房屋租賃的法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房屋租賃的法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

      出于保證房屋價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)及保護(hù)交易安全的需要，筆者認(rèn)為，有必要區(qū)分租賃合同中裝飾裝修物或增設(shè)物的不同使用功能及價(jià)值大小，適用不同的添附規(guī)則。必要的時(shí)候，可以規(guī)定雙方當(dāng)事人在一定條件下共有添附的房屋，尤其是在雙方對租賃合同的終止均無過錯(cuò)的情況下。有學(xué)者論及善意在添附中的意義時(shí)，認(rèn)為“保護(hù)無過錯(cuò)當(dāng)事人的原則不一定要通過使其取得添附物所有權(quán)的方式落實(shí)”[17]。我想這一理由可能對出租人來說，比較容易接受。但對于耗費(fèi)巨資裝修房屋的承租人來說，如果非因其自身的原因?qū)е潞贤K止，并且只能向出租人主張返還不當(dāng)?shù)美宰鳛槠錂?quán)利喪失的補(bǔ)償，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。因?yàn)檫@種“表面上令人滿意的解決方法掩蓋不住的是，債權(quán)請求權(quán)不是所有權(quán)全部價(jià)值的代替。當(dāng)受益人陷入財(cái)產(chǎn)衰敗境地時(shí)，這一點(diǎn)就立刻變得顯而易見的了?！盵16]遺憾的是，法釋[2009]11號只是區(qū)分合同終止的不同情況，規(guī)定承租雙方在利益返還和損害賠償方面的責(zé)任，絲毫未涉及裝飾裝修物或增設(shè)物的所有權(quán)歸屬。顯然，該司法解釋預(yù)設(shè)的立場仍是依傳統(tǒng)的添附制度，由原房屋所有人取得這些附合物的所有權(quán)。這既限制了當(dāng)事人的選擇范圍，法律適用的結(jié)果可能也不符合當(dāng)事人的意愿，不符合效率原則。

    四、租賃房屋添附利益的返還及損害賠償

      對所有權(quán)喪失的犧牲者絕對是要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹?a href="http://m.hanaepi.com/haowen/3796.html" target="_blank">房屋租賃中，因添附而喪失原所有權(quán)的一方(通常是實(shí)施添附行為的承租人)，可以根據(jù)不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請求因物權(quán)變更而受有利益的另一方(通常是取得添附形成物所有權(quán)的出租人)適當(dāng)?shù)胤颠€利益，作為其不能要求返還原物或恢復(fù)原狀的補(bǔ)償。

      (一)對法釋[2009]11號相關(guān)規(guī)定的評析

      法釋[2009]11號第9到14條的規(guī)定，明確了對于房屋租賃合同的裝飾裝修物，出租人是否應(yīng)對承租人進(jìn)行補(bǔ)償以及如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在對立法進(jìn)行解釋和說明時(shí)指出，承租人獲得補(bǔ)償依據(jù)的是不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)(詳見《妥處房屋租賃糾紛,促進(jìn)市場健康發(fā)展———最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就〈關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋〉答記者問》,載2009年9月1日《人民法院報(bào)》,第4版。)。如果說這是立法的本意，無疑符合各國物權(quán)法上添附規(guī)則的一般原理，同時(shí)也是對我國現(xiàn)有立法的很好的補(bǔ)充和完善。但綜觀法釋[2009]11號有關(guān)條文，似乎與不當(dāng)?shù)美贫扔钟兴鶇^(qū)別，分析如下：

      1.不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)是對承租人失去原所有權(quán)的補(bǔ)償，與出租人的主觀意愿無關(guān)

      按照添附規(guī)則，房屋裝飾裝修物構(gòu)成附合的，無論出租人是否愿意，都取得這些裝飾裝修物的所有權(quán)；承租人依不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，可以要求出租人返還全部利益(即全部現(xiàn)值損失)。但法釋[2009]11號第9條規(guī)定：“租賃合同無效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！睂?shí)際上，如果這些裝飾裝修物對于出租人確屬強(qiáng)迫得利，則出租人因利益不存在而無須返還，更不必“分擔(dān)現(xiàn)值損失”。當(dāng)然，如果各方當(dāng)事人對合同無效確實(shí)有著一定的過錯(cuò)，就需要承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償相對方的損失。但在法律關(guān)系上，承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)與締約過失責(zé)任的承擔(dān)是不同的。司法解釋第9條混淆二者的關(guān)系，有可能產(chǎn)生不公平的適用后果(例如,假設(shè)裝飾裝修物的現(xiàn)值為1萬元,雙方對合同無效各有一半過錯(cuò)。在裝飾裝修已由承租人出資的情況下,出租人需要給付5000元給承租人。結(jié)果就是,承租人承擔(dān)1萬元的費(fèi)用,最終從出租人處拿回5000元;而出租人分擔(dān)了5000元的費(fèi)用后,得到了價(jià)值1萬元的裝飾裝修物。)。更何況，以出租人主觀上的“不同意利用”代替對“強(qiáng)迫得利”的客觀判斷，無疑也增加了實(shí)踐中法官適用這一條文的困難。

      2.不當(dāng)?shù)美灰赃^錯(cuò)為構(gòu)成要件，與租賃合同解除的原因無關(guān)

