土地征收法律依據精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地征收法律依據，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】房地產；估價；稅費；體系；核算

在應用不動產估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產進行估價時，經常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產開發、經營、轉讓等經濟活動中的稅費問題也就成為房地產估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。

一、稅費與房地產估價的關系

我們這里所討論的稅費與房地產估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創造收益所必須或者應當支出的成本和費用。

所以，如果不能全面掌握房地產估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯疵。

二、與房地產估價相關的稅法體系

稅法是稅收的法律表現形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產和行為稅、農業稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產估價直接相關的有：流轉稅類：營業稅。

資源稅類：城鎮土地使用稅。

所得稅類：企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。

特定目的稅類：固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。

財產和行為稅類：房產稅、城市房地產稅、印花稅、契稅。

三、收益法房地產估價涉及稅費的核算

采用收益法對房地產進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。

在房地產估價中如何確定上述稅費，主要根據估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。

1、出租性收益應當考慮的稅費及其確定方法

（1）營業稅：其法律依據是1994年1月 l日起施行的《營業稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租房地產的經濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。

（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。

（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。

（4）房產稅：其法律依據是《房地產稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。

（5）土地使用稅（費）：其法律依據是《城鎮土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規定。

（6）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。

（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。

2、產權售讓性收益應當考慮的稅費及其確定方法

（1）營業稅：其法律依據是《營業稅暫行條例》，稅基為銷售房地產的銷售收入，稅率為5%。

（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。

（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。

（4）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。

（5）土地增值稅：其法律依據為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。

（6）土地收益金：其法律依據為《城市房地產管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結果再扣減“補交地價”。

（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。

所得稅應當作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經濟行為發生的主體之一必須向國家盡的義務，因此，從現金流量的概念來講，必定是現金的流出。其次，無論是“出租房地產取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產的自然屬性，更重要的是一種“權利”，前者是分期讓渡房地產的使用權，后者是一次性讓渡房地產的所有權。

由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現稅率上的差別，因而，同一宗房地產、不同的人或單位擁有它，導致估價結果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹的地方，只能說應用收益法進行估價時的復雜性不像應用市場法那么直觀。

四、用成本法估價所涉及到的有關稅費

1、與取得土地使用權有關的稅費

（1）通過征用農地取得的土地使用權，有農地征用費，其法律依據為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”第二款“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。”第四款“征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。”第五款“依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。”第六款“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”

（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”

（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續費和契稅，前者由當地有關部門制定標準，后者根據《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。

2、與房地產建設有關的稅費分成兩個部分

篇2

關鍵詞：房屋征收；補償檔案體系；檔案管理

中圖分類號：F24 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）11-0166-02

隨著國家的發展以及現代化建設的不斷推進，有關土地的征用以及房屋征收補償方面的社會需求也在不斷增多；隨著公民法律意識的不斷增強以及政府政務公開的相應實施，建立一套房屋征收補償檔案體系無論是對于政府的管理工作還是個人的經濟利益都具有重要的作用。另外，建立房屋征收補償檔案除了在經濟方面可以做好相應的法律依據，同時也是為見證國家歷史的變遷以及社會經濟發展做了一個良好的準備。房屋征收補償檔案管理是順應社會潮流的產物，是經濟社會發展到一定程度的必然需求，然而在建立房屋征收補償檔案體系的具體落實過程中還存在一些未能解決的問題，對于老百姓的接受程度以及理解程度也是一個不小的考驗，房屋征收補償體系的建立還需要進一步完善。

