房地產(chǎn)土地管理法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)土地管理法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：土地管理法；小產(chǎn)權(quán)房；集體建設(shè)用地；宅基地

人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的關(guān)注并沒有因金融危機(jī)和政府不斷抑制房?jī)r(jià)上漲的舉措而有所降溫，近年來修改《土地管理法》的工作又時(shí)刻牽動(dòng)社會(huì)各界關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。長(zhǎng)期以來小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易屢禁不止，帶來的各種糾紛已經(jīng)成為一大社會(huì)隱患，現(xiàn)行制度障礙致使相關(guān)部門無法有效治理小產(chǎn)權(quán)房，目前《土地管理法》的修改不僅關(guān)系中國(guó)未來土地使用制度改革的方向和力度，也關(guān)系小產(chǎn)權(quán)房未來可能的治理機(jī)制和命運(yùn)。應(yīng)以《土地管理法》修改為契機(jī)，治理小產(chǎn)權(quán)房，以實(shí)現(xiàn)各方利益的平衡，構(gòu)建和諧社會(huì)。

1 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)行法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房分為三種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋，既包括農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住住宅，也包括投資方在宅基地上建設(shè)并對(duì)外銷售的商品住宅。小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅，不同類型小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)有所不同。建設(shè)在農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，明顯違反《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，也嚴(yán)重威脅耕地保護(hù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，有關(guān)部門往往采取嚴(yán)厲的制裁措施。宅基地上小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)則較為復(fù)雜。涉及小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定有《憲法》第10條第4款，《物權(quán)法》第151～153條，以及《土地管理法》第43條、第59～63條。從這些規(guī)定來看，既未禁止農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上的住房，亦未對(duì)受讓對(duì)象做出限制。但自1999年以來，以國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》為代表的一系列政策性規(guī)定，則對(duì)宅基地使用權(quán)及其上住房的轉(zhuǎn)讓做出超出法律范圍的限制，從不同角度將宅基地使用權(quán)和宅基地上房屋的取得和使用對(duì)象限定為本集體成員之內(nèi)的農(nóng)民，禁止將宅基地上房屋出售給非本集體成員尤其是城鎮(zhèn)居民。應(yīng)如何看待這些政策性規(guī)定呢？首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)部分。《物權(quán)法》第153條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”如果將該條理解為授權(quán)性規(guī)定，則這里的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”使得宅基地使用權(quán)這一用益物權(quán)受到了包括上述國(guó)家政策性規(guī)定在內(nèi)的其他規(guī)范性文件的限制，那么，上述政策性規(guī)定雖然不是法律，但其對(duì)宅基地使用權(quán)這一基本民事權(quán)利部分進(jìn)行的規(guī)定具有法律效力。其次，關(guān)于農(nóng)民所享有的宅基地上房屋的所有權(quán)。《物權(quán)法》對(duì)此并未做出特別限制，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民享有包括占有、使用、收益、處分4項(xiàng)權(quán)能在內(nèi)的完整所有權(quán)，農(nóng)民可以對(duì)其享有合法所有權(quán)的宅基地上的房屋進(jìn)行自由處分。但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流轉(zhuǎn)性與宅基地使用權(quán)的不可流轉(zhuǎn)性就產(chǎn)生矛盾。在這種情形下，是遷就并維護(hù)農(nóng)民對(duì)房屋的所有權(quán)而犧牲國(guó)家在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理上的利益？還是相反的價(jià)值取向？法律并未明確規(guī)定。上述政策性規(guī)定選擇了后者。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)無疑是公民享有的非常重要的基本民事權(quán)利，上述政策性規(guī)定對(duì)農(nóng)民的房屋所有權(quán)做出限制顯然是不合適的。盡管如此，這些規(guī)定卻在實(shí)際生活中發(fā)揮作用：房屋和土地管理部門不為轉(zhuǎn)讓給非本集體成員的農(nóng)民宅基地和房屋發(fā)放產(chǎn)權(quán)證。司法實(shí)踐中，法院也對(duì)此種轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度。由此可見，取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，從而無法取得受讓房地產(chǎn)的物權(quán)。