      民法上的不當(dāng)?shù)美贫仁遣灰噪p方當(dāng)事人的過錯(cuò)為要件的。但法釋[2009]11號第11條各項(xiàng)區(qū)分租賃合同雙方當(dāng)事人對合同解除的過錯(cuò)責(zé)任，規(guī)定了對已形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則，包括：出租人違約時(shí)的損害賠償(第1項(xiàng))、承租人過錯(cuò)時(shí)責(zé)任自負(fù)(第2項(xiàng))、雙方過錯(cuò)時(shí)的過失相抵(第3項(xiàng))、雙方均無過錯(cuò)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)(第4項(xiàng))[14]。可以看出，租賃合同解除時(shí)，裝飾裝修物的利益歸屬與當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)密切相關(guān)。承租人有可能因?yàn)樽约旱倪^錯(cuò)喪失全部或部分不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，也可能因?yàn)闊o法證明出租人的過錯(cuò)而喪失本應(yīng)享有的該項(xiàng)權(quán)利。這樣的結(jié)果顯然放大了承租人承擔(dān)的房屋租賃的合同風(fēng)險(xiǎn)，使其不僅喪失了具有物權(quán)效力的所有權(quán)，甚至不能得到債法上的不當(dāng)?shù)美贫鹊谋Ｕ希鉃椴还?/p>

      3.不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的內(nèi)容為不當(dāng)利益的返還，與損失賠償無關(guān)

      根據(jù)法釋[2009]11號第11條所提出的“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”概念可以看出，立法上把承租人用于裝飾裝修的費(fèi)用視為損失，根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，采用了兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定其范圍。這種立法充分考慮了租賃合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常會根據(jù)合同租期及成本進(jìn)行裝修，盡量使裝修利益在租賃合同到期時(shí)行使完畢。也就是說，如果合同正常履行而至期限屆滿的，裝飾裝修物正好折舊為零，出租人雖然收回了附合著裝飾裝修物的房屋，但并沒有實(shí)質(zhì)上的利益取得。但問題是，在合同因各種原因解除時(shí)，承租人未能充分實(shí)現(xiàn)的那一部分裝飾裝修利益依添附規(guī)則轉(zhuǎn)而由出租人享有，此時(shí)，承租人可以主張的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)在內(nèi)容上指向的就應(yīng)當(dāng)是利益返還，而不是“補(bǔ)償在失去利益者處出現(xiàn)的損失”[16]，不能將其納入合同無效或解除的損失范圍，以損害賠償責(zé)任替代之。

      綜上，法釋[2009] 11號有關(guān)添附規(guī)定的不足之外在于：一是沒有明文規(guī)定不同情況下房屋租賃裝飾裝修物的所有權(quán)歸屬，二是沒有明確合同當(dāng)事人對裝飾裝修物利益的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。對此，當(dāng)事人應(yīng)可援用《民法通則》關(guān)于不當(dāng)?shù)美?、侵?quán)責(zé)任的規(guī)定，以及《合同法》有關(guān)違約責(zé)任和締約過失責(zé)任的規(guī)定，以主張自己的合法權(quán)益。

      (二)承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)與主觀惡意

      如前文所述，在不動產(chǎn)附合的情況下，判斷附合形成的新物的所有權(quán)是不問行為人的善意或惡意的。但在利益返還請求權(quán)方面，有必要對此加以區(qū)分。羅馬法規(guī)定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，該建筑物即屬于土地所有人，其建筑行為，如系出于善意，土地所有人尚應(yīng)從賠償材料之價(jià)金角度考慮建筑費(fèi)用；如系出于惡意，則其材料及建筑費(fèi)用，均視為贈與，而土地所有人即無償取得建筑物之所有權(quán)[2]。此處所謂惡意僅指擅自添附，即在明知是他從之物的情況下而未經(jīng)他人同意進(jìn)行的添附。(因有害添附對出租人無利益可言，也就沒有不當(dāng)?shù)美姆颠€問題)對此，法釋[2009]11號采取了與各國物權(quán)法同樣的立場，在第13條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。”但同時(shí)，該條規(guī)定仍有以下兩個(gè)方面的不足：

      1.該法條沒有明確，所謂的“承租人承擔(dān)費(fèi)用”是否意味著他不能向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)？依筆者理解，此處的“費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)作廣義的理解，包括財(cái)產(chǎn)的消耗和利益的喪失。承租人不能再要求出租人返還利益的另外一個(gè)原因是，在承租人惡意附合的情況下，出租人依法有權(quán)要求侵權(quán)損害賠償。此時(shí)，如果承租人仍可主張不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，則與出租人的損害賠償請求權(quán)就會產(chǎn)生一定的沖突。依損益相抵規(guī)則，如果承租人的添附行為客觀上增加了房屋所有權(quán)人的利益，則可能使出租人非但不能獲賠，最終必須向承租人返還余額利益。這樣的結(jié)果不僅不能體現(xiàn)對承租人惡意的懲戒，而且使司法實(shí)踐中案例的審理變得更為復(fù)雜。

      2.該法條沒有明確，承租人承擔(dān)費(fèi)用后，能否主張裝飾裝修或擴(kuò)建材料的拆除權(quán)或取走權(quán)？筆者認(rèn)為，在形成附合的情況下，出租人根據(jù)添附規(guī)則已經(jīng)取得了裝飾裝修或擴(kuò)建物的所有權(quán)，承租人如拆除或取走，則屬于侵權(quán)行為。但在未形成附合的情況下，承租人的上述權(quán)利因無害于出租人，原則上應(yīng)當(dāng)允許，而不必如司法解釋之規(guī)定，只有出租人才能主張恢復(fù)原狀。