一、建立房屋征收補償檔案體系的重要意義

（一）建立房屋征收補償檔案體系具有重要歷史見證意義

建立房屋征收補償檔案體系不但是經濟利益的合法依據，更是歷史發展過程中的必然要求，具有明顯的見證歷史變遷以及社會發展的重要作用。檔案的定義中就明確指出，檔案是指本身具有一定記錄功能的文案。在實際的房屋征收補償檔案體系中，檔案的建立更是具有歷史性意義。首先，從城市改造的變遷上講，由于房屋征收是城市發展的必然階段，那么房屋征收實際上就是城市發展的鏡子，建立檔案記錄這件事情本身就具有歷史見證性。另外，從家庭的角度上看，大多數拆遷往往都意味著居住環境的改善甚至經濟條件的改善。生活的方式也會由此改變，大多數都是從大家庭分出無數小家庭，各自組建自己的生活，這也是我國乃至世界主要家庭模式發展的一個小小的縮影。另外，房屋征收在很多時候還意味著一部分產業以及傳統生活方式的改變或消失，取而代之的是新興產業的崛起以及更加現代化、更加舒適的生活方式。總的來說，檔案的建立具有重要歷史見證意義，特別是房屋的征收補償檔案體系的建立，保護的不僅是我們的經濟利益，更是我們寶貴的童年和回憶。

（二）建立房屋征收補償檔案體系具有經濟學意義

從經濟學的角度上來看，特別是在當前社會主義建設逐步進入關鍵時期的大環境下，建立房屋征收補償檔案體系的經濟學意義十分明顯。這一切都是建立在國家有關國有土地房屋征收的補償條例上的，條例中明確指出，我國的土地征收必須要遵從經濟補償先行政策，經濟補償先行就是說要將涉及經濟利益的部分首先弄清楚，然后在實行好經濟利益分配的前提之下才允許實行拆遷等工作。而房屋拆遷中往往又存在各種各樣的問題，包括宅基地的歸屬與變更問題，過度費用的發放問題、土地開發與儲備以及人口計劃生育的問題，還有一些有關商業門面建設和違章建筑的拆遷問題。總的來說，建立健全房屋征收補償檔案體系對于經濟學領域的保障以及法律法規的執行度具有重要的影響和價值。而從個人經濟利益的角度上來看，建立房屋征收補償檔案體系更是具有重要的保障作用。舉例來看，老王家的房子是二層小樓，其中二樓蓋于1998年，然而，由于缺乏檔案管理體系的建立，在2010年時當地做普查與規劃時并沒有及時上報，所以檔案的記錄中并沒有記載該房屋的具體建造時間。到了2015年本地要進行房屋征收以及拆遷工作時，對于這件事情，老王立即前往調取了檔案記錄，記錄中明確記載了房屋的建造歷程，因此二樓順利進入補貼目錄，僅此一項老王就獲得了幾十萬元的經濟補償。這也充分說明了我國建立健全房屋征收補償檔案體系在經濟學體系中的重要作用。

（三）對于緩解社會矛盾，保障公民合法權益具有參考意義

建立健全房屋征收補償檔案體系對于維護公平正義以及保障公民的合法權益都具有重要的作用。在實際拆遷活動中，經常會遇到因為希望多分一部分拆遷款而進行違章改造、違章建造的情況，這部分違章建筑不但給當地的治安和安全帶來了危險，也是在浪費國家資源，并沒有實際意義。而通過房屋征收補償檔案體系就可以輕松解決這個問題，通過檔案的管理就可以很清晰地了解地方上建筑物的覆蓋面積以及建筑情況，而違章改建不但不會影響拆遷款的數額還有可能會影響整體收益，而且違章建筑還有可能會形成罰款，從而保證了其他合法公民的權益。

（四）對于依法征收房屋提供了法律憑證

征收房屋本身是一個不斷完善的過程，而檔案管理體系的建立與發展正是記錄這個發展的重要體現。房屋征收部門補償工作存在的不足以及智慧也體現在檔案當中，這樣既有利于后期的管理與歸納總結，更是為我國政府部門的協調發展提供了第一手的寶貴資料。由于房屋的征收牽扯到的經濟利益較大，對于家庭來說也是比較重要的事項，針對這類重大事項的解決最有說服力的就是法律依據，而征收房屋補償檔案體系的建立正是彌補了法律依據方面的空缺。不能簡單說是為了保證開發商的利益還是為了保護個人住戶的經濟利益，應該是上升到法律的公平正義的高度上來保障雙方的合法利益。征收房屋的規劃與工作的開展在許多地區開展時間長、難度大等矛盾的主要問題就是缺乏足夠的法律依據，雙方僵持不下，各抒己見，這樣既不利于雙方當事人的合法權益，更是不利于人民的安居樂業以及社會的長治久安。