2 小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房，這均以從根本上改變目前城鄉(xiāng)土地使用不平等和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的狀況為前提。

2.1 推行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的土地使用制度

傳統(tǒng)的征地供給模式已經(jīng)越來越不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的需要，改革征地模式已經(jīng)迫在眉睫。從政治上看，近些年來因征地引發(fā)的大量甚至是激烈的社會(huì)矛盾已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要因素，地方政府在征地過程中扮演的“土地投機(jī)商”的角色極大地?fù)p害了政府的公信力。從經(jīng)濟(jì)上看，目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)嚴(yán)重制約了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，通過征地模式為城市發(fā)展提供廉價(jià)土地和資金的發(fā)展模式必須得到扭轉(zhuǎn)。

2.2 允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國(guó)有土地上商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)。

篇2

【關(guān)鍵詞】土地管理法 小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地 使用權(quán)流轉(zhuǎn)

一、當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房有3種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國(guó)家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，無法取得受讓房地產(chǎn)的所有權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因剖析――集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果

（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度

從法律上看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)被表述為完全物權(quán)，但在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際表現(xiàn)卻為“有限所有權(quán)”。現(xiàn)行《土地管理法》對(duì)集體土地的用途予以嚴(yán)格限制，集體土地要用于建設(shè)用途的，必須先征收為國(guó)有土地，再由國(guó)家以出讓等方式提供給用地者，農(nóng)民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設(shè)用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國(guó)家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO(shè)用地的供應(yīng)，另一方面又使農(nóng)民集體幾乎喪失了對(duì)其土地的處分權(quán)，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財(cái)富被從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

（二）開發(fā)商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見，房地產(chǎn)開發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績(jī)、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國(guó)土地市場(chǎng)的種種不規(guī)范性也日益顯見。房地產(chǎn)開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤(rùn)密切相關(guān)。在成本中，土地出讓金占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤(rùn)，便與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作以相對(duì)低廉的成本來進(jìn)行開發(fā)。

（三）買賣雙方的利益驅(qū)動(dòng)

首先，作為賣方的農(nóng)民，農(nóng)民集體不僅可以從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)銷售帶來的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農(nóng)民個(gè)人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)帶來的政績(jī)效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產(chǎn)權(quán)房的重要推動(dòng)力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問題日益突出，且不斷上漲的城市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人的購(gòu)買能力，小產(chǎn)權(quán)房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢(mèng)想。

三、小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房。我認(rèn)為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以完全用益物權(quán)效力，構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

小產(chǎn)權(quán)房法律上的權(quán)屬界定已經(jīng)比較明確，我們應(yīng)遵循“權(quán)之所在、利之所享”的原則，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)與利應(yīng)緊密相連。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施和建設(shè)公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)都可以在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行，但在這種建設(shè)用地上取得的權(quán)利不能等同于在國(guó)家所有的土地上取得的建設(shè)用地使用權(quán)。2008 年十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指明了集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的目標(biāo)。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

在我看來，既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)對(duì)集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)，治理小產(chǎn)權(quán)房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國(guó)有土地商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)。

（三）允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)

主張禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，最核心的理由是擔(dān)心宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)使“三無農(nóng)民”變成“四無農(nóng)民”，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。主張?jiān)试S流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)最主要的理由是，允許宅基地流轉(zhuǎn)可以盤活存量建設(shè)用地，提高土地資源配置效率，保護(hù)耕地。集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)與宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)，是兩個(gè)密切聯(lián)系的問題，既然劃撥土地使用權(quán)能夠通過辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因此允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)比完全禁止更符合中國(guó)當(dāng)前實(shí)際和發(fā)展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收