      (三)承租人不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的內(nèi)容

      1.請求權(quán)的范圍

      承租人因添附而失去的利益可以依不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)獲得補(bǔ)償。而對于如何補(bǔ)償?shù)膯栴}，學(xué)者大多認(rèn)為，法律的規(guī)定屬于任意性規(guī)范。因此出租人和承租人可以協(xié)商解決相互間的利益補(bǔ)償問題；不能達(dá)成協(xié)議的，依不當(dāng)?shù)美贫扔沙鲎馊私o予承租人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但問題是，在不動產(chǎn)附合的情況下，承租人裝飾裝修或增設(shè)他物的費(fèi)用大多數(shù)情況下并不等于出租人獲得裝飾裝修物或增設(shè)物所有權(quán)而產(chǎn)生的利益。那么，在確定補(bǔ)償范圍時(shí)起決定性作用的應(yīng)該是什么呢：是承租人財(cái)產(chǎn)的損失，還是出租人財(cái)產(chǎn)的增值？德國法學(xué)家認(rèn)為“起決定性作用的一直是在得利人那出現(xiàn)的、客觀的財(cái)產(chǎn)之增加”，而王利明教授認(rèn)為，承租人可以請求的是“與動產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”[4]。筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)附合的情況下，上述兩種觀點(diǎn)都有其不妥之處。因?yàn)閷Ψ课莸难b飾裝修所產(chǎn)生的利益具有極強(qiáng)的主觀性，如依客觀標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)，房屋的增值可能遠(yuǎn)大于裝修費(fèi)用(即所謂“動產(chǎn)價(jià)值”)，但也有可能裝修產(chǎn)生的利益小于費(fèi)用。在前者，如依得利人財(cái)產(chǎn)增加的范圍返還利益，則有可能使承租人獲取不當(dāng)利益；而在后者，如依動產(chǎn)價(jià)值確定返還利益的范圍，則有可能使出租人承擔(dān)無端的損失。

      民法上的不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)分為侵害型不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)和給付型不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)兩種。承租人因添附而享有的是給付型不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，“對一種雖然為當(dāng)事人所意愿的、但有瑕疵的、因?yàn)槿鄙僭虻呢?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移進(jìn)行回復(fù)是它的特征”[16]，理論上其利益返還的范圍一般限于現(xiàn)存利益，而不包括對損失的賠償。因此結(jié)合房屋租賃中裝飾裝修的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，出租人作為添附物的所有權(quán)人，是承租人補(bǔ)償請求權(quán)的債務(wù)人，其補(bǔ)償?shù)姆秶鷳?yīng)當(dāng)限定在他所得到的、經(jīng)過租賃期間折舊后剩余的租賃房屋收益范圍之內(nèi)，最高不應(yīng)當(dāng)超過承租人為裝飾裝修或擴(kuò)建所花的全部費(fèi)用。

      2.強(qiáng)迫得利

      租賃房屋的裝飾裝修是由承租人實(shí)際完成的，其中摻雜了強(qiáng)烈的個(gè)人審美情趣和利用要求，可能對于出租人來說，完全違背其意愿。因此出租人可能認(rèn)為自己對裝飾裝修物所有權(quán)的取得是被強(qiáng)迫的。強(qiáng)迫得利的情況通常被視為違反所有權(quán)人意思的對所有權(quán)人權(quán)利范圍的干涉，因此不存在所謂的價(jià)值補(bǔ)償義務(wù)。根據(jù)法釋[2009]11號的相關(guān)規(guī)定，在出租人不同意利用裝飾裝修物的情況下，不但可以利用強(qiáng)迫得利制度抗辯承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，還有權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀，并賠償因此造成的損失。但必須注意的是，強(qiáng)迫得利理論雖然不失為“以人為本”的新說，但是其所包含的機(jī)會主義誘因可能會完全顛覆添附制度[18]。尤其是在裝飾裝修物已經(jīng)形成附合，技術(shù)上無法恢復(fù)原狀或恢復(fù)原狀所需費(fèi)用過高的情況下，支持出租人恢復(fù)原狀的請求就有違效益原則。因此，有必要對強(qiáng)迫得利的適用條件作一定的限制，至少是否得利不應(yīng)當(dāng)完全取決于出租人的主觀意志，特別是在裝飾裝修已經(jīng)征得出租人同意的情況下，更不能輕易地承認(rèn)強(qiáng)迫得利的存在，以維護(hù)添附制度的法律價(jià)值。

注釋:

  [1]謝在全.民法物權(quán)論•上冊[m].臺灣三民書局， 2003. 505， 511， 507.

  [2]陳朝璧.羅馬法原理[m].法律出版社， 2006. 266， 269.

篇2

一、房屋租賃管理中的難點(diǎn)

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房屋租賃市場得到了很大的發(fā)展，但也存在著很多的管理難點(diǎn)。

（一）誠信缺乏

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，我國房屋租賃市場也得到了極大的發(fā)展，由于覺得有利可圖，很多不法分子也乘機(jī)進(jìn)入房屋租賃市場，這些不法分子打著中介的幌子，到處散發(fā)虛假的房屋租賃廣告，給需要租賃房屋的居民提高虛假的租賃信息和電話，從而取得顧客的信任，騙取顧客的押金和定金，這種欺騙消費(fèi)者的行為在我國房屋租賃市場中普遍存在，如2004年的“中天恒基”事件就是一個(gè)典型的缺乏誠信的例子，誠信的缺乏不僅損害了廣大消費(fèi)者的利益，更不利于我國房屋租賃市場的健康、快速發(fā)展，給我國房屋租賃的管理工作帶來了極大的困難。

