房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

三分天下、惡性競爭

惡意搶單、戳單。在競爭中，各個房產(chǎn)中介為了自身業(yè)績甚至單純的為了不讓別人成交而惡意給房產(chǎn)業(yè)主或者客戶撥打虛假電話和傳遞虛假信息甚至誘導(dǎo)業(yè)主抬高售房價格、誘導(dǎo)客戶轉(zhuǎn)盤，使得其他置業(yè)顧問在業(yè)主開展的過程中曲折不斷，甚至簽了合同的單子都搞黃掉了，所有的付出都化為泡影。而且這種惡意戳單的行為不光是對其他中介公司采用，甚至是在各公司內(nèi)部置業(yè)顧問之間也是屢見不鮮。下面表1是對荊門市聯(lián)家置業(yè)2017年3月份簽過居間合同、下過購房意向金同時價格已經(jīng)談好了，但是還是沒有成交的單子的原因情況的不完全統(tǒng)計。從表中可以很明顯的看出惡意戳單在荊門房產(chǎn)中介的競爭中運用的非常頻繁，極大的阻礙了中介市場的正常運行，也損害了業(yè)主和客戶的正常權(quán)益。

虛假信息盛行導(dǎo)致市場混亂。一方面表現(xiàn)在有的房地產(chǎn)從業(yè)人員隱瞞房屋上已有抵押權(quán)的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產(chǎn)交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構(gòu)成了很大的侵害。另一方面是許多中介置業(yè)顧問利用假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，干擾正常的信息傳遞。為了吸引購房者來電，房子的價格越掛越低，中介對于購房者打來的電話通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區(qū)里還有一套類似的，不過業(yè)主掛的價格比較高，您要不要看看？”這是就所謂的“轉(zhuǎn)盤”。虛假信息的在永慶和盈泰表現(xiàn)得非常明顯，近年來，在中介的對抗中，永慶和盈泰漸落下風(fēng)，采許多惡性競爭的措施來阻礙市場的正常運行。

中介企業(yè)內(nèi)部混亂

在房地產(chǎn)中介行業(yè)混亂的背后是各中介企業(yè)內(nèi)部的管理、員工的素質(zhì)、運行的規(guī)則方面都存在著極大的問題。

行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員的素質(zhì)以及年齡結(jié)構(gòu)都有著極大的問題。在房產(chǎn)中介行業(yè)中，一直以來沒有嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度成為這個行業(yè)混亂的原因。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)需要的人才一般要具備房地產(chǎn)法律和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本知識，這樣才能提供專業(yè)的服務(wù)。但是現(xiàn)階段我國房產(chǎn)中介市場很大，需要的人才也多，而我國的資格認(rèn)證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導(dǎo)致這個行業(yè)的很多人員魚龍混雜，素質(zhì)參差不齊。在荊門市這種的小城市里表現(xiàn)得更為明顯，在行業(yè)里資深的骨干員工基本上都是小學(xué)或初中文憑，文化程度極低，而且也沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)。在從業(yè)人員中以35-45歲的中年婦女為多，年齡結(jié)構(gòu)和性別搭配都極不合理，只要有點忽悠能力就能蛑苯由細(xì)諏恕S兇耪庋的從業(yè)群體，行業(yè)想不混亂都難。

荊門市中介企業(yè)的管理也存在著很大的問題，特別是在工資核算和管理結(jié)構(gòu)上面。荊門市房產(chǎn)中介企業(yè)在員工工資待遇上面有著默認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：無底薪+提成。有業(yè)績有工資無業(yè)績零工資。在無底薪的工資結(jié)構(gòu)下面，從業(yè)人員有著極大的壓力，來自生存的壓力，最低生活標(biāo)準(zhǔn)都無法保障。因而荊門市房產(chǎn)中介行業(yè)的人員流動是極大的，超過一半以上的新人無法堅持三個月。荊門市的房產(chǎn)中介行業(yè)都是非常明顯的家族企業(yè)，員工想要晉升就得入股，當(dāng)門店經(jīng)理，但是話語權(quán)還是在老板手中。

“球”嚴(yán)重挑釁法律威嚴(yán)