我國(guó)《憲法》、《物權(quán)法》都嚴(yán)格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內(nèi)。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個(gè)世界性的難題，人們?cè)南Ｍ凇段餀?quán)法》的制定，然而現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)此并沒有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進(jìn)行的商品房開發(fā)顯然與公共利益無關(guān)，為此而進(jìn)行的大規(guī)模的征收行為嚴(yán)重違法。應(yīng)嚴(yán)厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發(fā)，商品房開發(fā)應(yīng)由集體建設(shè)用地直接供給土地即可。

參考文獻(xiàn)：

篇3

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場(chǎng)信用機(jī)制

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場(chǎng)信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。

剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)癥結(jié)，確立中國(guó)房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(chǎng)(直接)信用，對(duì)于健全我國(guó)房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國(guó)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國(guó)房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國(guó)銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國(guó)房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國(guó)金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國(guó)金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場(chǎng)信用在內(nèi)的一級(jí)市場(chǎng)和以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場(chǎng)信用，這些構(gòu)成了一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)信用，構(gòu)成了二級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。兩個(gè)市場(chǎng)共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國(guó)房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國(guó)，這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級(jí)市場(chǎng)，在增加房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場(chǎng)這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場(chǎng)化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國(guó)房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，中國(guó)房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)而言，中國(guó)只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場(chǎng)和直接信用的相對(duì)落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場(chǎng)金融支持。另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場(chǎng)信用的作用。中國(guó)房地產(chǎn)金融的一級(jí)市場(chǎng)是殘缺的，是缺乏信用的一級(jí)市場(chǎng)．而二級(jí)市場(chǎng)尚不存在，因此，中國(guó)房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國(guó)房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場(chǎng)信用的缺乏，而發(fā)展市場(chǎng)信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的前提：事實(shí)上，二級(jí)市場(chǎng)本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場(chǎng)化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場(chǎng)發(fā)展的美國(guó)房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國(guó)房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場(chǎng)化和多元化的手段，對(duì)于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國(guó)專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國(guó)房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長(zhǎng)期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)顯示，它對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)主體的多元化和二級(jí)市場(chǎng)的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國(guó)房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國(guó)金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國(guó)金融體制本身的非市場(chǎng)化特征，金融資源并非完全按照市場(chǎng)化的風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對(duì)所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場(chǎng)渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國(guó)金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長(zhǎng)的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國(guó)金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對(duì)銀行體系的依賴性，發(fā)展市場(chǎng)信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國(guó)整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國(guó)金融資源的配置效率、

(4)中國(guó)房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國(guó)銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對(duì)入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進(jìn)市場(chǎng)信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場(chǎng)信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場(chǎng)中進(jìn)行配置。

目前．我國(guó)信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢(shì)尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)檢驗(yàn)過的市場(chǎng)信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢(shì)，解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國(guó)房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長(zhǎng)期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長(zhǎng)期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國(guó)房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬擊，減緩某些特定目的政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的供給格局，真正提升我國(guó)房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對(duì)完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場(chǎng)．不但參與一級(jí)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的金融資源供給，也參與二級(jí)市場(chǎng)的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國(guó)房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國(guó)的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國(guó)金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對(duì)風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場(chǎng)信用對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場(chǎng)信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。

市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場(chǎng)信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國(guó)由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國(guó)有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場(chǎng)外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請(qǐng)專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

篇4

現(xiàn)將《財(cái)政部清產(chǎn)核資辦公室〈關(guān)于印發(fā)清產(chǎn)核資中土地估計(jì)實(shí)施細(xì)則〉的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市情況作如下補(bǔ)充，請(qǐng)一并執(zhí)行。

一、1993年已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位和1995年進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位，在進(jìn)行土地估價(jià)工作時(shí)，仍按京清辦〔1994〕23號(hào)文規(guī)定的地產(chǎn)類別劃分和地產(chǎn)核資類別標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