（二）房屋租賃管理的立法滯后

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房屋租賃市場也得到了很大的發(fā)展，在不斷的發(fā)展中，房屋租賃管理中也出現(xiàn)了各種各樣的新問題和新情況，如出租人的多元化、支付租金方式的變化以及集體土地上的房屋租賃等，這些新問題和新情況由于以前沒有遇到過，如果出現(xiàn)了這些新問題和新情況，很多的房屋租賃的管理者就會不知所措，不知道該如何去解決問題，因?yàn)闆]有相關(guān)的法律法規(guī)可以提供相應(yīng)的解決措施，由此可見，房屋租賃立法的滯后是制約我國房屋租賃市場快速發(fā)展的一個(gè)重要因素。

（三）房屋租賃合同的不規(guī)范

在我國房屋租賃管理難度中，最讓我國房屋租賃管理者感到為難的是房屋租賃合同的不規(guī)范，由于房屋租賃合同不規(guī)范而導(dǎo)致糾紛的情況比比皆是，很多消費(fèi)者與房屋租賃中介都是以口頭的方式來達(dá)成協(xié)定，而非按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定來簽訂協(xié)議的，在執(zhí)行中如果一方不遵守協(xié)議就會產(chǎn)生糾紛，由于沒有簽訂正規(guī)的租賃合同，很多的顧客和房屋租賃中介在糾紛中往往都會不歡而散，如價(jià)格的糾紛，很多的價(jià)格糾紛都是由于雙方口頭定價(jià)的方式來確定價(jià)格的，這就很容易因?yàn)闆]有正規(guī)的合同而產(chǎn)生各種糾紛，房屋租賃合同的不規(guī)范不僅嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的消費(fèi)體驗(yàn)，更阻礙了我國房屋租賃市場的發(fā)展。

二、對策與措施

上面我們發(fā)現(xiàn)了我國房屋租賃管理中存在的各種管理難點(diǎn)，這些管理難點(diǎn)嚴(yán)重制約我國房屋租賃市場的發(fā)展。下面就探討哪些對策與措施可以解決我國房屋租賃管理中存在的種種難點(diǎn)，從而促進(jìn)我國房屋租賃市場的健康、快速發(fā)展。

（一）強(qiáng)化對房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，提高中介誠信意識

我國房屋租賃市場最近幾年之所以會得到快速發(fā)展，房屋租賃中介在其中起到了很大的推動作用，但不可否認(rèn)的是，很多欺騙性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)的存在，嚴(yán)重制約了我國房屋租賃市場的發(fā)展，因此，為了為我國房屋租賃市場的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的客觀環(huán)境，我國房屋租賃管理部門必須強(qiáng)化對房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介的行為，一方面，房屋租賃管理部門要加強(qiáng)對房屋租賃中介的監(jiān)督與檢查，可以定期或者不定期的組織人員對房屋租賃中介進(jìn)行相關(guān)檢查，一旦發(fā)現(xiàn)房屋租賃結(jié)構(gòu)存在欺騙行為一定要嚴(yán)肅處理，嚴(yán)重的追究相關(guān)的法律責(zé)任，絕不能有半點(diǎn)姑息。另一方面，加強(qiáng)對房屋租賃中介的宣傳與教育，提高中介從業(yè)人員的誠信意識，要每一中介從業(yè)人員認(rèn)識到誠信不僅對顧客有利，更對自己有利，從而使房屋租賃中介的每一個(gè)工作人員從思想上樹立誠信意識。只有這樣才能為我國房屋租賃市場的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的交易環(huán)境，進(jìn)而促進(jìn)我國房屋租賃市場的發(fā)展和提高我國房屋租賃管理的水平與質(zhì)量。

（二）健全房屋租賃管理的法律法規(guī)

法律法規(guī)的不健全是現(xiàn)階段制約我國房屋租賃市場發(fā)展的一個(gè)重要因素，因此，要想促進(jìn)我們房屋租賃市場的快速發(fā)展和提高我國房屋租賃管理的水平就必須不斷的完善房屋租賃管理方面的法律法規(guī)，從而使房屋租賃管理的各項(xiàng)工作可以做到“有法可依，有章可循”。健全房屋租賃的法律法規(guī)可以從以下幾個(gè)方面入手。首先，要盡快清除房屋租賃相關(guān)法律法規(guī)之間存在的一些沖突和矛盾，保證執(zhí)法可以順利進(jìn)行。其次，對房屋轉(zhuǎn)租問題要盡快予以明確，在法律法規(guī)中要進(jìn)一步明確哪些房屋可以轉(zhuǎn)租，哪些房屋是不可以轉(zhuǎn)租的，只有明確規(guī)定，才可以制止現(xiàn)在公房轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象。最后，進(jìn)一步規(guī)范房屋中介組織行為。房屋租賃中介在房屋租賃管理中扮演著重要的地位，如何有效的管理與約束給房屋租賃中介的行為對提高我國房屋租賃管理的質(zhì)量和水平是有很大幫助的，因此，我國房屋租賃管理機(jī)構(gòu)要根據(jù)我國房屋租賃中介的實(shí)際情況頒布相應(yīng)的法律法規(guī)，以便可以更好的約束房屋租賃中介的行為?？傊虢鉀Q我國房屋租賃管理中的難點(diǎn)就必須健全房屋租賃管理方面的各項(xiàng)法律法規(guī)，只有這樣才能從根本上解決房屋租賃管理的中存在的難點(diǎn)，提高我國房屋租賃管理的水平與質(zhì)量。

