房產法律法規(guī)條款精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房產法律法規(guī)條款，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業(yè)務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國繼承法規(guī)條率、物權法規(guī)條率和房地產管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據(jù)所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規(guī)中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規(guī)中的規(guī)定只是公證機構的一個業(yè)務范圍，并不具備強制執(zhí)行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規(guī)和城市房地產管理法規(guī)內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規(guī)定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續(xù)，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當?shù)氐姆慨a部門辦理相應的房產產權轉化手續(xù)，而新修訂的物權法規(guī)、房產管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯(lián)合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。

2房產繼承、贈與不再要求強制公證

21房產繼承可以不用辦理公證

《不動產登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項規(guī)定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動a登記暫行條例》相關規(guī)定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規(guī)定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規(guī)劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規(guī)范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動產登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節(jié)省費用

有很多經(jīng)濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現(xiàn)了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規(guī)定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節(jié)約申請人的時間和經(jīng)費。

23新規(guī)范更加注重便民服務

《不動產登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務的辦理時限統(tǒng)一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續(xù)以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行。《不動產登記操作規(guī)范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規(guī)定更是為當事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時間，更節(jié)省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規(guī)范和新要求，不斷地總結經(jīng)驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經(jīng)濟騰飛做出貢獻。

參考文獻：

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篇2

一、商品房買賣合同中存在的問題

此次調研共對全市22家重點房地產開發(fā)企業(yè)進行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機構，多數(shù)經(jīng)營者在與消費者進行商品房買賣業(yè)務時，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經(jīng)營者利用格式合同免除自身責任、加重消費者負擔、排除消費者權利提供了機會。

（一）追責條款明顯不公。部分房屋內賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優(yōu)勢地位設置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責上強行加重買受人的違約賠償責任。如某開發(fā)商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責條款明顯對房屋買受人不公。

（二）擅自增加買受人風險。部分房屋賣出人在合同中將相關風險擅自強加給房屋買受人。如某開發(fā)商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風險責任轉移由買受人承擔”，從而將相關經(jīng)營風險悉數(shù)轉移給買受人。

（三）私自擴大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責而在格式條款中擅自擴大不可抗力范圍。如某房地產開發(fā)公司的《商品房買賣合同》規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設計等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔違約責任”。按照《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發(fā)商把房屋建設過程中政府審批、房屋設計等可以預先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴大了不可抗力的范圍。

（四）變相推諉自身責任。按照有關國家規(guī)定，房屋出賣人應當在商品房交付使用90日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機構備案，以利于買受人辦理相關手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責任，私自在《商品房買賣合同》中有關產權登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應當承擔的責任。

（五）模糊概念涉嫌侵權。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達不清，大量使用“相關費用”、“相關文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內容表述存在歧義，涉嫌侵害消費者合法權益。

（六）補充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關未明條款額外簽訂《補充協(xié)議》。《補充協(xié)議》多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補充協(xié)議的法律效力，多用“本補充協(xié)議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準”的規(guī)定否定示范文本中相關條款的法律效力。二是排除買受人正當權利。如某房產開發(fā)商與買受人簽訂的《補充協(xié)議》中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁”、“對國家相關規(guī)范允許的由于物理化學變化產生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償?shù)臋嗬Ｈ菑娭七x擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在《補充協(xié)議》上強制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經(jīng)買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費標準。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的《補充協(xié)議》在有關違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對買受人的追責，卻往往未對經(jīng)銷商的違約責任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責任，嚴重違反合同行為公平性的原則。

二、強化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議

針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。

（一）加強行政指導，提高自律意識。一是成立行業(yè)協(xié)會。建議組織市內主要房產開發(fā)商和房屋中介機構成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設等職能部門依據(jù)各自職能加強對行業(yè)協(xié)會的行政指導。充分發(fā)揮協(xié)會的作用，強化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會職責。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機構簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經(jīng)營，切實提高企業(yè)的自律意識和責任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費者權益的不法行為

（二）暢通投訴渠道，加大執(zhí)法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報專線作用，進一步暢通投訴渠道，鼓勵群眾及時投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時，加大巡查與執(zhí)法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責任、排除消費者正當權利等侵害消費者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》等法律法規(guī)從嚴、從重處罰，樹立工商部門權威。