二、1994年已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位，在填報(bào)銜接表（財(cái)清企銜表01？2）時(shí)應(yīng)依據(jù)1994年市清產(chǎn)核資辦公室批復(fù)的土地估價(jià)金額，并剔除財(cái)政部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局印發(fā)的《清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定的暫不估價(jià)的土地價(jià)值后填列。

三、各企業(yè)、單位無論是進(jìn)行估價(jià)的土地或是暫不估價(jià)的土地，都應(yīng)認(rèn)真清查所占用土地的數(shù)量，并如實(shí)填報(bào)有關(guān)報(bào)表。

附件：財(cái)政部  國(guó)家土地管理局國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則》的通知財(cái)清〔1994〕14號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府清產(chǎn)核資辦公室、財(cái)政廳（局）、土地管理局、國(guó)有資產(chǎn)管理局，國(guó)務(wù)院各部、委、直屬機(jī)構(gòu)清產(chǎn)核資辦公室和計(jì)劃單列企業(yè)集團(tuán)：

現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本地區(qū)和本部門的實(shí)際情況，在清產(chǎn)核資工作中執(zhí)行，并請(qǐng)將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時(shí)上報(bào)。

附：清產(chǎn)核資中土地估價(jià)實(shí)施細(xì)則

第一條  為了加強(qiáng)國(guó)有土地資源的管理，全面評(píng)價(jià)企業(yè)實(shí)力，促進(jìn)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，根據(jù)財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局聯(lián)合的《關(guān)于印發(fā)“清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案”的通知》（財(cái)清〔1994〕13號(hào)文）和國(guó)家其它有關(guān)規(guī)定，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條  清產(chǎn)核資中的土地估價(jià)是指各企業(yè)和實(shí)行企業(yè)管理的事業(yè)單位（簡(jiǎn)稱“企業(yè)、單位”，下同）對(duì)所使用的國(guó)有土地進(jìn)行全面清查后，在弄清權(quán)屬、界線和面積等基本情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)評(píng)估所使用土地的基準(zhǔn)價(jià)格。

第三條  清產(chǎn)核資中土地估價(jià)范圍主要是各地區(qū)、各部門參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地，包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權(quán)作價(jià)入股舉辦國(guó)內(nèi)聯(lián)營(yíng)、股份制企業(yè)使用的國(guó)有土地。

第四條  企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價(jià)：

（一）已用經(jīng)過評(píng)估的國(guó)有土地使用權(quán)投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用的土地；

（二）以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，其出讓金不低于所在地土地基準(zhǔn)地價(jià)的土地；

（三）已進(jìn)行或擬準(zhǔn)備進(jìn)行職工住房制度改革的房屋占用的土地；

（四）國(guó)有企業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地；

（五）已列入國(guó)家搬遷計(jì)劃的“三線”企業(yè)、單位使用的土地；

（六）不在城鎮(zhèn)內(nèi)的各類軍工等企業(yè)使用的土地；

（七）土地使用權(quán)尚未明確的土地；

（八）鐵路、民航、機(jī)場(chǎng)、港口、公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施占用土地，以及靶場(chǎng)、試驗(yàn)場(chǎng)、危險(xiǎn)品儲(chǔ)存地作業(yè)區(qū)、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。

（九）其它由中央企業(yè)主管部門和省級(jí)人民政府確定的暫不列在估價(jià)范圍的企業(yè)占用的土地。

第五條  清產(chǎn)核資中土地估價(jià)工作由各級(jí)政府清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)與各級(jí)土地管理部門（縣以上，下同）共同組織，分工負(fù)責(zé)。

在全面展開土地估價(jià)工作前，各地區(qū)、各部門清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)商各級(jí)土地管理部門，在1994年選擇部分不同類型的清產(chǎn)核資企業(yè)進(jìn)行試點(diǎn)，以便取得經(jīng)驗(yàn)，有序全面推開。1994年進(jìn)行企業(yè)改制的必須對(duì)所使用的土地進(jìn)行估價(jià)工作，其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價(jià)工作于1995年全面展開；以前年度已進(jìn)行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應(yīng)在1995年對(duì)土地估價(jià)工作進(jìn)行補(bǔ)課。

