guī)定較之于《物權(quán)法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據(jù)。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規(guī)定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關(guān)損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償?shù)臄?shù)額根據(jù)被征收土地原有用途的不同基本采平均年產(chǎn)值的倍數(shù)方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產(chǎn)生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協(xié)調(diào)不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務(wù)院于2006年頒布的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發(fā)的《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于落實中國中央國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化若干意見有關(guān)政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權(quán)的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠?qū)竦幕矩敭a(chǎn)權(quán)利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權(quán)力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規(guī)定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權(quán)的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農(nóng)民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規(guī)定，公共利益的認定完全由行政機關(guān)單方面決定。立法層面授予了行政機關(guān)最大化的自由裁量權(quán)，而缺乏被征地者等相關(guān)利益主體的監(jiān)督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調(diào)查中，數(shù)據(jù)顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經(jīng)營性目的。

（二）征地補償?shù)姆鞘袌龌?/p>

2005年國土資源部下發(fā)《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，通知規(guī)定“必須按照征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價對農(nóng)民補償”，這在本質(zhì)上是政府主導定價，由政府利用所處的優(yōu)勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發(fā)征地矛盾的最突出原因。征地補償?shù)姆鞘袌龌谝欢ǔ潭壬象w現(xiàn)了計劃經(jīng)濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現(xiàn)市場經(jīng)濟條件下土地的真實價值，因此農(nóng)民的合法權(quán)益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設(shè)置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應(yīng)有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規(guī)定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權(quán)利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現(xiàn)象。目前關(guān)于保障農(nóng)民知情權(quán)、參與權(quán)的程序性規(guī)定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權(quán)利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發(fā)征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎(chǔ)上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現(xiàn)土地的實際價值，從而對農(nóng)民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應(yīng)當在公平市場價值的基礎(chǔ)之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應(yīng)當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應(yīng)當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權(quán)力濫用，加強對公共利益審查的力度。