二、建立房屋征收補償檔案體系的原則與方法

篇3

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

【法律依據】

《土地管理法》規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。按照該耕地被征收前三年平均年產值倍數進行計算，補償倍數最高不得超過30倍。

（來源：文章屋網 ）

篇4

2021上海動遷的補償標準為：1、房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費，該項標準是由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策來加以確定。

法律依據：根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

（來源：文章屋網 ）

篇5

[關鍵詞]固定資產；會計核算；納稅籌劃

在各稅種內各要素彈性的大小決定了各稅種的稅負彈性，或者說某一稅種的稅負彈性是構成該稅種各要素的彈性的綜合體現。可見，稅負彈性越大，納稅籌劃越有必要。企業固定資產納稅籌劃涉及所得稅、增值稅、營業稅、關稅、房產稅、城建稅及教育附加費、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅和契稅等稅種。因此，對固定資產進行納稅籌劃，可以更好地為企業節稅。

一、固定資產會計核算中企業所得稅的納稅籌劃

企業可以利用稅法允許的會計政策選擇、使用年限和凈殘值的估計空間進行納稅籌劃，還可針對不同類別的固定資產的使用年限在稅法規定上的差異進行籌劃，獲取籌劃利益。

(一)折舊方法選擇的納稅籌劃

1　法律依據：企業所得稅法規定：“固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除”，“企業的固定資產由于技術進步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法。”

2　籌劃分析：(1)在比例稅率下，如果各年的所得稅稅率不變，選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實現，使企業獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢，企業在籌劃時應根據折現率，比較稅率提高增加的稅負與延緩納稅收益的大小，做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下，采用加速折舊法既可使企業縮短投資回收期，又可使企業加速折舊，從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時間價值因素，對不同折舊方法下獲得的不同資金時間價值收益和承擔不同的稅負水平進行比較，在合乎稅法規定的前提下，選擇能給企業帶來最大抵稅現值的折舊方法。

但是，加速折舊法并不是任何情況下都適用：(1)盈利企業應采用加速折舊法。(2)虧損企業不宜采用加速折舊法。(3)企業處于減免稅優惠期間，不宜采用加速折舊法。

但是某些學者則認為，利用加速折舊法進行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。

(二)折舊年限的納稅籌劃

1　法律依據：《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中規定：固定資產折舊的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，為20年；(2)飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；(3)與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；(4)飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；(5)電子設備。為3年。

2　籌劃分析：一般說來，折舊年限取決于固定資產的使用年限，而使用年限本身就是一個預計的經驗值，使得折舊年限容納了很多人為的成分，為納稅籌劃提供了可能性。縮短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本費用前移，從而使前期會計利潤發生后移。

如把折舊年限從8年降到5年，在稅率穩定的情況下，所得稅的遞延交納，相當于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數字上影響到企業所得稅稅負的總和，但考慮到資金的時間價值，顯然把折舊期限調為5年對企業更為有利。

但是當稅率變動時，延長折舊期限也可能減輕稅收負擔。若企業正享受優惠政策，如果該項固定資產為該企業第一個獲利年度購入，折舊年限為8年或5年，通過簡單的計算就可以看出，8年的折舊年限更利于企業減輕稅收負擔。

(三)凈殘值的納稅籌劃

1　法律依據：我國企業會計制度并沒有明確規定預計凈殘值率。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》中規定：企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的凈殘值，固定資產的凈殘值一經確定，不得變更。由于情況特殊，需調整殘值比例的，應報主管稅務機關備案。

2　籌劃分析：當企業處于所得稅非減免稅時期，納稅人應根據資產(尤其是預計無形損耗大的固定資產)的特點，及時向稅務機關申請調低殘值比例。殘值比例調低后，折舊抵稅增加，這既維護了納稅人的權利，也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1，某企業原值1000萬元的某電子設備，如果把殘值比例從5％調整到0(假設企業的所得稅稅率為25％，折舊年限為3年)，那么，不考慮資金時間價值的情況下，折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(萬元)。

二、固定資產會計核算中增值稅的納稅籌劃

(一)購進固定資產的納稅籌劃

1　法律依據：自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(或者自制固定資產發生的進項稅額，可根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號，以下簡稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號，以下簡稱細則)的有關規定，憑增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結算單據從銷項稅額中抵扣。