中介游走在“灰色地帶”，與法律打“球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，中介會主動提出“我們能夠辦理短期借款”。在荊門，聯(lián)家、永慶、盈泰都是把短期借貸作為公司的主營業(yè)務(wù)之一，貸款利率是月利三分，比如借款30萬一個月利息就是9000元。在交易過程中，中介機構(gòu)還會誘導(dǎo)買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付，從而達到最大限度避稅的效果。在員工的工資標(biāo)準(zhǔn)上完全無視《勞動法》的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，而且不與員工簽署就業(yè)勞動合同。房產(chǎn)中介企業(yè)都是多家店面連鎖經(jīng)營，在工商管理登記中往往只有極少數(shù)的店面做過登記，偷稅漏稅嚴(yán)重。如此種種“球”行為，在短期內(nèi)確實能給企業(yè)帶來一些好處，但是長久的話總有栽跟頭的時候。

篇2

關(guān)鍵詞:壟斷;政府規(guī)制;哄抬效應(yīng);理性消費

中圖分類號:F293.35 文獻標(biāo)志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0195-02

房產(chǎn)中介作為房屋的賣主和買主之間的一個信息平臺,在房產(chǎn)的交易過程中扮演著極其重要的角色。正是由于買賣信息的不完全性、不對稱性,導(dǎo)致在房屋交易過程中,給了房產(chǎn)中間商一個信息相對壟斷的地位,房產(chǎn)中介并因此利用買賣雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續(xù)走火的態(tài)勢,使得房屋交易市場顯現(xiàn)出極其明顯的“供不應(yīng)求”態(tài)勢。在房屋價格久漲居高的情況下,房產(chǎn)中介卻利用手中的信息壟斷特權(quán)跟房東一起謀取不當(dāng)利益,損害了租房和買房一方的利益,讓顧主苦不堪言。為了扭轉(zhuǎn)這種不良態(tài)勢,提高房產(chǎn)市場的交易公平,有必要對房產(chǎn)中介的這種信息特權(quán)做一定的政府規(guī)制,正確引導(dǎo)居民的消費,讓房產(chǎn)中介市場在更加合理更加有效率的同時,保證整體的房產(chǎn)市場穩(wěn)定和買賣雙方交易的公平。

一、房產(chǎn)中介的相關(guān)概念及發(fā)展現(xiàn)狀

(一)房產(chǎn)中介的相關(guān)概念

房產(chǎn)中介的信息壟斷,是由于房屋交易雙方信息缺失,而中介由于其中間特殊地位,占有該類信息,并對獲有信息資源的一種獨占行為。

房產(chǎn)中介的政府規(guī)制,是指就房產(chǎn)中介利用其自身信息壟斷地位來謀取不當(dāng)收益,并造成社會不良影響行為時,所采取的一種政府規(guī)制管理行為,使其在合理有效發(fā)展的前提下,讓交易過程更加公平、公正。

國內(nèi)外學(xué)者對于壟斷的分類可以說是多種多樣。馬克思認(rèn)為應(yīng)為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認(rèn)為壟斷的根本在于其進入的障礙,所以根據(jù)這點,將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟學(xué)》,61頁)所以,房產(chǎn)中介的信息壟斷應(yīng)該算作壟斷資源的壟斷,只不過其壟斷資源是一種信息資源而已。

(二)國內(nèi)房產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀

房產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的一個組成部分,它的發(fā)展跟整體的房產(chǎn)市場的發(fā)展息息相關(guān)。在過去,房屋的獲取主要是通過單位分房解決,形式很不靈活,導(dǎo)致很多住戶對分到的房屋不滿意,甚至導(dǎo)致惡性的搶件。而現(xiàn)在,國家將福利分房的形式取消,改為貨幣分房以后(陽廷燕,重慶市房地產(chǎn)市場價格影響因素研究,2009),中介市場便應(yīng)運而生。換句話說,國家將集體購房的行為變成了個人購房的行為,這樣的轉(zhuǎn)變使得房產(chǎn)市場的交易變得靈活多樣,而房產(chǎn)中介也找到了屬于自己的地位,并逐漸形成了一系列自身的特點:

1.業(yè)務(wù)面廣

房產(chǎn)中介現(xiàn)在不但承擔(dān)著二手房的買賣和租憑業(yè)務(wù),還涉及樓盤的、房屋的價值評估、住房銷售策劃、抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù),是一個相對完整的產(chǎn)業(yè)。