上面我們探討了解決我國房屋租賃管理難點(diǎn)的幾種措施與對策，當(dāng)然，不僅僅只有上面幾種措施與對策可以解決我國房屋租賃管理方面存在的難點(diǎn)，還有很多的措施都可以幫助我國房屋租賃管理機(jī)構(gòu)解決房屋租賃管理中存在的各種難點(diǎn)，如加快信息化租賃管理體系的建立、加快房屋租賃管理機(jī)構(gòu)的建設(shè)等，這里就不再一一闡述與分析了。

總結(jié)：

隨我國城市化進(jìn)程的不斷加快，房屋租賃管理在我國社會經(jīng)濟(jì)以及居民生活中發(fā)揮著越來越重要的作用和影響，解決我國房屋租賃管理中存在的各種難點(diǎn)，不僅可以提高我國居民的生活質(zhì)量和居住質(zhì)量，更可以提高我國房屋租賃管理的水平與質(zhì)量，從而促進(jìn)我國房屋租賃市場的更好更快發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 李燕，房屋租賃管理缺陷及應(yīng)對方案分析[J].中國市場，2010（19）.

[2] 汪蕾，連云港市房屋租賃管理的發(fā)展對策[J].中國房地產(chǎn)2010（10）.

篇3

同原《辦法》相比，新《辦法》更具“亮點(diǎn)”，更適應(yīng)當(dāng)前的房屋租賃市場管理工作，也順應(yīng)了房屋租賃市場未來發(fā)展需要，解決了部分工作中的難點(diǎn)，也填補(bǔ)了部分法規(guī)“真空”。但新《辦法》也存在部分“疑點(diǎn)”和“盲點(diǎn)”，在此，筆者就有關(guān)問題進(jìn)行探討。

一、新《辦法》的“亮點(diǎn)”

1.新《辦法》規(guī)定“直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)……，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息”，為各地方建立房屋租賃市場指導(dǎo)租金價(jià)格制度提供了法律依據(jù)。政府房屋租賃市場指導(dǎo)租金，是政府行政部門服務(wù)房屋租賃市場的重要體現(xiàn)之一。通過進(jìn)一步嚴(yán)格房屋租賃登記備案制度，積累房屋租賃市場租金基礎(chǔ)資料，建立房屋租賃租金指導(dǎo)價(jià)格制度，對引導(dǎo)房屋租賃市場規(guī)范化發(fā)展，切實(shí)起到調(diào)控作用。

2.新《辦法》對人均最低租住建筑面積做出了相應(yīng)規(guī)定，同時(shí)規(guī)定“廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住”。當(dāng)前，由于城市化速度不斷加快，特別是經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的大中城市，外來務(wù)工人員、剛就業(yè)畢業(yè)生成為租賃市場主流，受收入水平所限，群租、合租等現(xiàn)象非常普遍，存在著安全等隱患。新《辦法》對各地根據(jù)實(shí)際制定租賃房屋面積控制線，探索加強(qiáng)對群租、合租、住宅的分割出租、經(jīng)營性的集體宿舍(包括變相的分割出租的“小旅館”)的監(jiān)管制度，以及開展整治工作等提供了法律支持。

3.新《辦法》對禁止出租的情形由原《辦法》的九種情形減少為四種，并根據(jù)減少的限制性規(guī)定拓展了登記備案所需要件的內(nèi)涵，將“房屋所有權(quán)證書”拓展為“房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明”。這不僅尊重了當(dāng)前租賃市場中出租房屋產(chǎn)權(quán)多元化的現(xiàn)實(shí)，增加市場主體的容量，將進(jìn)一步推動房屋租賃市場的繁榮，也增強(qiáng)了管理部門在實(shí)際工作中的可操作性。

4.新《辦法》規(guī)定的“城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋租賃和監(jiān)督管理，參照本辦法執(zhí)行”為制定集體土地上房屋租賃相關(guān)規(guī)定提供了法規(guī)依據(jù)。近年來，由于城市的快速擴(kuò)張，原郊區(qū)成建制納入城市規(guī)劃區(qū)的范圍，由于土地價(jià)格、房屋租金相對較低，集體所有制土地上的房屋租賃不斷擴(kuò)大，成為外來務(wù)工人員主要居住地，以及各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的聚集地，原集體所有制土地上房屋租賃已經(jīng)產(chǎn)業(yè)化，成為城市房屋租賃市場不可分割的重要組成部分。由于有關(guān)法律法規(guī)對集體所有制土地上的房屋租賃的管理缺少相關(guān)規(guī)定，因此，集體所有制土地上的房屋租賃管理一直處于失控狀態(tài)。因此，將集體所有制土地上的房屋租賃納入管理范疇，將對維護(hù)社會穩(wěn)定起到積極的作用。

5.新《辦法》規(guī)定的“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”盡管對隨意提高租金的制約方式、理由、期限等規(guī)定的尚不具體、詳細(xì)，但對保護(hù)承租人的合法權(quán)益，打擊隨意哄抬租金的行為進(jìn)行了強(qiáng)有力的管理和約束，具有較大意義，也為各地制定相關(guān)管理辦法提供了法律依據(jù)。

6.細(xì)化了處罰條款。長期以來，原《辦法》對不辦理房屋租賃登記備案缺乏制約措施，除少數(shù)城市外，房屋租賃管理工作開展均不理想，登記備案率不高。處罰條款的細(xì)化，將有效解決依法行政難的問題。

二、新《辦法》的“疑點(diǎn)”