2　籌劃分析：自2009年1月1日起，增值稅轉型改革在全國開始實施，對于增值稅一般納稅人的企業來說，購進或者自制的固定資產可以抵扣進項稅，但是要注意必須是企業2009年1月1日以后實際發生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額，并且還要注意計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產凈值×適用稅率。

增值稅納稅籌劃的兩個重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性，納稅籌劃人員除了要精通法律，與稅務機關進行有效溝通外，還需要關注有關法規政策的變化。

(二)銷售使用過的固定資產的納稅籌劃

1　法律依據：自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產，應區分不同情形征收增值稅：(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照4％征收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產，按照4％征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。

2　籌劃分析：(1)對于銷售2009年以后購買的固定資產按照一般貨物的方法征收增值稅，一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產，依然使用老規定。(3)增值稅試點的企業對銷售本地區進入試點以前購買的固定資產，按4％征收率減半征收增值稅；銷售進入試點以后購買的固定資產，則按適用稅率征收增值稅。

企業應該針對不同固定資產的具體情況，采取具體的納稅籌劃方案，使企業實現在合法條件下節稅的目的，實現企業利益的最大化。

三、固定資產會計核算中其他稅種的納稅籌劃

(一)固定資產會計核算中房產稅的納稅籌劃

1　法律依據：《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條“房產稅依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納”，第四條“房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2％”。

2　籌劃分析：這里“減除10％至30％后的余值”，具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。由于扣除比例1.2％沒有變動的余地，房產原值的大小直接決定房產稅的多少，因此合理減少房產原值可以減少房產稅。而中央空調、房產的附屬設施和配套設施等建筑物、土地使用權都是影響應稅房產原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的，并在賬簿中予以單獨記載，則可減少房產原值。將中央空調設備作單項固定資產入賬，可以不計入房產稅的計稅基礎，從而免于繳納房產稅。另外。企業應注意房產稅的稅收優惠，并加以利用。

(二)土地增值稅的納稅籌劃

1　法律依據：根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％時，免征土地增值稅，而且土地增值稅實行四級超率累進稅率，最低稅率30％，最高稅率60％。

2　籌劃分析：在會計核算中，企業可計算土地增值稅的起征點，根據相關法規來確定是否免征土地增值稅；還應注意各級稅率增收范圍的臨界點，衡量上級稅率與下級稅率對企業帶來的最大稅后收益，而不是盲目追求高價格或低稅率。所以，企業要結合上述不同規定，制訂科學合理的住房銷售方案，以有效減輕或免除稅負。

四、固定資產會計核算中納稅籌劃的其他建議

(一)創造條件充分享受稅收優惠政策

我國現行稅法有許多優惠政策，對于符合優惠條件的企業一定要加以充分利用，不符合優惠條件但瀕臨優惠邊緣的企業可以創造條件，使企業符合優惠條件。如新《企業所得稅法》第28條規定，“國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15％征收企業所得稅”。因此，對技術類企業來說，可以加大產品的高科技含量，以期獲得稅收優惠。對于中西部地區的企業來說，應當創造條件，爭取享受國家對西部開發的優惠政策。

(二)綜合考慮各個稅種的共同影響

由于各個稅種的相關性，某一稅種的計稅基礎降低，并不一定會帶來總稅負的減少，因此要把各個稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如，廠房選址的不同(選擇市區和選擇縣城)不僅會影響城鎮土地使用稅和房產稅，還對所得稅有影響。因為它們都可以計入管理費用，在所得稅前扣除，減少應稅所得額，從而影響所得稅。可以看出，只有綜合考慮各種變化抵銷后的總影響，才能做出正確決策。

(三)追求稅后收益最大化

固定資產納稅籌劃應服從和服務于企業戰略，籌劃時不僅要考慮稅收因素，還要考慮非稅收因素，籌劃的目的不是“稅負最輕”或“納稅最小”，而是追求稅后收益最大化，并以稅后收益最大化為原則協調兩個方面的均衡，即稅收成本和非稅收成本的均衡，以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。

五、結論