（三）加強自主學習，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強，涉及到《物權法》、《合同法》、《消費者權益保護法》等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標準，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴重，知識結構陳舊，法學素養(yǎng)不足，難以準確評判商品房買賣合同中相關格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結合當前工商系統(tǒng)“學習型工商建設年”活動，進一步加強基層工商工作人員學習力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實務操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強基層工商部門查處商品房買賣領域合同違法行為的執(zhí)法水準。

篇3

摘 要：房地產業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當務之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產業(yè)反洗錢專項制度的建立探索基礎，并為反洗錢法規(guī)與房地產交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。

關鍵詞：房地產；反洗錢；交易法規(guī)

隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風險向特定非金融領域和機構轉移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報告》（2010年至2012年）公開披露的113個洗錢案例，其中26個案例涉及房地產行業(yè)，比例高達23%，房地產業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對房地產業(yè)的反洗錢義務尚未作出明確要求，因此建立健全房地產業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當務之急，而在建立房地產業(yè)反洗錢專項制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產業(yè)反洗錢專項制度的建立奠定基礎，并與之有效銜接。一、現(xiàn)行房地產交易法規(guī)梳理房地產業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產業(yè)，為維護其健康發(fā)展，國家出臺了一系列法律法規(guī)。2007年出臺的《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國城市房地產管理法（修正案）》構成房地產業(yè)的基本法律。2001年建設部的《商品房銷售管理辦法》是房地產交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設部印發(fā)的《房地產市場信息系統(tǒng)建設工作綱要（試行）》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對房地產市場信息系統(tǒng)建設提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進一步細化，住建部于2012年4月頒布了《房地產登記技術規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關部委的《房地產經(jīng)紀管理辦法》對房地產經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人的職責與義務作了明確規(guī)定，是進一步完善房地產法規(guī)的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺了地方性法規(guī)，目的在于對新建商品房預售資金實行監(jiān)管，加強房地產中介服務管理，規(guī)范和完善房地產市場秩序。二、房地產交易法規(guī)對開展反洗錢工作的基礎作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對金融機構而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構建的基本內容，可據(jù)此審視房地產交易法規(guī)。（一）客戶身份識別。在房地產交易中實行實名制購房是我國一直堅持的制度，體現(xiàn)在房地產交易的各環(huán)節(jié)中。建設部已在2006年的工作要點中提出落實房地產預售及銷售階段的合同聯(lián)機備案和實名制購房制度，并表示通過修訂有關法規(guī)和加強配套制度建設進一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼。《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。預售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設部聯(lián)合其他部委的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》對外國公民和機構在中國購房做出了嚴格的身份要求和驗證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產管理法》第45條規(guī)定商品房預售合同要向政府有關主管部門進行備案。2008年5月實施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應永久保存，采取相應的安全防護措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產登記技術規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項登簿后，房地產登記機構應將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應永久保存。這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎。三、房地產交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間（一）現(xiàn)行房地產法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規(guī)行為進行預防和打擊的房地產法規(guī)，重點主要集中在擾亂房地產交易秩序，維護市場健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產管理法》第一條明確提出“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產市場也可能會擾亂房地產市場秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產交易洗錢列為預防和打擊對象。（二）現(xiàn)行房地產相關法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應當明確的主要內容，其中僅在第一款“當事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導致房地產機構掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權的內容，其中包括了房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠。（三）現(xiàn)行房地產相關法規(guī)對客戶的資金來源關注不夠，注重客戶的資金安全。在整個房地產法規(guī)體系中，涉及資金管理的內容并不多，主要對房地產開發(fā)商在預售房時取得的資金管理和客戶交給房地產經(jīng)紀機構的資金安全。如2006年建設部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關于加強房地產經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結算資金管理制度，規(guī)范交易結算資金專用存款賬戶開設和資金劃轉，加強交易結算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產經(jīng)紀市場秩序，維護房地產經(jīng)紀活動當事人的合法權益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應包括“商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間”等內容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現(xiàn)行房地產相關法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設部等七部委就曾聯(lián)合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》再一次明確要求房地產管理部門應嚴格預售合同登記備案制度，落實購房“實名制”。應該說，“購房實名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產業(yè)的法規(guī)體系中只有實名制而沒有相應的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設部辦公廳印發(fā)的《房地產市場信息系統(tǒng)建設工作綱要（試行）》提出了房地產市場信息系統(tǒng)建設的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業(yè)務系統(tǒng)，將分散于房地產開發(fā)、轉讓、租賃登記備案、權屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當?shù)刈约旱姆康禺a市場信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機備案系統(tǒng)”的制度。這樣，僅能掌握每個購房者在當?shù)氐姆慨a情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內不同地區(qū)購置多套房產的犯罪行為。另外，在調查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產市場信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當然，《反洗錢法》出臺較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實的，在《反洗錢法》的指導下，針對房地產業(yè)另外制定出臺符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產業(yè)反洗錢法規(guī)建設的建議國際反洗錢組織FATF關于反洗錢工作的最新40項建議中，共有9項建議涉及包括房地產業(yè)在內的特定非金融機構，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調查和交易記錄保存義務，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報告義務以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對特定非金融機構建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產業(yè)的法規(guī)建設重在產權界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對房產購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測手段。例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產的客戶在房地產交易登記中心辦理產權登記時，應當提供真實有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產開發(fā)企業(yè)或房地產經(jīng)紀機構協(xié)助客戶除提供真實有效身份證明文件外，房地產開發(fā)企業(yè)或房地產經(jīng)紀機構也應對實際控制客戶的自然人和交易的實際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進行了解和登記。要求房地產機構在客戶盡職調查方面達到上述標準，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產業(yè)的相關制度，加入反洗錢內容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監(jiān)測的主要內容；其二，由反洗錢行政主管部門會同相關部委聯(lián)合出臺較高級別的包括房地產業(yè)在內的特定非金融機構反洗錢高級監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結合實際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現(xiàn)有房地產業(yè)的管理體系影響較小，更便于實現(xiàn)和實施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應會同房地產業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產業(yè)的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報告等制度，清晰房地產業(yè)反洗錢義務主體和職責，明確監(jiān)管機構職責。房地產業(yè)的反洗錢義務主體應該包括房地產開發(fā)商和二手房交易中介機構等房地產機構。在客戶身份識別方面，規(guī)定房地產機構核對登記購房者的真實身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法定代表人或負責人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時，住房與城鄉(xiāng)建設部應及時修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補充可進一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報告制度，應明確規(guī)定大額交易和可疑交易報送主體、時間和途徑，可原則性地列舉房地產交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的；（4）不關注房產質量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關系的；（7）購買房產后無合理原因強烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價進行房地產交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設部也應與房地產業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產業(yè)協(xié)會加強溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導行業(yè)協(xié)會利用自身的資源優(yōu)勢，制定房地產業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務。參考文獻[1]法律出版社法規(guī)中心.中華人民共和國房地產法律法規(guī)全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產中介機構洗錢風險分類與管理研究[J].上海金融學院學報，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規(guī)實用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責任編輯、校對：楊振峰