2.信息集中

由于房產(chǎn)中介從事的是一種業(yè)務(wù),使得其自身獲有很多房產(chǎn)相關(guān)信息,從而牢牢地把握住房產(chǎn)市場的動向。

3.發(fā)展速度快

房產(chǎn)中介的發(fā)展總是伴隨著房產(chǎn)市場的腳步,房產(chǎn)中介在國內(nèi)的發(fā)展速度可謂是相當(dāng)壯觀,加之進入門檻相對偏低,才造就了這樣一個“數(shù)量龐大,繁殖速度過快”的中介市場。

4.外部環(huán)境有利

由于房屋交易市場化的發(fā)展,使得房產(chǎn)中介這樣機構(gòu)的外部環(huán)境正在慢慢走向成熟,其中包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的規(guī)范、土地制度的改革、住房抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展以及戶籍制度的放寬等等,都在為中介市場創(chuàng)造有利的外部環(huán)境。

二、房產(chǎn)中介存在的問題

1.信譽度不高

由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對不規(guī)范,使得進入這種市場顯得相對容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關(guān)的從行資格(譬如房產(chǎn)評估師),加上道德水準(zhǔn)的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下,甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等,讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。

2.平均利潤低

在房產(chǎn)中介的發(fā)展速度極其迅猛的同時,整個中介市場的平均利潤下降。譬如,上海曾創(chuàng)下日誕8家中介的平均記錄,讓人無不為其感嘆。可是,將這總數(shù)達1.2萬家的中介公司去平均一下年2 000多萬平方米的二手房成交面積的話,其實每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右,月平均成交面積只不過是138平方米而已,所以,其實很多中介公司的利潤并不高,甚至難以繼續(xù)經(jīng)營。

3.生存率低下

社會總體上雖然呈現(xiàn)出一種對房產(chǎn)交易需求過剩的態(tài)勢,但是由于近期的中介發(fā)展速度明顯快于這種趨勢,使得實際上,中介的服務(wù)供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了顧客的消費需求。而在政府對中介市場的進出規(guī)制沒有過多要求的情況下,房產(chǎn)中介之間的利潤爭奪異常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率連30%也很難達到。加之住房制度和土地制度不斷深化發(fā)展,房地產(chǎn)市場泡沫不斷加重升重,中介看似豐厚利潤,讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進,中介生存率低的問題卻在所難免。

4.專業(yè)人才少

從事房產(chǎn)中介的人,應(yīng)該精通房地產(chǎn)相關(guān)法律、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)及房產(chǎn)評估等專業(yè)知識,應(yīng)該是一種綜合性強、涉及知識面廣的專有人才。而現(xiàn)在國內(nèi)由于房產(chǎn)中介公司起步較晚,專業(yè)人才培訓(xùn)不夠充分,市場規(guī)范的嚴(yán)重不足,導(dǎo)致從事房產(chǎn)中介的人是形形,非科班出身也沒有關(guān)系。這種人才的放松管制使前面所提到過的中介職業(yè)道德水準(zhǔn)明顯下降,從而作用于整個中介市場,所以專業(yè)人才的培養(yǎng)應(yīng)作為中介市場以后發(fā)展的主導(dǎo)方向。

5.國外競爭強

面對中國利潤豐厚的市場,國外中介公司的強勢競爭已經(jīng)在沿海大城市中展現(xiàn)出來,憑借天然的大資本、特許化經(jīng)營、科學(xué)規(guī)范的管理、相對偏低的手續(xù)費用、體貼周到的服務(wù)理念、責(zé)任明確的歸咎制度,讓國外大房產(chǎn)中介公司備受國人的青睞。如果不采取進一步行動來整治國內(nèi)專業(yè)不精的中介公司,那么一旦國外大公司根基牢固以后,要想和其再并排競爭,恐怕是不太可能。

6.缺乏公開性

由于政府的規(guī)制力度不夠,使得房地產(chǎn)很多業(yè)務(wù)的透明性差,很多外部消費者根本不知道業(yè)務(wù)具體涉及哪些方面,費用繳納是否過高等等,而且由于業(yè)務(wù)公開性的缺乏,中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團,合力從消費者身上榨取更多利潤,并且這樣的業(yè)務(wù)不公開,讓規(guī)制也難以進行,整個中介市場就形成一鍋燉菜,難以分清彼此。