第六條  清產(chǎn)核資中土地估價(jià)工作，原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據(jù)各級(jí)土地管理部門制訂并經(jīng)同級(jí)人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)進(jìn)行。沒有制訂土地基準(zhǔn)地價(jià)和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)的城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位，可以采用宗地地價(jià)直接評(píng)估法進(jìn)行。

第七條  城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)的制訂工作，由各級(jí)土地管理部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（試行）等有關(guān)規(guī)定組織進(jìn)行，并負(fù)責(zé)有關(guān)確認(rèn)工作。

（一）已完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，原則上可由企業(yè)自行以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，并以宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)方法評(píng)估。

提供基準(zhǔn)地價(jià)和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)的機(jī)構(gòu)或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準(zhǔn)地價(jià)及宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)資料的成本費(fèi)用。收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)管理機(jī)構(gòu)核批。

（二）尚沒有完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，由各級(jí)土地管理部門抓緊組織進(jìn)行測(cè)算，予以確認(rèn)，以保證1995年本城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進(jìn)行國(guó)有土地的估價(jià)工作。

（三）由于客觀原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)所在地企業(yè)、單位的土地估價(jià)，可以根據(jù)自身?xiàng)l件自行或委托具有土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)采用宗地地價(jià)直接評(píng)估法進(jìn)行。

企業(yè)、單位采用宗地地價(jià)直接評(píng)估法因技術(shù)力量不足或資料收集困難，委托具有土地評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，其中介機(jī)構(gòu)對(duì)清產(chǎn)核資中的土地評(píng)估按一般宗地評(píng)估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30％計(jì)收評(píng)估費(fèi)。

第八條  本實(shí)施細(xì)則所稱“基準(zhǔn)地價(jià)”是指土地管理部門組織評(píng)估并經(jīng)同級(jí)人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)所在地各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格。

第九條  本實(shí)施細(xì)則所稱“宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)”是指由土地管理部門組織測(cè)算并經(jīng)同級(jí)人民政府確認(rèn)的對(duì)城鎮(zhèn)宗地土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)時(shí)的因素條件修正系數(shù)。

第十條  本實(shí)施細(xì)則所稱“宗地地價(jià)直接評(píng)估法”是指市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評(píng)估法評(píng)估地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)按國(guó)家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（試行）的要求進(jìn)行。

（一）市場(chǎng)比較法適用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場(chǎng)活躍的地方。

（二）收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營(yíng)收入，并通過確定總費(fèi)用計(jì)算出純收益的土地。

（三）成本逼近法適用于缺乏市場(chǎng)交易案例，無法計(jì)算收益的開發(fā)區(qū)以及獨(dú)立工礦區(qū)的土地。

第十一條  為便于清產(chǎn)核資中土地估價(jià)工作的實(shí)施，根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)、土地利用類型經(jīng)濟(jì)效益的差異和土地使用權(quán)取得方式，在清產(chǎn)核資土地估價(jià)中統(tǒng)一將土地利用類型劃分為商業(yè)、工業(yè)（含倉(cāng)儲(chǔ)）、住宅用地三大類。評(píng)估的地價(jià)統(tǒng)一為土地基準(zhǔn)價(jià)格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)土地的實(shí)際價(jià)格。各級(jí)土地管理部門應(yīng)統(tǒng)一清產(chǎn)核資中城鎮(zhèn)土地估價(jià)的各項(xiàng)參數(shù)。

第十二條  企業(yè)、單位的土地估價(jià)工作應(yīng)首先制訂具體方案，內(nèi)容包括：

（一）企業(yè)、單位根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓纼r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和工作要求，確定估價(jià)方法；

（二）企業(yè)、單位根據(jù)自身人員和技術(shù)條件，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓纼r(jià)的技術(shù)要求等，提出自行或委托進(jìn)行估價(jià)的方案；