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【關鍵詞】工程建設法規(guī)案例教學法實施方法注意事項

【中圖分類號】G712【文獻標識碼】A【文章編號】1674-067X(2014)07-060-02《工程建設法規(guī)》是一門建筑專業(yè)基礎課，主要介紹整個工程建設項目從報建、招投標、施工到竣工驗收全過程中各階段所涉及的相關法律法規(guī)。隨著我國法制社會建設的不斷推進，其在中職教育中的地位越為處于重要地位，因此它也是考取建筑行業(yè)上崗證、執(zhí)業(yè)資格證的必考科目。《工程建設法規(guī)》這門課的主要教學目的就是要讓學生提高法律意識和職業(yè)道德，建立依法履行工作職責的理念，簡單的說，就是讓學生懂法，守法、用好法。

一、《工程建設法規(guī)》課程內容的特點

教學大綱建議的課時是60學時，從內容可以看出這門課的特點在于：

1.是建筑知識和法律知識的結合，同時也是相關法律在建設行業(yè)的應用。比如，《安全生產法》講的是對安全規(guī)范的相關法律，這門法律在規(guī)范所有安全生產行為的基礎上，又結合了建筑行業(yè)的特點，作為建設安全規(guī)范來運用。所以，如果脫離建設行為，或是對建筑知識一竅不通，那教師單純講授法律知識便失去了意義。反過來，如果學生熟悉建設的流程和技術，卻不曉得哪些事情不可為，那學校培養(yǎng)出來的不是人才，而是可怕的建筑殺手。