三、政府對房產(chǎn)中介規(guī)制原因

房產(chǎn)中介對于房地產(chǎn)市場信息的收集遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過交易的雙方所能獲得的信息,對于房屋的評估、抵押擔(dān)保、房產(chǎn)策劃等內(nèi)容更是要經(jīng)中介之手,中介實際已經(jīng)成為很多房產(chǎn)交易過程中一個必不可少的“催化劑”,加速著交易的反應(yīng)。而隨著交易的不斷增多,中介也同樣發(fā)現(xiàn)其信息壟斷可以成為提高利潤的一種手段,為了追逐手頭的利潤,甚至不惜做一些有違房產(chǎn)中介職業(yè)道德水準(zhǔn)的事情,包括口頭協(xié)議、與房東合力抬價、乘機漲價等,所以政府有必要出面對這些不良社會風(fēng)氣加以合理規(guī)制。

在市場經(jīng)濟的環(huán)境下,中介提供的服務(wù)是有一定價格的,價格規(guī)律的作用也同樣適用于中介傭金。因為房屋本身的價值(包括建筑材料,人力成本,土地價值等)隨著市場在不斷的波動,而且常人由于信息不全面很難計算其成本,所以在信息不完全的非理性顧客面前,中介業(yè)務(wù)價格即使高出其服務(wù)自身市場價值很多,也會有顧客前來購買,而顧客越是瘋狂的購買服務(wù),中介就越是有機可乘,這就形成了一種“哄搶效應(yīng)”的惡性循環(huán),政府如果不出面管理,那么最終房產(chǎn)市場的泡沫就會越來越多,到時候局面更難收拾。

自古以來,房產(chǎn)中介就是靠信息謀生,正是由于這種信息資源的壟斷,才產(chǎn)生了房產(chǎn)中介賴以生存的環(huán)境基礎(chǔ),房產(chǎn)中介也因此成了房屋交易過程中,名副其實的“立交橋”,而買賣雙方付給中介的就是“過路費”,但是針對中介“收費站亂收費”,“漫天要價”的不合理現(xiàn)象,政府必須進行規(guī)制管理。

四、房產(chǎn)中介的政府規(guī)制手段及注意事項

(一)政府規(guī)制手段

1.中介進入規(guī)制

房產(chǎn)中介的進入規(guī)制,是從源頭上開始整頓整個中介市場。因為中介市場近期由于過多的數(shù)量、激烈的競爭、非專業(yè)化的管理、缺乏相應(yīng)的市場監(jiān)督等特點,所以采取政府的進入規(guī)制打造國內(nèi)一流品牌的中介公司刻不容緩,政府特定允許少數(shù)幾家大的,具有市場競爭力及具有現(xiàn)代專業(yè)化管理的公司進入市場,從而相對減少過多的競爭,加大服務(wù)的質(zhì)量。

2.服務(wù)質(zhì)量規(guī)制

房產(chǎn)中介自身屬于是第三產(chǎn)業(yè)行列,其產(chǎn)品就是為顧客提供滿意的服務(wù)。但是由于道德水準(zhǔn)下降、監(jiān)管力度不夠、業(yè)務(wù)公開性差,讓中介對自身提供的服務(wù)有很大的可選擇性,價格扭曲、服務(wù)不到家、甚至發(fā)生欺詐的口頭協(xié)議等,讓中介的信譽變的越來越差。服務(wù)規(guī)制是從中介自身來進行的一種規(guī)制行為,即通過監(jiān)督,讓中介的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)誠信度大為提高。

3.行業(yè)激勵規(guī)制

行業(yè)激勵規(guī)制是相對于傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制的一種規(guī)制手段,傳統(tǒng)服務(wù)成本規(guī)制是以實現(xiàn)資源配置效率,確保企業(yè)內(nèi)部效率,避免收入在分配及保證經(jīng)營財務(wù)的穩(wěn)定為目標(biāo),并以收費水平及收費體系的制定為基本任務(wù)的規(guī)制方式(曲振濤,《規(guī)制經(jīng)濟學(xué)》,119頁)。而行業(yè)激勵規(guī)制,其實是一種對房產(chǎn)中介的成本補償機制,也即通過一些政策手段或者返還一定稅收來彌補中介的成本費用。這種行政規(guī)制一般適合于規(guī)模比較大,管理比較先進,具有一定國際競爭力的公司,是一種轉(zhuǎn)被動管制,為主動進取的手段。由于管理方法的不斷進步,國際上已經(jīng)開始從被動管制轉(zhuǎn)向主動激勵,通過研究表明,激勵的效果往往會比被動管制優(yōu)異,更加讓人接受,將政府監(jiān)督的分內(nèi)工作交由公司自己處理。