（三）企業(yè)、單位進(jìn)行土地估價(jià)的具體時(shí)間安排；

（四）企業(yè)、單位土地估價(jià)工作的組織機(jī)構(gòu)和人員安排。

第十三條  土地估價(jià)工作程序：

（一）各級(jí)政府清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)與各級(jí)土地管理部門共同對(duì)企業(yè)、單位土地估價(jià)專業(yè)人員組織進(jìn)行政策、方法、技術(shù)培訓(xùn)。

（二）企業(yè)、單位成立土地估價(jià)工作小組。

（三）土地估價(jià)單位收集下列與土地估價(jià)有關(guān)的資料。

1.征地或受讓土地原始資料。

2.土地清查結(jié)果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報(bào)表等。

3.本企業(yè)、單位的土地條件資料。

4.本地區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)及宗地標(biāo)定地價(jià)修正系數(shù)等土地估價(jià)成果。

5.本地區(qū)市場(chǎng)地價(jià)資料。

6.影響本企業(yè)、單位地價(jià)的其它因素資料。

7.其它資料，包括當(dāng)?shù)赝恋毓纼r(jià)的各種有關(guān)參數(shù)。

（四）企業(yè)、單位對(duì)使用的土地依據(jù)有關(guān)資料、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)先測(cè)算，摸清基本情況，驗(yàn)證技術(shù)方法，做到心中有數(shù)。

（五）依據(jù)收集的土地估價(jià)資料和當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，按確定的估價(jià)方法和估價(jià)方案具體組織進(jìn)行。

（六）企業(yè)、單位進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估后，要寫出土地估價(jià)報(bào)告。報(bào)告的主要內(nèi)容包括：工作組織、資料來源、估價(jià)程序與方法、估價(jià)結(jié)果等。

（七）企業(yè)、單位依據(jù)其使用的土地面積、利用類型和估價(jià)結(jié)果填報(bào)“土地估價(jià)結(jié)果申報(bào)表”，格式見附表。

（八）上報(bào)土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)結(jié)果申報(bào)表，作為有關(guān)部門認(rèn)定審批土地估價(jià)結(jié)果的依據(jù)。

第十四條  企業(yè)、單位將土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)申報(bào)表，經(jīng)企業(yè)、單位主管部門審核簽署意見，報(bào)所在地土地管理部門確認(rèn)。

第十五條  土地管理部門收到企業(yè)、單位的土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)申報(bào)表后，對(duì)企業(yè)、單位土地估價(jià)結(jié)果組織確認(rèn)。確認(rèn)的主要內(nèi)容有：

（一）土地使用權(quán)取得是否合法；

（二）土地估價(jià)方法應(yīng)用是否符合規(guī)定；

（三）土地估價(jià)資料的可靠性和準(zhǔn)確性；

（四）土地估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和地價(jià)水平的空間變化規(guī)律的合理性；

（五）需要確認(rèn)的其它內(nèi)容；

各級(jí)土地管理部門確認(rèn)過程中，不收取費(fèi)用。

第十六條  經(jīng)土地管理部門確認(rèn)的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，由同級(jí)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行批復(fù)。

第十七條  企業(yè)、單位依據(jù)同級(jí)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)下達(dá)的批復(fù)文件，相應(yīng)調(diào)整帳務(wù)。帳務(wù)處理方法按財(cái)政部的另行規(guī)定辦理。

第十八條  各級(jí)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)匯總上報(bào)各企業(yè)、單位土地估價(jià)結(jié)果，報(bào)上一級(jí)清產(chǎn)核資機(jī)構(gòu)，并抄同級(jí)土地管理部門備案。

第十九條  中央企業(yè)的土地，估價(jià)結(jié)果先經(jīng)中央企業(yè)財(cái)政駐廠員處審核，再報(bào)當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T確認(rèn)，由中央企業(yè)主管部門復(fù)審（有異議的，要商國(guó)家土地管理局同意）匯總后報(bào)財(cái)政部清產(chǎn)核資辦公室會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行帳務(wù)審批。