1.商品房屋租賃的概念問題。筆者認(rèn)為，提出“商品房屋租賃”這一概念的本意是將以市場租金價(jià)格出租房屋的行為，區(qū)別于廉租房屋和公共租賃房屋。但新《辦法》未對“商品房屋租賃”這一新概念加以必要、明確的規(guī)定，實(shí)際工作中，行政管理人與行政管理相對人容易產(chǎn)生混淆或異議，會因?yàn)槔斫獠煌?，增加日常的行政難度，甚至可能產(chǎn)生執(zhí)法沖突。

2.房屋租賃行為的界定問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房屋租賃行為呈多樣化，包括以聯(lián)營、合作、入股、合伙經(jīng)營但不發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更行為，大型商場、市場等建筑物內(nèi)的攤位、柜臺等分割出租行為以及出借、代管、經(jīng)營等行為，新《辦法》并未延續(xù)原《辦法》對房屋租賃行為界定的相關(guān)規(guī)定，未將大量本屬于房屋租賃的其他行為納入房屋租賃管理范疇，在實(shí)際工作中可能造成房屋租賃當(dāng)事人為逃避監(jiān)管，以其他方式的租賃行為出現(xiàn)。

3.“房屋租賃登記備案證明”的作用。新《辦法》未延續(xù)原《辦法》對“房屋租賃登記備案證明”的規(guī)定，容易淡化房屋租賃登記備案的意義。

事實(shí)上，在我國凡涉及法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、資質(zhì)(資格)審查等法律法規(guī)以及實(shí)際操作中，均要求行政管理相對人具有“合法的經(jīng)營場所”并提供相關(guān)證明。而結(jié)合房產(chǎn)行政管理部門的相關(guān)規(guī)定，能夠證明擁有合法的經(jīng)營場所的證件，最主要的就是“房屋所有權(quán)證”和“房屋租賃登記備案證明”，且目前各城市也在積極致力于拓展“房屋租賃登記備案證明”的作用，將其納入公安、工商、稅務(wù)、民政等有關(guān)部門辦理暫住人口登記、法人或其他組織的注冊登記、證照年檢、稅務(wù)登記、資質(zhì)(資格)審查的必要要件以及生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或居住場所的合法證明。因此，筆者建議應(yīng)將“房屋租賃登記備案證明”的具體法律地位予以明確，以便指導(dǎo)實(shí)際工作開展。

三、新《辦法》的“盲點(diǎn)”

篇4

第二條本辦法所稱的房屋租賃，是指出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

房屋出租人將房屋承包給他人經(jīng)營，或者以合作、聯(lián)營的名義，不直接參與經(jīng)營、不參與盈余分配的，視為房屋租賃。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃及其管理，適用本辦法。

第四條房屋租賃管理堅(jiān)持依法管理與效能管理相結(jié)合、租住管理與人口管理相結(jié)合的原則。

第五條市、市（縣）、區(qū)房產(chǎn)管理局是本市房屋租賃的行政主管部門，根據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)房屋租賃的管理工作。

街道辦事處(鎮(zhèn))設(shè)立的社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)接受市（縣）、區(qū)房屋租賃行政主管部門的委托，負(fù)責(zé)本社區(qū)內(nèi)房屋租賃的日常管理工作，并接受市（縣）、區(qū)房屋租賃行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。鼓勵(lì)社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)開展房屋集中招租活動。

人口和計(jì)劃生育部門負(fù)責(zé)房屋租住人員的人口與計(jì)劃生育管理服務(wù)工作。

公安部門負(fù)責(zé)租賃房屋的治安管理、消防管理及非本市戶籍租住人員的居住證件管理工作。

工商行政管理部門負(fù)責(zé)查處利用租賃房屋進(jìn)行無照經(jīng)營等違法行為，查處非法房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

稅務(wù)部門負(fù)責(zé)房屋租賃的稅收征管工作。

城市管理和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處違章建筑以及擅自改變房屋用途進(jìn)行出租的行為。

勞動和社會保障部門負(fù)責(zé)房屋租住人員的就業(yè)指導(dǎo)工作。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會協(xié)助做好房屋租賃管理工作。

第六條房屋租賃行政主管部門應(yīng)當(dāng)與人口和計(jì)劃生育、公安、稅務(wù)、工商等部門建立信息共享制度，互通房屋租賃信息。

公安、稅務(wù)、工商等部門發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人未辦理房屋登記備案的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知房屋租賃行政主管部門。

第七條具有房屋權(quán)屬證書或者合法證明的房屋方可出租，但有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）共有房屋未經(jīng)共有權(quán)人書面同意的；

（二）屬于違法建筑的；（三）被有關(guān)主管部門確定為危險(xiǎn)房屋不能使用的；

（四）被有關(guān)主管部門確認(rèn)存在重大消防、安全隱患的；

（五）已列入房屋拆遷公告范圍的；（六）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（七）改變房屋用途，依法須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而未經(jīng)批準(zhǔn)的；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他情形。

前款規(guī)定的禁租房屋，有關(guān)部門掌握情況的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知市、市（縣）房屋租賃行政主管部門，由市、市（縣）房屋租賃行政主管部門建立禁租房屋信息數(shù)據(jù)庫。

第八條住宅房屋出租必須具備基本的生活和安全設(shè)施，人均建筑面積不得低于12平方米；出租用于集體宿舍的房屋，人均建筑面積不得低于6平方米。

第九條房屋租賃當(dāng)事人可以自行建立房屋租賃關(guān)系，也可以通過依法設(shè)立的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)建立房屋租賃關(guān)系。

第十條房屋出租人與承租人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，依法建立房屋租賃關(guān)系。

市房屋租賃行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門制定并公布房屋租賃格式合同文本，方便房屋租賃當(dāng)事人參照使用。第十一條本市房屋租賃實(shí)行登記備案制度。