4.價格規(guī)制

政府對房產(chǎn)中介的價格規(guī)制,是政府就房產(chǎn)中介提供的服務(wù)費用給出一個指導(dǎo)性價格或要求房產(chǎn)中介在一個價格范圍內(nèi)定價。如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介提供服務(wù)的費用偏高,那么政府對房產(chǎn)中介的價格規(guī)制就會傾向于擬定一個最高價格;如果政府認(rèn)為房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部存在過度競爭而進行相互殺價,政府則會根據(jù)市場信息給予房產(chǎn)中介一個指導(dǎo)性的最低限價。鑒于目前的房產(chǎn)中介市場過度競爭和部分中介欺壓消費者亂抬價的情況,政府的價格規(guī)制應(yīng)該擬定在一定的范圍內(nèi)比較合適,即定價既有上限又有下限。(潘俊,實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)政府合理規(guī)制的思考,2010年)

(二)規(guī)制注意事項

1.規(guī)制對象不明確

就中介市場規(guī)制問題這一塊,因為規(guī)制對象不明確,往往會導(dǎo)致政府規(guī)制失敗,對房產(chǎn)中介規(guī)制,必須要分清其規(guī)制對象。值得注意的一點是,房產(chǎn)中介的壟斷地位本身并不構(gòu)成違法行為,立法不會對其本身壟斷地位進行政府規(guī)制。之所以要對房產(chǎn)中介進行規(guī)制管理,是因為房產(chǎn)中介利用其在房屋交易過程中的特殊壟斷地位,對實情隱瞞、對價格進行操縱,造成房屋交易市場的“價格哄抬效應(yīng)”,“欺騙消費者”的一系列行為,并利用這些追逐不正當(dāng)利益,使得房屋價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其自身的市場價值,也同樣使得房屋的租金出現(xiàn)過快過猛的漲幅,甚至讓房屋評估活動等業(yè)務(wù)難以讓人監(jiān)督。在這樣的前提下,對房產(chǎn)中介的政府規(guī)制才成為一種必然。

2.防止地方政府尋租行為

地方政府在規(guī)制過程中,很可能利用手中的權(quán)利,像房產(chǎn)中介所要費用,從而讓中介不合理的行為繼續(xù)。這便產(chǎn)生了,政府所謂的“尋租”行為,這種尋租現(xiàn)象讓地方政府和房產(chǎn)中介形成利益集團,共同來分?jǐn)偫麧?而利益集團的建立,肯定會給政府的規(guī)制活動產(chǎn)生影響,導(dǎo)致“上有政策,下有政策”,不依法辦事,甚至嚴(yán)重的還會導(dǎo)致“空頭任務(wù)”,地方政府表面上遵從,實際上對政策完全不加以理會。地方政府內(nèi)部人員的行為如果不加以約束,那么對房產(chǎn)中介的規(guī)制就是一句空話,沒有人會理會。所以上文才會有行業(yè)激勵規(guī)制一說,讓政府和企業(yè)盡量分開。

3.規(guī)定房屋持有人及中介雙方責(zé)任

房產(chǎn)中介不但容易和政府形成利益集團,和房屋持有人也容易形成利益集團,特別是在二手房價值評估,二手房銷售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的關(guān)系,通過私下定立的利潤協(xié)議,合理瓜分“超額利潤”。因為這種協(xié)議很難被人察覺,又不利于監(jiān)控,消費者很是老火,所以價格規(guī)制方法在這個時候還是比較管用,對那些價格嚴(yán)重失衡的地區(qū),采取強制性而非指導(dǎo)性的價格定價,會在一定時期調(diào)節(jié)并重新整頓好市場秩序,而且行業(yè)協(xié)會和消費者協(xié)會的有利監(jiān)督,則會進一步為政府定價做出一定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻:

[1] 曲振濤,楊愷鈞.規(guī)制經(jīng)濟學(xué)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2005.

篇3

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2. 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3） 同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5. 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。

三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合

理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。“無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1. 在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2. 提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3. 購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4. 對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5. 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6. 達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇4

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2.房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。“無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇5

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)中介 違規(guī)

一、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的違規(guī)行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2.從事公有房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。目前，可進入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5.濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。

凡此種種，不一而足。

二、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；