第二十條  各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市和中央企業(yè)主管部門應(yīng)根據(jù)《清產(chǎn)核資中土地清查估價(jià)工作方案》和本實(shí)施細(xì)則，結(jié)合國(guó)家其它有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)兀ū静块T）情況，制訂當(dāng)?shù)兀ū静块T）的土地估價(jià)具體實(shí)施辦法。

第二十一條  本實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部清產(chǎn)核資辦公室和國(guó)家土地管理局共同解釋。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)管理；項(xiàng)目開發(fā)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）10-00-01

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理工作現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)已經(jīng)發(fā)展了許多個(gè)念頭，而且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，大量國(guó)際知名的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)也在不斷涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)的本土房地產(chǎn)企業(yè)一方面加大自身管理工作質(zhì)量提升，另一方面也在競(jìng)爭(zhēng)與角逐中不斷學(xué)習(xí)成功企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，可以說經(jīng)過多年的探索與努力，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的管理工作方面也取得了許多令人矚目的成績(jī)，但是由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序正在逐步建立與穩(wěn)定階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也仍然未能完全成熟，因此在具體管理工作方面仍然存在著一些典型問題需要我們加大工作力度與研究力度，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及管理工作方面主要存在著以下幾個(gè)方面的問題。

首先是許多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和管理者在決策過程中不顧市場(chǎng)具體情況以及消費(fèi)者的具體消費(fèi)水平而一味追求高端洋氣上檔次的建設(shè)項(xiàng)目，雖然在建設(shè)過程中質(zhì)量、品質(zhì)方面都沒有問題，卻仍然不能得到消費(fèi)者及市場(chǎng)的肯定，究其原因就是因?yàn)槠髽I(yè)沒有真正的給自身一個(gè)良好定位，不能根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，從而曲高和寡，失去了廣泛的群眾基礎(chǔ)。其次在自身建設(shè)方面也存在許多問題，如銷售過程中不重視銷售人員隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，讓消費(fèi)者不能享受到良好的銷售服務(wù)，從而降低了企業(yè)在消費(fèi)者及市場(chǎng)中的形象和地位，失去了消費(fèi)者的青睞與肯定。最后是管理手段方面也比較落后，沒有實(shí)現(xiàn)信息化管理的有效建設(shè)，從而在管理工作中市場(chǎng)因?yàn)樾畔鬟f的滯后而導(dǎo)致管理方案失敗、管理方向錯(cuò)誤等嚴(yán)重問題，從而極大的制約了企業(yè)管理工作水平全面提升。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理工作質(zhì)量的思考

（一）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查與定位

房地產(chǎn)企業(yè)雖然都是在城建項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)與相關(guān)管理。但是作為建設(shè)銷售房屋這種大型不動(dòng)產(chǎn)的特殊企業(yè)來說，也不是每一種類型的項(xiàng)目都能夠勝任，而且也并不是能夠勝任的項(xiàng)目都能夠贏得市場(chǎng)的肯定從而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理及運(yùn)作過程中一直未能取得更大的成績(jī)往往就在于沒有很好的進(jìn)行市場(chǎng)定位。所謂市場(chǎng)定位就是要根據(jù)企業(yè)所處環(huán)境以及所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件并結(jié)合企業(yè)的自身發(fā)展條件來為企業(yè)進(jìn)行良好定位，要確定企業(yè)當(dāng)前應(yīng)該從事哪種類型的房地產(chǎn)建設(shè)及銷售項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者及房屋購(gòu)買者實(shí)際需要的商品是哪種類型，然后從企業(yè)自身?xiàng)l件出發(fā)確定企業(yè)能夠有能力進(jìn)行哪種類型的房屋及建筑物的施工建設(shè)并能夠取得良好的經(jīng)濟(jì)收益。市場(chǎng)定位對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要，如果在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，人們的消費(fèi)觀念及消費(fèi)能力能夠接受高檔住宅乃至獨(dú)棟別墅，那么企業(yè)如僅僅進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房類型的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)往往無法讓消費(fèi)者滿意，甚至無人問津，而如果在人們基本住房要求都無法得到充分保證并且消費(fèi)者的房屋消費(fèi)能力有效的地區(qū)，如果一味追求高檔、奢華、價(jià)格不菲的項(xiàng)目建設(shè)，更是無法有效占領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。所以良好的地位是企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及后續(xù)管理工作有序開展的前提與基礎(chǔ)。在市場(chǎng)調(diào)查工作方面，不僅要了解市場(chǎng)需求情況，同時(shí)也要深入調(diào)查與了解在同一區(qū)域內(nèi)其他房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的具體情況，要了解對(duì)方的缺點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，了解對(duì)方在項(xiàng)目開發(fā)機(jī)管理工作中的成績(jī)和缺陷，在對(duì)比其市場(chǎng)發(fā)展和拓展情況制定出行之有效的應(yīng)對(duì)措施。