當(dāng)事人自行建立房屋租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)告知承租人并和承租人一起共同辦理房屋租賃登記備案手續(xù)；通過房屋租賃中介機(jī)構(gòu)建立房屋租賃關(guān)系的，房屋租賃中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知房屋租賃當(dāng)事人共同辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

房屋承租人為非本市戶籍的，出租人、房屋租賃中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)書面告知并協(xié)助承租人申報(bào)居住登記或者申領(lǐng)居住證件。

第十二條房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃關(guān)系建立或者變更之日起30日內(nèi)，持下列材料到房屋所在地社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)：

（一）房屋權(quán)屬證書或者房屋合法來源證明；

（二）租賃當(dāng)事人身份證明；（三）房屋租賃合同或者其他表明房屋租賃關(guān)系成立的材料；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

租賃房屋屬于共有的，出租人還應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委托代管房屋的，受托人應(yīng)當(dāng)提供委托人授權(quán)出租證明；轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)提交出租人同意轉(zhuǎn)租的證明。

第十三條房屋租賃當(dāng)事人變更、提前解除租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同變更、終止之日起10日內(nèi)，辦理變更、注銷登記備案手續(xù)；房屋租賃合同期滿續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)；房屋租賃合同期滿，租賃合同自動失效，不需要辦理合同備案注銷手續(xù)。

第十四條社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)自接到房屋租賃備案申請之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對符合本辦法規(guī)定的出租房屋，予以辦理登記備案，分別發(fā)放《房屋租賃登記備案證明》和《房屋出租登記卡》，并要求出租人簽訂《房屋租賃社會責(zé)任承諾書》，承租人簽訂《無錫市市民文明守法責(zé)任書》；不符合本辦法規(guī)定的，不予登記備案，并書面答復(fù)申請人。

社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)在出租房屋登記備案時(shí)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定同時(shí)采集承租人人口相關(guān)信息；在15日內(nèi)將房屋租賃合同或者其他表明房屋租賃關(guān)系成立的材料的副本送稅務(wù)部門備案；房屋承租人為非本市戶籍的，還應(yīng)當(dāng)書面告知其應(yīng)當(dāng)申報(bào)居住登記或者申領(lǐng)居住證件。

第十五條《房屋出租登記卡》由市房屋租賃行政主管部門統(tǒng)一制作和編號，包括以下內(nèi)容：

（一）房屋租賃當(dāng)事人姓名或者名稱、地址、有效身份證件及其號碼、聯(lián)系方式；

（二）出租房屋的坐落、面積、樓層、戶型、用途，租賃起止時(shí)間；

（三）出租房屋的統(tǒng)一編號。

制作、發(fā)放《房屋出租登記卡》不收取費(fèi)用。

第十六條房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法繳納租賃稅費(fèi)。

房屋租賃稅費(fèi)實(shí)行代征管理，社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)接受稅務(wù)等部門的委托，代為征收房屋租賃稅費(fèi)。

第十七條市、市（縣）房屋租賃行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場變化，定期公布分等分類房屋租賃指導(dǎo)租金。第十八條房屋出租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）不得向無合法有效身份證明的單位和個(gè)人出租房屋；

（二）發(fā)現(xiàn)出租房屋內(nèi)或者承租人有涉嫌違法犯罪行為的，及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告；

（三）外來人員居住滿7日未申報(bào)居住登記，或者按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)居住證件的外來人員居住滿30日未申領(lǐng)居住證件的，房屋出租人應(yīng)當(dāng)報(bào)告公安部門；（四）發(fā)現(xiàn)承租人懷孕或者生育的，及時(shí)向租賃房屋所在地的人口和計(jì)劃生育部門報(bào)告；

（五）協(xié)助有關(guān)行政主管部門依法實(shí)施房屋租賃管理，協(xié)助社區(qū)事務(wù)工作機(jī)構(gòu)按照規(guī)定采集承租人有關(guān)信息資料；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他要求。

第十九條承租人應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）提供合法有效的身份證明，如實(shí)填報(bào)有關(guān)表格、配合相關(guān)部門的管理；

（二）不得利用出租房屋從事違法犯罪活動；

（三）承租人為育齡人員的，接受居住地的計(jì)劃生育管理和服務(wù)；

（四）按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全要求使用房屋，不得擅自改變租賃房屋使用性質(zhì)，或者實(shí)施其他違法建設(shè)行為；

（五）遵守出租房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定，不得侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他要求。

第二十條租賃房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營的，在申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照或者向有關(guān)部門辦理手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供房屋租賃合同和房屋租賃登記備案證明。

第二十一條從事房屋租賃的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記，并在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到市、市（縣）房屋租賃行政主管部門備案。

第二十二條違反本辦法規(guī)定，租賃房屋未辦理登記備案手續(xù)的，由房屋租賃行政主管部門責(zé)令限期辦理；逾期仍未辦理的，房屋租賃行政主管部門可以對住宅租賃當(dāng)事人處以200元以上500元以下罰款；對非住宅租賃的出租人處以500元以上1000元以下罰款，對非住宅的承租人處以1000元以上5000元以下的罰款。

第二十三條違反本辦法規(guī)定，房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未書面告知房屋租賃當(dāng)事人辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，由房屋租賃行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，房屋租賃行政主管部門可以對房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)處以500元以上1000元以下罰款。

第二十四條違反本辦法規(guī)定，房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未及時(shí)到市、市（縣）房屋租賃行政主管部門備案的，由市、市（縣）房屋租賃行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，市、市（縣）房屋租賃行政主管部門可以對房屋租賃中介服務(wù)機(jī)構(gòu)處以1000元以上5000元以下罰款。

第二十五條違反本辦法其他規(guī)定，屬于有關(guān)部門職責(zé)范圍內(nèi)的，分別由有關(guān)部門依照法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十六條房屋租賃管理工作人員在房屋租賃工作中、、的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇5

實(shí)用房屋租賃合同范本?