2.是某些法律的延伸和細化。如《合同法》在規(guī)范所有合同的前提下，專門將建設工程合同單列出來，針對建設工程合同自身特點做出更加具體的規(guī)定。

3.是理論性和實踐性結合。對于完全沒有法律基礎的中職生而言，要讓枯燥的法律條款硬生生地搬進他們的大腦，是一件吃力不討好的苦差事。假如教師在教學中換一個方法，找一些實際的案例，這樣就能幫學生搭起一座走向現(xiàn)實生活的橋梁。

二、應用案例教學法的必要性

從這門課程的特點可以看出兩點，第一職業(yè)教育需要一種優(yōu)于口頭傳授的教學方法，以更貼近實踐的要求，為即將踏出社會的學生打開一扇接觸職業(yè)的窗口。第二是教師如果單純用傳統(tǒng)的灌輸式教學法，是不能在有限的學時里，保證學生能真正理解所學的知識。所以，目前比較見效的做法就是，教師可以適當?shù)貞昧硪环N教學方法――案例教學法。

案例教學法始創(chuàng)于英國哈佛大學，是指在教師的指導下，由學生對典型案例進行分析和討論，從中提出問題并找到解決問題的方法。這種教學法以培養(yǎng)學生分析問題和解決問題的能力為核心，有以下幾大優(yōu)勢：

1.依據(jù)記憶的特點，比口頭傳授理論知識的形式更容易讓學生接受那些文字化的法規(guī)條文。

2.側重理論聯(lián)系實際，突出工程中法律的應用，縮短了教學與實際生活的差距，加強與工作崗位的聯(lián)系，以便學生工作后更容易上手。

3.以能力為本位，著眼于對學生創(chuàng)造性思維的培養(yǎng)，每個案例的問題都可以由淺入深，給學生多打幾個問號，培養(yǎng)他們遇到問題時能養(yǎng)成獨立思考、分析的習慣。

4.突出學生的主體地位，充分發(fā)揮教師的引導作用，真正做到把課堂還給學生。

三、案例教學法的實施

1.精心設計案例。課堂上的案例必須在教師備課時先挑選好，這是原則之一。因為好的案例更容易讓學生接受和有所啟發(fā)，而不恰當?shù)陌咐葧驌魧W生的積極性，又無法貼近生活。比如教師在準備《工程報建》這章節(jié)的案例時，應注意以下幾點：

（1）針對教學目標來設計案例。這章的教學目標之一是讓學生知道違背了報建和開工的先后順序會有什么后果；教學目標之二是如何遵守《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》這兩個主要法律。所以教師應圍繞這兩個教學目標來設計案例，這樣有的放矢的做法可以讓學生更明確哪些內容是自己必須掌握的。

（2）一般挑選的案例不要太長太復雜。教師要切合實際，即使參考習題也不能全盤照搬，要刪掉一些與本知識點無關的內容，突出重點，才不會給學生的思考帶來一些干擾信息

（3）教師在描述案例時應盡量使用生動、生活化的語言，幫助他們理解案例的字面意思。如講到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》時，教師可把生活中的例子自然地搬進了課堂，選擇班里學生所在的鄉(xiāng)村的規(guī)劃方案作為案例，讓學生自己通過平日的觀察和感受，分析和判斷鄉(xiāng)村的規(guī)劃是否合理。

（4）教師要結合學生所學的專業(yè)和執(zhí)業(yè)資格證的內容。如果學生的專業(yè)是工程造價，那教師就應該在《招投標法規(guī)》、《合同索賠》等章節(jié)多加案例；如果學生是工民建專業(yè)，那教師就把側重點放在《工程發(fā)承包》、《工程生產安全》等章節(jié)。以此類推，如果在考取執(zhí)業(yè)資格證方面，學生是房地產類的，教師就應在《房產與物業(yè)法規(guī)》、《驗收與保修制度》等章節(jié)下功夫。

2.建立有效的學習組織。當案例的答案是開放性的，無標準答法時，教師可以根據(jù)需要，把學生分成幾個小組展開探討。這樣做既可以培養(yǎng)他們集思廣益的合作精神，又有利于培養(yǎng)他們的創(chuàng)造力和發(fā)散思維能力。比如教師在講到施工合同工程款的糾紛有多種防范措施時，就可以通過分組來實施。但在這個過程中由于課時緊迫，如果要讓學習組織更有效地建立，教師就需要注意幾點，首先，組員過多難管理，每組以六人為宜。其次，選好組長，才能確保順利完成課前準備、課上討論、課后總結的任務。再者，教師要給不配合的學生做思想工作，引導和督促他們認真對待，積極參與。