（二）加強(qiáng)自身建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅需要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與自身定位，更重要的是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)及管理需要贏得廣大消費(fèi)者的認(rèn)同與肯定，這樣市場(chǎng)才能夠做得長(zhǎng)長(zhǎng)久久。因此企業(yè)還必須加強(qiáng)自身的內(nèi)部建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的產(chǎn)品不是一般類型的中小型商品，更不是更新?lián)Q代較快的消耗類商品，由于是對(duì)于中國(guó)人來說，購(gòu)買房產(chǎn)可以說是一生中的頭等大事，因此消費(fèi)者在選擇購(gòu)買對(duì)象的時(shí)候是非常慎重的，想要贏得消費(fèi)者的青睞也就更加不容易。所以品牌建設(shè)至關(guān)重要。品牌建設(shè)不僅體現(xiàn)在具體項(xiàng)目的開發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)需要、項(xiàng)目銷售的價(jià)格符合消費(fèi)者心理預(yù)期，更重要的是銷售過程中的服務(wù)質(zhì)量也必須有效提升。房屋銷售不僅是銷售房產(chǎn)，同時(shí)也是在展現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，所以企業(yè)必須加強(qiáng)自身的品牌建設(shè)，要有針對(duì)性的研究和推出具有企業(yè)自身特色的拳頭產(chǎn)品，在市場(chǎng)上逐漸樹立自己的品牌地位，同時(shí)還要不斷提升銷售人員隊(duì)伍的總體素質(zhì)，讓消費(fèi)者在選購(gòu)商品的同時(shí)享受到更好的服務(wù)，從而形成良好的市場(chǎng)口碑。

（三）加強(qiáng)管理工作信息化建設(shè)

信息化建設(shè)是當(dāng)前現(xiàn)代化企業(yè)管理工作水平提升的重要保證，這對(duì)于生產(chǎn)周期長(zhǎng)、資金投入大、人員涉及廣乃至地域覆蓋面也非常廣的房地產(chǎn)開發(fā)管理而言更為重要。信息化建設(shè)不僅僅是辦公自動(dòng)化的逐步實(shí)現(xiàn)，更重要的是要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)及管理工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與交互質(zhì)量，避免因?yàn)樾畔⒐聧u而出現(xiàn)的管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生幾率，從而全面提升管理工作質(zhì)量，同時(shí)也能夠進(jìn)一步幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，從而贏得更多消費(fèi)者的駐足與青睞。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)具有覆蓋面廣、資金投入大等眾多方面的特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)管理工作對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展就顯得更為重要，在開發(fā)管理工作質(zhì)量提升的措施研究中也必須加強(qiáng)市場(chǎng)定位、自身建設(shè)以及管理手段提升等幾個(gè)方面的工作力度，這樣才能夠全面加強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力、為企業(yè)贏得屬于自己的發(fā)展空間和市場(chǎng)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：