?訂立合同雙方：

出租方：________，以下簡稱甲方

承租方：________，以下簡稱乙方

根據(jù)《中華人民共和國》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

第一條 雙方約定

甲方將自有的坐落在_____市___街___巷___號的房屋___棟___間，建筑面積___平方米、使用面積___平方米，類型___，結(jié)構(gòu)等級___，完損等級___，主要裝修設(shè)備___，出租給乙方作___使用。

第二條 租賃期限

租賃期共___個(gè)月，甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：

1、擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的;

2、利用承租房屋進(jìn)行非法活動，損害公共利益的;

3、拖欠租金個(gè)月或空關(guān)個(gè)月的。

合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租房屋的，乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。 租賃合同因期滿而終止時(shí)，如乙方確實(shí)無法找到房屋，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限。

第三條 租金和租金交納期限、稅費(fèi)和稅費(fèi)交納方式

甲乙雙方議定月租金_______元，由乙方在___月___日交納給甲方。先付后用。甲方收取租金時(shí)必須出具由稅務(wù)機(jī)關(guān)或縣以上財(cái)政部門監(jiān)制的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。

甲乙雙方按規(guī)定的稅率和標(biāo)準(zhǔn)交納房產(chǎn)租賃稅費(fèi)，交納方式按下列第__款執(zhí)行：

1、有關(guān)稅法和鎮(zhèn)政發(fā)(90)第34號文件規(guī)定比例由甲、乙方各自負(fù)擔(dān);

2、甲、乙雙方議定。

第四條 租賃期間的房屋修繕和裝飾

修繕房屋是甲方的義務(wù)。甲方對出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查，及時(shí)修繕，做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好，以保障乙方安全正常使用。

修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)按城建部(87)城住公字第13號通知執(zhí)行。

甲方修繕房屋時(shí)，乙方應(yīng)積極協(xié)助，不得阻撓施工。

出租房屋的修繕，經(jīng)甲乙雙方商定，采取下述第_______款辦法處理：

1、按規(guī)定的維修范圍，由甲方出資并組織施工;

2、由乙方在甲方允諾的維修范圍和工程項(xiàng)目內(nèi)，先行墊支維修費(fèi)并組織施工，竣工后，其維修費(fèi)用憑正式發(fā)票在乙方應(yīng)交納的房租中分______次扣除;

3、由乙方負(fù)責(zé)維修;

4、甲乙雙方議定。

乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對承租房屋進(jìn)行裝飾，但其規(guī)模、范圍、工藝、用料等均應(yīng)事先得到甲方同意后方可施工。對裝飾物的工料費(fèi)和租賃期滿后的權(quán)屬處理，雙方議定：

工料費(fèi)由_____方承擔(dān)( );

所有權(quán)屬_____方( )。

第五條 租賃雙方的變更

1、如甲方按法定手續(xù)程序?qū)⒎慨a(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí)，在無約定的情況下，本合同對新的房產(chǎn)所有者繼續(xù)有效;

2、甲方出售房屋，須在三個(gè)月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購買權(quán);

3、乙方需要與第三人互換用房時(shí)，應(yīng)事先征得甲方同意，甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。

第六條 違約責(zé)任

1、甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋，負(fù)責(zé)賠償元。

2、租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的，違約方負(fù)責(zé)賠償對方元。

3、乙方逾期交付租金，除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外，并按租金的___%,以天數(shù)計(jì)算向甲方交付違約金。

4、甲方向乙方收取約定租金以外的費(fèi)用，乙方有權(quán)拒付。

5、乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用，甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為，終止租賃合同。同時(shí)按約定租金的___%，以天數(shù)計(jì)算由乙方向甲方支付違約金。

6、本合同期滿時(shí)，乙方未經(jīng)甲方同意，繼續(xù)使用承租房屋，按約定租金的___%，以天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金后，甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。

上述違約行為的經(jīng)濟(jì)索賠事宜，甲乙雙方議定在本合同簽證機(jī)關(guān)的監(jiān)督下進(jìn)行。

第七條 免責(zé)條件

1、房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的，甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2、因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失，互不承擔(dān)責(zé)任。

因上述原因而終止合同的，租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，多退少補(bǔ)。

第八條 爭議解決的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請調(diào)解，調(diào)解無效時(shí)，可向市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第九條 其他約定事宜

第十條 本合同未盡事宜

，甲乙雙方可共同協(xié)商，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議報(bào)送市房屋租賃管理機(jī)關(guān)認(rèn)可并報(bào)有關(guān)部門備案后，與本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各執(zhí)1份;副本2份，送市房管局、工商局備案。

出租方：(蓋章) 承租方：(蓋章)

法定代表人：(簽名) 法定代表人：(簽名)

委托人：(簽名) 委托人：(簽名)

地址： 地址：

開戶銀行： 開戶銀行：

帳號： 帳號：

電話： 電話：

簽約地點(diǎn)： 簽約時(shí)間：

合同有效期限： 至 年 月 日

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房屋租賃合同的法律效力 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。

(一) 合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。

(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)權(quán)屬有爭議的;

(5)屬于違法建筑的;

(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。