3.教師要與學生共同配合。學生都能踴躍參與其中并收獲知識，這是每個教師希望達到的課堂效果，但在現(xiàn)實生活中，還需掌握五個技巧。

（1）對于一年級的學生來說，對建筑知識和法律知識比較陌生，很多答案都不可能馬上能回答準確完整，教師應該給與理解，不求其回答能一步到位，而是要做兩次引導，第一次引導是讓學生結合課本主題去思考，第二次引導是鼓勵學生提出心中的提問，一步一步靠近答案。這種方法可以讓學生獲得成就感，增加對案例的興趣。

（2）如果學生的答案與教師不一樣，教師仍應對其發(fā)言的行為給與肯定，并及時和標準答案做對比，讓大家評選出最佳答案。這種做法也是從另一個方法讓學生參與到案例活動中。

（3）教師的指導重點應放在引導學生運用所學過的建設法規(guī)知識去尋找正確的分析思路上，而不是用自己的觀點去影響學生。

（4）教師不要直接說出自己的觀點，避免學生產生依賴和懶惰的心理，而是要充分為學生創(chuàng)造獨立思考的機會，在整個過程中，教師只把握時間和指導思想。

（5）教師應在案例教學法結束后進行總結，向學生講評分析問題的技巧、思路和方法。

4.培養(yǎng)學生適應案例教學法的能力。結合所學專業(yè)進行案例教學是中職教學中常見的方法，但對這個剛踏出初中校門，習慣于應試教育的學生群體來說，還是有些無從下手。如何讓學生在課堂上自覺養(yǎng)成獨立思考、并勇于表達的學習習慣，是實施案例教學法成敗的關鍵。首先，教師可提前下發(fā)案例的講義，這樣在無形中延長了學生準備答案的時間。其次，在每章節(jié)結束后，教師應該安排時間應用案例教學法，幫學生梳理思路。最后，讓學生通過體會，明白案例教學法的好處。這樣，學生便會從養(yǎng)成習慣，開始慢慢喜歡上這種教學方法。

5.提高教師的綜合能力和素質。作為整個課堂的設計者，教師的綜合素質也會影響到案例教學法的應用效果。教師應具有威信、耐心、語言表達能力、場面控制力等能力，才能讓課堂達到想要的效果。在業(yè)務上，由于工程法規(guī)制度經(jīng)常修改，教師也要隨時更新自己的業(yè)務知識，以設計出符合實際的案例。

四、案例教學法實施中的注意事項

1.為調動學生的積極性，課堂表現(xiàn)應與期末分數(shù)掛鉤。

2.案例教學法比較費時，為了更好地把握學時，教師可以讓學生在課后完成案例，作為平時作業(yè)上交。

3.教師要創(chuàng)造一個寬松和諧的互動式教學情境，鼓勵學生更多地提出解決問題的方法，吸引每一個學生都能參與其中。

中職教育具有專業(yè)針對性、技術應用性、職業(yè)適用性等特點，它對學生搜索和運用知識能力的要求要比普高教育高。如《工程建設法規(guī)》這門課，教師無需要求學生死記硬背法律條文，只要學生在以后實際工作中碰到類似問題時，能熟練地搜索到相關的法規(guī)政策，能把課堂上學到的知識運用自如，那就達到了職業(yè)教育的目的。案例分析法是一種更注重學生應用知識的教學方法，符合職業(yè)教育觀，是一種值得推廣的教學觀念和方法。

[ 參考文獻 ]

[1] 王鎖榮、張培新.工程建設法規(guī).高等教育出版社.

[2] 董佳，于香梅.全過程案例教學法――建設法規(guī)課程案例教

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一、目前有關土地使用權到期的相關規(guī)定

《國有建設用地使用權出讓合同》規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

《城市房地產管理法》規(guī)定，土地使用權因土地滅失而終止。土地使用權出讓合同約定的使用年期屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

二、目前有關條款存在的問題及其原因分析

（一）存在的問題

1.因多方面的原因，很多開發(fā)商出售商鋪時，實際對應的土地使用年限只有30多年，甚至20多年，這意味著土地使用權的終止日期很快就要到了。原土地使用權人在購買商業(yè)用地（或商鋪）時投入的金額巨大，相當一部分人既想繼續(xù)使用土地，又不想繳交高額的土地出讓金。目前，國土資源主管部門的國有建設用地使用權出讓合同同樣因其合同的特殊性，約定的履約保證金或在商業(yè)用地招拍掛時收取的保證金也只限于約束土地使用權競得人按規(guī)定繳交整宗地的土地出讓金。合同的違約責任追究的是如何確保土地出讓金的收取、項目建設的正常開竣工，確保國家房地產市場調控的目標得到實現(xiàn)，國有建設用地使用權出讓合同并未明確土地使用權到期后，如果原出讓土地使用權人或通過轉讓取得土地使用權的受讓人，在出讓時間到期如若不主動申請辦理土地使用權續(xù)期有關手續(xù)的違約責任。同時，因40年后商業(yè)地價難以準確預見，如果違約成本過低，仍然會造成國有建設用地使用權出讓合同執(zhí)行難的問題。

2.土地使用權雖然到期，因為房屋所有權的存在，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，無償收回土地使用權存在相當難度，可操作性不強。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。其中并未規(guī)定雖然土地使用權到期但還存在房屋產權的房子不能置換。因此，房屋所有權的存在，在房屋未完成征收之前，處罰商業(yè)用地土地使用權人違約使用過期土地在法理上有缺陷。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，征收房屋必須是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，否則不能征收房屋。所以，即使土地使用權到期，只要房屋所有權還存在，不是因為公共利益的需要收回房屋所有權就無法實施，也就導致無法收回土地使用權。

（二）原因分析

房屋所有權和土地使用權雖都屬物權，但卻為兩種不同性質的權屬性質。其差異導致了收回土地使用權的困難。

1.房屋所有權年限和出讓土地使用權年限兩者確定所有、使用年限的依據(jù)不同

房屋所有權與房屋建筑時采用的材料及建筑結構直接相關，并無一定的年限規(guī)定，它只有安全使用壽命（或建筑設計使用年限）規(guī)定。在當代科技不斷進步、建筑材料不斷更新?lián)Q代、維護手段不斷推陳出新的情況下，建筑物的安全使用年限只會越來越長。出讓土地使用權則不同，它是由國家通過法律法規(guī)條文明確規(guī)定，有具體的年限規(guī)定，其使用年限與土地的規(guī)劃用途直接相關。兩種權屬同時存在時，其年限存在不完全一致性。

2.收回房屋所有權和土地使用權依據(jù)的法律法規(guī)不同

收回土地使用權依據(jù)的是《土地管理法》第58條的規(guī)定，即為公共利益需要使用土地的、為實施城市規(guī)劃進行舊城改建需要調整使用土地的、因單位撤銷遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的、公路鐵路機場礦場等經(jīng)核準報廢的、土地等有償使用合同約定的使用期限屆滿土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的。另外，還依據(jù)《城市房地產管理法》、《物權法》等規(guī)定。

收回房屋所有權依據(jù)的是《物權法》（即為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收單位、個人的房屋及其他不動產），以及《國有土地上房屋征收與補償條例》（即為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要）。

3.收回房屋所有權和土地使用權的程序不同

《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。即當土地使用權和房屋所有權發(fā)生變更時，應先辦理房屋所有權的變更，再辦理土地使用權的變更。也就是當同時存在房屋所有權和土地使用權時，必須先收回房屋所有權，才能收回土地使用權。而且，作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。在未征得房屋所有權人同意、未對房屋所有權進行評估并對所有權人合理補償?shù)那闆r下，直接根據(jù)土地使用權出讓合同的約定或土地管理法的規(guī)定，收回土地使用權，顯然在法理上存在沖突、矛盾。

4.收回國有出讓土地使用權的補償與收回房屋所有權的補償及方式有一定的差異性

《物權法》規(guī)定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。《土地管理法》規(guī)定，為公共利益需要使用土地的、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調整使用土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。《國有土地上房屋征收與補償條例》則規(guī)定，房屋被征收時，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。即收回土地使用權的補償主要是給予貨幣補償，收回房屋所有權則可給予貨幣補償，也可給予房屋補償。

三、解決上述問題的建議